Дата принятия: 29 сентября 2020г.
Номер документа: Ф04-3983/2020, А45-36862/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2020 года Дело N А45-36862/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Щанкиной А.В.,
судей Сириной В.В.,
Тихомирова В.В.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на решение от 20.01.2020 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Пахомова Ю.А.) и постановление от 17.06.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Кривошеина С.В., Бородулина И.И., Логачев К.Д.) по делу N А45-36862/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью рекламное агентство "Голливуд 10" (630099, г. Новосибирск, ул. Фрунзе, д. 18, кв. 20, ОГРН 1135476104940) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, г. Новосибирск, ул. Державина, 28, ИНН 5406299278, ОГРН 1045402545836) о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации договора.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: товарищество собственников жилья "Депутатская-2" (630099, г. Новосибирск, ул. Депутатская, 2, ИНН 5407183452, ОГРН 1025403222008).
В заседании суда округа приняли участие представители:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области - Ярков С.Г. по доверенности от 07.10.2019, паспорт, документы о высшем юридическом образовании.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью рекламное агентство "Голливуд 10" (далее - заявитель, общество, ООО РА "Голливуд 10") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра) о признании незаконным уведомления N 54/011/002/2019-1458 от 14.08.2019.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено товарищество собственников жилья "Депутатская-2" (далее - третье лицо, ТСЖ "Депутатская-2").
Решением от 20.01.2020 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 17.06.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявление удовлетворено: признано незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации N 54/011/002/2019-1458 от 14.08.2019, принятое Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, как не соответствующее требованиям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; Управление Росреестра обязано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя; с Управления Росреестра в пользу ООО РА "Голливуд 10" взыскана государственная пошлина в размере 3 000 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: из совокупного толкования статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 5, 7, 8, 9, 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что предмет договора (наружная стена многоквартирного жилого дома) не является объектом недвижимости, не подлежит государственному кадастровому учету; постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не применяются к спорным правоотношениям; представленный на государственную регистрацию договор не является договором аренды недвижимого имущества, представляет договор пользования частью общего имущества в многоквартирном доме, регистрации не подлежит; предмет договора не определен, объект договора отсутствует в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРН); суды не применили часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", заявителем не представлено заявление о проведении государственного кадастрового учета в отношении части стены; возможность определить полномочия лица, подписавшего договор от имени ТСЖ "Депутатская-2" на момент приостановления государственной регистрации отсутствовала, при этом у заинтересованных лиц имелось достаточно времени на предоставление подтверждающих полномочия Рябова Д.Б. документов; судами не применены нормы статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, устав ТСЖ "Депутатская-2".
В судебном заседании представитель кассатора в полном объеме поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить.
В отзыве на кассационную жалобу ООО РА "Голливуд 10" указывает на незаконность требований о постановке на государственный кадастровый учет части фасада здания; заключенный договор подлежит квалификации в качестве договора аренды; утверждение об отсутствии у Рябышева Д.Ю. полномочий на подписание договора аренды не основано на законе; поскольку в настоящее время договор на размещение наружной рекламы от 17.09.2018 N МФ25/18-1 зарегистрирован как обременение на здание многоквартирного дома, технические препятствия к регистрации договора аренды отсутствуют.
Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО РА "Голливуд 10" (арендатор) и ТСЖ "Депутатская 2" (арендодатель) заключен договор от 17.09.2018 N МФ 25/18-1 на размещение наружной рекламы (далее - договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался передать во временное пользование за плату часть общего имущества на фасаде здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Депутатская д. 2, для размещения рекламной конструкции.
Согласно пункту 1.2.3 договора цель использования - для размещения и использования принадлежащей арендатору несущей конструкции и медиафасада ламельного типа, который имеет конструкцию, состоящую из модулей и предназначен для трансляции текстовых сообщений, графики, анимации и видео.
Пункт 1.5 договора предусматривает, что рекламное место является частью общего имущества в многоквартирном доме. Заключение договора происходит на основании решения собственников помещений (органа управления многоквартирным домом), что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 2 от 12.09.2018.
В соответствии с пунктом 5.1. договора срок его действия установлен в 10 лет.
Согласно протоколу от 12.09.2018 N 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Новосибирск, ул. Депутатская, 2, пунктом 3 повестки собрания значился вопрос - о предоставлении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Депутатская города Новосибирска, а именно: части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв. м, во временное пользование ООО РА "Голливуд 10" для установки и эксплуатации рекламной конструкции. Голосование по пункту 3 распределилось следующим образом: "за" - 90,39% голосов, "против" - 9,61% голосов, "воздержались" - 0,0%. Решено: предоставить общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Депутатская города Новосибирска, а именно: части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв. м, во временное пользование ООО РА "Голливуд 10" для установки и эксплуатации рекламной конструкции.
Пункт 4 повестки: "О заключении с ООО РА "Голливуд 10" сроком на 10 лет договора о предоставлении во временное пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Депутатская города Новосибирска, а именно: части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв. м, для установки и эксплуатации рекламной конструкции и предоставлении права определения условий договора от имени собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Депутатской города Новосибирска правлению ТСЖ "Депутатская-2" (местонахождение: 630099, город Новосибирск, ул. Депутатская, 2)".
Голосование по пункту 4 распределилось следующим образом: "за" - 88,29% голосов, "против" - 9,61% голосов, "воздержались" - 2,10% голосов. Решено: заключить с ООО РА "Голливуд 10" сроком на 10 лет договор о предоставлении во временное пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Депутатская города Новосибирска, а именно: части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв. м, для установки и эксплуатации рекламной конструкции и предоставлении права определения условий договора от имени собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Депутатской города Новосибирска правлению ТСЖ "Депутатская-2" (местонахождение: 630099, город Новосибирск, ул. Депутатская, 2)".
Пунктом 5 в повестке указано: "О предоставлении полномочий от имени собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Депутатской города Новосибирска заключить договор о предоставлении во временное пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для установки и эксплуатации рекламной конструкции, председателю правления ТСЖ "Депутатская-2" (местонахождение: 630099, город Новосибирск, ул. Депутатская, 2)".
Голосование по пункту 5 распределилось следующим образом: "за" - 88,29% голосов, "против" - 9,61% голосов, "воздержались" - 2,10% голосов. Решено: уполномочить от имени собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Депутатской города Новосибирска заключить договор о предоставлении во временное пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для установки и эксплуатации рекламной конструкции, председателю правления ТСЖ жилья "Депутатская-2" (местонахождение: 630099, город Новосибирск, ул. Депутатская, 2)".
Согласно уставу ТСЖ "Депутатская - 2", утвержденного протоколом Общего собранием членов ТСЖ "Депутатская - 2" от 28.05.2013, товарищество создается для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2.1 устава).
Пункт 3.1 (подпункт 7) устава предусмотрено, что товарищество имеет право продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Пункт 4.1 (подпункт 3) устава закрепляет, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.
Раздел 7 устава предусматривает, что органами управления товарищества являются: общее собрание членов товарищества и правление товарищества.
К компетенции общего собрания членов товарищества относится, в том числе, избрание председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества (подпункт 3 пункта 8.3 устава).
Руководство деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов товарищества сроком на два года из числа членов товарищества. Правление избирает из своего состава председателя правления товарищества, если его не выбрало общее собрание членов товарищества (пункты 9.1 - 9.3 устава).
Председатель правления товарищества избирается сроком на два года и действует от имени товарищества без доверенности (пункты 10.1 - 10.2 устава).
Раздел 14 устава предусматривает, что для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе, сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц председателем правления ТСЖ "Депутатская - 2" является Рябышев Дмитрий Борисович.
В силу пункта 2 повестки заседания правления ТСЖ "Депутатская - 2" (протокол N 3 от 18.04.2018) председателем правления выбран Рябышев Дмитрий Борисович с 19.04.2018.
ООО РА "Голливуд 10" 25.04.2019 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды части фасада здания с приложением следующих документов: договора, протокола заседания правления ТСЖ "Депутатская 2" от 09.04.2016 N 04, протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск ул. Депутатская д. 2, от 12.09.2018, акта приема-передачи от 10.10.2018, акта ввода в эксплуатацию оборудования от 01.02.2019, протокола общего собрания участников от 31.05.2016, а также учредительных документов заявителя и квитанцию об уплате государственной пошлины в размере 22 000 (двадцать две тысячи) руб., что подтверждается описью документов, принятых на государственную регистрацию для оказания государственных услуг от 25.04.2019.
Уведомлением от 14.08.2019 N 54/011/002//2019-1458 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации договора, мотивировав отказ следующими основаниями: представленный на регистрацию договор не является договором аренды; не представляется возможным установить, надлежащим ли лицом заключается договор по распоряжению имуществом; в ЕГРН отсутствует информация о вышеуказанном объекте недвижимости, а также правах и ограничениях на него.
Не согласившись с вынесенным регистрирующим органом уведомлением об отказе в государственной регистрации, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Руководствуясь статьями 13, 209, 289, 290, 131, 606, 607, 608, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 14, 16, 17, 20 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исходя из того, что спорный договор на размещение наружной рекламы является по своей правовой природе договором передачи во временное пользование части фасада многоквартирного жилого дома для размещения наружной рекламы, к которому в силу прямого указания пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 применяются по аналогии положения законодательства об аренде, в том числе и правила о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ), полномочия председателя правления ТСЖ Рябышева Д. Б. подтверждены документально, постановка на государственный кадастровый учет передаваемой в аренду части фасада дома не требуется, суды пришли к выводам, что заявление о государственной регистрации договора соответствует действующему законодательству, а отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора является незаконным.
Кассационная инстанция поддерживает выводы суда первой и апелляционной инстанция, при этом исходит из следующего.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Таким образом, в силу указанного разъяснения, к договору пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и такие договоры подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ, при этом обременение устанавливается на все здание в целом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом, а также по требованию судебного пристава - исполнителя.
В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 218-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно пункту 3 статьи 20 Закона N 218-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Оценив все предоставленные в дело документы в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая что по спорному договору от 17.09.2018 N МФ 25/18-1 на размещение наружной рекламы во временное пользование арендатору передана часть общего имущества многоквартирного жилого дома - часть наружной стены для размещения рекламной вывески сроком на 10 лет, суды пришли к правомерным выводам о том, что указанный договор по своей правовой природе является договором передачи во временное пользование части фасада многоквартирного жилого дома для размещения наружной рекламы, к которому в силу прямого указания пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 применяются по аналогии положения законодательства об аренде, в том числе и правила о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Учитывая, что действия общества по обращению к Управлению Росреестра с заявлением о регистрации спорного договора соответствовали действующему законодательству, соответственно суды обоснованно пришли к выводу о незаконности действий регистрирующего органа по отказу в регистрации.
Доводы Управления Росреестра о неверной квалификации судами договора в качестве договора аренды подлежат отклонению судом округа как основанные на неверном толковании норм материального права и противоречащие разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64.
Доводы Управления о том, что полномочия председателя ТСЖ "Депутатская - 2" Рябышева Д.Б. истекли 19.04.2018, обоснованно отклонены судами как противоречащие материалам настоящего дела (статья 65 АПК РФ). Материалами дела подтверждено, что с 19.04.2016 председателем правления ТСЖ избран Рябышев Дмитрий Борисович, протоколом заседания правления N 03 от 18.04.2018 с 19.04.2018 председателем правления также избран Рябышев Дмитрий Борисович; собственниками помещений было принято решение о передаче части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв. м, во временное пользование ООО РА "Голливуд 10", полномочия на заключение договора возложено на председателя правления Рябышева Д.Б., что соответствует уставу ТСЖ (протокол N 2 от 12.09.2018).
Доводы Управления Росреестра о том, что в отношении части стены многоквартирного дома государственный кадастровый учет не осуществлен, также получили надлежащую правовую оценку судов первой и апелляционной инстанций.
Судами правомерно указано, что многоквартирный дом по адресу: г. Новосибирск, ул. Депутатская д. 2 стоит на государственном кадастровом учете с кадастровым номером 54:35:021215:25, при этом постановка на кадастровый учет части фасада здания, передаваемого в аренду, в силу требований законодательства не является обязательной, поскольку обременение устанавливается на все здание в целом.
Кроме того, поскольку в настоящее время договор на размещение наружной рекламы от 17.09.2018 N МФ25/18-1 зарегистрирован Управлением Росреестра как обременение на здание многоквартирного дома, технические препятствия к регистрации спорного договора отсутствуют.
Учитывая изложенное, заявленные требования общества правомерно признаны судами первой и апелляционной инстанций подлежащими удовлетворению.
Выводы судов основаны на установленных им при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении норм материального и процессуального права.
В связи с указанным, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения и постановления, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривался.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 20.01.2020 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 17.06.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-36862/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.В. Щанкина
Судьи В.В. Сирина
В.В. Тихомиров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
