Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 июня 2020 года №Ф04-7222/2019, А75-6978/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 июня 2020 года Дело N А75-6978/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Зиновьевой Т.А.
Щанкиной А.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Цветкова Алексея Леонидовича на постановление от 22.10.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Тетерина Н.В., Веревкин А.В., Рожков Д.Г.) по делу N А75-6978/2019 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к индивидуальному предпринимателю Цветкову Алексею Леонидовичу (ОГРНИП 317861700058956, ИНН 860200980357) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства.
Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.
В заседании 17.03.2020 приняли участие представители индивидуального предпринимателя Цветкова Алексея Леонидовича Налбандян Е.Л. по доверенности от 23.05.2019, Болотов В.Н.
по доверенности от 20.01.2020.
В заседании 03.06.2020 принял участие представитель индивидуального предпринимателя Цветкова Алексея Леонидовича Налбандян Е.Л.
по доверенности от 23.05.2020.
Суд установил:
администрация города Сургута (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Цветкову Алексею Леонидовичу (далее - ИП Цветков А.Л., предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности 40%, кадастровый номер: 86:10:0101000:2041, адрес объекта: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 31А.
Определением от 08.04.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.
Решением от 01.07.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Неугодников И.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением от 18.10.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 01.07.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры отменено, принят новый судебный акт об изъятии у предпринимателя объекта незавершенного строительства, степень готовности 40 %, кадастровый номер: 86:10:0101000:2041, адрес объекта: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 31А, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.
Предприниматель обратился с кассационной жалобой на постановление от 18.10.2019 суда апелляционной инстанции, просит данное постановление отменить, решение от 01.07.2019 суда первой инстанции оставить в силе.
В обоснование кассационной жалобы приведены доводы о том, что земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101063:38 (далее - спорный земельный участок) на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки права требования по договорам аренды земельных участков находился в территориальной зоне ЗД.9; 03.12.2015 с предпринимателем был заключен договор аренды спорного земельного участка для окончания строительства объекта Корпус преждевременных родов и недоношенных детей (далее также - изначальный объект); с 2015 года ответчик предпринимал действия, направленные на внесение изменений в Правила землепользования и застройки на территории города Сургута (далее - ПЗЗ), положительное решение было принято администрацией на основании распоряжения от 18.10.2018 N 1866, которым установлено соответствие разрешенного использования спорного земельного участка, расположенного в территориальной зоне ОД.10, виду разрешенного использования гостиничное обслуживание, код 4.7, в силу чего согласование и строительство объекта в оставшийся срок действия договора аренды спорного земельного участка оказалось невозможным; на момент приобретения в собственность объекта капитального строительства отведенный предпринимателю спорный земельный участок уже не соответствовал региональным нормативам строительства, по которым размер земельного участка, предоставляемого для целей строительства лечебно-профилактических медицинских организаций, оказывающих помощь в стационарных условиях, составляет 60 кв. м / койку; учитывая, что типовой проект строительства корпуса, разработанный в 1988 году, был рассчитан на 200 коек, минимально допустимый размер земельного участка должен был составить 12 000 кв. м, тогда как площадь арендуемого предпринимателем земельного участка составляет 3 632 кв. м; поскольку на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101131:41, расположенном по адресу: г. Сургут, мкр. 31А, ведется строительство объекта "Сургутский клинический перинатальный центр" на 315 коек и 165 посещений в смену" на условиях государственно-частного партнерства, иной способ использования спорного земельного участка, кроме как связанный с изменением территориальной зоны, у ответчика отсутствовал; в ответе от 08.10.2015 администрация отказала предпринимателю во внесении изменений в ПЗЗ в части исключения спорного земельного участка из территориальной зоны ЗД.9 и отнесения его к территориальной зоне ОД.2 на том основании, что в соответствии с генеральным планом спорный земельный участок относится к зоне общественно-делового назначения и предназначен для строительства объектов здравоохранения регионального назначения - больничного комплекса, в соответствии с проектом планировки предлагаемый к строительству объект не соответствует проектным решения проекта планировки и проекта межевания территории "Застройка больничного комплекса в мкр. 31А г. Сургут. Корректировка", утвержденного постановлением администрации от 05.03.2015 N 1511; в то же время исходя из содержания ответов заместителя губернатора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.09.2017 следовало, что в рамках государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Развитие здравоохранения на 2016 - 2020 годы" на земельном участке в границах мкр. 31А г. Сургута иных объектов здравоохранения кроме Сургутского клинического перинатального центра (в границах земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101131:41) не планируется, соответственно, цели в освоении спорного земельного участка у департамента здравоохранения не было, что противоречило мотивам отказа администрации города в изменении территориальной зоны;
в течение 2018 года комиссией по градостроительному зонированию дважды принимались положительные решения в части внесения изменений в ПЗЗ на основании заявления предпринимателя, в то время как администрацией города эти предложения отклонялись; является необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о наличии документального подтверждения изменения обстоятельств, повлиявших на изменение принятого в отношении обращения ответчика положительного решения, так как с момента первого обращения предпринимателя и до 18.10.2018 никакие изменения в региональные программы здравоохранения, в генеральный план муниципального образования города Сургута не вносились; незаконность действий администрации при принятии первоначальных постановлений об отклонении предложения предпринимателя о внесении изменений в ПЗЗ не является критерием, имеющим правовое значение и подлежащим доказыванию; выполнение условий подключения к водоснабжению и водоотведению не представлялось возможным.
Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству, указывает, что судом не установлена причинно-следственная связь между невозможностью производить строительство объекта без изменения территориальной зоны, в которой находится земельный участок
Определением от 17.03.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание было отложено на 14.04.2020 на 09 часов 00 минут по тюменскому времени. Администрации было предложено представить отзыв и письменные пояснения с указанием оснований для изменения территориальной зоны и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101063:38 в период действия договора аренды, возможности строительства на указанном участке объекта Корпус преждевременных родов и недоношенных детей до изменения территориальной зоны и вида разрешенного использования.
В дополнении к отзыву, поступившем в суд кассационной инстанции 21.04.2020, администрация указывает, что юридических препятствий к изменению территориальной зоны и разрешенного использования не было, однако администрация полагала, что на данном земельном участке предполагается строительство объектов здравоохранения регионального значения. В письме от 13.09.2017 N 01-исз-ВХ-19211 заместитель губернатора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры сообщил, что строительство объектов здравоохранения в мкр. 31А не запланировано.
В постановлении правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09.10.2013 N 414-п "О государственной программе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Развитие здравоохранения на 2016 - 2020 годы" объект здравоохранения на земельных участках с кадастровыми номерами 86:10:0101063:38, 86:10:0101063:39 не значился.
С целью соблюдения интересов жителей 15.03.2018 были проведены публичные слушания, по результатам которых было принято решения об изменении территориальной зоны и вида разрешенного использования земельного участка. Строительство до изменения территориальной зоны и вида разрешенного использования было затруднено в связи с консервацией объекта и изменением региональных строительных норм по сравнению с 1988 годом, согласно которым размер земельного участка должен был составлять 12 000 кв. м, тогда как фактически ответчику был предоставлен земельный участок площадью 3 632 кв. м. Администрация не могла инициировать изменение территориальной зоны, на момент обращения предпринимателя с заявлением об изменении территориальной зоны в 2015 и 2018 годах заинтересованным в изменении территориальной зоны являлся ответчик.
Определением от 08.05.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа дата и время судебного заседания перенесены на 03.06.2020 в 14 часов 15 минут по тюменскому времени.
Определением от 03.06.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание было отложено на 11.06.2020 на 16 часов 45 минут по тюменскому времени.
Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив материалы дела, исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе, и отзыве на нее, суд округа пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ИП Цветкову А.Л. с 08.07.2013 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства: нежилое здание Корпус преждевременных родов и недоношенных детей (кадастровый номер 86:10:0101000:2041), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101063:38.
Земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101063:38 предоставлен ИП Цветкову А.Л. администрацией на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" по договору аренды земельного участка от 03.12.2015 N 459 на срок с 01.11.2015 по 31.10.2018 для строительства объекта Корпус преждевременных родов и недоношенных детей.
По истечении срока действия договора аренды объект не завершен строительством, в связи с чем администрация обратилась в арбитражный суд с иском об изъятии у ответчика спорного объекта в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка от 03.12.2015 N 459 и незавершением строительства путем продажи с публичных торгов со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Возражая против удовлетворения данного иска, ответчик ссылался на то, что с 2015 года ИП Цветков А.Л. принимал действия, направленные на внесение изменений в ПЗЗ, и 18.10.2018 администрацией было издано распоряжение N 1866, которым установлено соответствие разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101063:38, расположенного в территориальной зоне ОД.10, виду разрешенного использования: гостиничное обслуживание, код 4.7.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного администрацией требования, исходил из наличия обстоятельств, которые не зависели от ответчика и препятствовали предпринимателю в завершении строительства.
Предприниматель принимал меры для получения возможности возведения объекта гостиничного бизнеса, конфликт частных и публичных интересов был устранен только в последний месяц аренды путем издания администрацией распоряжения от 18.10.2018 N 1866, которым было установлено соответствие разрешенного использования спорного земельного участка, расположенного в территориальной зоне ОД.10, виду разрешенного использования: гостиничное обслуживание, код 4.7.
После изменения целевого назначения спорного земельного участка предприниматель получил проектную документацию для начала строительства.
Кроме того, ответчиком были предприняты действия для получения технических условий для подключения к сетям, заключен договора на выполнение проектных работ, 19.11.2018 общество с ограниченной ответственностью "Институт проектирования и Экспертизы" выдало положительное заключение негосударственной экспертизы N 86-2-1-3-0062-18 по объекту капитального строительства Реконструкция недостроенного здания под гостиницу, расположенного по адресу: г. Сургут, мкр. 31А, корпус 1.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о необходимости доказывания наличия неправомерных действий администрации или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, к которым необходимо технологическое присоединение объекта, невыполнения такими лицами обязанностей, установления причинно-следственной связи между нарушением срока строительства объекта и действиями (бездействием) администрации или иных лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым необходимо технологическое присоединение объекта.
По результатам оценки имеющихся в деле документов суд апелляционной инстанции не установил обстоятельств, препятствующих завершению строительства объекта указанного назначения.
Мотивируя данный вывод, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Нарушение срока строительства объекта не обусловлено неправомерными действиями лиц, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым необходимо технологическое присоединение объекта.
Действия ответчика по внесению изменений в ПЗЗ стали носить активный характер в 2018 году, в то время как право собственности на спорный объект ответчик приобрел в 2013 году.
Так, с соответствующим заявлением ИП Цветковым А.Л. обратился 01.07.2015.
Постановлением администрации от 08.10.2015 N 7089 предложение ИП Цветкова А.Л. о внесении изменений в ПЗЗ отклонено, с указанием на то, что в соответствии с генеральным планом г. Сургута, утвержденным решением исполнительного комитета Тюменского областного совета народных депутатов от 06.05.1991 N 153 "Об утверждении проектно-планировочной документации" (с последующими изменениями) земельный участок относится к зоне общественно-делового назначения и предназначен для строительства объектов здравоохранения регионального назначения - больничного комплекса, в соответствии с проектом планировки предлагаемый к строительству объект не соответствует проектным решениям проекта планировки и проекта межевания территории "Застройка больничного комплекса в мкр. 31А г. Сургут. Корректировка", утвержденного постановлением администрации от 05.03.2015 N 1511.
При повторном обращении постановлением администрации от 11.04.2018 N 2421 предложение ИП Цветкова А.Л. о внесении изменений в ПЗЗ также отклонено в связи с тем, что территория испрашиваемого земельного участка относится к общественно-деловой зоне, на которой предусмотрено строительство объектов здравоохранения для больничного комплекса в соответствии с действующим генеральным планом муниципального образования городской округ город Сургут, утвержденным решением Исполнительного комитета Тюменского областного Совета народных депутатов от 06.05.1991 N 153.
Затем, 29.05.2018 решением думы города Сургут N 283-VI ДГ внесены изменения в ПЗЗ, а именно в раздел III "Карта градостроительного зонирования" в части изменения границ территориальных зон: ОД.6 (ЗД) в результате уменьшения, ОД.10 в результате выделения для земельного участка с кадастровым номером 86:10:01011063:38.
