Дата принятия: 27 мая 2020г.
Номер документа: Ф06-60239/2020, А55-19221/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2020 года Дело N А55-19221/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2020 года
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти
на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020
по делу N А55-19221/2019
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Верта" (ОГРН 1066320196502), г. Тольятти Самарской области, к администрации городского округа Тольятти, г. Тольятти Самарской области, о признании незаконным бездействия и обязании совершить определённые действия, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Верта" (далее - ООО "Верта", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным бездействия администрации городского округа Тольятти (далее - администрация) в предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка общей площадью 4 517,00 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102160:1120, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, западнее здания N 22 по улице Коммунальной, однократно для завершения строительства; понуждении администрации заключить с обществом договор аренды вышеуказанного земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020, заявленные требования удовлетворены, признано незаконным бездействие администрации в предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка общей площадью 4 517,00 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102160:1120, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, западнее здания N 22 по улице Коммунальной, однократно для завершения строительства, на администрацию возложена обязанность направить обществу проект договора аренды спорного земельного участка сроком на три года для завершения строительства.
Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления мэрии городского округа Тольятти от 06.06.2013 N 1900-п/1 между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО "Верта" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.08.2013 N 2741, по условиям которого обществу в аренду сроком на 36 месяцев предоставлен земельный участок площадью 4 517,00 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102160:1120, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, западнее здания N 22 по улице Коммунальной, для строительства производственно-административного комплекса (производственного корпуса с АБК) с инженерно-техническим обеспечением.
По акту приема-передачи от 08.08.2013 данный земельный участок передан ООО "Верта".
Договор аренды от 08.08.2013 N 2741 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.01.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Мэрией г.о. Тольятти обществу выдано разрешение от 09.10.2015 N 63-302-8582015 на строительство производственно-административного комплекса (производственного корпуса с АБК) с инженерно-техническим обеспечением сроком до 09.09.2016, действие которого было продлено до 09.09.2018.
ООО "Верта" на вышеуказанном земельном участке на основании разрешения на строительство был построен незавершенный строительством объект, степенью готовности 80 %.
Мэрия г.о. Тольятти письмом от 13.02.2017 N 1229/5.2 сообщило обществу о том, что договор аренды от 08.08.2013 N 2741 считается возобновленным на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации г.о. Тольятти (далее - Департамент) направил в адрес заявителя письмо от 26.11.2018 N 9909/5.2, в котором сообщил, что 01.03.2015 вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на определенный срок, в связи с чем договор аренды от 08.08.2013 N 2741 по истечению срока действия не может быть возобновлен на неопределенный срок; поскольку срок действия договора аренды от 08.08.2013 N 2741 истек, администрацией будут проведены работы по погашению регистрационной записи об ограничении арендой прав на указанный земельный участок. Кроме того, обществу при условии получения разрешения на строительство предлагалось провести государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102160:1120.
Администрацией выдано ООО "Верта" разрешение от 25.01.2019 N 63-302-1516-2019 на строительство производственно-административного комплекса с инженерно-техническим обеспечением общей площадью 1 499,3 кв.м, сроком действия до 25.10.2019.
ООО "Верта" 13.02.2019 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) с заявлениями о кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102160:1120, по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, улица Коммунальная, здание 22А.
Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 21.05.2019 отказало обществу в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности заявителя на указанный объект незавершенного строительства, в связи с прекращением действия договора аренды от 08.08.2013 N 2741 и отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.
ООО "Верта" 20.03.2019 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1120 для завершения строительства, которое письмом от 27.03.2019 было возвращено обществу, поскольку к заявлению не приложено сообщение, содержащее перечень зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке.
Письмом от 01.04.2019 N 2473/5.2 Департамент сообщил, что в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 08.08.2013 N 2741 считается возобновленным на неопределенный срок, а также указал, что не возражает против дальнейшего использования обществом земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1120.
ООО "Верта" 02.04.2019 повторно обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1120 для завершения строительства, приложив сообщение об имеющемся на испрашиваемом земельном участке объекте незавершенного строительства: производственно-административного комплекса с инженерно-техническим обеспечением общей площадью 1 499,3 кв.м, степенью готовности 80%.
Департамент письмом от 09.04.2019 N 2718/5.2 возвратил обществу вышеуказанное заявление, поскольку приложенное к заявлению сообщение, содержащее перечень зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, не соответствует установленным требованиям, так как не содержит указания кадастровых (условных, инвентарных) номеров; а также сообщалось, что правом на предоставление земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства имеют только собственники объекта незавершенного строительства. Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1120, в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано, ООО "Верта" не имеет права на предоставление испрашиваемого земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
ООО "Верта", полагая, что бездействие администрации по предоставлению испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов однократно на три года для завершения строительства производственно-административного комплекса с инженерно-техническим обеспечением противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что земельный участок площадью 4 517,00 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102160:1120, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, западнее здания N 22 по улице Коммунальной, был предоставлен обществу в аренду для строительства производственно-административного комплекса (производственного корпуса с АБК) с инженерно-техническим обеспечением по договору аренды от 08.08.2013 N 2741, учитывая, что на данном земельном участке ООО "Верта" в соответствии с разрешительной документацией был построен незавершенный строительством объект недвижимости: производственно-административный комплекс с инженерно-техническим обеспечением площадью 1 499,3 кв.м, степень готовности 80%, а также принимая во внимание, что ранее земельный участок не предоставлялся для завершения строительства, руководствуясь пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пришли к выводу о том, что заявитель имеет право на предоставление однократно земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1120 в аренду без проведения торгов для завершения строительства, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что данные выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебной коллегией отклоняется.
В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.
Как указывалось выше, ООО "Верта" в аренду сроком на 36 месяцев предоставлен земельный участок площадью 4 517,00 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102160:1120, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, западнее здания N 22 по улице Коммунальной, для строительства производственно-административного комплекса (производственного корпуса с АБК) с инженерно-техническим обеспечением, по договору аренды от 08.08.2013 N 2741.
На основании разрешительной документации обществом на данном земельном участке был построен незавершенный строительством производственно-административный комплекс с инженерно-техническим обеспечением площадью 1 499,3 кв.м, степень готовности 80%, который в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом недвижимости, так как в нем полностью завершены работы по сооружению фундамента (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102160:1120 был предоставлен заявителю по договору аренды, заключенному до 01.03.2015, учитывая, что на данном земельном участке обществом на основании разрешительной документации построен незавершенный строительством объект недвижимости, 80% готовности, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ООО "Верта" имеет право на предоставление однократно указанного земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства данного объекта независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
При этом на момент ответа Департамента (письмо от 09.04.2019 N 2718/5.2) о том, что испрашиваемый земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителю без проведения торгов для завершения строительства только после представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности общества на указанный объект, как объект незавершенного строительства, действовал приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов", пунктом 33 которого предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.
Поскольку ООО "Верта" является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, и в нарушение пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации администрация в установленный законом срок не совершила действий по принятию решения по заявлению общества, тем самым осуществив незаконное бездействие, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338, от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020 по делу N А55-19221/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
Председательствующий судья Р.В. Ананьев
Судьи С.Ю. Муравьев
В.А. Петрушкин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
