Дата принятия: 07 июля 2020г.
Номер документа: Ф04-6233/2019, А75-3340/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2020 года Дело N А75-3340/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Севастьяновой М.А. -
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи до и после перерыва рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новострой" на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 (судьи Шиндлер Н.А., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А75-3340/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Новострой" (628406, г. Сургут, ул. Быстринская, д. 8, ОГРН 1078602005206, ИНН 8602029097, с 03.07.2019 - общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новострой") к администрации городского поселения Барсово (628450, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский р-н, пгт. Барсово, ул. Апрельская, д. 8, ОГРН 1058603874383, ИНН 8617023034) о признании незаконным отказа.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Сургутского района, служба государственной охраны объектов культурного наследия Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
В заседании принял участие до перерыва представитель администрации городского поселения Барсово - Алехина О.А. по доверенности от 09.01.2020; после перерыва представитель общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новострой" - Жилин А.В. по доверенности от 09.01.2020, представитель администрации городского поселения Барсово тот же.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Новострой" (далее - ООО "СФ "Новострой", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к администрации городского поселения Барсово (далее - администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 26.12.2018 N 6181/2018 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051604:133 и обязании заключить договор аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Сургутского района, Служба государственной охраны объектов культурного наследия Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2019 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2019 по настоящему делу отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества.
Не согласившись с постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020, ООО "СФ "Новострой" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 03.07.2019.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что в действующем земельном законодательстве отсутствуют нормы права, позволяющие или запрещающие заключить новый договор аренды без проведения торгов для окончания строительства объектов незавершенного строительства, которые были вновь возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015; договор аренды земельного участка был заключен с обществом первый раз, в период его действия возник объект незавершенного строительства со степенью готовности 58 %; ранее спорный земельный участок для окончания строительства обществу не предоставлялся; право на однократное заключение договора аренды для окончания строительства объекта недвижимости вытекает из смысла положений статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, к которому в нарушение части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не приложены документы, подтверждающие направление отзыва всем лицам, участвующим в деле, в связи с чем данный отзыв судом кассационной инстанции не принимается во внимание.
Определением суда округа от 25.06.2020 в судебном заседании объявлен перерыв до 02.07.2020 14 часов 30 минут по тюменскому времени (в 12 часов 30 минут по московскому времени).
В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании постановления от 18.01.2016 N 2 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка", протокола о результатах аукциона от 26.02.20167 N 03 был заключен договор аренды земельного участка от 16.03.2016 N 10770 (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", общей площадью 0,4169 га, с кадастровым номером 86:03:0051604:133, расположенный по адресу: ХМАО - Югра, Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Обская, в целях использования - под строительство многоквартирного жилого дома. Территориальная зона - ЖЗ (зона застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами). Предельные параметры строительства (максимальные): здание высотой до 4-х этажей, включая мансардный; общая площадь объекта капитального строительства - 4336 кв.м (пункт 1.1 договора).
Договор заключен сроком на 32 месяца и вступает в силу с момента государственной регистрации договора (пункт 1.5 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2016.
Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что если до окончания срока действия договора арендодателем будет направлено письменное возражение о продолжении договора, договор будет считаться прекращенным после истечения срока договора.
Постановлением администрации Сургутского района от 30.08.2013 N 3707 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 86:03:051604:133.
Обществу выдано разрешение на строительство от 04.04.2017 N RU 86507102-18-2017 объекта капитального строительства "Многоквартирный жилой дом по ул. Обская в пгт. Барсово Сургутского района". Срок действия разрешения продлен до 04.08.2019.
Объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1 150 кв.м, степенью готовности 25 процентов, расположенный по адресу: ХМАО - Югра, Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Обская, зарегистрирован в установленном законом порядке 17.11.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
02.11.2018 составлен технический план здания.
05.12.2018 общество обратилось с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Письмом от 26.12.2018 N 6181/2018 администрация отказала в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051604:133.