Постановлением администрации от 18.10.2018 N 1866, с учетом заявления ИП Цветкова А.Л. установлено соответствие разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 86:10:01011063:38, расположенного в территориальной зоне ОД.10, виду разрешенного использования: гостиничное обслуживание, код 4.7.
На основании изложенного апелляционный суд не усмотрел каких-либо неправомерных действий со стороны администрации, придя также к выводу о наличии документального подтверждения изменения обстоятельств, повлиявших на изменение принятого в отношении обращения ответчика положительного решения.
Поскольку нарушение срока строительства объекта не вызвано неправомерными действиями (бездействием) администрации или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым необходимо технологическое присоединение объекта, суд апелляционной инстанции счел заявленное администрацией требование подлежащим удовлетворению.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций не было принято во внимание следующее.
В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, нарушение срока строительства, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства по вине третьих лиц.
В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Судами установлено, что согласно условиям договора аренды от 03.12.2015 земельный участок предоставляется для строительства объекта Корпус преждевременных родов и недоношенных детей. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Земельный участок расположен в территориальной зоне ЗД.9.
Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Из положений указанных норм следует, что правовое значение в рамках настоящего спора имеет вопрос о возможности строительства на спорном земельном участке именно того объекта, который указан в договоре - Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, и была ли истцом как арендодателем исполнена обязанность по предоставлению земельного участка в состоянии, отвечающем цели предоставления земельного участка, определенной договором.
При этом возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, должна быть обеспечена со стороны арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать такое строительство. Также возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Суд первой инстанции, оценивая представленные сторонами доказательства, исходил из намерения предпринимателя по строительству объекта иного назначения - гостиницы, указав, что ответчик предпринимал действия с целью возможности возведения этого объекта, и такая возможность появилась у него только после 18.10.2018, когда были изменены как территориальная зона, так и установлено соответствие разрешенного использования земельного участка иному виду - гостиничное обслуживание, код 4.7.
Из материалов дела следует, что предприниматель приобрел объект с иным функциональным назначением - Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, договор аренды заключен с целью строительства этого объекта, следовательно, в рамках настоящего спора имеет правовое значение иной вопрос - каким образом нарушение срока строительства изначального объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления.
Исходя из того, что предпринимателю было известно функциональное назначение приобретенного им объекта, принимая во внимание содержание обязательств сторон по договору аренды, встречный характер обязательств арендатора, судебная коллегия полагает, что предприниматель, вступая в договорные отношения с администрацией, даже имея в виду намерение в будущем изменить назначение объекта, вид разрешенного использования земельного участка и его отнесение к границам определенной территориальной зоны, имел разумные ожидания в отношении исполнения администрацией своих обязательств как арендодателем по заключенному договору аренды земельного участка, то есть обеспечения арендодателем соответствия земельного участка требованиям, позволяющим осуществлять строительство изначального объекта, указанного в договоре.
Таким образом, судом первой инстанции не выяснялись обстоятельства, связанные с нарушением сроков строительства изначального объекта, вызванные действиями органов государственной власти, органов местного самоуправления.
Суд апелляционной инстанции не установил обстоятельств, препятствующих завершению строительства, указав, что активные действия по изменению территориальной зоны и вида разрешенного использования были предприняты ИП Цветковым А.Л. в 2018 году, ранее на его обращения в указанных изменениях ему было отказано по тому основанию, что земельный участок относится к общественно-деловой зоне, на которой предусмотрено строительство объектов регионального назначения - больничного комплекса, в соответствии с проектом планировки предлагаемый ответчиком объект не соответствует проектным решениям проекта планировки и проекта межевания территории "Застройка больничного комплекса в микрорайоне 31А город Сургут. Корректировка, утвержденного постановлением администрации от 05.03.2015 (согласно постановлению администрации от 08.10.2015 N 7089). Согласно постановлению администрации от 11.04.2018 N 2421 предложение было снова отклонено в связи с тем, что территория испрашиваемого земельного участка относится к общественно-деловой зоне, на которой предусмотрено строительство объектов здравоохранения для больничного комплекса в соответствии с действующим генеральным планом муниципального образования городской округ город Сургут, утвержденным 06.05.1991.
