Дата принятия: 19 марта 2020г.
Номер документа: Ф06-59387/2020, А49-6566/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2020 года Дело N А49-6566/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Мухаметшина Р.Р.,
судей Хакимова И.А., Хабибуллина Л.Ф.,
при участии представителей:
Индивидуального предпринимателя Сукровой Нелли Искандяровны, г. Пенза - Орлова В.А., доверенность от 01.10.2019,
в отсутствие:
Администрации города Пензы, г.Пенза - извещена надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сукровой Нелли Искандяровны
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2019
по делу N А49-6566/2019
по заявлению индивидуального предпринимателя Сукровой Нелли Искандяровны (ОГРН 304583512700060, ИНН 583500286260), г. Пенза, к администрации города Пензы (ОГРН 1025801358945, ИНН 5836010360), г.Пенза, о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Сукрова Нелли Искандяровна (далее - ИП Сукрова Н.И., заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к администрации города Пензы (далее - администрация) о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - центра досуга для детей на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1008004:5143, местонахождение земельного участка: Пензенская область, г. Пенза, проспект Строителей, изложенного в письме от 078.02.2019 N 2-01Р-163, об обязании администрации выдать ИП Сукровой Н.И. разрешение на строительство объекта капитального строительства - центр досуга для детей на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1008004:5143, местонахождение земельного участка: Пензенская область, г. Пенза, проспект Строителей, в течение месяца с даты внесения решения суда.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 05.08.2019 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2019 решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.08.2019 отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Сукровой Нелли Искандяровны отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, заявитель обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал кассационную жалобу.
Администрация в судебное заседание своих представителей не направила, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.
В соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебная коллегия рассмотрела кассационную жалобу без участия администрации.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав явившегося в судебное заседание представителя заявителя, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции, норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции оснований для удовлетворения жалобы не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.10.2004 комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель) заключил с ООО "Стройсвязьурал-1" (арендатор) договор аренды N 5859 земельного участка с кадастровым номером 58:29:01008004:0026, площадью 74915 кв. м, по адресу: г. Пенза, мкр. N 3 3-ей очереди застройки жилого района Арбеково. Участок предоставлялся для проектирования и поэтапного строительства спортивно-оздоровительного зрелищного комплекса.
Управление муниципального имущества администрации города Пензы (арендодатель) и ООО "Пенза-Инвест" (арендатор) 02.04.2014 заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 5859 от 05.10.2004, согласно которому пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки кадастровый номер 58:29:1008004:2413 площадью 70935 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008004:2414 площадью 3980 кв. м, расположенные по адресу: г. Пенза, проспект Строителей, 91". Этим же соглашением из договора аренды исключён земельный участок кадастровый номер 58:29:1008004:2414 площадью 3980 кв. м с 18.03.2013.
Постановлением от 08.12.2015 N 2091 администрация города Пензы утвердила проект внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории микрорайона N 3 третьей очереди строительства жилого района Арбеково, утверждённые постановлением администрации города Пензы от 12.09.2013 N 1023/2.
16.04.2016 заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 5859 от 05.10.2004 между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы (Арендодатель) и ООО "Пенза-Инвест" (Арендатор) о следующем. В связи с образованием земельных участков путём раздела земельного участка площадью 61301 кв. м. (кадастровый номер 58:29:1008004:4009), расположенного по адресу: г. Пенза, проспект Строителей, 91, внести в договор аренды N 5859 от 05.10.2004 следующие изменения: изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки кадастровый номер 58:29:1008004:5143 площадью 1315 кв. м., кадастровый номер 58:290:1008004:5144 площадью 13430 кв. м., кадастровый номер 58:290:1008004:5145 площадью 28496 кв. м., кадастровый номер 58:29:1008004:5146 площадью 9079 кв. м., кадастровый номер 58:29:1008004:5147 площадью 8981 кв. м.".
ООО "Пенза-Инвест" (арендатор) и ИП Сукрова Н.И. 17.01.2016 заключили договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5859 от 05.10.2004, по которому арендатор уступает, а новый арендатор принимает права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка N 5859 от 05.10.2004 (в части земельного участка кадастровый номер 58:29:1008004:5143 площадью 1315 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, проспект Строителей). В пункте 1.3 договора указано, что по договору аренды земельного участка N 5859 от 05.10.2004 с учётом дополнительных соглашений арендодатель передал арендатору право аренды части земельного участка кадастровый номер 58:29:1008004:5143, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание деловой застройки.
В администрацию 31.01.2019 поступило заявление предпринимателя о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - центра досуга для детей по адресу: мкр. N 3 третьей очереди строительства жилого района Арбеково в г. Пензе.
Письмом главы администрации от 08.02.2019 N 2-01Р-163 администрация отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство, сославшись на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости разрешённое использование испрашиваемого земельного участка - обслуживание деловой застройки, а проектной документацией предусмотрено строительство центра досуга для детей, а правоустанавливающий документ на земельный участок с таким видом разрешённого использования не представлен.
Заявитель, не согласившись с решением администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявитель подтвердил наличие у него на праве аренды земельного участка, в отношении которого не может быть признан установленным такой вид разрешённого использования, как обслуживание деловой застройки. Среди разрешённых видов использования отсутствует "обслуживание деловой застройки". Такой вид разрешённого использования земельных участков в территориальной зоне Ц-2 не предусмотрен и градостроительным регламентом, утверждённым решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 N 229-13/5 (далее - Правила землепользования и застройки).
По мнению суда первой инстанции, предполагаемое на указанном участке строительство центра досуга детей основано на нормах градостроительного законодательства, документах градостроительного планирования и планировки территории.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанное администрацией основание отказа в выдаче разрешения на строительство противоречит нормам градостроительного законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, арендатор не вправе произвольно, только лишь по своему усмотрению изменить разрешенное использование арендуемого земельного участка. В отсутствие такого согласия со стороны арендодателя использование земельного участка не в соответствии с предусмотренным договором аренды разрешенным использованием противоречит законодательству и нарушает права собственника земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Согласно представленной в администрацию г. Пензы выписке из ЕГРН на объект недвижимости и договору уступки прав и обязанностей от 17.01.2017, стороной которого управление муниципального имущества администрации г. Пензы (как арендодатель) не являлось, по договору аренды земельного участка от 05.10.2004 N 5859, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 58:29:1008004:5143 под планируемым к строительству объектом - обслуживание деловой застройки. Вместе с тем представленной заявителем проектной документацией предусмотрено строительство центра досуга для детей.
Однако правоустанавливающий документ с таким видом разрешенного использования заявителем представлен не был, что согласно части 13 статьи 51 ГрК РФ явилось основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.
В свою очередь, решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.
Данный вывод подтверждается правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 06.08.2013 N 56-КГ13-5.
Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 выражена правовая позиция, согласно которой заключение договора аренды земельного участка для других целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка. При этом ЗК РФ не предусматривает изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора. Такое возможно только путем заключения нового договора аренды с новым видом разрешенного использования.
Согласно статье 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что администрация должна выдать предпринимателю разрешение на строительство центра детского досуга с учетом разрешенного использования земельного участка - под строительство спортивно-зрелищного комплекса.
Суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие со стороны арендодателя (собственника) волеизъявления относительно изменения разрешенного использования земельного участка, арендуемого заявителем. Кроме того, между разрешенным видом использования земельного участка под строительство спортивно-зрелищного комплекса и разрешенным видом земельного участка, на которое претендует заявитель, - под строительство центра детского досуга, имеется существенное различие.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что у администрации отсутствовали законные основания для выдачи предпринимателю разрешения на строительство ввиду отсутствия надлежащего правоустанавливающего документа на земельный участок.
В силу изложенного, судом апелляционной инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требования заявителя.
Выводы арбитражного суда апелляционной инстанции постановлены при правильном применении норм права, в связи с чем возражения заявителя не опровергают позицию суда и не свидетельствуют о неправильном применении им норм права или допущенной ошибке.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у кассационной инстанции отсутствуют.
По существу доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке выводов суда апелляционной инстанции, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не допускается в суде кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2019 по делу N А49-6566/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья Р.Р. Мухаметшин
Судьи И.А. Хакимов
Л.Ф.Хабибуллин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