Отказ мотивирован тем, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объекта незавершенного строительства только в случаях, предусмотренных законом; характер использования территории в границах объекта культурного наследия регулируется Приказом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.10.2012 N 13-нп "Об утверждении границ территории, характера использования территории, предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения "Достопримечательное место "Барсова гора".
В зоне В1 (территория застройки г.п. Барсово) запрещается строительство зданий и сооружений высотой более 25 метров от уровня земли; разрешение границ селитебной территории. Разрешается проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ по письменному согласованию.
Кроме того, заинтересованным лицом было указано, что им ведутся работы по подготовке искового заявления об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:03:005551604:375, расположенного на испрашиваемом земельном участке, с целью его продажи с публичных торгов.
Не согласившись с принятым решением, изложенным в письме от 26.12.2018 N 6181/18, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка препятствует законному праву пользования объектом недвижимого имущества, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 39.6, 39.8, 39.20 ЗК РФ, положениями постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из наличия у общества права на однократное предоставление земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства не завершенного строительством объекта недвижимости, находящегося в его собственности.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции на основании статей 39.1, 39.6, 39.14 - 39.17 ЗК РФ, положений Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) исходил из законности оспариваемого отказа.
При этом суд апелляционной инстанции указал, что основание, предусмотренное пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, как обязательное условие соблюдения права заявителя на заключение договора аренды без торгов в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, на момент принятия обжалуемого решения соблюдено не было.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно положениям части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия действий закону возлагается на орган, должностное лицо, совершившие их; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за их оспариванием.
В свою очередь, обязанность доказывания наличия факта нарушенных оспариваемым актом (действиями) законных прав лежит на лице, оспаривающем акт (действия).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.
Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.
Следовательно, вопреки доводам подателя жалобы, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.
Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что договор аренды между истцом и ответчиком заключен на аукционе 16.03.2016 и прекратил свое действие через 32 месяца после его государственной регистрации, то есть с 29.11.2018, право на объект незавершенного строительства зарегистрировано 17.11.2018.
Таким образом, с 30.11.2018 общество перестало быть арендатором земельного участка.
Поскольку договор аренды был заключен на аукционе, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что право на заключение договора в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, у заявителя не возникло.
В настоящем случае судом апелляционной инстанции установлено, что 18.01.2019, то есть до истечения шестимесячного срока с даты прекращения договора аренды (29.11.2018), администрация обратилась в суд к ООО "СФ "Новострой" с иском об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (дело N А75-788/2019).
При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции судом в рамках рассмотрения иного дела не было принято решение об отказе в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, которое могло бы свидетельствовать о соблюдении предусмотренных подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6. ЗК РФ условий, суд апелляционный инстанции пришел к верному выводу о законности отказа администрации.
Довод подателя жалобы о необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям по аналогии Закона N 137-ФЗ, предоставляющего собственнику не завершенного строительством объекта однократное право на заключение без торгов договора аренды земельного участка для окончания строительства, судом кассационной инстанции отклоняется.
Положения Закона N 137-ФЗ предоставляют подобное право только тем собственникам, которые получили земельные участки для строительства до вступления в силу изменений земельного законодательства (до 01.03.2015), исходя из принципа соблюдения разумных ожиданий землепользователей, приступивших к строительству объектов недвижимости в период иного регулирования рассматриваемых правоотношений.
Между тем собственники объектов незавершенного строительства, заключившие договор аренды после 01.03.2015, обладают подобным правом исключительно в случаях, прямо предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, что, по мнению суда кассационной инстанции, направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.
Вопреки доводам подателя жалобы, положения статьи 39.8 ЗК РФ не предоставляют права на однократное заключение договора аренды для окончания строительства. Напротив, в пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам, а также направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 по делу N А75-3340/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Т.А. Зиновьева
Судьи Е.Ю. Демидова
М.А. Севастьянова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