Однако впоследствии были изменены как территориальная зона, к которой относится земельный участок, так и установлено соответствии земельного участка иному виду разрешенного использования - гостиничное обслуживание, код 4.7.
Суд апелляционной инстанции учел наличие документов, подтверждающих изменение обстоятельств, повлиявших на изменение принятого в отношении обращения ответчика положительного решения, однако не указал, какие обстоятельства изменились.
Между тем, в соответствии со статьей 1 ГрК РФ территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В силу пункта 3 статьи 31 ГрК РФ подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.
Из положений указанных норм следует, что документы территориального планирования определяют расположение и назначение территориальных зон, содержание градостроительных регламентов, следовательно, суду апелляционной инстанции, сделавшему такой вывод, необходимо было установить, а истцу обосновать, что изменения произошли и на уровне документов территориального планирования, и именно в 2018 году, что и повлияло на изменение позиции администрации относительно целей освоения земельного участка.
Однако вопрос о соответствии размещения изначального объекта документам территориального планирования на момент заключения договора аренды от 03.12.2015 не был рассмотрен, также как и вопрос о том, какие обстоятельства повлияли на изменение в последующем территориальной зоны и вида разрешенного использования, произошли ли изменения в документации по территориальному планированию, и если да, то чем это вызвано.
При ином подходе, из которого исходил суд апелляционной инстанции, следует несоответствие территориального зонирования и вида разрешенного использования спорного земельного участка документам территориального планирования уже на момент заключения договора аренды земельного участка от 03.12.2015.
Судебная коллегия отмечает противоречивую позицию администрации, которая отказывала предпринимателю в ответ на его обращения по тому основанию, что земельный участок предназначен для строительства объектов здравоохранения регионального значения, и в то же время признала отсутствие юридических препятствий к изменению территориальной зоны, указав, что строительство объектов здравоохранения в мкр. 31А не запланировано, согласно государственной программе объект здравоохранения на спорном земельном участке не значится.
При таких обстоятельствах существенным обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения спора, является отсутствие препятствий к строительству изначального объекта с точки зрения требований градостроительного регламента, проекта планировки территории, разрешенного использования земельного участка. Все эти обстоятельства должны были учитываться администрацией при предоставлении земельного участка в аренду, поскольку арендодатель отвечает за соответствие предмета аренды условиям договора, участвует в определении цели использования земельного участка.
Предоставление земельного участка, на котором изначально отсутствует объективная возможность строительства конкретного объекта не соответствует стандарту добросовестного поведения и разумным ожиданиям участников гражданского оборота.
При этом подлежит отклонению довод администрации об отсутствии у нее возможности по внесению изменений в ПЗЗ и границы территориальных зон, как противоречащий положениям пунктом 2 и 3 статьи 33 ГрК РФ, предусматривающих, что предложения о внесении изменений в ПЗЗ направляются в том числе органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на территории поселения, и основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в ПЗЗ является несоответствие ПЗЗ генеральному плану поселения.
В силу статьи 286 АПК РФ в пределы рассмотрения дела судом кассационной инстанции не входят полномочия по исследованию и установлению обстоятельств, которые не были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций.
Суд кассационной инстанции полагает, что судами первой и апелляционной инстанций не были выяснены обстоятельства, имеющие значение для принятия правильного судебного акта и неправильно применены нормы материального права, а потому решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать вопрос о том, были ли с момента заключения договора аренды спорного земельного участка необходимые условия для выполнения работ по строительству спорного объекта - Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, ввиду нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне и вида его разрешенного использования, ввиду компетенции арендодателя по определению площади земельного участка, необходимости учета региональных нормативов строительства, связано ли нарушение срока строительства с действиями администрации, выраженными в предоставлении земельного участка с недостатками, несоответствием цели использования земельного участка документам территориального планирования, что ограничивает допустимость размещения объекта капитального строительства.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы суд округа не рассматривает, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 01.07.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 22.10.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-6978/2019 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.В. Сирина
Судьи Т.А. Зиновьева
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка