Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 марта 2020 года №Ф06-58827/2020, А65-15356/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 марта 2020 года Дело N А65-15356/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителя:
заявителя - Лукина Ю.М. (доверенность от 20.01.2020), Васильева А.Р. (доверенность от 20.01.2020),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Наиком"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.09.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019
по делу N А65-15356/2019
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Наиком" (ОГРН 1151674002512, ИНН 1628010362) Республика Татарстан, г. Мензелинск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г Казань, третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны", о признании незаконным отказа в аннулировании записи о прекращении договора аренды земельного участка и обязании аннулировать запись, о признании незаконным сообщения об отказе в регистрации права собственности и обязании осуществить регистрацию права собственности,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Наиком" (далее - ООО "Наиком", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра, ответчик, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа Управления Росреестра от 07.05.2019 N 16-25-53/00720 в аннулировании записи от 28.09.2016 о прекращении договора аренды земельного участка,
об обязании Управление Росреестра аннулировать запись от 28.09.2016 о прекращении договора аренды земельного участка от 25.06.2010 N 1996-АЗ, сделанного на основании уведомления N 06/402Р о расторжении договора аренды земельного участка, признанного недействительным;
о признании незаконным сообщения Управления Росреестра от 27.02.2019 N 16/144/001/2018-25251 об отказе в регистрации права собственности ООО "Наиком" на объект незавершенного строительства - культурно-развлекательный комплекс (кафе, бильярд), автомойка, магазин "Автозапчасти", расположенный по адресу: г. Набережные Челны, автодорога N 1, в районе АЗС "Наиком", степенью готовности 30 %,
об обязании Управление Росреестра осуществить регистрацию права собственности ООО "Наиком" на данный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, автодорога N 1, в районе АЗС "Наиком", кадастровый номер: 16:52:070103:2729.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечено муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (далее - Исполнительный комитет).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.09.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Наиком" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей заявителя, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Исполнительным комитетом и ЗАО "Наиком" (реорганизованного в ООО "Наиком" на основании протокола об итогах голосования на общем собрании акционеров ЗАО "Наиком" от 25.06.2015) заключен договор аренды земельного участка от 25.06.2010 N 1996-АЗ.
При этом запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 16:52:070103:12 прекращена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 28.09.2016 на основании заявления представителя муниципального образования - город Набережные Челны и уведомления от 20.04.2016 N 06/402р о прекращении действия договора аренды.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.03.2017 N А65-26159/2016 уведомление Исполнительного комитета от 20.04.2016 N 06/402р признано недействительным, а также расторгнут договор аренды земельного участка от 25.06.2010 N 1996-АЗ, заключенный между Исполнительным комитетом и ООО "Наиком", расторгнут. При этом, как следует из постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 по этому же делу, поскольку данным решением Арбитражного суда Республики Татарстан, вступившим в законную силу 18.05.2017, договор аренды спорного земельного участка расторгнут, основания применения последствий недействительности ничтожной сделки отсутствовали.
ООО "Наиком" обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 16.11.2018 N 16/144/001/2018-25251 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства: культурно-развлекательный комплекс (кафе, бильярд), автомойка, магазин "Автозапчасти", степень готовности 30%, адрес: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, автодорога N 1, в районе АЗС "Наиком", кадастровый номер 16:52:070103:2729.
К заявлению в качестве правоустанавливающих документов были приложены: договор аренды земельного участка от 25.06.2010 N 1996-АЗ, разрешение на строительство от 20.03.2017 N RU 16302000-60-2017, кадастровый паспорт от 03.08.2016, протокол общего собрания учредителей ООО "Наиком" от 25.06.2015.
Сообщением от 27.02.2019 Управление Росреестра отказало ООО "Наиком" в государственной регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства, указав на то, что регистрационная запись об аренде земельного участка прекращена 28.09.2016, на момент выдачи разрешения на строительство от 20.03.2017 N RU16302000-60-2017 договор аренды земельного участка от 25.06.2010 N 1996-АЗ был расторгнут, а также указав, что согласно ответу Исполнительного комитета на запрос действие разрешения на строительство от 20.03.2017 N RU16302000-60-2017 было прекращено распоряжением от 19.04.2017 N 404-р.
В последующем 15.04.2019 ООО "Наиком" обратилось в Управление Росреестра с заявлением об аннулировании записи от 28.09.2016 об аренде земельного участка от 25.06.2010 N 1996-АЗ с кадастровым номером 16:52:070103:12.
В ответ на данное обращение Управление Росреестра письмом от 07.05.2019 N 16-25-53/00728 сообщило, что государственная регистрация прекращения права аренды на данный земельный участок проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, и общество вправе обратиться с жалобой на принятое по обращению решение или на действия (бездействие) в связи с рассмотрением обращения в административном и (или) судебном порядке.
ООО "Наиком", указывая, что названные отказы Управления Росреестра незаконны, нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что оспариваемый отказ в государственной регистрации аннулирования записи о прекращении договора аренды спорного земельного участка соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;обществом на государственную регистрацию не были представлены все предусмотренные законом документы, необходимые для осуществления соответствующих регистрационных действий.
Суды указали, что поскольку с 18.05.2017 договор аренды спорного земельного участка расторгнут, отсутствуют основания считать после указанной даты данный договор действующим в связи с признанием недействительным уведомления от 20.04.2016 N 06/402р о прекращении действия договора аренды на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.03.2017 N А65-26159/2016.
Кроме того, суды сослались на то, что срок действия разрешения на строительство истек 19.04.2017, при этом в материалах дела отсутствует доказательства, свидетельствующие об оспаривании прекращения действия разрешения на строительство. При этом из представленных документов не возможно установить, каким способом была определена степень готовности объекта. Из кадастрового и технического паспортов объекта невозможно установить, что на данном объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Более того, технический паспорт не подтверждает, что какие-либо работы вообще были выполнены. В судебном заседании представитель заявителя не смог пояснить, на основании каких документов и кем определена степень готовности объекта 30%.
Вместе с тем судами не принято во внимание следующее.
Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.
К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).
Согласно части 5 статьи 18 этого Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).
В силу статьи 7 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Частью 2 этой же предусмотрено, что государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
Как разъяснено в пункте 24 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.
Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Указанная правовая позиция является действующей.
При наличии доказательств возведения незавершенного строительством объекта, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в срок действия договора аренды в соответствии с разрешительной документацией, такой объект подлежит государственной регистрации.
В этих целях судам необходимо было с достоверностью установить период строительства объекта и соответствие его разрешительной документации, которая была представлена регистрирующему органу для регистрации титула за обществом.
В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют доказательства того, что объект возведен после прекращения действия договора аренды и выданного разрешения. То обстоятельство, что в дальнейшем действие договора и разрешение были прекращены по воле собственника, не является основанием для отказа в регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Между тем судами не дана правовая квалификация оценка действиям уполномоченного органа публичного образования относительно строительства спорного объекта.
Из анализа материалов дела и установленных по делу обстоятельств следует, что уполномоченный орган, направляя Обществу уведомление от 20.04.2016 об отказе от договора аренды, впоследствии признанного недействительным, а также обращаясь в арбитражный суд с иском (07.11.2016) по делу N А65-26159/2016 с другой стороны в рамках предоставленной компетенции, выдал разрешение на строительство от 20.03.2017 на срок до 19.04.2017.
Таким образом, после направления уведомления о расторжении договора аренды от 20.04.2016 и принятия решения Арбитражным судом Республики Татарстан от 07.03.2017 по делу N А65-26159/2016 орган того же публичного образования выдал разрешение на строительство 20.03.2017, тем самым признал за заявителем право на осуществление строительных работ на спорном земельном участке.
В связи с чем, поскольку уведомление об отказе от договора от 20.04.2016 направлено по неактуальному адресу, договор аренды расторгнут судебным актом от 07.03.2017, следует исходить из того, что на момент выдачи разрешения на строительство от 20.03.2017 договор аренды земельного участка является действующим, и общество вправе было осуществлять строительство объекта в соответствии с разрешительной документацией.
С учетом того, что уполномоченным органом выдано разрешение на строительство от 20.03.2017 со сроком действия 20.11.2017 в период действия договора аренды, действия Администрации по расторжению договора и принятию распоряжения от 19.04.2017 N 404-р об отмене разрешения на строительство могут быть квалифицированы в качестве недобросовестного поведения.
Кроме того, судами не учтено, что признание незаконным, либо отмена выданного разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. Такая постройка может быть снесена, если при ее создании были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение в существующем состоянии создает угрозу жизни и здоровью граждан, существенно нарушит законные права и интересы иных лиц, применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации". В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.
В данном случае в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о недобросовестности действий заявителя при получении разрешения на строительство, а также о нарушении порядка его выдачи.
Доводы заявителя о том, что Администрация выдала разрешение на строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией, что свидетельствует о согласии органа местного самоуправления с возведением объекта недвижимого имущества на спорном земельном участке, оставлены судами без внимания и должной правовой оценки.
Кроме того, признавая довод регистрирующего органа о том, что письмо Управления Росреестра от 07.05.2019 N 16-25-53/00720 является лишь ответом на обращение, носит рекомендательный характер и не может рассматриваться как отказ в государственной регистрации, ошибочным, вместе тем суды согласились с доводом Управления Росреестра об отсутствии оснований для аннулирования записи о прекращении договора аренды спорного земельного участка в связи с непредставлением заявления в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.
Положениями пункта 5 части 2 статьи 14, части 1 статьи 58 Закона N 218-ФЗ в отношении регистрации прав на основании вступивших в законную силу судебных актов с учетом норм процессуального законодательства установлено регулирование, в силу которого решение суда является достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав.
Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если зарегистрированный договор расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.
Таким образом, вступившее в законную силу решение суда о расторжении договора является достаточным основанием для внесения записи о прекращении аренды.
При этом, поскольку юридически значимое сообщение (статья 165.1 ГК РФ) об отказе от договора аренды признано недействительным, погашение регистрирующим органом записи об обременении (аренды) по этому основанию не может соответствовать требованиям действующего законодательства.
В связи с чем у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в аннулировании записи от 28.09.2016 о прекращении договора аренды, основанной только на уведомлении Исполнительного комитета от 24.04.2016 об отказе от договора на основании статьи 610 ГК РФ.
Поскольку данные конкретные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, суды надлежащим образом не исследовали, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить изложенные недостатки, исследовать все доказательства, принять законный и обоснованный судебный акт.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.09.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу N А65-15356/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова
Судьи В.А. Петрушкин
Ф.В. Хайруллина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка