Дата принятия: 01 октября 2020г.
Номер документа: Ф04-3801/2020, А46-14626/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 октября 2020 года Дело N А46-14626/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2020 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Мальцева С.Д.,
судей Куприной Н.А.,
Туленковой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Штрек Е.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 16.01.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Воронов Т.А.) и постановление от 03.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Рожков Д.Г., Сидоренко О.А.) по делу N А46-14626/2019 по иску индивидуального предпринимателя Гуренко Александра Николаевича (ИНН 550200424010, ОГРНИП 305550301200507) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий" (ИНН 5507061680, ОГРН 1025501378528).
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Скиллер-Котунова Е.В.) в судебном заседании приняла участие представитель департамента имущественных отношений администрации города Омска - Ермолаева Е.В. по доверенности от 29.06.2020.
Суд установил:
индивидуальный предприниматель Гуренко Александр Николаевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости - нежилых помещений: 101/1П, 101/2П, 101/3П, 101/4П (далее - объекты), расположенных по адресу: город Омск, улица Лазо, дом 18.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий".
Решением от 16.01.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 03.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично, урегулированы разногласия, возникшие между департаментом и предпринимателем при заключении договора купли-продажи; пункты 4.4, 5.1, 5.3 исключены из текста договора; пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена за приобретаемые "Объекты" составляет сумму в размере 706 233 (семьсот шесть тысяч двести тридцать три) рубля 00 копеек, которая складывается из стоимости нежилых помещений:
с кадастровым номером 55:36:090204:5093 помещение 101/1П, площадью 10,7 кв. м - 105 932 руб., с кадастровым номером 55:36:090204:5094 помещение 101/2П, площадью 22,9 кв. м - 227 119 руб., с кадастровым номером 55:36:090204:5095 помещение 101/3П, площадью 24,2 кв. м - 239 831 руб., с кадастровым номером 55:36:090204:5096 помещение 101/4П, площадью 13,4 кв. м - 133 351 руб.". В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судами не исследованы обстоятельства наличия у истца права на выкуп нежилых помещений; выводы, содержащиеся в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "Оценочное Бюро "Гарант-Эксперт", ошибочны; пункт 4.4 договора, изложенный в редакции департамента, не нарушает права истца, соответствует положениям действующего законодательства, в частности, пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ);
у судов отсутствовали основания для исключения пунктов 5.1, 5.3 из текста договора, исходя из принципа свободы договора.
Участвующими в деле лицами отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Учитывая надлежащее извещение истца и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривается в их отсутствие.
Представитель департамента в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал.
Проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судами установлено и из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением от 17.05.2019 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-2470/2019 отказано предпринимателю в удовлетворении иска о возложении на департамент обязанности по заключению договора купли-продажи нежилого помещения 1П, находящегося в цокольном этаже жилого дома N 18, литера А, по улице Лазо в городе Омске, в связи с направлением департаментом предпринимателю проекта договора купли-продажи. В рамках указанного дела установлены обстоятельства отнесения предпринимателя к субъектам малого предпринимательства, наличия между сторонами правоотношений по аренде следующих нежилых помещений: с кадастровым номером 55:36:090204:5093 помещение 101/1П, площадью 10,7 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090204:5094 помещение 101/2П, площадью 22,9 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090204:5095 помещение 101/3П, площадью 24,2 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090204:5096 помещение 101/4П, площадью 13,4 кв. м (далее - нежилые помещения, объекты), направления департаментом предпринимателю договора купли-продажи нежилых помещений.
Предприниматель направил департаменту протокол разногласий к указанному договору, в котором выразил несогласие с предложенной ценой за приобретаемые объекты (1 695 000 руб.); с размером неустойки, установленным пунктом 5.2 договора (0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа).
В свою очередь, ответчик направил истцу протокол согласования разногласий от 09.01.2019.
Предметом возникших разногласий явились следующие положения.
Департамент полагал изложить пункты 4.1, 4.4, 5.1, 5.3 договора в следующих редакциях.
Пунктом 4.1 данного проекта договора в редакции департамента предусмотрено, что общая стоимость приобретаемых объектов по договору купли-продажи составляет 1 695 000 руб.
Пункт 4.4 проекта договора: "покупатель гарантирует, что оплата за пользование "Объектами" по договорам аренды от 13.07.2015 N 43236/6, от 13.07.2015 N 43237/6, от 13.07.2015 N 43235/6, от 13.07.2015 N 43234/6, до даты государственной регистрации настоящего договора, будет осуществлена в полном объеме".
Пункт 5.1 договора департамент полагает необходимым изложить в следующей редакции: "Покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи "Объектов" в случаях: необоснованного отказа от принятия "Объектов" (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок); расторжения договора по вине покупателя".
Пункт 5.3 проекта договора содержит следующее условие: "если покупатель просрочит более чем на 30 дней срок платежа, предусмотренного пунктом 4.2 настоящего договора, покупатель уплачивает штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате".
Поскольку возникшие разногласия самостоятельно урегулировать путем подписания соответствующих протоколов стороны не смогли, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 307, пунктом 1 статьи 420, пунктом 1 статьи 421, пунктом 1 статьи 422, пунктом 2 статьи 445, статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 3 Закона N 159-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).
Ввиду наличия у сторон разногласий по рыночной цене объектов на основании представленных департаментом отчетов об оценке, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Приняв заключение судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Оценочное Бюро "Гарант-Эксперт" N 09-С/2019 в качестве надлежащего доказательства, учтя, что представленные департаментом отчеты об оценке N 35-2018-7/1, N 35-2018-7/2 составлены на иную дату (25.12.2018), суд исходя из определенной в указанном заключении стоимости объектов недвижимости (нежилых помещений) в размере 706 233 руб. без учета налога на добавленную стоимость, урегулировал разногласия о цене выкупаемого имущества.
Исключая из проекта договора условие пункта 4.4, предусматривающего гарантии покупателя об оплате в полном объеме арендных платежей до даты государственной регистрации договора купли-продажи за пользование приобретаемыми объектами, суд первой инстанции исходил из недопустимости возложения на предпринимателя расходов по аренде выкупаемого имущества с момент заключения договора, в связи с чем не усмотрел оснований для включения указанного пункта в договор.
В отношении пунктов 5.1, 5.3 договора, предусматривающих штрафные санкции в отношении покупателя в случае необоснованного отказа от принятия объектов, нарушения сроков оплаты, судом первой инстанции указано на отсутствие императивных норм, указывающих на обязательность включения в условия договора штрафных санкций, указанных департаментом.
Отказывая предпринимателю в принятии пункта 5.2 договора в его редакции, суд указал, что предложенный департаментом размер неустойки, равный 0,1% за каждый день просрочки, признан соответствующим сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов и отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства, не усмотрев оснований для удовлетворения иска в указанной части.
Восьмой арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.
Пределы кассационной жалобы устанавливаются по ее доводам, а не просительной части жалобы. То есть, если в кассационной жалобе заявитель оспаривает судебные акты в части, а в просительной части жалобы просит отменить их полностью, то следует понимать, что судебные акты оспорены только в той части, о которой идет речь в доводах жалобы. Само по себе указание в просительной части кассационной жалобы требования об отмене судебных актов в полном объеме без приведения соответствующих мотивов процессуального значения не имеет (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338 по делу N А58-4189/2014).
Учитывая, что кассационная жалоба не содержит доводов относительно принятого судами пункта 5.2 договора в редакции департамента, жалоба рассматривается в пределах заявленных в ней доводов, безотносительно к тому обстоятельству, что в просительной части кассационной жалобы заявитель просит отменить судебные акты в полном объеме.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда категорий, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
При заключении договора стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", далее - Постановление N 49).
Момент заключения договора связан со внесением определенности в урегулирование сторонами содержания существенных условий заключаемого договора, определяемых в силу требований закона (иного правового акта) или по заявлению стороны (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последовательно выраженной в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, требование к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В ситуации, когда договорное условие не соответствует императивным положениям законодательства, оно подлежит исключению.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 40 Постановления N 49, при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).
Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора, а именно касающихся стоимости выкупаемого имущества, предоставления гарантии о внесении платежей за пользование объектами до момента государственной регистрации на них права собственности покупателя, размера штрафных санкций в случае необоснованного отказа покупателя от принятия объектов, расторжения договора, просрочки оплаты.
В материалы дела департаментом представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества отличалась существенным образом.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ суд первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначил судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Оценочное Бюро "Гарант-Эксперт".
Согласно результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 10.09.2018 составила 706 233 руб. без НДС.
Оценив экспертное заключение с учетом доводов и возражений сторон, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, а также являющимся достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем пришли к правильному выводу об урегулировании разногласий по цене, определенной судебной экспертизой.
Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.
Оснований не согласиться с выводами судов обеих инстанций в указанной части суд округа не усматривает, поскольку судами установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.
При этом судами первой и апелляционной инстанций во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.
Несогласие с результатами судебной экспертизы, в отсутствие относимых, допустимых и достоверных доказательств, не может ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности.
Таким образом, доводы заявителя жалобы, касающиеся несогласия с заключением судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку данное заключение эксперта являлось предметом оценки судов, обоснованно признано надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим по форме и содержанию статье 86 АПК РФ.
При этом, заявляя в кассационной жалобе доводы, направленные на критику экспертного заключения, департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ по установлению обстоятельств, исследованию доказательств и их оценке, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства (статья 286 АПК РФ), в связи с чем данные доводы отклоняются судом округа.
При несогласии с выводами эксперта сторона вправе на основании статьи 87 АПК РФ ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы, однако ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции такого ходатайства от департамента не поступало.
Доводы заявителя кассационной жалобы относительно необоснованного исключения пунктов 4.4, 5.1, 5.3 из договора являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку судов, основанную на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходивших из разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления N 73, а также из существа спорных условий договора, нарушающих баланс интересов сторон и не являющихся для него существенными.
Аргумент департамента об отсутствии у предпринимателя права на выкуп нежилых помещений отклоняется судом округа с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А46-2470/2019, а также исходя из последующего фактического поведения заявителя кассационной жалобы, направившего в адрес предпринимателя проект договора, не ссылавшегося на несоответствие предпринимателя критериям, установленным Законом 159-ФЗ, и не представлявшего в материалы дела доказательств, свидетельствующих о подобном несоответствии.
Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств и нормах законодательства, не свидетельствует о неправильном применении ими норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, а потому не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке (статьи 286, 287 АПК РФ).
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение как для собирания новых доказательств, так и для повторной их оценки.
Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 16.01.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 03.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-14626/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий С.Д. Мальцев
Судьи Н.А. Куприна
Л.В. Туленкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
