Дата принятия: 29 июля 2021г.
Номер документа: Ф04-3859/2021, А45-12838/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2021 года Дело N А45-12838/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2021 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Зиновьевой Т.А.,
Щанкиной А.В.,
при ведении судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Полукаровой С.А., рассмотрел кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.12.2020 (судья Полякова В.А) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2021 (судьи Бородулина И.И., Кривошеина С.В., Павлюк Т.В.) по делу N А45-12838/2020 по заявлению индивидуального предпринимателя Самотохиной Екатерины Николаевны (ОГРНИП 306547521900014) к мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, Красный проспект, дом 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды, встречному иску мэрии города Новосибирска к индивидуальному предпринимателю Самотохиной Екатерине Николаевне, Новосибирскому социальному коммерческому банку "Левобережный" (публичное акционерное общество) (630102, город Новосибирск, улица Кирова, дом 48, ИНН 5404154492, ОГРН 1025400000010) об изъятии объекта незавершенного строительства, прекращении права.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Белкина Т.Ю.) в заседании принял участие представитель мэрии города Новосибирска - Королев Д.Б. по доверенности от 30.12.2020.
Суд установил:
индивидуальный предприниматель Самотохина Екатерина Николаевна (далее - ИП Самотохина Е.Н., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 23.04.2020 N 31/19/05048 отказа мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) в продлении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 12.09.2018 N 131647т без проведения аукциона в целях завершения строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером 54:35:092435:182, обязании продлить срок действия указанного договора.
В рамках дела N А45-21794/2020 мэрия предъявила иск об изъятии у ИП Самотохиной Е.Н. объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:092435:197 степенью готовности 70%, площадью 770, 5 кв. м, расположенного по адресу: город Новосибирск, Советский район, улица Варшавская, путем продажи с публичных торгов; признании отсутствующим ограничения права аренды и обременения спорного земельного участка в виде ипотеки в пользу Новосибирского социального коммерческого банка Левобережный (далее - банк).
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.10.2020 данные дела объединены в одно производство (N А45-12838/2020).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.12.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2021, требования предпринимателя удовлетворены, суд обязал мэрию заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:182 для завершения строительства здания склада сроком на 18 месяцев. В удовлетворении исковых требований мэрии отказано в полном объеме.
Не согласившись с решением и постановлением, мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой приводит доводы о следующем: действующее законодательство не предусматривает возможности продления договора, в связи с этим он прекращен по истечении срока его действия с 13.03.2020, а с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства предприниматель не обращалась и также не представила доказательства завершения строительства в течение срока действия договора, в связи с чем мэрия на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мэрия обратилась с иском об изъятии объекта незавершенного строительства.
Кроме того, по мнению мэрии, выводы суда первой инстанции о завершении строительства объекта и об обязании мэрии заключить с ИП Самотохиной Е.Н. договор аренды земельного участка для завершения строительства здания склада противоречат друг другу.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель мэрии поддержал доводы кассационной жалобы.
Учитывая надлежащее извещение предпринимателя и банка о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.
Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения обеих жалоб.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 16.08.2018 N 738 между мэрией и индивидуальным предпринимателем Рак Робертом Анатольевичем 12.09.2018 заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 131647т, по условиям которого арендатору до 12.03.2020 предоставлен в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:092435:182 площадью 2 521 кв. м, расположенный по адресу: город Новосибирск, улица Варшавская, дом 7в, с видом разрешенного использования земельного участка: (6.9) - склады.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.10.2018.
23.05.2019 между индивидуальным предпринимателем Рак Робертом Анатольевичем и ИП Самотохиной Е.Н. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.09.2018 N 131647 т.
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 30.05.2019.
18.09.2019 ИП Самотохиной Е.Н. мэрией выдано разрешение N 54-Ru543003000-314-2019 на строительство объекта недвижимости: здание склада, проектируемой общей площадью 770, 51 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:092435:182.
Срок действия разрешения на строительство до 20.03.2020, действие данного разрешения на строительство 28.02.2020 мэрией продлено до 18.09.2020.
Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, выполненному кадастровым инженером ООО "Гео плюс" Шкуриным К.В. 27.02.2020 возведенный предпринимателем объект площадью 770, 5 кв. м имеет степень готовности 70%.
19.02.2020 ИП Самотохина Е.Н. обратилась в мэрию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 12.09.2018 N 131647т в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:182 по улице Варшавской, 7в.
06.03.2020 на основании договора аренды земельного участка, разрешения на строительство N 54~Ru543003000-314-2019 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: здание склада, проектируемой общей площадью 770, 5 кв. м, с кадастровым номером 54:35:092435:197, степень готовности объекта - 70%, расположенный по адресу: город Новосибирск, улица Варшавская, дом 7в на земельном участке с кадастровым номером 54:35:092435:182.
23.04.2020 мэрия в ответе N 31/19/05048 сообщила заявителю о том, что в соответствии с частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Не согласившись с отказом мэрии, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В порядке статьи 239.1 ГК РФ мэрия обратилась в арбитражный суд с иском, имеющим встречный характер.
Принимая решение по делу суд первой инстанции руководствовался статьей 239.1 ГК РФ, подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и, удовлетворяя заявленные предпринимателем требования в части обязания мэрии заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства незавершенного строительством объекта капитального строительства, исходил из наличия у ИП Самотохиной Е.Н. права на получение земельного участка в аренду без проведения торгов с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства, включающей в себя в том числе процедуру ввода объекта в эксплуатацию в установленном порядке, а, отказывая во встречном иске мэрии, суд исходил из того, что фактически спорный объект на момент рассмотрения дела в суде завершен строительством.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.
На основании пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Вместе с тем подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
К указанным случаям предоставления земельного участка применим порядок, установленный статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Руководствуясь приведенными нормативными положениями, установив, что до истечения срока действия договора аренды земельного участка (12.03.2020), предоставленного для строительства склада, на основании разрешения на строительство и в пределах его срока (18.09.2020) предпринимателем возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 70%, в отношении которого 06.03.2020 зарегистрировано право собственности Самотохиной Е.Н., арендатор земельного участка 19.02.2020 обратилась к мэрии с заявлением о продлении договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции правомерно признали за предпринимателем право на однократное получение земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства и ввода его в эксплуатацию в установленном порядке.
Поскольку в предоставлении земельного участка предпринимателю отказано, арбитражный суд обоснованно удовлетворил иск арендатора об обязании мэрии заключить соответствующий договор аренды.
Доводы мэрии о том, что предприниматель не обращалась с заявлением в порядке реализации права на однократное предоставление земельного участка в аренду в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а подала заявление о продлении договора аренды, что не предусмотрено земельным законодательством, правильно не приняты во внимание судами первой и апелляционной инстанции, учитывая, что существующие между сторонами отношения по аренде земельного участка в целях строительства на нем объекта капитального строительства позволяли мэрии установить цель обращения ИП Самотохиной Е.Н. и, исходя из этого, принять соответствующее решение. При этом на заявлении предпринимателя от 19.02.2020 проставлена отметка о том, что документы по регистрации незавершенного строительство объекта будут донесены, государственная регистрация права собственности предпринимателя на незавершенный строительством объект осуществлена 06.03.2020, а отказ мэрии датирован 23.04.2020.
Учитывая наличие права ИП Самотохиной Е.Н. на однократное без торгов получение земельного участка в аренду для завершения строительства, и то, что в случае надлежащего разрешения вопроса по обращению предпринимателя от 19.02.2020, поданному до истечения срока действия договора аренды и задолго до истечения срока действия разрешения на строительство мэрия должна была заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка для завершения строительства, но данных действий совершено не было, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу об отсутствии у мэрии правовых оснований для изъятия принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости в целях его продажи с публичных торгов.
При таких установленных судами фактических обстоятельствах, учитывая также, что степень готовности незавершенного строительством объекта на момент обращения арендатора к мэрии с заявлением от 19.02.2020 в объеме 70% определяла площадь данного объекта равной 770, 5 кв. м, а завершенный строительством объект (100% готовности) определяет его площадь равной 779,9 кв. м, что указывает на незначительную незавершенность объекта на указанную дату и не исключает возможности осуществления завершения строительства до истечения срока действия договора аренды - 12.03.2020, принимая во внимание срок действия разрешения на строительство до 18.09.2020, вопреки доводам кассационной жалобы, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из того, что сам по себе факт фиксации кадастровым инженером 100%-ой готовности объекта на 27.05.2020 не может свидетельствовать о завершении строительства за пределами срока действия договора аренды.
В связи с тем, что объект завершен строительством, что не оспаривается мэрией, основания для удовлетворения требований мэрии об изъятии незавершенного строительством объекта в целях его продажи с публичных торгов отсутствуют.
Ссылка мэрии на противоречивость выводов судов относительно предоставления земельного участка для завершения строительства при установлении факта завершения строительства объекта, не может быть принята во внимание, поскольку реализация права на однократное получение земельного участка в аренду в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предполагает процедуру завершения строительства, включающую в себя ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта в установленном законом порядке. При этом ввод в эксплуатацию принадлежащего предпринимателю объекта невозможен в отсутствие оформленных арендных отношений, противоречивость в выводах судов отсутствует.
В связи с вышеизложенным не имеется оснований для удовлетворения кассационной жалобы мэрии и отмены обжалуемых судебных актов.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.12.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2021 по делу N А45-12838/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий М.А. Севастьянова
Судьи Т.А. Зиновьева
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
