Дата принятия: 29 мая 2020г.
Номер документа: Ф06-58880/2020, А55-13442/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2020 года Дело N А55-13442/2019
Резолютивная часть постановления объявлена - 28.05.2020.
Полный текст постановления изготовлен - 29.05.2020.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,
при участии:
общества с ограниченной ответственностью "Мелодия" - Симонова И.Д., доверенность,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мелодия", г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.09.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019
по делу N А55-13442/2019
по иску Департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия", г. Самара, при участии: администрации городского округа Самара, Департамента управления имуществом городского округа Самара, о взыскании 7 782 756 руб. 17 коп. по арендной плате,
УСТАНОВИЛ:
Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (далее - общество) о взыскании 7 785 483 руб. 67 коп., из которых: 4 691 299 руб. 14 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.03.2015 по 30.09.2018 по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N 83, 3 094 184 руб. 53 коп. пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2018.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа Самара (далее - администрация), Департамент управления имуществом городского округа Самара.
Департаментом заявлено об уменьшении цены иска до 7 782 756 руб. 17 коп. за счет уменьшения размера пени до 3 091 457 руб. 03 коп. сумма основного долга оставлена без изменения.
Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уменьшение цены иска до 7 782 756 руб. 17 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.09.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019, иск удовлетворен частично. С общества в пользу департамента взыскано 4 672 533 руб. 93 коп., в том числе: 3 163 899 руб. 42 коп. основного долга, 1 508 634 руб. 51 коп. пени, в остальной части в иске отказано.
Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В отзыве департамент просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.
После принятия кассационной жалобы к производству, от общества 22.05.2020 поступило ходатайство об участии в онлайн заседании, которое назначено на 28.05.2020 на 10:40. Однако в связи с отсутствием технической возможности проведения заседания на указанную дату, в удовлетворении ходатайства отказано.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель общества просил ходатайство об отложении дела не рассматривать, рассмотреть кассационную жалобу по существу.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене в части по следующим основаниям.
Между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство) (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.12.2008 N 83, согласно которого, арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:07 07 006:0006, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе/ул. Андрея Бубнова, площадь 3964 кв. м, для строительства.
Согласно пункту 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 22.02.2007 и срок действия договора истекает 22.02.2010, договор зарегистрирован в установленном порядке.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.
Дополнительным соглашением от 08.12.2010 N 1 к договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N 83, стороны изменили условия в части срока договора до 23.02.2015, а также размера арендной платы, договорной неустойки с 0,3% до 0,1%, и раздел 10 договора изложили в новой редакции.
В пункте 4.2. договора аренды, с учетом дополнительного соглашения от 08.12.2010 N 1, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 1 к дополнительному соглашению), и в соответствии с п. 4.4 договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Пунктом 4.3 договора аренды определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату.
Обращаясь в арбитражный суд, департаментом указано, что в нарушение норм права регулирующих арендные отношения и условий договора аренды земельного участка, с учетом дополнительного соглашения, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность за период с 01.03.2015 по 30.09.2018 в сумме 4 691 299 руб. 14 коп.
Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 11.03.2015 по 30.09.2018 в сумме 3 091 457 руб.03 коп.
Арендатору направлена претензия от 26.10.2018 N Д05-01/3036 о погашении задолженности и пени, которая оставлена ответчиком без ответа.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды двух инстанций, частично удовлетворяя иск, исходили из установленного факта ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды земельного участка в части своевременной оплаты арендных платежей.
В суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.
Суды верно указали, что с учетом периодичности внесения арендной платы, за пределами срока исковой давности заявлено требование о взыскании арендной платы за период с 01.03.2015 по 30.04.2016 в размере 1 527 399 руб. 72 коп. и пени начисленные за просрочку в оплате арендной платы за период с марта 2015 по апрель 2016 года (включительно), размер которых составляет 1 582 822 руб. 52 коп., в связи с чем с учетом положений статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанной части в иске отказано правомерно.
Вместе с тем, при взыскании задолженности и пеней за период с 01.05.2016 по 30.09.2018 судами не учтено следующее.
В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 постановления N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.
Поскольку ни закон, ни договор аренды от 27.08.2007 N 83 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
В силу пунктов 1, 3 статьи 39.7, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
В соответствии с постановлением N 582 к основным принципам определения арендной платы, в частности отнесены: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип запрета необоснованным предпочтений
С учетом единства экономического пространства правовой системы Российской Федерации постановление от 16.07.2009 N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в силу закона размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов.
Как следует из расчета заявленных требований, истец исходит из таблицы N 2 "Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства" Приложения N 2 "Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства" установлены проценты от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости о периода использования земельного участка, определяя за четвертый год и последующие годы указанный процент в размере 12,7%.
Возражая против заявленного иска, ответчиком указывалось, в том числе и то, что решением Самарского областного суда от 26.06.2019 признаны недействующими соответствующие пункты упомянутого механизма постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, как противоречащие положениям постановления N 582.
При таких обстоятельствах следует признать, что при рассмотрении спора по существу судами не дана должная оценка доводам истца с учетом требований, указанных в пункте 38 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами".
Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627).
Остались без должной оценки и проверки доводы ответчика о том, что на спорном земельном участке возведен и введен в эксплуатацию объект недвижимости (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.05.2017), при том, что начисление задолженности по арендной плате производилось за весь период взыскания как на незавершенный строительством объект.
При данных обстоятельствах следует признать судебные акты принятыми без всестороннего, полного исследования всех обстоятельств дела, в связи с чем они подлежат оставлению в силе в части отказа во взыскании задолженности и пеней в период с 01.03.2015 по 30.04.2016, в остальной части отмене и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Самарской области от 09.09.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019 по делу N А55-13442/2019 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Мелодия" задолженности за период с 01.05.2016 по 30.09.2018 и пеней с 11.05.2016 по 30.09.2018, отменить. В отменной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области. В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Ю. Муравьев
Судьи Р.В. Ананьев
В.А. Карпова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
