Дата принятия: 09 сентября 2020г.
Номер документа: Ф04-3411/2020, А45-9503/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2020 года Дело N А45-9503/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Сириной В.В.
Щанкиной А.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Демина Максима Эдуардовича на решение от 14.02.2020 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Петрова Ю.А.) и постановление от 18.05.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Павлова Ю.И., Стасюк Т.Е.) по делу N А45-9503/2019 по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, дом 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к индивидуальному предпринимателю Демину Максиму Эдуардовичу (ОГРНИП 316547600134591, ИНН 380412150879) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка; применении последствий недействительности договора купли-продажи.
Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Сакура" (ИНН 54005456947), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
Суд установил:
мэрия города Новосибирска (далее - мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Демину Максиму Эдуардовичу (далее - ИП Демин М.Э., ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.06.2017 N 17698; применении последствий недействительности договора купли-продажи в виде возврата земельного участка; обязании в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести своими силами и за свой счет нежилое здание базы; указании в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности на нежилое здание базы.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), общество с ограниченной ответственностью "Сакура" (далее - ООО "Сакура").
Решением от 14.02.2020 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 18.05.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен в полном объеме.
В кассационной жалобе ИП Демин М.Э. просит отменить обжалуемые решение и постановление, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области. При этом выразил мнение о том, что эксперт, подписавший заключение эксперта N 1598/9-3 от 13.12.2019, не имел на это права в связи с отсутствием дополнительного профессионального образования для проведения строительно-технической экспертизы; при наличии в деле противоречивых доказательств в виде экспертных заключений и рецензии суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы спорного объекта.
Кроме того, с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, заявитель считает выводы судов незаконными, поскольку в заключении от 13.12.2019 N 1598/9-3 отсутствуют выводы о нарушении градостроительных и строительных норм и правил и о создании угрозы жизни и здоровью граждан.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция считает их подлежащими отмене.
Из материалов дела следует, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.02.2014 N 117091р из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:061490:1645, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 2565 кв.м, для строительства производственной базы по ул. Большой, срок его действия по 10.02.2017.
В мэрию города Новосибирска 26.05.2017 от ИП Демина М.Э. поступило заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1645 с приложением к заявлению копии свидетельства о государственной регистрации права от 20.05.2015 N 54-54/001-54/001/851/2015-240/2 на здание базы площадью 513 кв.м, с кадастровым (условным) номером 54-54/001-54/001/147/2015-541.
Между мэрией и Деминым М.Э. 19.06.2017 был заключен договор купли-продажи земельного участка N 17698, согласно пункту 1.1 которого Демин М.Э. принимает в собственность земельный участок (категория "земли населенных пунктов, кадастровый номер 54:35:061490:1645) площадью 2565 кв.м. По акту приема-передачи спорный земельный участок 05.07.2017 передан мэрией города Новосибирска предпринимателю.
В Управление Росреестра по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра) 06.07.2017 поступили заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:1645, а также о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды в отношении указанного земельного участка.
Управлением Росреестра 14.07.2017 принято решение о приостановлении государственной регистрации прав. В связи с этим указано, что в силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок на основании договора купли-продажи необходимо представить информацию о выдаче разрешений на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, расположенного на спорном земельном участке.
Позднее (14.10.2017) Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:1645, а также прекращении ограничения (обременения) - аренды обозначенного участка, в связи с непредставлением упомянутой выше информации.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с требованиями, рассмотренными в рамках данного дела.
Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 4 АПК РФ, статьями 12, 130, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 N 9626/08, разъяснениями, изложенными в пунктах 38, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая заключение эксперта N 1598/9-3 от 13.12.2019, пришли к выводу о том, что в рассматриваемом случае, заключенный с ответчиком договор купли-продажи земельного участка нарушает права и интересы истца как распорядителя земельного участка и повлекли для него неблагоприятные последствия в виде отчуждения участка лицу, которое не имеет на это законного права. При этом установили, что нежилое строение "производственная база" представляет собой некапитальное строение и не может быть классифицировано в качестве объекта недвижимости.
Между тем принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в связи со следующим.
На основании положений пункта 6 части 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости вправе испрашивать в собственность соответствующий земельный участок с целью эксплуатации такого объекта в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса.
В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Судебными инстанциями отмечено, что в соответствии с поступившим заключением эксперта N 1598/9-3 от 13.12.2019 здание базы возможно без нанесения несоразмерного ущерба демонтировать и перевезти на другое место расположения. В связи с этим суждением эксперта сформулирован вывод о том, что указанный объект, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Большая, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645 является некапитальным строением.
В результате упомянутого вывода не производилось определение соответствия действующим градостроительным и строительным нормам, санитарным, противопожарным нормам и правилам, а также требованиям иных нормативно-технических документов, предъявляемых к зданию базы, не рассматривался вопрос о том, является ли эксплуатация данного объекта безопасной для граждан.
Между тем заключение судебной экспертизы, в которой имеется указанное выше суждение, является лишь одним из доказательств по делу, которое должно исследоваться и оцениваться арбитражным судом в совокупности с имеющимися в деле иными доказательствами.
Вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных и полных технических характеристик.
Из особенностей спорного объекта, отраженных в судебной экспертизе, следует, что конструктивные элементы объекта характеризуются следующим образом: фундамент - буронабивные сваи, ленточный бетонный неглубокого заложения, стены, крыша - металл из профнастила. Несмотря на то, что данные характеристики имеются в судебных актах, не приведены результаты полной и всесторонней их оценки в отдельности, а также в совокупности с иным заключением специалиста, представленным в материалы дела ответчиком.
По существу судебные инстанции отдали приоритет одному из имеющихся заключений прежде всего по мотиву большей весомости результатов судебной экспертизы, а также имеющегося вывода специалиста о наличии металлоконструкций и возможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба.
При этом апелляционный суд дополнительно обосновал такую оценку с позиции потребительской ценности "надфундаментой" части объекта конструкции, прочность которой, по мнению суда, определяет в конечном итоге связь с землей объекта и возможность относимости его к недвижимости.
Однако упомянутые выводы и в целом избранная судебными инстанциями позиция, связанная с указанием в результатах судебной экспертизы конструктивных особенностей строения в виде металла из профлиста, противоречат нормам материального и процессуального права, сформулированы при неполном исследовании доказательств и без принятия во внимание общеизвестных фактов.
В частности, не учтено, что любой внешний конструктивный элемент надземной части строения или здания предполагает необходимость его крепления к основе, которая представляет собой каркас или иной материал. Это безусловно относится и к металлу из профлиста, который сам по себе не мог бы в данном случае существовать длительное время в составе имеющегося сооружения, противостоять обычным физическим и природным нагрузкам материального мира.
Кроме того, судебными инстанциями проигнорировано, что в имеющемся заключении, которое представил ответчик, указано не только на наличие металлического каркаса, но и на жесткое крепление его к фундаменту, в выводах эксперта по результатам судебной экспертизы также есть сведения об этом внутреннем конструктивном элементе и способе его сборки (том 1 - л.д.105-106, том 3 - л.д. 59). Определенные пробелы в исследовании и сопоставлении этих сведений не были восполнены необходимыми процессуальными действиями при рассмотрении спора.
Апелляционный суд правильно исходил из необходимости целостной оценки объекта как движимого или недвижимого, но в результате определенных умозаключений фактически ограничился анализом надземной части объекта и ее прочностных характеристик. Подземная часть или фундамент, без которой любой капитальный объект не может существовать, воспринята в условиях предполагаемой непрочности и вероятной переместимости внешней конструкции спорного строения как не имеющая значения в указанном вопросе.
Окружной суд считает необходимым отметить, что признание некапитальным (необладающим признаками недвижимости) объекта, возведенного на предоставленном для этих целей земельном участке, только на основании изолированных характеристик надземной части строения и возможности ее перемещения без несоразмерного ущерба, противоречит содержанию положений статьи 130 ГК РФ, а также сформировавшейся судебной практике, связанной с необходимостью единой оценки объекта со всеми значимыми подземными и надземными конструктивными элементами, с возможностью восприятия фундаментной части строения как недвижимого объекта.
В данном случае указание эксперта на фундамент в виде буронабивных свай и мелкозаглубленной ленты, приведенное судами, но непринятое надлежащим образом во внимание, предполагает наличие в подземной части спорного объекта единых и взаимосвязанных конструктивных элементов из железобетона. Их значение не может быть нивелировано по причине отсутствия или минимальности узкоутилитарной потребительской ценности, как и в связи с некоторыми прочностными свойствами видимых (надземных) и внешних по отношению к стороннему наблюдателю элементов строения, а также отдельными особенностями конкретной судебной экспертизы.
Дополнительно к изложенному следует отметить, что судебные инстанции, основывая свои выводы на возможности перемещения надземной части строения, никак не мотивировали установку этой части на иную, некапитальную по своему характеру, основу, которая должна заменить существующий фундамент.
Поскольку от разрешения вопроса о признании спорного объекта движимым или недвижимым имуществом зависит разрешение спора, а также квалификация заявленных требований и исчисление срока исковой давности, обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными.
Учитывая, что для правильного рассмотрения настоящего дела необходимо полное и всестороннее исследование имеющихся в деле доказательств, мотивированное принятие или отклонение доводов и возражений сторон, обжалуемые решение и постановление по настоящему делу подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела следует устранить указанные выше недостатки, правильно применить положения статьи 130 ГК РФ, оценить полным и всесторонним образом имеющиеся характеристики возведенного объекта, в зависимости от этой оценки рассмотреть заявленные требования и заявление о применении срока исковой давности, при необходимости предложить истцу уточнить предмет иска.
По результатам нового рассмотрения принять законный и обоснованный судебный акт, разрешить вопрос о взыскании судебных расходов, в том числе по апелляционной и кассационной жалобам.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 14.02.2020 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 18.05.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-9503/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.В. Тихомиров
Судьи В.В. Сирина
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
