Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 мая 2020 года №Ф06-59976/2020, А12-30260/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 мая 2020 года Дело N А12-30260/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2020 года
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2020 года
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Михайлова Андрея Александровича
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020
по делу N А12-30260/2019
по исковому заявлению администрации Среднеахтубинского муниципального района (ОГРН 1023405173318, ИНН 3428928021) к администрации Ахтубинского сельского поселения Среднеахтубинского муниципального района (ОГРН 1053478417255, ИНН 3428985333), индивидуальному предпринимателю Михайлову Андрею Александровичу (ИНН 342803097808, ОГРНИП 307345428100014) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,
УСТАНОВИЛ:
администрация Среднеахтубинского муниципального района (далее - истец, администрация района) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации Ахтубинского сельского поселения Среднеахтубинского муниципального района (далее - администрация поселения), индивидуальному предпринимателю Михайлову Андрею Александровичу (далее - ИП Михайлов А.А., предприниматель) о признании договора купли-продажи земельного участка от 12.09.2016 недействительным.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.11.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 решение суда первой инстанции отменено; исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор купли-продажи от 12.09.2016 земельного участка площадью 3 322+/-40 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, р-н Среднеахтубинский, п. Киляковка, ул. Зеленая, 2 "в", заключенный между администрацией поселения и ИП Михайловым А.А. и обязал Михайлова Андрея Александровича возвратить в собственность муниципального образования - Среднеахтубинский муниципальный район земельный участок площадью 3322+/-40 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская область, р-н Среднеахтубинский, п. Киляковка, ул. Зеленая, 2 "в".
Не согласившись с судебным актом суда апелляционной инстанции, ИП Михайлов А.А. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, как принятый с нарушением норм действующего законодательства.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определениями Арбитражного суда Поволжского округа от 27.03.2020 и от 23.04.2020 судебное разбирательство откладывалось на 23.04.2020 и на 21.05.2020 в связи с Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" и принятием совместных постановлений Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 18.03.2020 N 808 и от 08.04.2020 N 821.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.09.2014 между администрацией района (арендоадатель) и Михайловым Андреем Александровичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, площадью 3 322 кв.м, с кадастровым номером 34:28:070002:1093, с разрешенным видом использования - для строительства автопарковки, который расположен по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Киляковка, ул. Зеленая, 2 "в", сроком действия с 16.09.2014 по 16.09.2017.
В последующем между администрацией поселения и Михайловым А.А. заключен без проведения торгов договор купли-продажи земельного участка от 12.09.2016, площадью 3 322 кв.м. с кадастровым номером 34:28:070002:1093, расположенный по адресу: Волгоградская обл., Среднеахтубинский район, п. Киляковка, ул. Зеленая, 2 "в", из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для строительства автопарковки. Основанием для заключения такого договора без проведения торгов стало то, что на данном участке находится объект недвижимости - здание администрации на территории автопарковки площадью 7,5 кв.м. с кадастровым номером 34:28:070002:1598.
Как полагает истец, согласно Градостроительному регламенту и Правилам землепользования и застройки в основных видах разрешенного использования земельных участков для зоны Ж, в которой располагался спорный земельный участок на момент заключения сделки, отсутствует какой-либо вид разрешенного использования, соответствующий строительству автопарковки.
Также истец полагает, что, принимая во внимание конфигурацию земельного участка и его площадь - 3 322 кв.м, отсутствовала необходимость предоставления его в собственность в связи с наличием объекта недвижимости, площадь которого, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 11.09.2012 серии 34-АА N 812892, составляет 7,5 кв.м.
Более того, земельный участок, согласно генеральному плану Ахтубинского сельского поселения, расположен в уличной и дорожной сети, а исходя из выписки из Правил землепользования и застройки - в двух зонах: "ИТ" (зона инженерной и транспортной инфраструктуры) и "Ж" (зона застройки индивидуальными жилыми домами с возможностью ведения личного подсобного хозяйства).
Строительство автопарковки является единственным видом разрешенного использования, который упомянут в договоре купли- продажи земельного участка и в сведениях из Единого государственного реестра недвижимости.
В связи с вышеизложенным, истец полагает необходимым признать сделку недействительной, и обязать Михайлова А.А. возвратить в собственность муниципального образования - Среднеахтубинский муниципальный район земельный участок, расположенный по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Киляковка, ул. Зеленая, 2 "в".
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из отсутствия нарушений законодательства, допущенных при заключении сделки.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение, удовлетворил исковые требования, при этом правомерно исходил из следующего.
Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Градостроительные регламенты включаются в правила землепользования и застройки, являющиеся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану, первичности генерального плана поселения (городского округа) как основополагающего документа территориального планирования, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 12.10.2017 N 67-АПГ17-7, от 30.11.2017 N 87-АПГ17-2).
Согласно пункту 1 статьи 31 ГрК РФ подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов.
Пункт 4 статьи 31 ГрК РФ допускает осуществление применительно к части территории поселения или городского округа подготовки проекта правил землепользования и застройки при отсутствии генерального плана поселения или генерального плана городского округа.
Вместе с тем судебная коллегия соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что ГрК РФ не содержат императивного требования о безусловной отмене решения представительного органа местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки при отсутствии генерального плана.
Судом установлено, что правила землепользования и застройки соответствуют Генеральному плану, принятому в 2017 году.
Градостроительный регламент для зоны Ж установлен статьей 44 правил землепользования и застройки. В основных видах разрешенного использования земельных участков для зоны Ж отсутствует какой-либо вид разрешенного использования, соответствующий строительству автопарковки, т.е. тому, что указан в документах на земельный участок с кадастровым номером 34:28:070002:1093.
Часть 8 статьи 36 ГрК РФ допускает эксплуатацию земельных участков с видом разрешенного использования не соответствующим градостроительному регламенту территориальной зоны, в котором они расположены.
В силу части 3 статьи 35 ГрК РФ в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.
В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).
В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.
Судом апелляционной инстанции установлено, что площадь приобретенного земельного участка в 440 раз превышает площадь участка, на котором зарегистрирован объект недвижимости - здание администрации на территории автопарковки.
Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что указание в качестве вида разрешенного использования спорного участка: "строительства автопарковки" и его предоставление для этих целей предпринимателю в аренду само по себе не является доказательством того, что весь этот земельный участок подлежит продаже предпринимателю в собственность в упрощенном порядке ввиду того, что он весь необходим для эксплуатации принадлежащего ему объекта.
Как следует из пояснений ответчика в суде апелляционной инстанции, автопарковка уже построена и представляет собой асфальтно-бетонное замощение, на котором размещаются транспортные средства. Именно для эксплуатации такого замощения, по мнению представителя ответчика, и необходим испрашиваемый им земельный участок.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств того, что автопарковка - асфальтобетонная площадка (замощение) принадлежит к объектам недвижимого имущества, правомерно пришел к выводу, что замощение не обладает полезными свойствами, не имеет самостоятельного функционального назначения, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно расположено и является его неотъемлемой частью, в силу чего не относится к недвижимому имуществу.
Суд установил, что арендатором на спорном земельном участке возведен только один объект площадью 7,5 кв.м, зарегистрированный впоследствии как объект недвижимости.
Учитывая, что асфальтобетонная площадка не может являться самостоятельным объектом недвижимости, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что сделка от 12.09.2016 купли-продажи земельного участка как земельного участка, занятого объектом недвижимости, недействительна (ничтожна), в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования.
Установив наличие оснований для признания спорной сделки недействительной, суд правомерно применил последствия недействительности сделки, обязав Михайлова Андрея Александровича возвратить в собственность муниципального образования - Среднеахтубинский муниципальный район земельный участок площадью 3 322+/-40 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п. Киляковка, ул. Зеленая, 2 "в".
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 АПК РФ, и сделаны выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных доказательств и установление иных обстоятельств по делу. Однако полномочиями по переоценке доказательств и разрешению вопросов факта суд кассационной инстанции не наделен.
Поскольку выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 по делу N А12-30260/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина
Судьи В.А. Петрушкин
А.Ф. Фатхутдинова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка