Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04 июня 2020 года №Ф04-81/2020, А45-27667/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 июня 2020 года Дело N А45-27667/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Зиновьевой Т.А.
Севастьяновой М.А.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АльянсСтрой" на решение от 10.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 25.12.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е., Фертиков М.А.) по делу N А45-27667/2019 по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "Норд" (630032, г. Новосибирск, мкр. Горский, д. 72, офис 16, ОГРН 1125476151008, ИНН 5404469661), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, ОГРН 1045402545836, ИНН 5406299278), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (107078, г. Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице филиала в Новосибирской области, обществу с ограниченной ответственностью "АльянсСтрой" (630007, г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 34, корп. А-9, офис 4, ОГРН 1145476067967, ИНН 5407497120) о признании незаконным межевого плана земельного участка, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.
Другие лица, участвующие в деле: муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение города Новосибирска "Лицей N 22 "Надежда Сибири", кадастровый инженер Сивакова Татьяна Александровна, открытое акционерное общество "Новосибирский завод строительных конструкций", Тамурко Владимир Иванович, Панкеев Геннадий Александрович, Гейдаров Джавид Али оглы, Скляр Андрей Викторович, Кунгурцев Андрей Владимирович, Алабугин Дмитрий Владимирович.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "АльянсСтрой" Горожанкин И.И. по доверенности от 25.10.2018.
Суд установил:
мэрия города Новосибирска (далее - мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Норд" (далее - ООО "Норд"), Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала в Новосибирской области, обществу с ограниченной ответственностью "АльянсСтрой" (далее - ООО "АльянсСтрой"), в котором просила:
1. Признать незаконным формирование земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985, с местоположением: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Советская, 57;
2. Признать незаконным межевой план от 01.08.2018, составленный кадастровым инженером Сиваковой Т. А., N квалификационного аттестата 54-10-55;
3. Исключить из состава сведений государственного кадастра недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985, площадью 4 008 кв. м, с местоположением: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Советская, 57;
4. Исключить из реестра прав на недвижимость запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 правом аренды ООО "АльянсСтрой" на основании договора от 20.09.2018 N 131686р;
5. Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:021050:975, 54:35:021050:69, 54:35:021050:74;
6. Восстановить в реестре прав на недвижимость запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:975 правом аренды на основании договора от 17.03.2016 N 123294р сроком с 17.03.2016 по 17.03.2026 в пользу ООО "АльянсСтрой";
7. Восстановить в реестре прав на недвижимость запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:69 правом аренды на основании договора от 24.04.2017 N 128116р сроком с 24.04.2017 по 23.04.2027 в пользу ООО "АльянсСтрой";
8. Восстановить в реестре прав на недвижимость запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:74 правом аренды на основании договора от 09.04.2015 N 121159р сроком с 09.04.2015 по 09.04.2018 в пользу ООО "АльянсСтрой".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное бюджетное образовательное учреждение города Новосибирска "Лицей N 22 "Надежда Сибири" (далее - лицей), кадастровый инженер Сивакова Татьяна Александровна, открытое акционерное общество "Новосибирский завод строительных конструкций", Тамурко Владимир Иванович, Панкеев Геннадий Александрович, Гейдаров Джавид Али оглы, Скляр Андрей Викторович, Кунгурцев Андрей Владимирович, Алабугин Дмитрий Владимирович.
Решением от 10.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 25.12.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.
ООО "АльянсСтрой" обратилось с кассационной жалобой на указанные решение и постановление, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на отсутствие установленных законом оснований для снятия земельного участка с кадастрового учета; неверное применение норм статей 11.6, пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); нарушение преюдициальной связи судебных актов; постановление мэрии от 12.07.2019 N 2529 не подлежало применению в порядке абзаца 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); вывод о ненормативно-правовой природе документации по планировке территории является ошибочным; оснований для исключения из ЕГРН записи о праве аренды ООО "АльянсСтрой" на основании договора аренды от 20.09.2019 N 131686р не имелось; суды не применили право эстоппеля; у истца отсутствует законный подлежащий судебной защите интерес.
