Дата принятия: 19 июня 2020г.
Номер документа: Ф04-7647/2020, А03-1360/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2020 года Дело N А03-1360/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Сириной В.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Полукаровой С.А., рассмотрел кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Степные ключи плюс" и индивидуального предпринимателя Михайлова Олега Вячеславовича на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 (судьи Стасюк Т.Е., Павлова Ю.И., Фертиков М.А.) по делу N А03-1360/2019 по иску индивидуального предпринимателя Чернышева Алексея Анатольевича (ОГРНИП 308222215500011, ИНН 222200060295) к индивидуальному предпринимателю Михайлову Олегу Вячеславовичу (ОГРНИП 318222500057487, ИНН 222306157280) об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Степные ключи плюс", Храмцова Оксана Михайловна.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Алтай (судья Гуткович Е.М.) в заседании приняли участие: индивидуальный предприниматель Михайлов Олег Вячеславович лично и его представитель - Липич М.Ю. по доверенности от 25.01.2019; представители общества с ограниченной ответственностью "Степные ключи плюс" - Саблина О.М. по доверенности от 02.12.2019, индивидуального предпринимателя Чернышева Алексея Анатольевича - Теплова Ю.В. по доверенности от 14.01.2019.
Суд установил:
индивидуальный предприниматель Чернышев Алексей Анатольевича (далее - ИП Чернышев А.А.) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Михайлову Олегу Вячеславовичу (далее - ИП Михайлов О.В.) об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на железнодорожный тупик, кадастровый номер 22:69:020201:278, назначение - транспортное, протяженность 215 м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Промплощадка, 50/1 (от стрелки N 704 до стрелки N 6 и стрелки N 2, включая стрелочный перевод N 654А) в соответствии с договором купли-продажи от 20.11.2018.
Исковые требования со ссылкой на часть 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации) мотивированы уклонением ответчика от регистрации перехода права собственности на железнодорожный тупик.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью "Степные ключи плюс" (далее - ООО "Степные ключи плюс"), Храмцова Оксана Михайловна.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 22.07.2019 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 решение суда первой инстанции от 22.07.2019 отменено, по делу принят новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены. Суд обязал зарегистрировать переход права собственности к ИП Чернышеву А.А. на сооружение - железнодорожный тупик протяженностью 215 м, кадастровый номер 22:69:020201:278 (от стрелки N 704 до стрелки N 6 и N 2, включая стрелочный перевод N 654а), находящийся по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Промплощадка, 50/1, на основании договора купли продажи недвижимого имущества от 20.11.2018, заключенного между Чернышевым А.А. и Михайловым О.В. С ИП Михайлова О.В. в пользу ИП Чернышева А.А. взыскано 9 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Степные ключи плюс" и ИП Михайлов О.В. обратились с кассационными жалобами, в которых просят его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование своей кассационной жалобы ООО "Степные ключи плюс" приводит доводы о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежали выяснению такие юридически значимые обстоятельства как: воля продавца и его супруги на отчуждение принадлежащего им на праве собственности объекта недвижимости на момент подписания договора; наличие предварительного письменного соглашения между участниками предполагаемой сделки; кому из участников сделки было выдано ранее оформленное письменное согласие супруги продавца на отчуждение объекта недвижимости; когда и каким образом объект предполагаемого договора (железнодорожный тупик) был передан покупателю Чернышеву А.А.; каким образом произведен расчет с Михайловым О.В. по предполагаемому договору купли-продажи; факт вступления в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции о признании сделки между Михайловым О.В. и Чернышевым А.А. недействительной; в чьем фактическом владении и пользовании находится железнодорожный тупик.
Заявитель приводит доводы о том, что материалами дела подтверждается, что Михайлов О.В. не передавал Чернышеву А.А. железнодорожный тупик, тогда как согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества.
При этом ООО "Степные ключи плюс" ссылается на то, что материалами дела подтверждается факт заключения и исполнения договора от 20.11.2018 купли-продажи железнодорожного тупика, заключенного между Михайловым О.В. с согласия его супруги Храмцовой О.М. и ООО "Степные ключи плюс", отмечая, что о заключении указанного договора Чернышеву А.А. было известно из уведомления управления Росреестра, которым приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости в пользу Чернышева А.А., а также то, что договор от 20.11.2018 купли-продажи железнодорожного тупика, заключенный Михайловым О.В. с ООО "Степные ключи плюс" никем не оспорен.
По мнению ООО "Степные ключи плюс", принятым арбитражным судом апелляционной инстанции постановлением создан конфликт судебных актов: арбитражного суда по настоящему делу с вступившим в законную силу решением Новоалтайского районного суда г. Барнаула по делу N 2-1167/2019, которым признан недействительным договор купли-продажи железнодорожного тупика от 20.11.2018 между Михайловым О.В. и Чернышевым А.А. Противоречивость судебных актов повлекла обязание зарегистрировать недействительную сделку.
В своей кассационной жалобе ИП Михайлов О.В. приводит доводы о несоответствии фактическим обстоятельствам дела вывода суда апелляционной инстанции о наличии согласия супруги Михайлова О.В. - Храмцовой О.М. на отчуждение имущества, поскольку согласие супруги продавца на совершение сделки было отозвано в день совершения сделки и об этом в момент подписания договора от 20.11.2018 Михайлов О.В. предупредил Чернышева А.А., как и присутствовавшая при подписании договора Храмцова О.М. - об отзыве ранее выданного ею согласия на совершение сделки.
Также Михайлов О.В. считает противоречащим материалам вывод суда апелляционной инстанции о передаче Чернышевым А.А. 1 000 000 руб. Храмцовой О.М. в обеспечение сделки. При этом кассатор ссылается на то, что несостоявшимся договором купли-продажи не предусматривалось обеспечение сделки, и Храмцова О.М. не является стороной этой сделки, а указанный вывод суда основан на свидетельских показаниях и без учета того, что расписка о получении денежных средств в материалы дела не представлена.
Кроме того, заявитель жалобы считает, что судом апелляционной инстанции необоснованно оставлен без внимания тот факт, что за два часа до передачи Чернышевым А.А. порванного Михайловым О.В. договора от 20.11.2018 купли-продажи железнодорожного тупика в регистрирующий орган, Михайловым О.В. и ООО "Степные ключи плюс" на регистрацию был передан заключенный ими договор от 20.11.2018 купли-продажи этого же имущества. При этом Михайлов О.В. ссылается на то, что вопрос по требованию о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае, когда продавец заключил в отношении имущества несколько договоров купли-продажи урегулирован в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).
Кроме того, Михайлов О.В. приводит доводы о том, что арбитражный суд апелляционной инстанции, рассматривавший настоящее дело 20.11.2019 в 11 час. 10 мин. после того как Алтайским краевым судом 20.11.2019 в 10 час. 00 мин. было объявлено апелляционное определение об оставлении без изменения решения Новоалтайского районного суда г. Барнаула от 12.07.2019 по делу N 2-1167/2019, признавшего по иску Храмцовой О.М. недействительным договора купли-продажи от 20.11.2018 между Михайловым О.В. и Чернышевым А.А., должен был руководствоваться положениями части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и учитывать судебный акт суда общей юрисдикции.
Отзывы на кассационные жалобы Чернышевым А.А., Храмцовой О.М. и управлением Росреестра не представлены.
Учитывая надлежащее извещение неявившихся в судебное заседание Храмцовой О.М. и управления Росреестра о времени и месте его проведения, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц.
Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд округа исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между Михайловым О.В. (продавец) и Чернышевым А.А. (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2018, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить сооружение - железнодорожный тупик (кадастровый номер 22:69:020201:278, назначение-транспортное, протяженность 215 м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Промплощадка, 50/1 (от стрелки N 704 до стрелки N 6 и стрелки N 2, включая стрелочный перевод N 654А).
Стороны установили, что право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности (пункт 1.5 договора).
В соответствии с пунктом 2.1.1 договора продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество. По соглашению сторон договор является актом приема-передачи недвижимого имущества.
Согласно пункту 2.4 договора стороны обязаны предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю все необходимые документы и заявления для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, не позднее чем через 3 рабочих дня с момента перечисления покупателем денежных средств продавцу в размере стоимости недвижимого имущества, указанной в пункте 3.1 договора.
Пунктом 3 договора стороны определили стоимость продаваемого недвижимого имущества в размере 850 000 руб.
На основании пункта 3.2 договора оплата по нему вносится единовременно не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора. Стороны договорились, что до момента полной оплаты недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца.
Все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный продавцом счет со счета покупателя (пункт 3.4 договора).
Судами также установлено и не оспаривается участвующими в деле лицами, то обстоятельство что 20.11.2018 Михайлов О.В. подписал указанный договор в здании МФЦ в г. Барнауле и до сдачи документов на государственную регистрацию порвал его.
Восстановив путем склеивания поврежденный договор, 20.11.2018 Чернышев А.А. подал в управление Росреестра заявление о государственной регистрации права собственности.
Распоряжением от 20.11.2018 22 АА 2363355, удостоверенным нотариусом Зыбиной О.А., временно исполняющей обязанности нотариуса Заборской Н.Н. Барнаульского нотариального округа Алтайского края, Храмцова О.М. отменила согласия супруги, оформленные на продажу объектов недвижимости, в том числе - железнодорожного тупика, протяженность 215 м, кадастровый номер 22:69:020201:278, от стрелки N 704 до стрелки N 6 и стрелки N 2, включая стрелочный перевод N 654А, находящийся по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Промплощадка, 50/1, удостоверенное нотариусом Барнаульского нотариального округа Алтайского края Комаровой Л.Н. 14.11.2018, по реестру за N 22/21-н/22-2018-5-199. В этом же распоряжении об отмене ранее выданного согласия указано, что Храмцовой О.М. разъяснена обязанность известить Михайлова О.В. и известных ей третьих лиц об отмене выданного ранее согласия на отчуждение недвижимого имущества.
Согласно описи документов от 20.11.2018, составленной специалистом МФЦ Алтайского края Индустриальный филиал, для государственной регистрации права собственности от Чернышева А.А. вместе с заявлением приняты: подлинный договор на двух листах; согласие от 16.11.2018, удостоверенное нотариусом Барнаульского нотариального округа Комаровой Л.Н. за номером 22/21-н/22-2018-6-137 в подлиннике и в копии на 1 листе каждый, квитанция об уплате государственной пошлины на сумму 2 000 руб.
В этой же описи содержится запись о том, что Чернышев А.А. уведомлен о наличии препятствий в государственной регистрации, в качестве которых указано на следующее: договоры подписаны не на приеме, отсутствует заявление на переход права, отсутствует согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости, нарушена целостность правоустанавливающих документов.
Уведомлением от 23.11.2018 N 22/001/053/2018-1524 управление Росреестра сообщило Чернышеву А.А. о приостановлении государственной регистрации права собственности в связи с тем, что договор купли-продажи представлен в 1-м экземпляре, имеющем значительные повреждения, тогда как для регистрации перехода права договор представляется не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, а также не представлено заявление от продавца недвижимости на переход права (пункт 3 статьи 21, пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).
Также в уведомлении регистрирующий орган сообщил, что на предмет договора ранее было представлено заявление от 20.11.2018 N 12/001/019/2018-1868 о государственной регистрации перехода права.
Платежным поручением от 23.11.2018 N 66 Чернышев А.А. перечислил Михайлову О.В. 850 000 руб. в счет оплаты за железнодорожный тупик по договору купли-продажи от 20.11.2018.
Михайлов О.В. 24.11.2018 направил в адрес Чернышева А.А. уведомление об отсутствии согласия супруги на заключение договора купли-продажи от 20.11.2018.
Платежным поручением от 03.12.2018 N 7 Михайлов О.В. возвратил Чернышеву А.А. уплаченные за железнодорожный тупик денежные средства, указав, что их перечисление было ошибочным.
Согласно справке нотариуса Барнаульского нотариального округа Сусловой М.А. от 13.12.2018 N 2000 Чернышев А.А. 05.12.2018 внес в депозит нотариуса денежные средства в размере 850 000 руб. для передачи Михайлову О.В. в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества: сооружение - железнодорожный тупик (кадастровый номер 22:69:020201:278, назначение - транспортное, протяженность 215 м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Промплощадка, 50/1 в связи с уклонением от принятия исполнения.
Считая ИП Михайлова О.В. необоснованно уклоняющимся от регистрации перехода права собственности на железнодорожный тупик, 26.11.2018 Чернышев А.А. обратился в Новоалтайский городской суд Алтайского края с иском к Михайлову О.В. о государственной регистрации перехода права.
Определением Новоалтайского городского суда от 14.12.2018 производство по указанному иску прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции.
Ссылаясь на заключение сторонами договора купли-продажи, истец 21.12.2018 направил в адрес ответчика претензию с требованием в срок не позднее 10.01.2019 подать необходимые документы для регистрации перехода права собственности в управление Росреестра.
31.01.2019 ИП Чернышев А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ИП Чернышевым А.А. было заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Новоалтайского городского суда Алтайского края по гражданскому делу N 2-1167/2019, по поданному 28.03.2019 Храмцовой О.М. иску о признании недействительным договора купли-продажи железнодорожного тупика от 20.11.2018 между ее супругом Михайловым О.В. и Чернышевым А.А. как совершенной в отсутствие ее согласия, под влиянием обмана и со злоупотреблением правом со стороны Чернышева А.А.
Определением Арбитражного суда от 27.05.2019 истцу отказано в удовлетворении указанного ходатайства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку спорное имущество приобретено Михайловым О.В. в период брака с Храмцовой О.М., то в силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, однако согласие супруги Михайлова О.В. - Храмцовой О.М. на совершение договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2018 отсутствует.
Апелляционный суд, придя к иным выводам относительно согласия супруги продавца недвижимого имущества на совершение договора купли-продажи от 20.11.2018 на момент его подписания, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные Чернышевым А.А. требования.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что в силу положений пункта 1 статьи 6, статей 153, 154, пункта 3 статьи 438, статьи 439 ГК РФ и согласно разъяснениям, приведенным в пункте 55 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласие супруги на отчуждение имущества представляет собой одностороннюю сделку и по правилам отзыва акцепта отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся, а факт отсутствия согласия на отчуждение имущества, а также уведомления покупателя об отсутствии согласия супруги до подписания договора купли-продажи подлежит доказыванию ответчиком.
Суд апелляционной инстанции со ссылкой на то, что Храмцовой О.М. 14.11.2018 было дано согласие на отчуждение супругом Михайловым О.В. железнодорожного тупика и у истца имелись сведения об этом согласии; в момент подписания договора Михайлов О.В. не предупредил покупателя об отзыве согласия, так же как и Храмцова О.М., присутствовавшая при подписании договора ее супругом Михайловым О.В. в здании МФЦ г. Барнаула; на непредоставление Храмцовой О.М. доказательств уведомления Чернышева А.А. об отзыве согласия супруги на отчуждение имущества до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2018 его сторонами; на то, что последующее (24.11.2018) извещение Михайловым О.В. Чернышева А.А. об отзыве супругой продавца согласия на отчуждение не имеет правового значения для установления факта заключения договора купли-продажи от 20.11.2018, пришел к выводу о том, что на момент подписания договора истец не был предупрежден об отзыве согласия супруги на продажу и в связи с этим у суда первой инстанции отсутствовали основания расценивать спорную сделку как недействительную.
Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено наличие в действиях Михайлова О.В. и Храмцовой О.М. признаков злоупотребления правом, что выражается в сокрытии от истца сведений об отзыве согласия на отчуждение спорного имущества, либо, если распоряжение об отзыве согласия было сделано позднее подписания договора, но в этот же день - 20.11.2018, то злоупотребление правом заключается в намеренном создании после подписания договора условий, при которых сделка будет являться порочной.
Также апелляционный суд указал на недобросовестное осуществление супругами Михайловым О.В. и Храмцовой О.М. гражданских прав, о чем, по мнению суда, свидетельствует то обстоятельство, что учитывая наличие между сторонами спора и иных отношений, по которым в день подписания спорного договора и до подачи документов регистратору Чернышев А.А. в здании МФЦ г. Барнаула передал Храмцовой О.М. денежные средства в размере 1 000 000 руб., Михайлов О.В. порвал договор купли-продажи.
Установив, что договор купли-продажи от 20.11.2018 сторонами был подписан и содержит в себе все необходимые условия и в предусмотренный в нем трехдневный срок представления документов на государственную регистрацию с момента уплаты истцом денежных средств истек, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований для отказа от совершения действий по обращению в регистрирующий орган для регистрации перехода прав собственности на спорное имущество к покупателю.
Между тем судами не учтено следующее.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе (часть 2 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
На основании указанных положений следует, что удовлетворение иска, поданного на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ, возможно при установлении судом того, что соответствующие сведения являются достоверными, и единственным препятствием к государственной регистрации является уклонение одной из сторон договора от обращения в регистрирующий орган за осуществлением государственной регистрации права на недвижимое имущество.
При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что управлением Росреестра была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности не только по причине отсутствия обращения продавца за государственной регистрацией перехода его права собственности к покупателю, но также в связи с тем, что договор купли-продажи представлен в 1-м экземпляре. Кроме того, регистрирующий орган указал, что на предмет договора (кадастровый номер 22:69:020201:278, назначение - транспортное, протяженность 215 м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Промплощадка, 50/1 (от стрелки N 704 до стрелки N 6 и стрелки N 2, включая стрелочный перевод N 654А), ранее, чем заявление Чернышева А.А., ответчиком было представлено заявление от 20.11.2018 N 12/001/019/2018-1868 о государственной регистрации перехода права к другому лицу.
При рассмотрении дела Михайлов О.В., Храмцова О.М. и ООО "Степные ключи плюс" ссылались на то, что в тот же день, когда Михайловым О.В. был подписан, а затем порван договор от 20.11.2018 купли-продажи железнодорожного тупика Чернышеву А.А., Михайлов О.В. продал это имущество ООО "Степные ключи плюс" на основании договора от 20.11.2018, который сторонами этого договора передан на государственную регистрацию.
Согласно отзыву управления Росреестра государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество к ООО "Степные ключи плюс" была приостановлена сначала по определению Новоалтайского городского суда от 29.11.2018, а затем по определению Арбитражного суда Республики Алтай от 15.02.2019 по настоящему делу.
В связи с этим заявленное в исковом заявлении требование Чернышева А.А. подлежало рассмотрению с учетом указанных обстоятельств.
Вопрос о том, право какого лица на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в случае, если продавец продал одно и то же имущество нескольким покупателям разрешен в Постановлении N 10/22.
Как разъяснено в пункте 61 Постановления N 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, в обстоятельствах подписания Михайловым О.В. двух договоров в отношении спорного железнодорожного тупика, ни по одному из которых не осуществлена государственная регистрация перехода права собственности в пользу Чернышева или в пользу ООО "Степные ключи плюс", для правильного рассмотрения настоящего спора подлежали установлению такие юридически значимые обстоятельства, как то, кому из указанных лиц Михайловым О.В. фактически было передано во владение указанное недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Однако, такие имеющие значение для дела обстоятельства как то, было ли Михайловым О.В. передано фактически спорное недвижимое имущество кому-либо из покупателей, судами первой и апелляционной инстанции не исследовались и не устанавливались. Договор купли-продажи, подписанный Михайловым О.В. с ООО "Степные ключи плюс", в материалах дела отсутствует, при этом указанные лица в суде кассационной инстанции пояснили, что в договоре содержится аналогичное условию договора между Михайловым О.В. и Чернышевым А.А. условие о том, что сам договор является актом приема-передачи имущества.
Таким образом, обстоятельства фактической передачи имущества судами не установлены.
В связи с изложенным суд кассационной инстанции приходит к заключению о том, что, как решение суда первой инстанции об отказе в иске, так и постановление апелляционного суда об удовлетворении иска обязанием осуществить государственную регистрацию права собственности от Михайлова О.В. к Чернышеву А.А., не могут быть признаны законными и обоснованными.
Учитывая указанное без установления выше приведенных юридически значимых обстоятельств не могут быть признаны правильными и выводы суда первой инстанции об отсутствии в действиях продавца имущества и его супруги злоупотребления принадлежащими им правами, а также выводы суда апелляционной инстанции о наличии злоупотребления правом, поскольку указанный вопрос связан с вопросом о том, в пользу какого покупателя осуществлена фактическая передача спорного имущества, при наличии такого факта.
Исследование вопроса о лице, получившем от продавца железнодорожный тупик во владение, могло быть произведено при анализе условий обоих договоров, подписанных продавцом на предмет их условий о моменте передачи имущества и иных доказательств, подтверждающих реальную, а не формальную передачу имущества.
Тогда как указано выше, договор, подписанный Михайловым О.В. с ООО "Степные ключи плюс", в материалах дела отсутствует.
Суд кассационной инстанции также отмечает, что, обязав зарегистрировать договор купли-продажи от 20.11.2018 в пользу истца, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований расценивать подписанный между сторонами настоящего спора договор как недействительный.
Вместе с тем судом не учтено, что в деле также отсутствуют сведения о признании недействительным договора купли-продажи этого имущества, заключенного Михайловым О.В. с ООО "Степные ключи плюс".
При этом заключение договора купли-продажи на одно и то же имущество не влечет само по себе недействительности какого-либо из договоров. Как указано выше, закон устанавливает иные правовые последствия заключения таких договоров.
Арбитражный суд округа также считает неверным вывод суда апелляционной инстанции о том, что на дату рассмотрения дела в указанной инстанции не имелось вступившего в законную силу судебного акта о признании недействительным заключенного Михайловым О.В. и Чернышевым А.А. договора купли-продажи железнодорожного тупика.
Седьмым арбитражным апелляционным судом не учтено, что в день вынесения постановления по настоящему делу Судебной коллегией по гражданским делам Алтайского краевого суда от 20.11.2019 оставлено без изменения решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 12.07.2019 по делу N 2-1167/2019 по иску Храмцовой О.М. к Михайлову О.В. и Чернышеву А.А., которым признан недействительным рассматриваемый договор купли-продажи железнодорожного тупика от 20.11.2018.
Таким образом, принятием нового судебного акта арбитражный суд апелляционной инстанции обязал осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Михайлова О.В. к Чернышеву А.А. на основании сделки, признанной судом общей юрисдикции недействительной.
Суд кассационной инстанции также отмечает, что последующая отмена определения судебной коллегией по гражданским делам Алтайского краевого суда от 20.11.2019 по делу N 2-1167/2019 определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию не устраняет неопределенности в вопросе действительности спорного договора.
Как суду первой инстанции, так и апелляционному суду при рассмотрении настоящего спора надлежало учесть то, что его предметом вопрос о недействительности сделки не является, а этот вопрос непосредственно составляет предмет исследования суда общей юрисдикции.
В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Учитывая, что спор о проверке действительности договора купли-продажи, о понуждении к государственной регистрации которого, заявлено в настоящем деле, рассматривается по существу судом общей юрисдикции, арбитражному суду следовало принять во внимание указанное обстоятельство применительно к положениям части 3 статьи 69 АПК РФ.
Установленные судом общей юрисдикции обстоятельства будут иметь обязательное значение для настоящего дела, поскольку признание недействительным договора исключает обязание осуществления его государственной регистрации, а отказ в удовлетворении иска влечет необходимость разрешения в настоящем деле такого имеющего существенное значение обстоятельства, как фактическая передача спорного объекта покупателю.
На основании вышеизложенного, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора по настоящему делу, предметом которого является проверка обоснованности действий Михайлова О.В. по необращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Чернышеву А.А., судами первой и апелляционной инстанции не устанавливались, принятые ими решение и постановление не могут быть признаны законными.
В связи с тем, что для правильного рассмотрения спора требуется установление обстоятельств фактической передачи спорного имущества во владение покупателя, как решение суда первой инстанции, так и постановление апелляционного суда подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела применительно к положениям статьи 398 ГК РФ, разъяснениям, данным в пункте 61 Постановления N 10/22, арбитражному суду следует установить наличие или отсутствие обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения судом требования по иску покупателя к продавцу недвижимого имущества о государственной регистрации перехода права собственности. При этом подлежит установлению момент реальной передачи имущества, формальное оформление документов о передаче имущества не может являться основанием для вывода о состоявшемся переходе владения.
При установлении обстоятельств, указывающих на наличие оснований для удовлетворения иска, суду надлежит установить фактическую возможность исполнения судебного акта в обстоятельствах наличия у регистрирующего органа только одного экземпляра договора купли-продажи от 20.11.2018, и имеющего повреждения, на которые регистрирующий орган указывает как на существенные. В указанных целях суду следует выяснить, в каком количестве экземпляров Михайловым О.В. был подписан договор купли-продажи с Чернышевым А.А., все ли экземпляры были продавцом порваны, и если какой-либо экземпляр, подписанный сторонами, остался у продавца или покупателя в неповрежденном виде, то имеется ли возможность его предоставления регистрирующему органу. Также суд вправе предложить истцу уточнить исковые требования с учетом имеющихся обстоятельств и вынести на обсуждение участвующих в деле лиц предложенный истцом способ исполнения судебного акта.
При этом суд кассационной инстанции также отмечает несоответствие вывода суда апелляционной инстанции о том, что подписанный сторонами спора договор купли-продажи был передан Чернышевым А.А. в регистрирующий орган в двух подлинных экземплярах, имеющимся в материалах дела описи документов, представленных Чернышевым А.А. на государственную регистрацию, а также уведомлению о приостановлении государственной регистрации, где одним из оснований приостановления является отсутствие второго подлинного экземпляра договора.
Кроме того, в материалах дела содержатся различные сведения о дате и присвоенном нотариусом регистрационном номере данного Храмцовой О.М. согласия на отчуждение спорного имущества.
Согласно описи представленных Чернышевым А.А. на государственную регистрацию документов им приложено согласие от 16.11.2018 N 22/21-н/22-2018-6-137, тогда как согласно распоряжению от 20.11.2018 22 АА 2363355 нотариус Зыбина О.А., временно исполняющая обязанности нотариуса Заборской Н.Н. удостоверила отмену согласия Храмцовой О.М., ранее удостоверенного нотариусом Барнаульского нотариального округа Алтайского края Комаровой Л.Н. от 14.11.2018 за N 22/21-н/22-2018-5-199.
Само согласие в материалах дела отсутствует, в связи с чем суду следует принять процессуальные меры к его представлению в дело и устранению имеющихся несоответствий.
На основании вышеизложенного при новом рассмотрении дела суду следует устранить вышеотмеченные недостатки, установить имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, принять по делу законный и обоснованный судебный акт, разрешить вопрос о распределении между сторонами судебных расходов, в том числе по результату состоявшихся апелляционного и кассационного пересмотра.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 22.07.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 по делу N А03-1360/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий М.А. Севастьянова
Судьи Е.Ю. Демидова
В.В. Сирина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
