Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04 мая 2021 года №Ф06-3401/2021, А65-20594/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 мая 2021 года Дело N А65-20594/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2021 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафроновой Т.В.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Республики Башкортостан представителя:
общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Уралнефтепродукт" - Гайсина Д.А. (доверенность от 05.02.2021),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Уралнефтепродукт"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020
по делу N А65-20594/2019
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Уралнефтепродукт", г. Уфа (ОГРН 1027402893418, ИНН 7453011758) к обществу с ограниченной ответственностью "НК-Сервис", г. Нижнекамск (ОГРН 1031619003613, ИНН 1651035929) о признании незаконным раздела земельных участков, об исключении из ЕГРН сведения о земельных участках, о восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке, о признании отсутствующим права собственности ООО "НК-Сервис" на земельный, о признании права общей долевой собственности на земельный участок, третьи лица: Исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района, г. Нижнекамск, муниципальное казенное учреждение "Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования Нижнекамского муниципального района", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Уралнефтепродукт" (далее - ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "НК-Сервис" (далее - ООО "НК-Сервис") о признании права собственности ООО "НК-Сервис" на часть земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:103 занимаемого помещением операторной АЗС ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" площадью 62 кв. м отсутствующим,
- о признании права общей долевой собственности ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" на земельный участок с кадастровым номером 16:53:040601:103, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская,
- об определении доли ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:53:0406016103 общей площадью 3473 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская.
Истец неоднократно уточнял исковые требования.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) были привлечены Исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района РТ, муниципальное казенное учреждение "Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования Нижнекамского муниципального района"
Определением от 17.07.2020 в одно производство объединены дела N А65-20594/2019 и N А65-8037/2020. Рассматривается заявление ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" к ООО "НК-Сервис", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ (даре - Управление Росреестра по РТ) о признании незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 16:5360406016103 на земельные участки с кадастровыми номерами 16:53:040601:1094, 16:53:040601:1095 и обязании Управление Росреестра по РТ совершить необходимые действия по исключению из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 16:53:040601:1094, 16:536040601:1095, об обязании Управление Росреестра по РТ совершить необходимые действия по восстановлению в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 16:53:040601:103, с присвоением объединенному делу номера N А65-20594/2019.
В ходе судебного разбирательства истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, требования изложены в следующей редакции:
"- признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 16:53:0406016103 на земельные участки с кадастровыми номерами 16:53:040601:1094, 16:53:0406010:1095
- признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:1095 на земельные участки с кадастровыми номерами 16:53:040601:1122, 16:53:040601:1123
- исключить из ЕГРН сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 16:53:040601:1094, 16:53:040601:1095, 16:53:040601:1122, 16:53:040601:1123
- восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 16:53:040601:103
- признать отсутствующим право собственности ООО "НК-Сервис" на земельный участок с кадастровым номером 16:53:040601:103, расположенный по адресу: РТ, г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, общей площадью 3473 кв. м.
- признать право общей долевой собственности на земельный участок площадью 3473 кв. м кадастровый номер 16:53:040601:103, расположенный по адресу: г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, пропорционально площади находящихся в собственности помещений, расположенных на земельном участке".
Уточнение принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ, исключив из числа ответчиков по делу Управление Росреестра по РТ, которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020, уточненные исковые требования удовлетворены частично. Признано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:53:040601:1094 площадью 450 кв. м, расположенный по адресу: РТ, г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская пропорционально площади помещений, расположенных на земельном участке в следующих размерах долей 13% за ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт", 87% за ООО "НК-Сервис". В остальной части в удовлетворении уточненных исковых требований отказано. Взысканы с ООО "НК-Сервис" в пользу ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" расходы по оплате проведенной экспертизы в размере 12 500 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.
В кассационной жалобе ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан и постановление апелляционной инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела, ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" является собственником операторной АЗС N 16049, общей площадью 48, 5 кв. м, этаж 1, инв.N 1572, лит.А, объект N 1, часть 879, кадастровый номер 16:53:040601:0034:0134:0001, расположенный по адресу: РТ, г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, 3Д (пом. 1).
Указанное право возникло на основании договора купли-продажи от 26.05.2005 N 269-КП/05, площадь помещения составляет 62 кв. м. При переходе права собственности на объект недвижимости право собственности на долю в праве на земельный участок оформлено не было.
В договоре купли-продажи от 26.05.2005 передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено.