Мэрией представлены возражения на кассационную жалобу, в которых указано, что ООО "АльянсСтрой" не оспаривает установленный судами факт отсутствия у общества права владения земельным участком с кадастровым номером 54:35:021050:74 на период его объединения с земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:021050:975 и 54:35:021050:68;
в результате процедуры объединения земельных участков в обход закона застройщик приобрел право аренды на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985; в рамках дела N А45-8387/2019 суд не давал и не вправе был давать оценку законности образования спорного земельного участка путем объединения трех участков, однако суд пришел к выводу о прекращении договора аренды от 09.04.2015 N 121159р в отношении одного из исходных земельных участков с кадастровым номером 54:35:021050:74; в рамках настоящего дела суд пришел к аналогичным выводам о том, что срок действия договора аренды одного из исходных земельных участков с кадастровым номером 54:35:021050:74 истек 09.04.2018, в связи с чем ООО "АльянсСтрой" не имело права аренды в отношении одного из исходных земельных участков на момент образования земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985; норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ предоставляет арендатору право при объединении земельных участков только сохранить принадлежащие ему права, но не приобрести новые; судом первой инстанции дана оценка законности постановления мэрии от 12.07.2019 N 2529 об отмене проекта межевания, равно как и отсутствию у него признаков нормативности; возможность отмены проекта межевания закреплена в статье 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации; исключение из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) сведений об объекте недвижимости и сведений о его обременении возможно на основании вступившего в законную силу решения суда, которым установлены нарушения при образовании земельного участка; в случае незаконности образования земельного участка запись в реестре об обременении земельного участка правом аренды ООО "АльянсСтрой" является недостоверной и подлежит исключению; в силу того, что права залога третьих лиц на земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 были перенесены в реестре на основании пункта 6 статьи 11.8 ЗК РФ как права, которыми были обременены исходные земельные участки и которые сохранились в отношении вновь образованного земельного участка, приведение в первоначальное положение всех реестровых записей сохранит первоначальное положение всех реестровых записей и права участников долевого строительства в первоначальном виде; права участников долевого строительства были нарушены самим ООО "Альянс Строй", в результате действий которого объект долевого строительства был изменен и стал отвечать признакам самовольного строительства; отсутствие каких-либо прав в отношении объекта самовольного строительства подтверждено рядом вступивших в законную силу решений судов общей юрисдикции в отношении некоторых из третьих лиц; реализация мэрией права на судебную защиту не свидетельствует о злоупотреблении правом, охраняемый законом интерес истца как исполнительно-распорядительного органа муниципального образования непосредственно связан с необходимостью реализации полномочий по решению вопросов органов местного значения, в том числе по распоряжению земельными участками, расположенными на территории городского округа, с соблюдением императивных требований;
ООО "АльянсСтрой" защищает права, полученные в обход закона.
От мэрии поступили дополнительные возражения на кассационную жалобу ООО "АльянсСтрой", в которых мэрия ссылается на вынесение в рамках дела N А45-36890/2019 (по заявлению общества к мэрии о признании недействительным постановления мэрии от 12.07.2019 N 2529, которым отменен проект межевания территории, недействительным) судебного акта (определение от 26.02.2020, оставленное без изменения постановлением от 29.04.2020), которым обществу было отказано в удовлетворении ходатайства о передаче дела в суд общей юрисдикции. Суд в рамках дела N А45-36890/2019 сделал выводы о ненормативном характере постановления мэрии от 30.07.2018 N 2734, которым определялось местоположение границ образуемого земельного участка путем объединения трех исходных земельных участков, в связи с чем проект межевания был адресован обществу; о том, что спорное постановление не подлежало вынесению на общественные обсуждения или публичные слушания.
От ООО "АльянсСтрой" дополнительно поступили письменные пояснения, в которых общество излагает правовую позицию о том, что то или иное сочетание обязательственных прав на образуемые земельные участки не может свидетельствовать о законности или незаконности соответствующего образования земельного участка; в случае, если участок не носит временный характер, то его снятие с учета возможно лишь в исчерпывающим образом установленных случаях; обществом приводились доводы о том, что договор аренды от 09.04.2015 N 121159р рассматривался мэрией в качестве продленного на неопределенный срок, в том числе на момент образования спорного земельного участка.
