Дата принятия: 20 мая 2020г.
Номер документа: Ф06-60252/2020, А49-6399/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2020 года Дело N А49-6399/2019
Резолютивная часть постановления объявлена - 19.05.2020.
Полный текст постановления изготовлен - 20.05.2020.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,
при участии:
администрации Башмаковского района Пензенской области - Коробковой С.Н., доверенность,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Голотенкова Виктора Владимировича, Пензенская область,
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.09.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019
по делу N А49-6399/2019
по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Голотенкова Виктора Владимировича (ОГРН 309582715900012, ИНН 580601692946), к администрации Башмаковского района Пензенской области (ОГРН 1025800643505, ИНН 5806003912), обществу с ограниченной ответственностью "Юго-восточная агрогруппа" (ОГРН 1076824000362, ИНН 6806002910), о признании торгов и договора недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ИНН 5834029976, ОГРН 1045802010132), администрации Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области,
УСТАНОВИЛ:
глава крестьянского (фермерского) хозяйства Голотенков Виктор Владимирович (далее - Голотенков В.В.) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к администрации Башмаковского района Пензенской области (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Юго-восточная агрогруппа" (далее - общество) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка 58:01:0020301:129 на основании постановления администрации от 31.10.2018 N 539-п "Об утверждении условий для проведения торгов по продаже земельных участков", признании недействительной ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:01:0020301:129, находящегося в муниципальной собственности, по итогам открытого аукциона, заключенного между администрацией и обществом, государственная регистрация от 29.01.2019 N 58:01:0020301:129-58/066/2019-4, исключении из государственного реестра недвижимости записи от 29.01.2019 N 58:01:0020301:129-58/066/2019-4 о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по итогам открытого аукциона, заключенного между администрацией и обществом.
Определениями Арбитражного суда Пензенской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - управление), администрация Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области (далее - администрация сельсовета).
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 23.09.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019, в иске отказано.
Голотенков В.В., обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, ненадлежащую оценку фактических обстоятельств дела.
Администрация, общество в отзывах просили в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.
Администрацией принято постановление от 31.10.2018 N 539-п "Об утверждении условий для проведения торгов по продаже земельных участков" в отношении следующих земельных участков: земельный участок с кадастровым номером 58:01:0020301:129, площадью 880 000 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 58:01:0020101:151, площадью 5 120 000 кв. м, расположеные по адресу: Пензенская область, Башмаковский район, Соседский сельсовет, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.
По результатам аукциона между администрацией (продавец) и ООО "Юго-Восточная агрогруппа" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.12.2018 N 50, находящегося в муниципальной собственности, что соответствует требованиям пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предметом данного договора является земельный участок с кадастровым номером 58:01:0020301:129, площадью 880 000 кв. м, договор зарегистрирован в установленном порядке (номер регистрации от 29.01.2019 N 58:01:0020301:129-58/066/2019-5).
Оспаривая торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи земельного участка, истец полагал, что земельный участок, выставленный на торги, не мог быть предметом аукциона, поскольку с июля 2015 года Голотенковым В.В. арендуется земельный участок сельхозназначения в кадастровом квартале 58:01:0020301, расположенный в 2 км на юго-запад от с. Соседка Башмаковского района Пензенской области, общей площадью 1 980 000 кв. м. В обоснование приведенных доводов истцом были представлены договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения от 20.07.2015, от 20.06.2016, от 20.05.2017, от 20.04.2018, заключенные между администрацией сельсовета (арендодатель) и Голотенковым В.В. (арендатор), копии актов приема-передачи земельного участка. Срок действия последнего договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 20.04.2018 года установлен с 20.04.2018 по 19.03.2019.
Исполнение названных договоров подтверждается тем, что обязательства по внесению арендной платы арендатором исполнялись должным образом, на что указывают платежные документы, представленные в материалы дела.
Отказывая в иске, суды двух инстанций исходили из недоказанности обстоятельств, положенных в основание заявленного иска.
Судебная коллегия полагает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Согласно пункту 1.1 вышеуказанных договоров аренды границы арендуемого земельного участка указаны в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договорам и являющемся их неотъемлемой частью.
По мнению истца, действия администрации по проведению аукциона по продаже спорного земельного участка являются незаконными, поскольку на момент проведения аукциона и купли-продажи спорного земельного участка договор аренды, заключенный между администраций и Голотенковым В.В., являлся действующим независимо от того, что право собственности на земельный участок перешло от муниципального образования Соседский сельсовет Башмаковский район Пензенской области к муниципальному образованию Башмаковский район Пензенской области.
Согласно пункту 2, 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Обстоятельства, исключающие проведение аукциона в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусмотрены в пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу положений статей 39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.
Статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов; торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в реестр записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в реестр.
Внесение в реестр сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
В связи с чем заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
При рассмотрении настоящего дела установлено, что государственный кадастровый учет в отношении договоров аренды от 20.07.2015 N 2, от 20.06.2016 N 2, от 20.05.2017 N 2, от 20.04.2018 N 2 земельного участка с площадью 1 980 000 кв. м не проводился, поскольку они заключались на срок менее одного года.
Вместе с тем каких-либо схем или планов арендуемого земельного участка при подписании с истцом договоров аренды не составлялось.
Как установлено судами двух инстанций, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт продажи с аукциона земельного участка находящегося в аренде у истца.
Доказательств обратного материалы дела не содержат.
Решением Башмаковского районного суда Пензенской области от 09.08.2018 (дело N 2-244/2018, л.д. 69-73, т. 2) удовлетворены требования администрации сельского поселения, за которой было признано право собственности на 6349/57620 невостребованные земельные доли, соответствующие 634,9 га в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и на спорную площадь, в границах СПК "Соседский".
Решением от 26.10.2018 Комитета местного самоуправления Соседского Сельсовета местного созыва спорный земельный участок площадью 88 га, передан в собственность муниципального образования Башмаковского района Пензенской области.
Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель) был дополнен статьей 12.1 "Невостребованные земельные доли".
В силу пунктов 1, 2 статьи 12.1 Закона об обороте земель невостребованной земельной долей может быть признана, в частности, земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в пункте 1 данной статьи: земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона об обороте земель порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 Закона об обороте земель).
После признания права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных земельных долей, и регистрации права муниципальной собственности на него орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данный земельный участок, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 5 статьи 10 Закона об обороте земель (абзац второй пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель).
Таким образом, учитывая особенности образования земельного участка сельскохозяйственного назначения, сформированного в счет невостребованных долей, установленные пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель, следует отметить, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном Законом об обороте земель, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов.
Условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2017 N 310-КГ16-21437 также было отмечено, что в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. Таким образом, разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель, связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой. При оценке условий использования земельного участка необходимо учитывать в том числе и добросовестное фактическое использование такого участка при отсутствии нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей.
Из буквального толкования данной нормы права следует, что заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им в собственность земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как и не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.
Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 также отмечено, что правила пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, при этом ни нормы Земельного кодекса Российской Федерации, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение ранее заключенных договоров аренды в отношении земельного участка образованного в результате выдела.
Вместе с тем положения специального закона предусматривают различные правовые режимы выделенных земельных участков в счет земельных долей, находящихся в аренде по решению участников долевой собственности.
Спецификой оборота земельных участков, сформированных из невостребованных земельных долей, после регистрации права на них за муниципальным образованием является обязательное соблюдение уполномоченным органом административной процедуры (публикация и рассмотрение заявлений), направленной для предоставления такого участка только лицам, имеющим льготное право на использование, а при наличии нескольких претендентов - проведение торгов.
В связи с этим для реализации уполномоченным органом обязанности по предоставлению такого участка с соблюдением административной процедуры и определением субъекта, имеющего соответствующие преференции, в том числе посредством проведения торгов, наличие существующих арендных обязательств будет препятствовать исполнению такой публичной обязанности, поскольку в этом случае участок будет передаваться обремененными правами третьих лиц, что не допустимо в силу специального регулирования особенностей Закона об обороте земель.
Таким образом, право аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения, после признания права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона об обороте земель порядке невостребованными, может сохраняться до заключения договора аренды либо выкупа такого участка лицами, имеющими право на преференции, предусмотренные в пункте 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель.
Достоверных доказательств, позволяющих отнести истца указанной категории лиц материалы дела не содержат.
Осведомленность истца о проведении аукциона по передаче спорного земельного участка в собственность следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 15.05.2019 ОМВД России по Башмаковскому району Пензенской области (л.д. 22-23, т. 2). При этом истец пояснил органам дознания, что не будет участвовать в аукционе, поскольку стартовая цена за один гектар земли является для него существенной.
При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска следует признать правильным.
К установленным обстоятельствам нормы права применены правильно.
Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.09.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А49-6399/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Ю. Муравьев
Судьи Р.В. Ананьев
В.А. Карпова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
