Дата принятия: 06 октября 2020г.
Номер документа: Ф04-4171/2020, А27-11775/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2020 года Дело N А27-11775/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Тихомирова В.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.03.2020 (судья Фуртуна Н.К.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 (судьи Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е., Фертиков М.А.) по делу N А27-11775/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (654041, город Новокузнецк, улица Кутузова (Центральный район), дом 37а, офис 306, ОГРН 1034238002435, ИНН 4238014744) к Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (654080, город Новокузнецк, улица Франкфурта (Центральный район), дом 9а, ОГРН 1094217012284, ИНН 4217121181) об урегулировании разногласий.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (далее - общество, ООО "Регионстрой") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее - комитет) об урегулировании разногласий при заключении соглашения от 10.01.2019 N 89 о расторжении договора аренды от 19.10.2015 N 682-03, с учетом уточнения которого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просил изложить пункты договора в следующей редакции
пункт 1 соглашения: "По соглашению сторон договор аренды земельного участка от 19.10.2015 N 682-03 является расторгнутым с 01.10.2016 включительно. Право аренды прекращено 30.09.2016 (30.09.2016 - последний день аренды земельного участка).";
пункт 2 соглашения: "Учитывая, что арендатор по окончании срока действия договора аренды от 19.10.2015 N 682-03 продолжал пользование земельным участком в полном объеме до 05.09.2017 и в части до 30.09.2018, стороны определили следующий размер площади фактического использования арендатором земли:
- в связи с осуществлением строительства в период с 01.10.2016 по 04.09.2017 - 110 839 кв. м;
- в связи с пользованием частью земельного участка, расположенного под объектом капитального строительства и необходимой для его использования с 05.09.2017 по 30.09.2018 - 759 кв. м.
Размеры площадей земельного участка в части земельного участка, указанные в настоящем пункте, рассчитаны исходя из положений Проекта планировки и проекта межевания N 42/1505-8-ППМТ с изменениями N 42/205-8-2015-МТ.";
пункт 3 соглашения: "В связи с определением сторонами площадей фактически используемых арендатором земельного участка и части земельного участка, определить следующий размер платы за фактическое использование земли:
- за период с 01.10.2016 по 04.09.2017 в размере 2 679 575,14 руб.,
- за период с 05.09.2017 по 30.09.2018 в размере 45 375,85 руб.";
пункт 4 соглашения: "Соглашение составлено на 1-м листе, подписано в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для арендодателя, один для арендатора".
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 10.03.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020, в удовлетворении исковых требований об урегулировании в редакции общества разногласий, возникших при заключении соглашения от 10.01.2019 N 89 к договору аренды от 19.10.2015 N 682-03 земельного участка с кадастровым номером 42:30:0000000:3420 площадью 110 839 кв. м для размещения воздушных линий электропередачи 220 кВ на территории Центрального района Новокузнецкого городского округа, в границах, указанных в кадастровом паспорте, отказано.
Соглашение от 10.01.2019 N 89 о расторжении договора от 19.10.2015 N 682-03 принято в следующей редакции:
пункт 1 соглашения: "1. Арендатор и арендодатель пришли к соглашению расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.10.2015 N 682-03 площадью 110 839 кв. м для размещения воздушных линий электропередачи 220 кВ на территории Центрального района Новокузнецкого городского округа.";
пункт 2 соглашения: "2. Основанием для принятия решения сторонами о расторжении вышеуказанного договора является заявление от ООО "Регионстрой".";
пункт 3 соглашения "3. Право аренды по договору прекращается с 11.12.2018.";
пункт 4 соглашения: "4. Соглашение составлено на 1-м листе, подписано в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для арендодателя, один для арендатора.";
В разделе соглашения "юридические адреса и подписи сторон" ИНН арендатора изложено в следующей редакции: "ИНН 4238014744".
Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца.
Общество полагает, что судами не учтены его доводы о том, что договор прекращен с истечением срока его действия - 01.10.2016 и не мог быть продлен на неопределенный срок, учитывая, что на указанную дату на предоставленном истцу для строительства земельном участке отсутствовал объект незавершенного строительства и также условия, предусмотренные пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), для предоставления обществу земельного участка без проведения торгов.
По мнению кассатора, суды безосновательно сочли, что истец с даты заключения договора и до 11.12.2018 пользовался земельным участком в полной площади, тогда как такое пользование имело место быть лишь до момента окончания строительства - 05.09.2017. Общество при этом ссылается на то, что отсутствие акта приема-передачи (возврата) земельного участка само по себе не свидетельствует о продолжении аренды части земельного участка.
ООО "Регионстрой" считает, что судами не учтен факт нахождения спорного земельного участка на временном кадастровом учете, тогда как из указанного следует, что до прекращения его кадастрового учета, невозможно межевание этого участка в целях образования нового земельного участка под вновь созданным объектом недвижимости, в связи с чем комитет необоснованно расценивает период документального оформления факта образования земельного участка под объектом недвижимости как период пользования истцом всей площадью спорного земельного участка.
Кроме того, общество ссылается на следующее: суд первой инстанции не исследовал представленную истцом планировочную документацию и то, что вновь созданный объект является линейным объектом местного значения, и в соответствии с положениями подпункта 5 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельного участка под ним должно осуществляться исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания; дата расторжения договора аренды приурочена комитетом к дате снятия земельного участка с кадастрового учета, и зависела исключительно от действий сотрудников по передаче документов на снятие участка с кадастрового учета; вывод судов о том, что указанная истцом арендная плата рассчитана не в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты" (далее - постановление Коллегии N 47) не основан на обстоятельствах дела.
Кассатор просит суд кассационной инстанции учесть, что урегулирование настоящего спора направлено на закрепление даты прекращения обязательств сторон по договору аренды, а не на возникновение новых обязательств.
Отзыв на кассационную жалобу комитетом не представлен.
Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.
Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив материалы дела, исходя из доводов жалобы, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.10.2015 N 682-03 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0000000:3420 площадью 110 839 кв. м для размещения воздушных линий электропередачи 220 кВт на территории Центрального района Новокузнецкого городского округа в границах, указанных в кадастровом паспорте, выданном филиалом государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области. Разрешенное использование земельного участка - для размещения объектов энергетики.
Договор заключен сторонами в редакции протокола урегулирования разногласий от 29.02.2016.
Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункт 1.2 договора).
Как предусмотрено пунктами 2.1, 2.2 договора, земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду до 01.10.2016, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 19.10.2015.
В соответствии с пунктом 7.4 договора, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора по истечении срока его действия, договор считается возобновленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом письменно другую сторону за 10 дней.
Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 12.02.2018 (далее - ЕГРН) объект недвижимости с кадастровым номером 42:30:0000000:3654 - отпайка ВЛ 220 кВ к ПС "Металлург" протяженностью 3 610 м, назначение - иные сооружения производственного назначения, дата присвоения кадастрового номера 30.10.2017 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 42:30:0000000:3420, а также в границах земельных участков с кадастровыми номерами 42:30:0000000:2756, 42:30:0303090:141, принадлежит на праве собственности обществу. Право собственности зарегистрировано 12.02.2018.
Проектом о внесении изменений в документацию по проекту планировки и проекту межевания для размещения воздушных линий электропередачи 220 кВ на территории Центрального района Новокузнецкого городского округа N 42/1505-8-2018-МТ (Проект), выполненным ООО "Центр градостроительства и землеустройства", предусмотрено, что для эксплуатации сооружения "отпайка ВЛ 220 кВ к ПС "Металлург" необходимо сформировать земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в границах кадастрового квартала 42:30:0000000 в размере 759 кв. м.
В соответствии с разделом 6 Проекта, на основании постановления Правительства Российской Федерации от 11.08.2003 N 486 и ВСН 14728тм-т1 "Нормы отвода земли для электрических сетей напряжением 0,38-750 кВ" под строительство участка ВЛ 220 кВ проектом предусматривается отвод земель, изымаемых в постоянное и временное (на период строительства) пользование, на участках трассы, проходящих по землям города Новокузнецка Кемеровской области. В постоянное пользование отчуждается земля под проектируемые опоры ВЛ, размер площади постоянного отвода определяется размерами основания опоры в границах внешнего контура плюс по 1 м в каждую сторону.
29.03.2018, 09.09.2018 обществом в адрес комитета направлены уведомления о необходимости комитету обратиться в уполномоченный орган с заявлением об исключении из ЕГРН сведений временного характера о земельном участке с кадастровым 42:30:0000000:3420.
14.05.2018 общество обратилось в комитет с заявлением о внесении изменений в договор аренды с просьбой передать земельный участок площадью 759 кв. м в соответствии со схемой расположения земельного участка.
Обществом 12.12.2018 со ссылкой на то, что с момента государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости им осуществляется фактическое пользование земельными участками под опорами линии электропередачи в соответствии с Проектом в адрес комитета направлено письмо о необходимости внесения изменений в договор аренды земельного участка от 19.10.2015 N 682-03 указанием в нем на передачу в период с 12.02.2018 в аренду части земельного участка с кадастровым номером 42:30:0000000:3420 площадью 759 кв. м в соответствии со схемой расположения земельного участка, предоставленного комитету с письмом от 12.04.2018. Общество указало в письме на то, что с 01.10.2018 договор аренды подлежит расторжению в связи со снятием с кадастрового учета земельного участка, являющегося объектом аренды, а также на необходимость подготовки дополнительного соглашения об изменении объекта аренды и размера арендной платы с 12.02.2018, о расторжении договора с 01.10.2018.
Указанное письмо получено комитетом 13.12.2018.
25.01.2019 обществом в адрес комитета направлено уведомление о необходимости осуществить перерасчет арендной платы.
В ответ на обращение общества от 22.03.2019 комитет 16.04.2019 направил протокол согласования разногласий к соглашению от 10.01.2019 N 89 о расторжении договора аренды от 19.10.2015 N 682-03.
Судами установлено, что по существу условий названного соглашения разногласия сторон сводились к следующему: общество просило изменить размер арендуемой площади земельного участка с кадастровым номером 42:30:0000000:342, определив его на период с 01.01.2018 по 11.02.2018 в размере 720 142 руб. 81 коп. исходя из площади земельного участка 110 839 кв. м, на период с 12.02.2018 по 30.09.2018 исходя из площади земельного участка в размере 759 кв. м, а также просило расторгнуть договор аренды с 01.10.2018 - даты снятия указанного земельного участка с кадастрового учета (30.09.2018 последний день аренды земельного участка); комитет не принял предложенные изменения, указал на согласование им прекращения договора с 11.12.2018.
В ходе рассмотрения спора общество просило принять редакцию соглашения в части площади арендованного земельного участка, предусмотрев применение определенной в договоре площади - 110 839 кв. м на период с 01.10.2016 по 04.10.2017 - 110 839 кв. м и размер арендной платы 2 679 575 руб. 14 коп.; и на период с 05.09.2017 по 30.09.2018 - 759 кв. м и размер арендной платы 45 375 руб. 85 коп. На указании в соглашении даты расторжения договора - 01.10.2018 общество настаивало.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о принятии условий соглашения в редакции истца, и, определяя условия соглашения в части даты прекращения договора аренды - с 11.12.2018, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 421, пунктом 1 статьи 424, пункта 2 статьи 425, пункта 1 статьи 446, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 11.2, 46 ЗК РФ, части 1 статьи 41, части 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации правовыми позициями, выраженными в пункте 40 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 49), в пунктах 14, 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), учитывал отсутствия возражений ответчика относительно рассмотрения разногласий в судебном порядке, и исходил из следующего: ввод объекта в эксплуатацию и регистрация на него права собственности не является основанием для безусловного прекращения договора аренды земельного участка, на котором такой объект расположен, при этом не представлено доказательств возврата арендодателю части земельного участка, превышающей площадь 759 кв. м, а также направления арендодателю акта возврата приема-передачи остальной части земельного участка, доказательств обращения к арендодателю за разделом земельного участка; условия заключенного сторонами договора не предусматривают автоматического его прекращения по основанию окончания строительства; снятие земельного участка с кадастрового учета не является основанием для расторжения договора, учитывая отсутствие доказательств фактического возврата части земельного участка, его неиспользования; отсутствуют основания для изменения регулируемого размера арендной платы, который определен в установленном порядке в соответствии с постановлением Коллегии N 47.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Выводы судов являются законными и обоснованными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 ГК РФ).
По правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
При разрешении настоящего спора суды верно установили, что заявленные истцом требования фактически направлены на установление иного срока действия договора аренды, чем определен сторонами при его заключении, и предъявлены по факту реализации истцом предусмотренного договором права на односторонний отказ от договора (пункт 7.4). При этом в порядке урегулирования разногласий по направленному истцом соглашению арендодатель до обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском не возражал по расторжению договора.
Вопреки доводам общества, суды обоснованно руководствовались условиями заключенного сторонами договора аренды об установленном сторонами сроке его действия и возобновления на неопределенный срок.
Выводы судов о том, что при отсутствии у сторон возражений по истечении срока договора на его прекращение, договор возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, являются правильными.
Заявляя в кассационной жалобе о недопустимости заключения на новый срок договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, общество не учитывает, что новый договор аренды сторонами не заключался, а возобновление на неопределенный срок ранее заключенного договора указывает на обязательность применения договорных условий к последующим правоотношениям сторон, связанным с пользованием недвижимым имуществом, и предоставляет любой стороне право в любой момент без обоснования мотив в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ требовать прекращения договора, а арендодателю также и право требовать освобождения земельного участка.
Поскольку обществом заявлено о расторжении договора применительно к предыдущим периодам (в порядке досудебного урегулирования - с даты снятия спорного земельного участка с кадастрового учета в целях образования новых земельных участков - 01.10.2018, при уточнении иска - с даты окончания срока аренды - 01.10.2016), как и об обязании согласовать новые условия договора о размере арендной платы, учитывая, что договор исполнялся сторонами после указанных дат и отсутствует согласие комитета на ретроспективное изменение договора, прекращенного в порядке пункта 7.4 и с согласия на то арендодателя по сроку прекращения - с 11.12.2018, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске, так как не имеется правовых оснований для обязания стороны договора к понуждению изменить условия договора (статьи 421, 450 ГК РФ).
Сочтя, что разногласия относительно заключения соглашения переданы истцом при отсутствии возражений ответчика на их урегулирование судом, суд первой инстанции, учитывая отсутствие возражений ответчика на прекращение арендных отношений, определенных договором от 19.10.2015 N 682-03, с 11.12.2018, то есть без учета 10-дневного срока на уведомление после получения соответствующего обращения арендатора, пришел к верному выводу об урегулировании спора, приняв редакцию ответчика.
Всем приведенным в кассационной жалобе доводам, в том числе относительно периода пользования земельным участком и площади используемого участка, расчета арендной платы, о нахождении спорного земельного участка на временном кадастровом учете, судами обеих инстанций дана полная и всесторонняя оценка со ссылкой на применимые нормы права и установленные по делу фактические обстоятельства.
Судами верно отмечено, что в отсутствие доказательств совершения обществом действий, направленных на изменение договора аренды в период его действия; того, что принятый в аренду земельный участок был возвращен арендодателю в какой-либо его части; какая-либо его часть фактически не использовалась арендатором или обществом был заявлен отказ от нее, в том числе после ввода в эксплуатацию возведенного объекта, истец не обосновал в рамках настоящего спора свои доводы относительно изменения договора. Доказательства оспаривания каких-либо действий (бездействия) комитета заявителем также не представлено.
Доводы кассационной жалобы не опровергают сделанных судами выводов.
При рассмотрении настоящего спора судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения и постановления в порядке статьи 288 АПК РФ.
В связи с указанным отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов.
В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.03.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу N А27-11775/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий М.А. Севастьянова
Судьи Е.Ю. Демидова
В.В. Тихомиров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