До начала судебного заседания от мэрии и лицея поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью присутствия представителей в судебном заседании в связи с ограничениями, вызванными угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19).
В судебном заседании представитель ООО "АльянсСтрой" выразил позицию о возможности рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие представителей мэрии и лицея.
Суд кассационной инстанции считает поданные ходатайства об отложении судебного заседания подлежащими отклонению, поскольку указанные в ходатайствах обстоятельства не препятствуют рассмотрению доводов, приведенных в кассационной жалобе, не создают также и препятствий по проверке законности обжалуемых судебных актов. По смыслу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отложение судебного разбирательства, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 данной статьи, является правом, но не обязанностью арбитражного суда.
В суд кассационной инстанции представлены кассационная жалоба и подробный отзыв, с дополнениями от каждой из сторон.
Неявка в судебное заседание представителей сторон, при наличии в материалах дела аргументированной кассационной жалобы и отзыва на нее, в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для ее рассмотрения.
Также от ООО "АльянсСтрой" поступило ходатайство о повороте исполнения судебного акта, мотивированное состоявшимся исполнением судебных актов.
Представитель ООО "АльянсСтрой" в судебном заседании данное ходатайство поддержал, просил рассмотреть его по результатам рассмотрения кассационной жалобы
В судебном заседании представитель ООО "АльянсСтрой" доводы, изложенные в жалобе и дополнительных письменных пояснениях, поддержал в полном объеме.
Проверив в порядке статей 286, 288 АПК РФ законность судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между мэрией (арендодатель) и ООО "АльянсСтрой" (арендатор) 19.04.2015 был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 121159р, в соответствии с которым для завершения строительства объекта по ул. Советской мэрия города Новосибирска передает ООО "АльянсСтрой" в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:74, срок действия договора с 09.04.2015 по 09.04.2018.
Между мэрией (арендодатель) и ООО "АльянсСтрой" (арнедатор) 17.03.2016 был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска, в соответствии с которым в аренду передается земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:021050:975, расположенный в пределах Железнодорожного района города Новосибирска площадью 212 кв. м для строительства подземной автостоянки по ул. Советской, срок действия договора: с 17.03.2016 по 17.03.2026.
Между мэрией (арендодатель) и ООО "АльянсСтрой" (арнедатор) 24.04.2017 был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска, в соответствии с которым в аренду передается земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:021050:69, расположенный в пределах Железнодорожного района города Новосибирска площадью 1 067 кв. м для строительства общественного здания административного назначения с подземной автостоянкой по ул. Советской, срок действия договора: с 24.04.2017 по 23.04.2027.
Земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 был образован и поставлен на кадастровый учет 08.08.2018 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:021050:975, 54:35:021050:69, 54:35:021050:74, в соответствии с утвержденным постановлением мэрии города Новосибирска от 30.07.2018 N 2734 проектом межевания территории квартала.
В отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 был заключен договор аренды от 20.09.2018 N 131686р, сроком действия с 20.09.2018 по 23.04.2027 для завершения строительства объекта.
Обращаясь в суд, истец указал, что после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-8387/2019 мэрией в порядке самоконтроля в соответствии со статьей 48 Федерального закона Российской Федерации от 06.10.2003 N 131-ФЗ (далее - Закон N 131-ФЗ) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" было принято постановление от 12.07.2019 N 2529 об отмене постановления от 30.07.2018 N 2734 от 30.07.2018, как противоречащего требованиям статей 11.6 и 11.8 ЗК РФ, в связи с чем межевой план от 01.08.2018, составленный кадастровым инженером Сиваковой Т.А., работающей в ООО "Норд", является незаконным, а все последующие записи в ЕГРН должны быть исключены из ЕГРН.