24 июня 2004 года за ООО "НК-Сервис" на основании договора купли-продажи основных средств от 30.10.2004 N 022-222 с ДКУП "Мобиль-Б" зарегистрировано право собственности на здание операторной АЗС с автомойкой и автомастерскими, кадастровый номер 16:53:04 06 01:0034:0134, общая площадью 357, 40 кв. м, инв. N 1572, лит. А, объект N 4, адрес объекта: г. Нижнекамск. ул. Ахтубинская, кадастровый номер 16:53:01:30306:004.
Ответчиком был произведен раздел вышеуказанного объекта на два.
27 апреля 2005 года за ООО "НК-Сервис" на основании договора купли-продажи основных средств от 30.10.2003 N 022-222 с ДКУП "Мобиль-Б" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 307 кв. м, 1-этажное, инв. номер 1572, лит. А, объект N 1, часть 880, кадастровый номер 16:53:040601:0034:0002, адрес объекта: г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, 3Д (пом.2), кадастровый номер объекта: 16:16:05:00877:001:0880.
26 мая 2005 года между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор N 269-КП/05 купли-продажи недвижимости (АЗС), согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатель приобретает и оплачивает по обусловленной договорной цене помещение автозаправочной станции (далее - АЗС): помещение операторной АЗС общей площадью 48, 5 кв. м - литера А, объект N 1, кадастровый номер 16:53:04 06 01:0034:0134:0001.
Согласно пункту 1.2 указанного договора продавец продает, а покупатель приобретает и оплачивает по обусловленной договорной цене сопутствующие сооружения и оборудование, являющиеся неотъемлемой частью АЗС:
- навес-кровля над ТРК размером 30х5, 2 с 4-мя островками общей площадью 156 кв. м - литера Г1 - бетонная площадка - благоустройство территории в виде бетонного покрытия и газонов общей площадью 2240 кв. м - литера XXVI
- подземные резервуары: для хранения ГСМ - 4 резервуара по 45 куб. м и 3 резервуара по 5 куб. м - литеры I-XIII
- забор металлический на кирпичных столбах 120 м.п. - литера XXV - ТРК "Нора" в количестве 8 шт. - литеры XIV-XXII
Имущество АЗС, указанное в пунктах 1.1, 1.2, далее именуемое "Объект" недвижимости, расположено по адресу: г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, район автостанции.
В силу пункта 1.4 договора "Объект" недвижимости на день подписания договора является собственностью Продавца, что подтверждается следующими документами: на имущество, указанное в пункте 1.1 договора, подтверждается свидетельством о праве собственности от 27.04.2005 N 16ТА 491028, зарегистрированном в ЕГРП; на имущество, указанное в пункте 1.2 договора, подтверждается техническим паспортами инвентарный от 18.04.2005 N 1572.
В силу пункта 1.5 договора пользование земельным участком, на котором расположен "Объект недвижимости" будет осуществляться покупателем в соответствии с действующим законодательством РФ.
По акту приема-передачи от 26.05.20005 имущество было принято покупателем.
Постановлением главы администрации Нижнекамского района и г. Нижнекамска от 02.12.2005 N 687 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 3473 кв. м, закрепленным за дочерним унитарным предприятием "Мобиль-Б" АЗС и СТО на основании материалов инвентаризации, утв. постановлением главы администрации Нижнекамского района и г. Нижнекамска от 15.10.1997 N 1373.
Утвержден проект границ земельного участка площадью 3473 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская.
Разрешена продажа данного участка ООО "НК-Сервис".
30 декабря 2005 года между администрацией Нижнекамского района и г. Нижнекамска в лице начальника муниципального учреждения "Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования "Нижнекамский муниципальный район" РТ (продавец) и ООО "НК-Сервис" (покупатель) был заключен договор N ТО-10-072-1152 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:04 06 01:0103, по условиям которого покупатель приобрел в собственность земельный участок площадью 3473 кв. м с вышеуказанным кадастровым номером, для эксплуатации автосервиса. Целевое назначение (категория) земельного участка - земли поселений.
14 февраля 2008 года между Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района РТ в лице начальника муниципального учреждения "Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования "Нижнекамский муниципальный район" РТ (продавец) и истцом (покупатель) был заключен договор N 02-08-27 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:04:0601:0135, согласно которому на основании постановлений руководителя Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района РТ от 18.12.2006 N 565, от 19.12.2007 N 1279, продавец продает, а покупатель покупает в собственность, земельный участок площадью 2240 кв. м, имеющий кадастровый номер 16:53:04:06 01:0135, расположенный по адресу: г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, для размещения автозаправочной станции.
Целевое назначение (категория) земельного участка - земли населенных пунктов. По акту приема-передачи земельный участок принят истцом.
