Дата принятия: 13 февраля 2020г.
Номер документа: Ф06-56303/2019, А65-5503/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2020 года Дело N А65-5503/2019
Резолютивная часть постановления объявлена - 10.02.2020.
Полный текст постановления изготовлен - 13.02.2020.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
истца - муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Ахмадеевой Н.Н., доверенность,
ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Волгастрой" - Шарипова Р.К., доверенность,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, общества с ограниченной ответственностью "Волгастрой", г. Казань,
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2019
по делу N А65-5503/2019
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Волгастрой", г. Казань, об изъятии объекта незавершенного строительства, с участием: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, Сайфиевой Марины Автономовны, г. Казань, Мингалеева Наиля Зямаевича,г. Казань.
УСТАНОВИЛ:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Волгастрой" (далее - ООО"Волгастрой", общество) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Меридианная, с кадастровым номером 16:50:110505:2585 путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.03.2019 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - управление), Сайфиева Марина Автономовна, Мингалеев Наиль Зямаевич.
В судебном заседании комитет заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части обязания ООО "Волгастрой" передать техническую документацию на изымаемый объект - оригинал эскизного проекта 2015 объекта незавершенного строительства, расположенного г. Казань, ул. Меридианная, кадастровый номер 16:506110505:2585.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2019 в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2019 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2019 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении иска частично. У общества изъят объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Меридианная, с кадастровым номером 16:50:110505:2585 путем продажи с публичных торгов. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Комитет, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационной жалобе просит его отменить в части отказа в удовлетворении требований, иск удовлетворить в полном объеме, обязав ответчика передать техническую документацию на объект, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права
Общество в кассационной жалобе просит постановление апелляционного суда отменить, оставить решение суда первой инстанции в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв на 10.02.2020 на 11:30.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 05.12.2002, заключенного между Государственным внебюджетным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан (далее - жилищный фонд) и Русаковым А.Ф., 22.07.2003 за Русаковым А.Ф зарегистрировано право собственности на спорный объект.
Русаков А.Ф по договору купли-продажи незаконченного строительством здания от 13.07.2007 продал Сайфиевой М.Р., Мингалееву Н.З. в собственность по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данный объект.
22.09.2008 на основании договора дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незаконченное строительством здание от 25.08.2008 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности перешло к Сайфиевой М.А.
Между комитетом (арендодатель) и Сайфиевой М.А., Мингалеевым Н.З. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.09.2012 N 16611, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, кадастровый номер: 16:50:110503:55, разрешенное использование земельного участка: занимаемый незавершенным строительством зданием, сроком до 08.07.2015.
Между комитетом и Сайфиевой М.А., Мингалеевым Н.З. заключено соглашение от 08.02.2016 N 16611-рда о расторжении договора аренды земельного участка от 05.09.2012 N 16611, в соответствии которым договор аренды земельного участка считать утратившим силу с 14.01.2016.
Между комитетом (арендодатель) и Сайфиевой М.А., Мингалеевым Н.З. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.01.2016 N 18778 с кадастровым номером 16:50:110503:55 площадью 424 кв. м., расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, под незавершенным строительством зданием, до 13.01.2019, дата возврата земельного участка 13.01.2019.
Между Сайфиевой М.А., Мингалеевым Н.З. и ООО "Волгастрой" заключен договор купли-продажи от 30.11.2018 объекта незавершенного строительством, согласно которого Сайфиева М.А., Мингалеев Н.З. продали ООО "Волгастрой" принадлежащий им по праву долевой собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Меридианная, кадастровый номер 16:50:110505:2585.
04.12.2018 в Единый государственный реестр недвижимости (далее - реестр) внесена запись регистрации права собственности ООО "Волгастрой", запись о регистрации обременения в виде ипотеки за номером государственной регистрации 16:50:110505:2585-16/001/2018-4 в пользу Сайфиевой М.А., Мингалеева Н.З. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110505:2585, что подтверждается выпиской.
Сайфиева М.А. и Мингалеев Н.З. обратились в комитет с заявлением от 18.12.2018 N 5831/кзио-вх/ог о расторжении договора аренды земельного участка от 14.01.2016 N 18778 в связи с продажей спорного объекта ООО "Волгастрой".
25.12.2018 комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:50:110503:55, в ходе которого установлено, что строительство объекта не завершено в течение срока аренды, что подтверждается приложенными фототаблицами.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171), указав, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
На основании статьи 35 Закона N 171 закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.
С учетом изложенного суд первой инстанции установил, что арендные правоотношения между комитетом и Сайфиевой М.А., Мингалеевым Н.З. в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:110503:55, расположенного по адресу Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, являющегося объектом по договору аренды от 14.01.2016 N 16611, фактически имели место с 05.09.2012 на основании договора аренды и не прекратились на дату 01.03.2015. Общество продолжает пользоваться земельным участком на праве аренды, оплачивая арендные платежи, что подтверждается платежным поручением от 05.03.2019 N 3, что комитетом не оспаривается.
Таким образом, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в изъятии земельного участка, пришел к выводу о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, решение суда первой инстанции отменил с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении иска.
По мнению суда кассационной инстанции, судами двух инстанций не учтено следующее.
В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключен до дня вступления в силу настоящего закона (01.03.2015).
Пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что правила настоящей статьи применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
При определении правовых подходов фактического применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо учитывать и взаимосвязанные положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определяющей право на заключение договора для завершения строительства.
В связи с чем правила требования статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применимы к собственнику незавершенного строительством объекта заключившего договор аренды земельного участка до вступления в силу Закона N 171, только в случае если такой участок после 01.03.2015 был однократно предоставлен для завершения строительства и иных оснований для использования участка не имеется (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку после 01.03.2015 иных оснований для предоставления обществу земельного участка без проведения торгов не имелось, следовало исходить из того, что договор аренды от 14.01.2016 N 16611 сроком на три года был заключен с целью предоставления арендатору права на завершение строительства объекта (пункты 1.4.1, 1.5 договора аренды).
С учетом подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, и пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к данному случаю законом установлен максимальный (предельный) 3-х летний срок договора, с истечением которого договор прекращается в силу закона.
При таких обстоятельствах, поскольку строительство объекта не было завершено и в течение действия договора аренды от 14.01.2016 N 16611, арендные отношения у сторон прекращены, уполномоченный орган вправе был реализовать право предусмотренное статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, принимая решение об удовлетворении требований, не учел существенных для дела обстоятельств установленных при рассмотрении дела.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 N 37-П).
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.
По смыслу пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.
Из представленных комитетом доказательств (технической документации, фототаблиц) имеющихся в материалах дела и не оспоренных ответчиком, усматривается нахождение на изымаемом земельном участке одной сваи. При этом земельные работы не производились. Какие-либо иные объекты, строения на данном земельном участке отсутствуют.
Эти обстоятельства судебными инстанциями были установлены и не оспаривались сторонами, в связи с чем факт нахождения на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта не был подтвержден документально.
Как на момент обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском, его рассмотрения в судах первой, апелляционной, а также кассационной инстанций состояние земельного участка не изменилось.
В суде кассационной инстанции представитель ответчика подтвердил, что объект незавершенного строительства на участке отсутствует, земельные и фундаментные работы, результат которых мог быть определен как незавершенный строительством объект, выполнены не были.
Таким образом, следует признать, что комитетом заявлен иск об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствии самого объекта, который мог быть изъят и в дальнейшем служить предметом проведения аукциона продажи незавершенного строительством объекта.
При таких обстоятельствах свидетельство о государственной регистрации права при отсутствии доказательств о наличии объекта, не может быть принято в качестве доказательства о строительстве объекта недвижимости и существовании незавершенного строительством объекта.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования не учел, что при отсутствии объектов недвижимого имущества исключается и возможность проведения публичных торгов по его продаже в порядке изложенном в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
В связи с чем принятое по делу решение об изъятии объекта не может быть исполнено.
Необходимо отметить, что поскольку договор аренды от 14.01.2016 N 16611 прекращен в силу истечения предельного срока, и на участке отсутствует объект, возврат земельного участка осуществляется в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку суд апелляционной инстанции установил все существенные по делу обстоятельства, однако неправильно применил нормы материального права, постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 5 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2019 по делу N А65-5503/2019 отменить, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2019 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Ю. Муравьев
Судьи Р.В. Ананьев
В.А. Петрушкин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