Суд первой инстанции, проанализировав условия договора аренды от 19.04.2015 N 121159р (пункт 1.4) установил, что срок действия данного договора аренды закончился 09.04.2018, в связи с чем счел верным довод истца о том, что ООО "АльянсСтрой" не имело права аренды в отношении одного из исходных земельных участков с кадастровым номером 54:35:021050:74, что влечет незаконность межевого плана.
В связи с нарушением требований статей 11.6 и 11.8 ЗК РФ постановление мэрии от 30.07.2018 N 2734 было отменено мэрией.
ООО "АльянсСтрой" в результате незаконного межевания земельный участок с кадастровым номером 54:35:21050:74 в составе вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 получен в аренду для целей окончания строительства повторно, что прямо запрещено действующим законодательством.
Суд признал обоснованными доводы ООО "Норд" в части неосведомленности кадастрового инженера относительно отсутствия договорных отношений между истцом и ООО "АльянсСтрой" в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:74, так как в ЕГРН содержались сведения о наличии арендных правоотношений. Аналогично кадастровый инженер не знал и не мог знать, что постановление мэрии от 30.07.2018 N 2734 будет отменено. Однако суд счел, что указанные доводы могут быть приняты лишь в части неотнесения на ответчика ООО "Норд" государственной пошлины, которая при освобождении истца от ее уплаты подлежала бы взысканию с ответчика в федеральный бюджет.
Доводы ООО "АльянсСтрой" относительно действий истца, заявлявшего другие иски в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:74, которые могут подтверждать действие договора после окончания его срока по правилам статьи 621 ГК РФ, суд отклонил так как ООО "АльянсСтрой" обязано было уплачивать арендные платежи за пользование земельным участком даже за пределами срока его действия, и заблуждения должностных лиц мэрии относительно действия договора аренды не могут быть приняты во внимание.
Исходя из того, что межевой план был подготовлен на основании отмененного впоследствии постановления мэрии от 30.07.2018 N 2734, земельный участок с кадастровым номером 54:35:0210050:985 был поставлен на кадастровый учет 08.08.2018 на основании такого межевого плана, установив, что формирование земельного участка осуществлено с нарушением требований действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для исключения из состава сведений государственного кадастра недвижимости записи о спорном земельном участке с восстановлением в ЕГРН сведений о трех земельных участках, из которых был сформирован спорный земельный участок с восстановлением всех записей, в том числе о залогах, поскольку одним из способов защиты, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив доводы апеллянтов о нарушении судом преюдициальной связи и необоснованности выводов о незаконности формирования земельного участка с кадастровым номером 54:35:0210050:985, о неверном применении норм земельного законодательства, нарушении прав залогодержателей, о злоупотреблении правами со стороны мэрии, неверном способе защиты, отсутствии подлежащего судебной защите права.
Выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.
Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 выражена правовая позиция о том, что разрешенное использование земельного участка конкретизируется в договоре обозначением конкретного назначения земельного участка, что и является обязанностью арендатора, при этом изменение назначения является изменением договора аренды, и разрешение данного вопроса невозможно в обход установленного порядка предоставления земельного участка для тех или иных целей использования.
При этом действующим законодательством установлены различные процедуры и сроки предоставления земельных участков для строительства и завершения строительства, а также последствия истечения сроков аренды земельных участков в зависимости от цели предоставления.
Статьей 11.3 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.
Как предусмотрено пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Пунктом 5 статьи 11.6 ЗК РФ установлен запрет объединения земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.
В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 303-КГ18-21258, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019) норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.
Из содержания пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ следует, что арендатором может быть реализовано право на заключение договора аренды на образованные земельные участки в течение срока действия прежнего договора.
Образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ).
Судами установлено, что на основании заявления ООО "АльянсСтрой", в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ постановлением мэрии от 30.07.2018 N 2734 был утвержден проект межевания территории квартала 010.07.01.01 в границах проекта планировки территории центральной части города Новосибирска.
На основании утвержденного постановлением проекта межевания территории ООО "Норд" были проведены кадастровые работы по образованию земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:021050:69, 54:35:021050:74, 54:35:021050:975, в результате которых изготовлен межевой план от 01.08.2018.
08.08.2018 вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 был поставлен на кадастровый учет на основании межевого плана, сформированного в соответствии с постановлением мэрии от 30.07.2018 N 2734.
Из материалов дела следует, что на момент обращения с заявлением об образовании земельного участка путем объединения, то есть 22.05.2018, ООО "АльянсСтрой" не владело на праве аренды одним из земельных участков (кадастровый номер 54:35:021050:74), в связи с прекращением срока его действия.
Срок действия договора аренды от 19.04.2015 N 121159р закончился 09.04.2018, и, следовательно, прекратилось право аренды ООО "АльянсСтрой".
Данное обстоятельство также установлено и подтверждается выводами, изложенными в решении Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-8387/2019, вступившем в законную силу.
То есть объединение земельных участков произошло 08.08.2018 (после окончания срока действия договора в отношении одного из земельных участков в составе нового участка), образованный в результате данной процедуры участок предоставлен ООО "АльянсСтрой" на срок до 2027 года для завершения строительства.
Таким образом, ООО "АльянсСтрой", обратившись с заявлением об объединении земельных участков, предоставленных для различных целей - для завершения строительства и для строительства, на различные сроки (срок по договору от 19.04.2015 N 121159р истек), тем самым заявило об изменении условий аренды. Так, земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:74, первоначально предоставленный на срок с 09.04.2015 по 09.04.2018 для завершения строительства, оказался предоставленным на срок до 2027 года вновь для завершения строительства.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13 выражена правовая позиция о том, что решение уполномоченного органа об объединении смежных земельных участков или об отказе в таком объединении является согласием или отказом арендодателя изменить условия аренды. В силу пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами. В тех случаях, когда условия договоров аренды объединяемых участков о размере и порядке определения арендной платы являются различными, когда объединение участков позволит избежать установленной законом процедуры заключения договора аренды на новый срок или земельный участок будет получен в обход установленных процедур, законные основания для объединения земельных участков отсутствуют.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.I ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Статьей 239.1 ГК РФ определен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.
Их положений указанных норм и установленных по делу обстоятельств следует, что в результате объединения земельных участков, предоставленных на разный срок и для различных целей, с учетом того, что срок действия одного из договоров, заключенных для завершения строительства, истек, произошел обход установленных законодательством процедур предоставления такого земельного участка и последствий, связанных с истечением срока действия такого договора, что является нарушением требований действующего законодательства и прямо запрещено пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ.
На основании изложенного судебная коллегия оценивает как несостоятельный довод заявителя кассационной жалобы о том, что то или иное сочетание обязательственных прав на образуемые земельные участки не может свидетельствовать о законности или незаконности соответствующего образования земельного участка, и о неверном применении судами норм статей 11.6 и пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.
В силу статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основанием для осуществления государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (пункт 1 части 2). Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).
В силу пункта 7 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета является межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках (часть 1 статьи 22 Закона N 218-ФЗ).
Аналогичное правило закреплено в пункте 22 приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований в его подготовке", согласно которому для подготовки межевого плана используется проект межевания территории.
08.08.2018 вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 был поставлен на кадастровый учет на основании межевого плана, сформированного в соответствии с постановлением мэрии от 30.07.2018 N 2734.
Учитывая, что земельное законодательство, а именно статьи 11.8, 11.6 ЗК РФ не допускают объединение земельных участков, не принадлежащих одному лицу на одном производном от права собственности праве, постановление мэрии от 30.07.2018 12 N 2734 "Об утверждении проект межевания территории квартала 010.07.01.01 в границах проекта планировки территории центральной части города Новосибирска" противоречило требованиям земельного законодательства и в соответствии со статьей 48 Федерального закона от 06.09.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в связи с чем было отменено постановлением мэрии от 12.07.2019 N 2529.
Судами был рассмотрен довод заявителя о необоснованности принятия мэрией постановления от 12.07.2019 N 2529, о возможности его неприменения в порядке абзаца 13 статьи 12 ГК РФ, а также о характере принятого постановления с точки зрения его нормативности.