01 июня 2018 года письмом N 21 ООО "НК-Сервис" обратилось к ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" с письмом, в котором сообщил, что "на земельном участке 16:53:040601:135 по адресу: г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, функционирует принадлежащая ООО "ЛукойлУралнефтепродукт"АЗС Лукойл.
Указанная АЗС граничит с принадлежащими ответчику объектами недвижимости ("Пит-Стоп"), расположенными на земельном участке в кадастровым номером 16:53:040601:103, принадлежащими на праве собственности ответчику по настоящему делу.
На основании договора N 269 КП/05 купли-продажи недвижимости (АЗС) от 26.05.2005 истец приобрел у ответчика объект недвижимости: "помещение операторной АЗС".... При проведении кадастровых работ выяснилось, что принадлежащая истцу операторная АЗС полностью расположена на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040601:103, принадлежащем ответчику.
Согласно данным бухгалтерского учета, за период с 2007 по 2017 годы включительно ответчиком уплачен земельный налог на земельный участок, занимаемый операторной истца в сумме 25 685, 30 руб.
Выезд с территории АЗС проходит через земельный участок, принадлежащий ответчику (используется клиентами АЗС при выезде с заправки, автотранспортом при осуществлении слива топлива).
Письмом ответчик предложил истцу выкупить земельный участок, занимаемый операторной АЗС, возместить расходы по уплате земельного налога, произвести ремонт участка дороги (выезд с АЗС), принять участие при проведении работ по восстановлению поврежденного резервного кабеля.
05 сентября 2018 года письмом АМ-8208У ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" в ответ на письмо ООО "НК-Сервис" сообщило, "что осуществить выкуп земельного участка площадью 48, 5 кв. м занятого операторной АЗС N 16049 не представляется возможным, так как земельный участок отдельно не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, входит в состав земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:103, общей площадью 3743кв. м. Для осуществления выкупа необходимо осуществить раздел земельного участка, провести мероприятия по оценке рыночной стоимости данного земельного участка и предоставить истцу отчет о рыночной стоимости вновь образованного в результате раздела земельного участка".
11 июня 2019 года ООО "НК-Сервис" письмом N 17 в ответ на письмо от 05.09.2018 N АМ8208-У сообщил ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт", что "ответчиком организованы кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:103 с целью формирования отдельного участка площадью 62 кв. м, занятого операторной АЗС. Проведена оценка рыночной стоимости части земельного участка, занятого операторной АЗС, она составляет 245 112 руб. Данным письмом ответчик предложил истцу согласовать выкупную цену земельного участка, занятого операторной АЗС, исходя из направленного отчета по оценке рыночной стоимости, и разрешить вопрос о возмещении ответчику затрат, связанных с организацией кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:103 с целью формирования отдельного участка площадью 62 кв. м, занятого операторной АЗС, а также затрат по оплате услуг оценщика".
В ходе судебного разбирательства ответчиком был осуществлен раздел земельного участка 16:53:0406016103 на земельные участки 16:53:040601:1095 (площадью 3023 кв. м, 16:53:040601:1094 (площадью 450 кв. м) В дальнейшем ответчиком был осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 16:53:04060161095 на земельные участки 16:53:040601:1122 (площадью 654 кв. м) и 16:53:040601:1123 (площадью 2369 кв. м)
Определением суда Республики Татарстан от 17.02.2020 была назначена экспертиза, в рамках которой перед экспертом ООО "Центр Оценки Справедливость" поставлен вопрос: "определить площадь части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:1094, необходимую для эксплуатации и обслуживания принадлежащего ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" помещения с кадастровым номером 16:53:030102:3977 с указанием значения, в том числе в процентном соотношении к площади всего земельного участка".
Согласно экспертному заключению N 1342-А65-20594-20 площадь части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:1094, необходимая для эксплуатации и обслуживания принадлежащего ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" помещения с кадастровым номером 16:53:030102:3977 составляет 60, 4 кв. м, размер доли, в том числе в процентном соотношении к площади всего земельного участка составляет 13%.
На момент заключения сделки купли-продажи помещения АЗС, между истцом и ответчиком, земельный участок под зданием операторной АЗС находился в собственности Нижнекамского муниципального района РТ.
Постановлением Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района РТ разрешено муниципальному учреждению "Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования "Нижнекамский муниципальный район РТ" осуществить продажу земельного участка площадью 2240 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, для размещения автозаправочной станции.
10 апреля 2017 года ответчик выкупил земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на котором были расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости, в т.ч. помещения операторной АЗС истца.
Согласно данным из ЕГРП земельный участок, на котором расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости площадью 357, 4 кв. м, а также принадлежащие истцу помещение операторной АЗС площадью 62 кв.м, находится в собственности ответчика.
Полагая, что в силу закона у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание операторной АЗС, истец обратился с настоящим иском. Кроме того, по мнению истца, действиями ответчика по разделению земельного участка с кадастровым номером 16:53:04 06 01:0103, без согласования с истцом нарушены права истца.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения и мотивировали судебные акты тем, что нарушений прав истца при разделе земельного участка с кадастровым номером 16:53:0406010:103 не имеется, поскольку доказательства наличия оснований для приобретения истцом земельного участка в объеме, большем, чем необходимо для эксплуатации операторной АЗС, определено было по результатам судебной экспертизы, истцом не опровергнуты.
Суды признали несостоятельными доводы ответчика, что у истца отсутствуют права на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости (операторной АЗС), расположенной в здании, в границах земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:1094 площадью 450 кв. м, поскольку приватизация земельного участка была произведена с нарушением прав истца, так как участие в приватизации не принимал.
Однако, суды указали, что данные обстоятельства не означают обоснованными в полном объеме требований истца о признании за ним права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:53:040601:103. И с учетом установленных обстоятельств пришли к выводу, что в независимости от раздела вышеуказанного участка, право у истца возникает только на ту часть земельного участка, которая занята его помещением - операторной АЗС.
Согласно экспертному заключению N 1342-А65-20594-20 площадь части земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:1094, необходимая для эксплуатации и обслуживания принадлежащего ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" помещения с кадастровым номером 16:53:030102:3977 составляет 60, 4 кв. м, размер доли, в том числе в процентном соотношении к площади всего земельного участка составляет 13%.
В рассматриваемом случае, в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:1094 в силу нахождения на нём объектов недвижимости истца и ответчика, возникает режим общей долевой собственности, ввиду чего с учетом изложенных разъяснений суды посчитали возможным признать за истцом право общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый принадлежащим истцу помещением операторной АЗС.
Также суды посчитали, что правовые основания для признания незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 16:53:0406010:103, и последующие разделы и формирование под объектами недвижимости, принадлежащими ответчику на праве собственности, не затрагивают права истца и связаны с реализацией принадлежащего истцу субъективного права.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций при удовлетворении исковых требований в части не принято во внимание следующее.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 N 18182/13 по делу N А40-139999/12-84-1444).
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Продажа ответчику всего земельного участка, на котором в числе прочего располагался объект недвижимости, находящийся в собственности истца, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом.
На момент заключения договора купли-продажи между истцом и ответчиком от 26.05.2005 N 269-КП/05 земельный участок под объектом недвижимости, приобретенным истцом (операторная АЗС) и объектами ответчика не был сформирован, находился у ответчика на праве постоянного бессрочного пользования. Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:103 был заключен ответчиком с органом муниципальной власти 30.12.2005 (в момент когда собственником части здания, расположенного на данном участке, уже являлся истец по делу).
В ходе судебного разбирательства ответчиком был осуществлен раздел земельного участка 16:53:0406016103 на земельные участки 16:53:040601:1095 (площадью 3023 кв. м), 16:53:040601:1094 (площадью 450 кв. м).
Как указывалось выше, ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" на праве собственности принадлежит помещение операторной автозаправочной станции площадью 48, 5 кв. м с кадастровым номером 16:53:040601:0034:0134:0001, Литера А, расположенное по адресу: г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, ЗД (пом. 1), на основании договора купли-продажи недвижимости от 26.05.2005 N 269 КП/05, заключенного с ООО "НК-Сервис", о чем 23.08.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Данное нежилое помещение расположено в нежилом здании общей площадью 357, 40 кв. м с кадастровым номером 16:53:040601:0034:0134, инвентарный номер 1572, остальные помещение в котором общей площадью 307 кв. м с кадастровым номером 16:53:040601:0034:0134:0002 принадлежат на праве собственности ООО "НК-Сервис" на основании договора купли-продажи основных средств от 30.10.2003 N 022-222, заключенному с ДКУП "Мобиль-Б", о чем 27.04.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Вышеуказанное здание площадью 357, 40 кв. м расположено на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040601:0103.
Принимая во внимание, что на момент заключения между сторонами договора купли-продажи недвижимости от 26.05.2005 N 269 КП/05 земельный участок с кадастровым номером 16:53:040601:0103 не принадлежал продавцу ООО "НК-Сервис" на праве собственности, с момента государственной регистрации права собственности ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" на нежилое помещение площадью 48, 5 кв. м, находящееся в здании площадью 357,40 кв. м, к ответчику в силу закона перешло и право пользования соответствующей частью указанного земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, независимо от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.
При этом собственники объекта недвижимости имеют исключительное право на предоставление земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, в собственность или аренду и никто кроме них не имеет право на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.
Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Аналогичные положения изложены в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.
В новой редакции ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в ЗК РФ"), вступившей в силу с 01.03.2015, в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Между администрацией Нижнекамского района и г. Нижнекамска (продавец) и ООО "НК-Сервис" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 30.12.2005 N ТО-10-072-1152, по условиям которого истец приобрел в собственность земельный участок площадью 3473 кв. м с кадастровым номером 16:53:040601:0103, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, о чем 10.04.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, при нахождении на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких субъектов каждый из них (при делимости участка) вправе совершить сделку приватизации принадлежащей ему части после выдела ее в натуре либо приобрести участок в долевую собственность; иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, вправе оспорить сделку о приватизации в отношении части земельного участка, занятой его объектом недвижимости, либо предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности (при наличии интереса в его выкупе); в правоприменительной практике выработаны подходы относительно защиты прав собственника объекта недвижимости, чьи права не были учтены другими собственниками строений при приватизации земельного участка, поэтому вопрос о защите такого права разрешается посредством предъявления соответствующих требований с участием всех собственников недвижимости и сторон, участвующих в сделке приватизации.
Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.
При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре.
В соответствии с пунктом 1 и пунктом 3 статьи 11.4 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.
Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Согласно пункту 2 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом.
Исходя из приведенных норм и разъяснений, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок.
Право участника долевой собственности требовать выдела своей доли из общего имущества также закреплено статьей 252 ГК РФ.
Оценка возможности изменения земельного участка, в том числе при его выделе, должна решаться с учетом требований статьи 11.9 ЗК РФ, в частности о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Если предъявленный лицами, чьи права были нарушены при приватизации участка, иск об установлении права общей долевой собственности на делимый участок совмещен с требованием о выделе отдельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, то при наличии между ними спора о площадях и границах вновь образуемых участков суд вправе назначить проведение кадастровых работ.
Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, суд разрешает на основании результатов таких работ с учетом сформировавшегося порядка пользования участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).
По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них вправе ставить вопрос о выделе части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или в аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, размер образуемых земельных участков превышает минимально допустимый предел и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Из приведенного следует, что каждый собственник объектов недвижимости, расположенных на одном делимом участке, мог бы приватизировать причитающуюся ему часть участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости сведений о ней как о самостоятельном объекте.
Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.
Между тем суды не применили к спорным правоотношениям положения статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, не дали оценки доводам ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" о том, что оно, как собственник объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, также имеет право общей долевой собственности на данный земельный участок пропорционально доле в праве собственности с учетом площади находящихся на нем объектов недвижимости.
Аналогичные подходы указаны также в деле N А65-9429/2019 по спору о взыскании стоимости за пользование земельным участком с ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт".
При делимости земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:103, надлежало установить правомерность его раздела с образованием земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:1094 площадью 450 кв. м, на котором расположено помещение операторной АЗС общей площадью 48, 5 кв. м и предназначенного для эксплуатации последнего с учетом требований к образуемым земельным участкам.
Кроме того заявленные требования по настоящему делу о признании незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:103 на земельные участки с кадастровыми номерами 16:53:040601:1094, 16:53:040601:1095 об обязании Управления Росреестра по РТ совершить необходимые действия по восстановлению в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 16:53:040601:103, оставлены без исследования и оценки.
Судами не исследовалось, сохранен ли размер доли истца в исходном земельном участке 16:53:040601:103, размену доли в образованном без его согласия в результате раздела участке 16:53:040601:1094.
При ином правовом подходе ответчик мог лишить другого собственника недвижимости его доли при разделе исходного участка, в том числе, не учитывая границы сложившегося землепользования.
Кроме того, определяя достаточность площади земельного участка с кадастровым номером 16:53:040601:1094 для использования, суды не учли, что это не может служить определяющим обстоятельством для цели соблюдения прав истца на площадь исходного участка соразмерного его доли.
Суд ограничился заключением экспертизы, проведенной в отношении земельного участка 16:53:040601:1094, не проверив доводы истца в отношении его права на исходный земельный участок с кадастровым номером 16:53:040601:103.
Не имеет правового значения факт принадлежности земельного участка 16:53:040601:135 при определении его права на долю в земельном участке 16:53:040601:103.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 отменить.
Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А65-20594/2019 на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, дать оценку доводам и возражениям лиц, участвующим в деле и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 по делу N А65-20594/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Карпова
Судьи Р.В. Ананьев
В.А. Петрушкин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка