Дата принятия: 30 июля 2020г.
Номер документа: Ф04-7521/2019, А45-28736/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2020 года Дело N А45-28736/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Севастьяновой М.А.
Щанкиной А.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройРазвитие" на решение от 14.05.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Петрова Ю.А.) и постановление от 15.10.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Фертиков М.А., Киреева О.Ю.) по делу N А45-28736/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройРазвитие" (630111, г. Новосибирск, ул. Кропоткина, д. 124/1, кв. 64, ОГРН 1165476139180, ИНН 5402021458) к муниципальному образованию город Новосибирск в лице мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) об обязании выполнить действия по выносу коммуникаций тепловых сетей и освобождении от обязанности по договору аренды.
Другие лица, участвующие в деле: департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска, акционерное общество "Сибирская энергетическая компания", муниципальное казенное учреждение города Новосибирска "Управление капитального строительства", муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение города Новосибирска "Средняя общеобразовательная школа N 210".
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "СтройРазвитие" Мачкалиди О.Ф. по доверенности от 23.10.2019.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "СтройРазвитие" (далее - ООО "СтройРазвитие", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному образованию город Новосибирск в лице мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, ответчик) об обязании муниципального образования город Новосибирск в лице мэрии выполнить действия по демонтажу двух параллельных недействующих труб, именуемых теплотрассой (трубы находятся в бетонном лотке в земле, диаметром du 1 000 мм каждая, протяженность 250 м, указанную как проектируемую в топооснове от 15.06.2017 масштаб 1:500 номер заказа 118265, проходящую через земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194 в юго-западной части), для осуществления возможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды от 18.08.2016 N 125565р и с градостроительным планом земельного участка от 29.08.2017 N RU 543030008157 в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, об освобождении истца от обязанности оплаты арендной платы по договору аренды от 18.08.2016 N 125565р земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194, заключенному между мэрией и обществом с ограниченной ответственностью "Новоград Авто", права и обязанности по которому были переуступлены ООО "СтройРазвитие", с 20.09.2016 до выполнения требований о выполнении действий по демонтажу труб (не действующей теплотрассы).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска, акционерное общество "Сибирская энергетическая компания" (далее - АО "СибЭко"), муниципальное казенное учреждение города Новосибирска "Управление капитального строительства" (далее - МКУ г. Новосибирска "УКС"), муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение города Новосибирска "Средняя общеобразовательная школа N 210".
Решением от 14.05.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 15.10.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.
ООО "СтройРазвитие" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение от 14.05.2019 Арбитражного суда Новосибирской области отменить полностью, считая его незаконным, необоснованным, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме либо направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области в ином составе суда.
В обоснование жалобы приведены следующие доводы: суд первой инстанции пришел к неверному выводу о ненадлежащем ответчике в связи с передачей теплотрассы третьему лицу; ООО "СтройРазвитие" заявляло ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вынесения решения по делу N А45-36360/2017, так как для рассмотрения дела по существу необходимо установление фактов, рассматриваемых в другом деле; суд не дал оценку имеющимся доказательствам, не мотивировал принятие акта передачи труб; не дана оценка законности сделки по передаче недвижимого имущества в период судебного разбирательства; не были изучены доводы истца в полном объеме.
Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.
В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между мэрией и обществом с ограниченной ответственностью "Новоград Авто" (далее - ООО "НовоградАвто") 18.08.2016 был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 125565р (далее - договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 3 506 кв. м, для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горской.
Срок действия договора аренды определен с 18.08.2016 по 17.08.2026.
Между ООО "НовоградАвто" (арендатор) и истцом (новый арендатор) 20.09.2016 заключено соглашение о переуступке права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, согласно пункту 1 которого арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.
Ссылаясь на то, что при проведении подготовительных работ к строительству и исследовании земельного участка в мае 2017 года обществом обнаружены проходящие через весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194 трубы теплотрассы, которые не обозначены в постановлении мэрии от 19.06.2014 N 5130 об утверждении схемы расположения и акта о выборе земельного участка, предварительном согласовании места размещения объекта строительства, а также в договоре аренды и кадастровом плане, прилагаемом к нему, в связи с чем, использовать земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194 под строительство физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа невозможно, истец обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю об обязании выполнить действия по демонтажу труб, освобождении истца от обязанности по договору аренды земельного участка по оплате арендных платежей до выполнения требований по демонтажу труб.
03.04.2019 истец представил в суд первой инстанции акт приема-передачи к соглашению о возмещении ущерба в связи с переносом участка теплотрассы с территории школы N 210 на Горском жилмассиве в Ленинском районе от 03.10.2016, подписанный между муниципальным казенным учреждением города Новосибирска "Управление капитального строительства" и акционерным обществом "Сибирская энергетическая компания" 20.03.2019.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 9, 16, 170, 182 АПК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 2, 3, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" (далее - Постановление N 23), поскольку решение суда об удовлетворении требования арендатора о демонтаже труб, основанное на ненадлежащем исполнении арендодателем своих обязанностей по договору, предъявленное к арендодателю при фактической принадлежности труб третьему лицу, в любом случае не будет отвечать критерию исполнимости, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о демонтаже труб.
С учетом отказа в удовлетворении требования истца к ответчику о демонтаже труб, суд посчитал, что не подлежит удовлетворению и требование об освобождении от обязанности по внесению арендной платы, поскольку указанное требование обусловлено выполнением ответчиком соответствующих действий по демонтажу труб.
При этом отметил, что истец, являясь владельцем спорного земельного участка, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его права владения третьими лицами, может прибегнуть к защите своего права в порядке статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) путем подачи негаторного иска.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства истца о приостановлении производства по настоящему делу, так как отсутствуют процессуальные препятствия и какая-либо объективная невозможность рассмотрения настоящего дела до разрешения спора по делу N А45-36360/2017, указав, что истцом заявлено как требование об устранении недостатков (дело N А45-28736/2018), так и требование о расторжении договора (дело N А45-36360/2018), являющиеся самостоятельными способами защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества, требование об освобождении истца от обязанности по внесению арендной платы обусловлено исполнением требования о выполнении действий по демонтажу труб.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, установив следующие обстоятельства.
Вступившим в законную силу решением от 30.06.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-36360/2017 установлено, что при проведении процедуры предварительного согласования места размещения объекта и последующего предоставления земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Новоград авто" (далее - ООО "Новоград авто") было достоверно известно о наличии на земельном участке существующей теплотрассы.
В частности в решении суда по делу N А45-36360/2017 указано, что письмом от 18.09.2013 N 18/09 ООО "Новоград авто" обратилось к мэрии с просьбой о выборе земельного участка площадью 0,41 га и предварительном согласовании места размещения физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горская в Ленинском районе города Новосибирска с принятием соответствующего решения комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска.
В письме ООО "Новоград авто" гарантировало вынос теплотрассы с земельного участка и расселение индивидуального жилого дома по улице Горская, 26.
Согласно выписке N 1.8 из протокола комиссии мэрии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска от 28.11.2013 N 372 (далее - выписка N 1.8), по результату рассмотрения заявления ООО "Новоград авто" от 18.09.2013 N 18/09 принято решение о выборе земельного участка для строительства объекта "физкультурно-оздоровительный клуб и подземно-надземная автостоянка закрытого типа" по улице Горская в Ленинском районе и проведении процедур согласования в целях обеспечения оформления акта о выборе земельного участка.
Как указано в выписке N 1.8, решение является основанием для получение необходимых документов, указанных в приложении к ней, для оформления акта о выборе земельного участка и действительно в течение шести месяцев, с момента предоставления необходимых документов решение комиссии считается исполненным.
Приложение к выписке N 1.8 от 28.11.2013 N 372 представляет собой перечень документов, необходимых для подготовки акта о выборе земельного участка, в числе которых предусмотрена предварительная схема планировочной организации земельного участка, выполненная на топографической основе в масштабе 1:500, расчет минимального размера земельного участка. Также указано, что в обязательном порядке должны быть решены вопросы, связанные с прохождением проектируемых и существующих инженерных коммуникаций через рассматриваемый земельный участок и на то, что схема границ земельного участка для строительства прилагается.
По схеме границ земельного участка для объекта физкультурно-оздоровительный клуб и подземно-надземная автостоянка закрытого типа определена площадь земельного участка для строительства - 4 395 кв. м.
На этой схеме границ земельного участка отображена теплотрасса, проходящая по земельному участку.
В схеме планировочной организации земельного участка в масштабе М 1:500, определено расположение объекта строительства на земельном участке площадью 4 100 кв. м, приведен расчет (обоснование) площади земельного участка, указано, что предлагаемая схема удовлетворяет требованиям Правил землепользования и застройки города Новосибирска и местным нормативам градостроительства и проектирования, в расчете (обоснование) площади земельного участка указано, что до начала строительства необходимо осуществить расселение и снос существующего на участке индивидуального жилого дома и вынести тепловые сети, проходящие по участку.
ООО "Новоград авто" обратилось к мэрии с письмом от 28.04.2014 N 4, в котором просило на основании выписки N 1.8 подготовить постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании места размещения физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горская в Ленинском районе.
Постановлением мэрии от 19.06.2014 N 5130 утверждена схема расположения земельного участка площадью 3 506 кв. м на кадастровом плане территории кадастрового квартала 54:35:064335 для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по адресу: город Новосибирск, улица Горская в Ленинском районе (приложение N 1), утвержден акт о выборе земельного участка площадью 3 506 кв. м для строительства указанного объекта, ООО "Новоград авто" (приложение N 2), предварительно согласовано место размещения указанного им объекта.
Согласно пункту 1 акта о выборе земельного участка выбор осуществлен, в том числе с учетом предварительной схемы планировочной организации земельного участка, условий освоения земельного участка администрации Ленинского района города Новосибирска от 09.01.2014 N 55/1-09/00007.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка расположенный на территории кадастрового квартала 54:35:064335 земельный участок площадью 3 506 кв. м поставлен на временный кадастровый учет 31.10.2014, участку присвоен кадастровый номер 54:35:064335:194, в отношении части этого земельного участка площадью 61 кв. м зарегистрировано ограничение прав в связи с охранной зоной объекта тепловых сетей - теплотрассы, протяженностью 14 347,4 м.
ООО "Новоград авто" 21.04.2015 обращалось в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска о предоставлении информации о проектируемой теплотрассе на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194.
Главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска 20.05.2015 дан ответ ООО "Новоград авто" с указанием участка спорной теплотрассы, его диаметра, адреса, заказчика и исполнителя.
ООО "Новоград авто" 01.04.2016 обратилось в МКУ г. Новосибирска "УКС" (письмо от 01.04.2016 N 20) с запросом данных о принадлежности участка труб, обозначенных в прилагаемой схеме, содержащей обозначение теплотрассы. Запрос был инициирован ООО "Новоград авто" в целях получения технических условий на вынос коммуникаций с прилагаемой схемой.
МКУ г. Новосибирска "УКС" 30.05.2016 сообщило письмом N оио-1315 о невозможности выдачи технических условий на вынос участка труб, в связи с отсутствием информации на право владения данных тепловых сетей МКУ г. Новосибирска "УКС".
ООО "Новоград авто" обратилось в мэрию с заявлением от 22.06.2016 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194.
Постановлением мэрии от 05.07.2016 N 2997 земельный участок площадью 3 506 кв. м предоставлен в аренду ООО "Новоград авто" для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по адресу: город Новосибирск, улица Горская в Ленинском районе.
Между мэрией и ООО "Новоград авто" заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.08.2016 N 125565р, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 3 506 кв. м с кадастровым номером 54:35:064335:194, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горской.
Срок действия договора определен с 18.08.2016 по 17.08.2026.
Соглашением от 20.09.2016 ООО "Новоград авто" с согласия мэрии передало права и обязанности арендатора по договору новому арендатору - истцу по настоящему делу - ООО "СтройРазвитие".
По условиям соглашения от 20.09.2016 арендатор обязан передать новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, договор со всеми приложениями, дополнительными соглашениями, иные документы, имеющиеся у арендатора и относящиеся к договору, по которому происходит уступка; сообщить истцу все иные сведения, имеющие значение для осуществления новым арендатором своих прав арендатора (пункты 10, 11 соглашения от 20.09.2016).
ООО "Новоград авто" 20.12.2016 прекратило деятельность в качестве юридического лица.
Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции отклонил доводы ООО "СтройРазвитие" о том, что арендатору не было известно о прохождении по земельному участку теплотрассы, о выносе которой он просит в рассматриваемом деле, правопредшественнику истца было известно о существовании данной теплотрассы, что не повлияло на выбор им земельного участка и заключение договора аренды.
При этом отметил, что арендатор, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка, с учетом особенностей его расположения и наличия на нем теплотрассы, о наличии которой ООО "Новоград авто" было известно при выборе земельного участка и заключении договора.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, основываясь на изложенном, установил, при проведении процедуры предварительного согласования места размещения объекта и последующего предоставления земельного участка ООО "Новоград Авто" было достоверно известно о наличии на земельном участке существующей теплотрассы.
В рамках дела N А45-36360/2017 было исследовано письмо ООО "Новоград Авто" от 18.09.2013 N 18/19, содержащее гарантию на вынос теплотрассы с испрашиваемого земельного участка, приложение к выписке N 1.8, а также предварительная схема планировочной организации земельного участка, выполненная на топографической основе в масштабе 1:500, представленная ООО "Новоград Авто" в целях исполнения решения комиссии мэрии города Новосибирска. Установлено, что указанная схема является той предварительной схемой, предусмотренной приложением к выписке N 1.8, и содержит нанесенную теплотрассу. Судом установлено, что схема границ земельного участка, прилагаемая к протоколу комиссии от 28.11.2013 N 372, содержит нанесенную теплотрассу.
Утверждение истца о том, что ООО "Новоград Авто" имело ввиду не спорную сеть, а теплотрассу, охранной зоной площадью 61 кв. м, суд не принял на основании следующего.
В отношении площади 61 кв. м зарегистрировано ограничение прав в связи с охранной зоной объекта тепловых сетей - теплотрассы, протяженностью 14 347,4 м. Из представленных в дело схем следует, что данная теплотрасса по территории арендуемого истцом земельного участка не проходит, следовательно, необходимости в ее выносе с земельного участка не имелось и предметом гарантий, даваемых первоначальным арендатором, могла быть только спорная тепловая сеть Ду 1 000 мм.
Кроме того, в границах данной территориальной зоны возможно строительство объектов капитального строительства, в том числе физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа, для строительства которых земельный участок был предоставлен.
Так, градостроительный регламент зоны объектов культуры и спорта (Р-4) Правил землепользования и застройки города Новосибирска содержит в основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства "Спорт" (5.1) - "Объекты для размещения спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов", и в условно разрешенных видах использования - "Обслуживание транспорта" (4.9) - Гаражи с несколькими стояночными местами; стоянки (парковки); - гаражи, в том числе многоярусные, не указанные в виде разрешенного использование земельных участков "объекты гаражного назначения" (2.7.1).
Минимальный процент застройки в границах спорного земельного участка с учетом расположения его в границах территориальной зоны объектов культуры и спорта (Р-4) для заявленного истцом объекта, составляет 10 % (пункт 4 части 2 статьи 29 Правил землепользования и застройки города Новосибирска).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом не утрачена возможность строительства на спорном земельном участке, в рамках дела N А45-36360/2017 не доказано существенного нарушения договора со стороны арендодателя.
Руководствуясь статьями 606, 611, 612 ГК РФ, статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), установив, что при проведении процедуры предварительного согласования места размещения объекта и последующего предоставления земельного участка ООО "Новоград Авто" было достоверно известно о наличии на земельном участке существующей теплотрассы, учитывая, что в настоящее время истцом не утрачена возможность строительства на спорном земельном участке, принимая во внимание дело N А45-36360/2017, в рамках которого было отказано в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды спорного земельного участка, так как обществом не доказано существенного нарушения договора со стороны арендодателя, являющегося основанием к расторжению договора аренды земельного участка в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "СтройРазвитие".
Также решением суда по делу N А45-36360/2017 было установлено, что из протокола организационно-технического совещания от 06.07.2017 с участием сотрудников департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства, департамента строительства и архитектуры, департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, о рассмотрении обращения общества по вопросу выделения земельного участка по улице Горской, по которому проложена теплотрасса Ду 1 000 мм следует, что проект выноса существующего участка теплотрассы Д-1 000 мм с территории школы N 210 разработан по заказу МКУ г. Новосибирска "УКС" и согласован 13.09.2012 Главным управлением архитектуры и градостроительства города Новосибирска, с последующим нанесением на дежурный план города.
Данным проектом предусмотрен перенос теплотрассы с земельного участка школы N 210 на территорию, где впоследствии был сформирован земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194. В результате рассмотрения заявления ООО "Новоград авто" комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска от 28.11.2013 N 372 (пункт 1.8) принято решение о выборе земельного участка для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горская в Ленинском районе. В приложении к выписке из протокола данной комиссии указано, что заявителю, помимо прочего, необходимо в обязательном порядке решить вопросы, связанные с прохождением проектируемых инженерных коммуникаций через рассматриваемый земельный участок. Также в составе документации была приложена схема границ земельного участка для строительства к протоколу комиссии от 28.11.2013 N 372 (пункт 1.8) с обозначением проектируемой теплотрассы в границах данного земельного участка. 29.04.2014 ООО "Новоград авто" за подписью директора Мачкалиди О.Ф. обратилось в мэрию с заявлением о подготовке постановления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании места размещения проектируемого объекта, на основании выписки из протокола от 28.11.2013 N 372 (пункт 1.8). К заявлению была приложена схема планировочной организации земельного участка с нанесением проектируемой теплотрассы. В результате рассмотрения заявления общества участники совещания приняли решение о том, что его доводы являются несостоятельными.
Истец в рамках рассматриваемого спора в подтверждение невозможности осуществления строительства без выноса теплотрассы с территории арендованного земельного участка ссылался на расторжение договоров инвестирования с Дорошенко Р.О. и Дорошенко О.А. и взыскание с истца задолженности по инвестиционному договору решением от 18.01.2018 Заельцовского районного суда города Новосибирска по делу N 2-92/2018.
Вместе с тем, указанным решением установлено, что Дорошенко Р.О.
и Дорошенко О.А. надлежащим образом исполнили свою обязанность по оплате инвестиционных взносов, передав их для осуществления строительства объекта. На основании пункта 7.2 договора, предоставляющего инвестору право расторгнуть договор в случае нарушения сроков сдачи объекта, а также в случае невозможности строительства, завершения строительства, инвесторы заявили о расторжении договора и потребовали возврата уплаченных денежных средств. Согласно письму АО СИБЗНИИЭп от 20.06.2017 строительство физкультурно-оздоровительного комплекса не представляется возможным, поскольку на участке предполагалось строительство здания с углублением трех этажей подземной парковки..., что потребует переноса существующей теплотрассы.
С учетом установленных фактических обстоятельств суд апелляционной инстанции счел, что истец не доказал невозможность использования земельного участка для строительства.
Относительно требования истца об освобождении от арендной платы суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для его удовлетворения, поскольку не усматривается противоправного поведения мэрии при предоставлении земельного участка в аренду.
Довод истца о том, что проходящая по земельному участку спорная теплотрасса является самовольной постройкой, апелляционный суд посчитал несостоятельным, поскольку требование истца изначально основано на договорных отношениях, связанных с предоставлением земельного участка в аренду, не соответствующего целям, определенным договором аренды и не позволяющего его использовать по назначению, определенному договором аренды.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, обязанность доказывания наличия недостатков в объекте аренды, полностью или частично препятствующих пользованию им лежит на арендаторе, а арендодатель обязан доказать, что недостатки сданного в аренду имущества, были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Любое из указанных правомочий реализуется арендатором при доказанности наличия в арендованном имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им.
Руководствуясь частью 2 статьи 69 АПК РФ, суд пришел к верному выводу, что имеющие значение для данного спора обстоятельства устанавливались в рамках спора по делу N А45-36360/2017.
Ссылаясь на те же фактические обстоятельства, что и в настоящем деле, в рамках дела N А45-36360/2017 истец просил о расторжении договора, однако в удовлетворении этого требования было отказано, поскольку суд не установил невозможность использования земельного участка для строительства.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из обстоятельств, установленных в рамках дела N А45-36360/2017, поскольку обществом не доказано наличие препятствий к использованию земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "СтройРазвитие".
Поскольку не установлено нарушение арендодателем своих обязательств, доводы заявителя относительно передачи арендодателем прав по акту от 20.03.2019, необходимости оценки законности этой сделки, не имеют правового значения.
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 14.05.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 15.10.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-28736/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.В. Сирина
Судьи М.А. Севастьянова
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