Из постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 N 29-П следует, что в случае применения нормы абзаца 13 статьи 12 ГК РФ арбитражным судом осуществляется оценка нормативного правового акта на предмет его соответствия нормативному правовому акту большей юридической силы, что выступает частью процедуры выбора подлежащих применению норм права. При этом у лица, участвующего в деле и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, имеется право поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии с последним.
Заявитель жалобы, ошибочно настаивая на нормативно-правовом характере постановления мэрии от 12.07.2019 N 2529, ни при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, ни в суде кассационной инстанции, не указал изложенных выше оснований для применения абзаца 13 статьи 12 ГК РФ, а именно какому нормативно-правовому акту большей юридической силы противоречит указанное постановление, а также, исходя из содержания данного постановления и постановления от 30.07.2018 N 2734 не доказал наличие у них признаков нормативно-правового акта.
Отклоняя доводы о необоснованности принятия мэрией такого постановления от 12.07.2019 N 2529, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на наличие у мэрии таких полномочий исходя из положений статьи 48 Закона N 131-ФЗ, и на то, что постановление от 12.07.2019 N 2529 не оспорено и не признано недействительным, проект межевания территории касался только спорных земельных участков.
Суд в соответствии с содержанием постановления от 30.07.2018 N 2734 указал, что мэрия лишь отобразила пространственные характеристики образованного земельного участка как объекта гражданского оборота и в силу этого данный акт адресован не неопределенному кругу лиц, а лишь тем лицам, которые являются их собственниками или обладают в отношении их иными правами или могут приобрести на них права по основаниям, установленным законом.
В силу статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную сиу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П).
Оценка доказательств судом по своему внутреннему убеждению не означает допустимость ситуации, при которой одни и те же документы получают диаметрально противоположное толкование судов в разных делах без указания каких-либо причин для этого. Такая оценка доказательств не может быть признана объективной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 N 305-ЭС15-17704).
Во вступившем в силу определении от 29.04.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-36890/2019 была дана оценка постановлению мэрии от 12.07.2019 N 2529 с точки зрения наличия у него признаков нормативно-правового акта, указано, что отмененное постановление по существу было направлено на однократное применение (образование конкретного земельного участка), адресовано правообладателю образуемого земельного участка - заявителю, принято на основании обращения (исх. N 15 от 22.05.2018), следовательно, не обладало признаками нормативного правового акта, в связи с чем и постановление от 12.07.2019 N 2529 такими признаками не обладает, не подлежало вынесению на общественное обсуждение, публичное слушание.
На основании изложенного доводы кассатора в части отсутствия оснований для применения постановления мэрии от 12.07.2019 N 2529, неверном применении в связи с этим норм статьи 12 ГК РФ подлежат отклонению.
Доводы ООО "АльянсСтрой" со ссылкой на неверное применение норм о преюдиции в связи с рассмотрением дела N А45-8387/2019 подлежат отклонению.
В рамках дела N А45-8387/2019 арбитражным судом рассматривался иск лицея к ООО "АльянсСтрой" и мэрии о признании недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 20.09.2018 N 131686р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985, как сделки противоречащей нормам статьи 39.6 ЗК РФ, пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ограничивающих право на предоставление земельного участка для завершения строительства во второй раз и на 10 лет.
Судом в рамках спора по делу N А45-8387/2019 сделан вывод о том, что ранее земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 не предоставлялся кому-либо для завершения строительства, законность существования такого объекта гражданского оборота не была предметом оценки суда, нормы законодательства применялись по отношению к земельному участку как законно возникшему и введенному в гражданский оборот.
В связи с этим, суды по настоящему делу правильно указали, что вопрос законности формирования участка и постановки его на кадастровый учет не входил в предмет исследования по указанному делу. Из решения суда не следует, что такие доводы заявлялись сторонами, исследовались и оценивались судом именно как обстоятельства, входящие в предмет доказывания по спору. В решении суда по указанному делу лишь констатировано, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 сформирован в установленном порядке и поставлен на кадастровый учет 08.08.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Предметом же рассмотрения в настоящем споре являются именно обстоятельства законности формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет, в отношении которых суд пришел к выводу о незаконности формирования земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985. Следовательно, если отсутствует законно сформированный и введенный в гражданский оборот земельный участок, какие обязательственные отношения между сторонами невозможны.
Системное толкование норм земельного законодательства, в частности статей 11.6, 11.8 ЗК РФ свидетельствует о том, что лицо, которое претендует на право аренды на образованный земельный участок, должно обладать этими правами на момент образования земельного участка в отношении исходных земельных участков и содержание этих прав не должно измениться.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что заявленное в рамках рассмотрения настоящего спора требование об исключении из ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 правом аренды ООО "АльянсСтрой", является производным по отношению к требованию о признании незаконным образования указанного земельного участка. Аналогично правомерно признаны подлежащими удовлетворению и требования о снятии с учета образованного земельного участка и восстановлении записей о предшествующих земельных участках.
Удовлетворение этих требований восстанавливает положение, существовавшее до образования единого участка, соответствует способу защиты, предусмотренному статьей 12 ГК РФ - восстановление положения, существовавшего до нарушения права.
Отклоняя доводы кассатора об отсутствии оснований для снятия земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 с учета, судебная коллегия исходит из того, что в данном случае спор рассматривается в порядке искового производства, речь не идет о нарушении норм и правил о регистрации прав и постановки на учет земельных участков, в связи с чем заявленное требование полностью соответствует способам защиты нарушенных прав и приводит к их восстановлению, что соответствует гарантированному статье 46 Конституции Российской Федерации праву на судебную защиту.
Таким образом, с учетом необходимости обеспечения достоверности и бесспорности сведений, которые содержатся в ЕГРН, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что спорные записи о земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985 как внесенные на основании отмененного постановления мэрии от 30.07.2018 N 2743, незаконного межевого плана, не могут быть сохранены и подлежат исключению, имеются основания для исключения из состава сведений государственного кадастра недвижимости записи о спорном земельном участке 54:35:021050:985 с восстановлением в ЕГРН сведений о трех земельных участках, из которых был сформирован спорный земельный участок с восстановлением всех записей, в том числе, о залогах, поскольку одним из способов защиты, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Доводы о злоупотреблении правом со стороны истца также отклонены обоснованно, так как реализация права на судебную защиту (в частности путем восстановления права, существовавшего до его нарушения) не свидетельствует о злоупотреблении правом (статья 10 ГК РФ), требование истца направлено на устранение последствий принятия незаконного постановления от 30.07.2018 N 2734 об утверждении проекта межевания и произведенных на основании него кадастровых работ, избранный способ защиты является адекватным и направлен на восстановление законного положения, существовавшего до нарушения права. Предъявленный иск полностью восстанавливает положение, существовавшее до незаконного объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:021050:74, 54:35:021050:69, 54:35:021050:975.
Доводы жалобы о необходимости применения принципа эстоппель подлежат отклонению.
В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Вместе с тем ООО "АльянсСтрой" не доказало, что у него исходя из приведенных выше норм ЗК РФ о требованиях к образуемым земельным участкам, о порядке предоставления земельных участков для строительства, практики применения этих норм, имелись основания считать объединение трех земельных участков законным. Следовательно, оснований для применения принципа эстоппель не имелось.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении к установленным по делу обстоятельствам норм материального права, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.
В соответствии со статьей 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения судебных актов, принятые определением от 31.01.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, подлежат отмене.
Основания для поворота исполнения судебных актов, предусмотренные статьей 325 АПК РФ отсутствуют, ходатайство ООО "АльянсСтрой" отклоняется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 10.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 25.12.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-27667/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить меры по приостановлению исполнения решения от 10.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановления от 25.12.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, принятые определением от 31.01.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.В. Сирина
Судьи Т.А. Зиновьева
М.А. Севастьянова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка