Дата принятия: 02 июля 2021г.
Номер документа: Ф06-5196/2021, А65-9323/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2021 года Дело N А65-9323/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2021 года
Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2021 года
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,
при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо" - Бакировой А.Г., доверенность от 03.08.2020,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2021
по делу N А65-9323/2020
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо" (ОГРН 1081690054654, ИНН 1661021844) об изъятии объекта, обязании передать техническую документацию, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Министерства культуры Республики Татарстан, Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия, муниципального казенного учреждения "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",
УСТАНОВИЛ:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо" (далее - ответчик, общество "СтройЭкспо") об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Бутлерова, кадастровый номер 16:50:011102:164 путем продажи с публичных торгов и обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по Республике Татарстан), Министерство культуры Республики Татарстан, Комитет Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия, муниципальное казенное учреждение "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2020 иск удовлетворен частично: у общества "СтройЭкспо" изъят объект незавершенного строительства, кадастровый номер 16:50:011102:164, степень готовности 5%, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Бутлерова, д. 22, путем продажи с публичных торгов. В удовлетворении требования об обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, в иске отказано, с указанием на то, что конкретный перечень технической документации, подлежащей передаче, истцом не указан, доводы о невозможности распорядиться объектом недвижимости без технической документации на объект незавершенного строительства не соответствуют нормам действующего законодательства.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2021 решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами в части изъятия у общества объекта незавершенного строительства, общество "СтройЭкспо" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты в указанной части отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность судебных актов в обжалуемой части проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 27.08.2013 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N 17256, по условиям которого арендодатель (истец) передал арендатору (ответчику) в пользование за плату земельный участок с категорией земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 16:50:011102:408, площадью 6 176 кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, во дворе дома N 28, с разрешенным использованием строительство многоквартирного жилого дома, сроком до 03.09.2014.
Впоследствии, 20.10.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 19326, во исполнение условий которого арендодатель по акту приема-передачи от 20.10.2016 передал арендатору в пользование за плату земельный участок с категорией земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 16:50:011102:408, площадью 6 176 кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, с разрешенным использованием строительство многоквартирного жилого дома сроком до 19.10.2019.
При этом соглашением сторон от 07.08.2017 N 17256-рда, ранее заключенный договор аренды земельного участка от 27.08.2013 N 17256 по обоюдному согласию сторон расторгнут.
Судами установлено, материалами дела подтверждается, что до заключения вышеназванных договоров аренды спорный земельный участок, расположенный по адресу г. Казань, ул. Бутлерова, во дворе дома N 28, предоставлялся ответчику в соответствии с постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казань от 04.09.2009 N 7456, а также на основании договора аренды земельного участка от 12.05.2010 N 14622.
Вступившим в законную силу решением Вахитовского районного суда г. Казани от 26.09.2017 N 2-660/2017 подтверждено, что земельные участки, из которых образован земельный участок с кадастровым номером 16:50:011102:408, находились ранее в аренде у ответчика на основании договоров аренды 2009, 2010 и 2011 годов.
На основании разрешения на строительство от 26.11.2010 N RU16301000-134-ж, договора аренды земельного участка от 19.07.2009 N 13672 и проектной документации на объект - жилой дом по ул. Бутлерова, 22 в г. Казани N 222/2009-1-П за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 1 165 кв.м., степень готовности 5%, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 05.09.2011, выпиской из ЕГРН.
Комитет 09.08.2019 провел обследование земельного участка с кадастровым номером 16:50:011102:40, площадью 6 176 кв.м., расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, 22, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект, территория ограждена металлическим забором, строительная или иная деятельность на объекте не ведется, о чем составил акт обследования N 2180.
Аналогичные обстоятельства также подтверждаются актом обследования от 05.06.2020 N 2906.
Комитет, ссылаясь на то, что заключенный 20.10.2016 договор аренды земельного участка N 19326, предоставленного для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком до 19.10.2019, прекратил свое действие, о чем Комитет уведомил ответчика письмом от 18.02.2020; запись об обременении (право аренды) погашена в ЕГРН 24.03.2020; по истечении установленного договором срока строительство объекта ответчиком не завершено, что является основанием для изъятия у собственника незавершенного строительством объекта недвижимости по решению суда путем продажи его с публичных торгов, обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая исковые требования, суды обоснованно руководствовались следующим.
Статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено право уполномоченного органа в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратиться в суд к собственнику объекта незавершенного строительства с требованием об его изъятии путем продажи с публичных торгов.
Как следует из пункта 6 указанной статьи, ее правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Статья 239.1 ГК РФ, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
При этом в пункте 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1. ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно статье 35 Федерального закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Суды пришли к выводу, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.
Разрешая спор, суды установили, что правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:011102:408 между истцом и ответчиком возникли в 2013 году на основании договора аренды земельного участка от 27.08.2013 N 17256. Земельный участок предоставлялся ответчику ранее, что подтверждено постановлением Исполнительного комитета муниципального образования город Казань от 04.09.2009 N 7456, договором аренды земельного участка от 12.05.2010 N 14622.
Для завершения строительства объекта между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 20.10.2016 N 19326.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Суды установили, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 20.10.2016 N 19326 на земельном участке находился объект незавершенного строительства; земельный участок был предоставлен для завершения строительства, без проведения торгов.
При таких обстоятельствах, суды правомерно пришли к выводу, что единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства.
Оценивая доводы ответчика о том, что нарушение срока строительства объекта было связано с действиями (бездействием) органов государственной власти со ссылкой на пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ, суды обоснованно признали их несостоятельными.
В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Суды установили, 31.01.2017 общество "СтройЭкспо" обращалось в МКУ "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" с заявлением о выдаче разрешения на строительство для завершения строительства выше названного объекта.
Уведомлением от 06.02.2017 N 02-02-17 Управление отказало обществу в выдаче разрешения на строительство, указав на то, что отсутствуют документы, установленные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство (пункт 2); сведения об инженерном оборудовании: об электроснабжении, водоснабжении, водоотведении и теплоснабжении проектируемого объекта и сводного плана сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (подпункт "д", пункта 3); положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (пункт 4).
Кроме того, Управлением установлено, что согласно пункту 2.4 договора аренды земельного участка от 20.10.2016 N 19326 договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1, 2.2, 2.3 и подлежит обязательной государственной регистрации. Подтверждение государственной регистрации договора в Управление представлено не было.
Управлением также выявлено, что согласно представленной проектной документации, проектом предусмотрено 78 парковочных мест, в соответствии с решением Казанской городской Думы от 25.12.2014 N 12-40 "О местных нормативах градостроительного проектирования расчетного количества парковочных мест" расчетное количество парковочных мест для проектируемого объекта составляет 116 машино-мест.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.05.2017 по делу N А65-5677/2017 обществу "СтройЭкспо" отказано в признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство объекта "Жилой дом по ул. Бутлерова, 22 в г. Казани", выраженного в письме муниципального казенного учреждения "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" от 06.02.2017 N 02-02-17.
Решением Вахитовского районного суда г. Казани от 26.09.2017 N 2-660/2017 на общество "СтройЭкспо" была возложена обязанность произвести консервацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011102:408, общей площадью 6176 кв.м, по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, 22 до получения разрешения на строительство.
Как следует из писем Исполкома муниципального образования города Казани, Управления градостроительных разрешений города Казани за период с 2018 года по настоящее время общество "СтройЭкспо" с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта не обращалось, что подтверждается также отзывом Управления градостроительных разрешений города Казани на исковое заявление.
При таких обстоятельствах, суды правомерно не согласились с позицией ответчика о том, что им предпринимались активные действия по завершению строительства спорного объекта, а нарушение срока строительства объекта связано не с действиями самого ответчика, а с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления.
Правомерно отклонены судами ссылки ответчика на то, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:011102:408 в соответствии с Проектом зон охраны "Ансамбля Казанского Кремля", утвержденного приказом Министерства культуры Российской Федерации от 08.09.2015 N 2367, расположен в охранной зоне и длительность строительства связана с необходимостью переподготовки проектной документации.
Суды указали, что данные обстоятельства были известны ответчику еще при заключении договора аренды от 20.10.2016 N 19326.
Отклоняя доводы ответчика о том, что истцом пропущен шестимесячный срок со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка для предъявления требования об изъятии объекта незавершенного строительством, суды указали, что положениями статьи 239.1 ГК РФ предельный срок для обращения в суд не установлен.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что ответчик воспользовался правом на однократное заключение договора аренды земельного участка от 20.10.2016 N 19326 для завершения строительства, строительство объекта в срок, определенный договором, ответчиком не было завершено, а на момент обращения истца с иском истек срок действия аренды земельного участка, суды обоснованно удовлетворили требование истца об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:011102:164, путем продажи с публичных торгов.
Доводы заявителя жалобы о том, что указанная в решении суда степень готовности объекта незавершенного строительства в размере 5% не соответствует действительности, не может служить основанием для отмены судебных актов, поскольку в силу пунктов 4, 5 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Несогласие заявителя кассационной жалобы с соответствующими выводами судов не свидетельствует о судебной ошибке и не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2021 по делу N А65-9323/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина
Судьи С.Ю. Муравьев
В.А. Петрушкин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
