Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 июня 2020 года №Ф06-61152/2020, А65-530/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 июня 2020 года Дело N А65-530/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителя:
истца - Сараева А.А. (доверенность от 27.05.2020),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СИТИ-ГРАДЪ"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2020
по делу N А65-530/2019
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СИТИ-ГРАДЪ" (ОГРН 1111690000795, ИНН 1658123067), Республика Татарстан, г. Казань, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), Республика Татарстан, г. Казань, о признании незаконным решения (действия), выразившегося в отказе от 18.10.2018 N 13828/КЗИО-ИСХ от заключения договора аренды земельного участка, об обязании,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "СИТИ-ГРАДЪ" (далее - ООО "Сити-Градъ", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений, ответчик, Комитет) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89, категория земли населенных пунктов, для завершения строительства административно-бытового помещения, общей площадью 3961 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Р.Вагапова, изложенного в письме от 18.10.2018 N 13828/КЗИО-ИСХ, об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.08.2019 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Комитета земельных и имущественных отношений в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89 для завершения строительства, изложенный в письме N 13828/КЗИО-исх от 18.10.2018, и обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Сити-Градъ" путем заключения в течение десяти рабочих дней со дня размещения решения по настоящему делу на сайте Арбитражного суда Республики Татарстан договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89 для завершения строительства административно-бытового помещения.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2020 производство по апелляционной жалобе товарищества собственников жилья "Наш дом - 16" прекращено. Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.08.2019 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ООО "Сити-Градъ" требований.
ООО "Сити-Градъ" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с изучением дела и необходимостью представления дополнительных доказательств. Суд кассационной инстанции отклонил ходатайство об отложении рассмотрения жалобы, поскольку не усмотрел оснований, предусмотренных в статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
В судебном заседании 02.06.2020 в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 13 часов 50 минут 08.06.2020, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и дополнения к ней, выслушав представителя заявителя, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, во исполнение постановления Исполнительного комитета г. Казани от 17.09.2008 N 5661 между Комитетом земельных и имущественных отношений и ООО "Атлантида" заключен договор от 14.10.2008 N 13182 аренды земельного участка, площадью 3961 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Рашида Вагапова, кадастровый номер: 16:50:150304:89, разрешенное использование земельного участка: для строительства административно-бытового помещения, сроком до 16.09.2011.
30.12.2008 за ООО "Атлантида" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:150304:3777, расположенный на вышеуказанном земельном участке.
В дальнейшем 19.02.2010 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Центр кадровой поддержки".
На основании постановления Исполнительного комитета г. Казани от 25.05.2012 N 3341 между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Центр кадровой поддержки" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2012 N 16821, по условиям которого арендатору сроком на 3 года (до 24.05.2015) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89, с разрешенным использованием: занимаемый незавершенным строительством объектом.
Впоследствии 03.09.2013 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Атлантида" (далее - ООО "Атлантида").
Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 25.11.2013 N 10235 постановление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 25.05.2012 N 3341 признано утратившим силу, земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89 предоставлен ООО "Атлантида" в аренду на 3 года по договору аренды от 25.12.2013 N 17494, с разрешенным использованием участка - занимаемый незавершенным строительством объектом.
По результатам проведенных в деле о банкротстве ООО "Атлантида" торгов 07.10.2014 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка с ООО "БилдингГрупп".
Право собственности на объект незавершенного строительства 12.12.2014 зарегистрировано за ООО "БилдингГрупп".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.05.2015 по делу N А65-3589/2015 ООО "БилдингГрупп" признано арендатором по договору аренды от 25.12.2013 N 17494 в связи с переходом к нему права собственности на объект недвижимости.
На основании договора купли-продажи недвижимости от 16.03.2015, заключенного между ООО "БилдингГрупп" (продавец) и ООО "Сити-Градъ" (покупатель), последний приобрел в собственность незавершенный строительством объект с кадастровым номером 16:50:150304:3777, площадью застройки 1048 кв. м по адресу: г. Казань, ул. Рашида Вагапова, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 16:50:150304:89, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административные офисы, общей площадью 3961 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Рашида Вагапова (т.1, л.д. 23 - 25).
В пункте 2.1 договора купли-продажи недвижимости от 16.03.2015 определено, что одновременно в виду продажи незавершенного строительством объекта считается вошедшим в цену и перешедшим право аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект.
Фактическая передача указанного объекта подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2015, подписанным сторонами.
Право собственности ООО "Сити-Градъ" на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано 15.04.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АН N 546289 от 15.04.2015 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28.01.2019, из которых следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10 % (т. 1, л.д. 26, 70).
Вступившим в законную силу решением от 26.08.2015 по делу N А65-14208/2015 Арбитражный суд Республики Татарстан обязал зарегистрировать переход права аренды от ООО "БилдингГрупп" к ООО "Сити-Градъ" в силу закона по договору аренды от 25.12.2013 N 17494 земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89 общей площадью 3961 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административные офисы, расположенного по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Рашида Вагапова.
Между Комитетом (арендодатель) и ООО "Сити-Градъ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.10.2015 N 18836, по условиям которого арендатору сроком до 01.10.2018 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89, площадью 3961 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Рашида Вагапова, с разрешенным использованием земельного участка: административные офисы (т.1, л.д. 13-18).
ООО "Сити-Градъ" обратилось в Комитет земельных и имущественных отношений с заявлением о продлении договора аренды от 02.10.2015 N 18836 земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89, занимаемого незавершенным строительством объектом.
Комитет земельных и имущественных отношений письмом исх. N 13828/КЗИО-ИСХ от 18.10.2018 отказал в продлении договора аренды земельного участка по причине того, что право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта уже было реализовано.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Сити-Градъ" в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, Арбитражный суд Республики Татарстан пришел к выводу, что договор аренды земельного участка от 02.10.2015 N 18836 заключен как продолжение договора аренды земельного участка от 25.12.2013 N 17494, заключенного между Комитетом и ООО "Атлантида". Суд первой инстанции указал, что в рассматриваемом случае договоры аренды земельного участка, заключенные Комитетом с ООО "БилдингГрупп" и ООО "Сити-Градъ", являются, по своей сути, соглашениями о перемене лица в обязательстве, вытекающего из договора аренды, фактически арендные правоотношения между сторонами в отношении испрашиваемого земельного участка возникли с 14.10.2008 и не прекращались на протяжении всего периода и имели место на дату 01.03.2015.
Прекращая производство по кассационной жалобе ТСЖ "Наш дом ? 16", суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение суда не затрагивает права и законные интересы данного лица.
Судебный акт апелляционной инстанции в указанной части в кассационном порядке не обжалуется сторонами.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениями статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765 указано, что исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).
Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Как установлено судом, правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89 между Комитетом и правопредшественником общества возникли в 2008 году на основании договора аренды от 14.10.2008 N 13182, заключенного в целях строительства административно-бытового помещения на срок до 16.09.2011, затем на основании договоров аренды от 29.12.2012 N 16821, от 25.12.2013 N 17494 в целях завершения строительства, с ответчиком на основании заявления общества был заключен новый договор аренды земельного участка от 31.12.2015 N 86/2015 в тех же целях - для завершения строительства на срок до 01.10.2018.
Заявитель полагает, что он обладает правом на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства административно-бытового помещения без торгов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Между тем обстоятельства, на которые ссылается податель жалобы, в подтверждение его права на заключение договора аренды в льготном порядке, проверялись и были отвергнуты судом апелляционной инстанции.
То обстоятельство, что в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства земельный участок фактически не выбывал из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора от 25.12.2013 N 17494.
В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.
Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, исходя из положений статей 433 и 609 ГК РФ, при заключении договора аренды от 02.10.2015 N 18836 их отношения регулируются новым договором, договор аренды считается заключенным для сторон с 02.10.2015, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что право на однократное заключение или продление договора аренды сроком на три года для завершения строительства указанного объекта в льготном порядке без проведения торгов обществом было реализовано в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.08.2015 по делу N А65-14208/2015 принято относительно перехода права аренды от ООО "БилдингГрупп" к ООО "Сити-Градъ" в силу закона по договору аренды от 25.12.2013 N 17494, а не по договору аренды от 02.10.2015 N 18836.
Доказательств наличия объективных причин, воспрепятствовавших завершению строительства объекта в установленный срок, в материалы дела не представлено.
Не содержит таких доказательств и кассационная жалоба.
В целом несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено.
При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции по настоящему делу и удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
ходатайство общества с ограниченной ответственностью "СИТИ-ГРАДЪ" об отложении судебного разбирательства отклонить.
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2020 по делу N А65-530/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова
Судьи В.А. Петрушкин
Ф.В. Хайруллина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка