Дата принятия: 14 сентября 2020г.
Номер документа: Ф04-3292/2020, А75-2366/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2020 года Дело N А75-2366/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Щанкиной А.В.,
судей Сириной В.В.,
Тихомирова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции в режиме онлайн помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Сургута на решение от 16.12.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Голубева Е.А.) и постановление от 10.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Грязникова А.С., Еникеева Л.И., Сидоренко О.А.) по делу N А75-2366/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр менеджмент" (143002, Московская область, г. Одинцово, ул. Западная, д. 7, оф. 1, ИНН 7701868359, ОГРН 1107746172907), доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "Сибпромстрой Югория" к Администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, 8, ИНН 8602020249, ОГРН 1028600603525) о взыскании неосновательного обогащения.
В судебном заседании посредством использования системы веб-конференции в режиме онлайн приняли участие представители:
от Администрации города Сургута - Карлов Н.И. по доверенности от 04.07.2019 N 242,
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр менеджмент" доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "Сибпромстрой Югория" - Макаренко О.С. по доверенности от 11.10.2019 N 135.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр менеджмент" доверительный управляющий закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "Сибпромстрой Югория" (далее - истец, ООО "УК "ЦМ", общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к Администрации города Сургута (далее - ответчик, Администрация) о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 4 002 407 руб. 54 коп.
Решением от 16.12.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 10.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в полном объеме: с Администрации в пользу общества взысканы денежные средства в размере 4 002 407 руб. 54 коп., в том числе неосновательное обогащение в размере 3 844 684 руб. 95 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.07.2018 по 22.01.2019 в размере 157 712 руб. 59 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами с 23.01.2019 по день фактической уплаты суммы неосновательного обогащения, расходы по уплате государственной пошлины в размере 43 012 руб. и расходы на проведение судебной экспертизы в размере 80 000 руб.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судами неправильно применены нормы материального права и не выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неверной оценке доказательств; в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности, и предоставленных в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход, отличный от порядка передачи в аренду земельных участков для строительства жилых помещений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772); в силу Определения от 19.05.2009 Конституционного Суда Российской Федерации N 489-О-О, абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях; истец не представил в материалы дела доказательств передачи в указанный в иске период всех помещений в собственность другим лицам; согласно проектной документации спорные автостоянки проектировались и вводились в эксплуатацию как отдельно стоящие самостоятельные объекты; основания для прекращения договора аренды в отношении построенного на земельном участке нежилого здания, в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирного дома, отсутствуют, законом и договором не установлены.
В судебном заседании суда округа представитель кассатора полностью поддержал доводы кассационной жалобы, просит отменить судебные акты.
В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на законность вынесенных судебных актов, считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению; полагает, что вся площадь спорного земельного участка является общедолевым имуществом собственников помещений многоквартирного дома; ссылается на то, что отсутствие доказательств передачи в собственность третьих лиц всех помещений в указанных объектах недвижимости не имеет правового значения; просит оставить судебные акты без изменения.
В судебном заседании суда округа представитель общества полностью поддержал доводы отзыва, просит оставить жалобу без удовлетворения.
Арбитражный суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы, не установил оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, между обществом (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор от 28.07.2015 N 278 аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101131:2456, срок договора аренды установлен с 03.07.2015 по 02.07.2018.
Земельный участок предоставлен под строительство контрольно-распорядительного пункта, распорядительного пункта, трансформаторных подстанций, 10-секционного индивидуального жилого дома со встроенными предприятиями торговли микрорайонного значения, помещения отделения связи, филиала Сбербанка, офисными помещениями, предприятиями бытового обслуживания, помещениями жилищно-эксплуатационных организаций с подземными автостоянками манежного типа, 7-секционного индивидуального жилого дома со встроенными предприятиями торговли микрорайонного значения, раздаточного пункта молочной кухни, аптеки 4 категории, помещениями семейного врача, с подземными автостоянками манежного типа, для организации территории общего пользования, 10-секционного индивидуального жилого дома со встроенными помещениями офисов на первых двух этажах со встроено-пристроенными клубными помещениями, предприятиями общественного питания городского значения, с подземными автостоянками манежного типа, 9-секционного индивидуального жилого дома со встроенными и встроено-пристроенными помещениями офисов на первых двух этажах с подземными автостоянками манежного типа, 5-секционного индивидуального жилого дома со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями офисов на первых двух этажах, предприятиями торговли микрорайонного значения, с подземными автостоянками манежного типа.
На основании распоряжения Администрации N 188 от 11.02.2016 уточнен вид разрешенного использования земельного участка - под многоэтажный жилой дом N 1 со встроенными помещениями общественного назначения и пристроенной стоянкой автотранспорта закрытого типа, под многоэтажные жилые дома N 2.3, N 2.2, N 2.1 и N 3 со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и пристроенной стоянкой автотранспорта закрытого типа, под многоэтажный жилой дом N 4 со встроенными помещениями общественного назначения и пристроенной стоянкой автотранспорта закрытого типа, под многоэтажный жилой дом N 5 со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и пристроенной стоянкой автотранспорта закрытого типа.
На строительство указанных объектов Администрацией были выданы соответствующие разрешения на строительство (поэтапное строительство), а затем - разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (поэтапное).
Все помещения в многоквартирных домах, а также здания введенных в эксплуатацию стоянок автотранспорта были оформлены в собственность общества, последняя регистрация права собственности общества на объекты, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101131:2456, состоялась 06.06.2016.
Так как общество строило объекты для последующей коммерческой продажи жилых помещений, соответственно жилые помещения в последующем проданы в собственность третьим лицам (в основном физическим лицам).
Согласно представленному в материалы дела расчету общества сумма уплаченной арендной платы за период с 1 квартала 2016 года по 3 квартал 2018 года составила 4 616 452 руб. 24 коп.
Письмом от 01.05.2018 N 470, направленным 07.06.2018, общество просило снять обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101131:2456 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре; произвести перерасчет излишне уплаченных арендных платежей с даты регистрации права собственности на помещение, в соответствии со статьями 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ).
Администрация в ответном письме от 02.07.2018 отказала обществу, сославшись на непредоставление обществом свидетельства о государственной регистрации первого права собственности на помещения в каждом многоквартирном доме и на паркинги, которые расположены на земельном участке.
Общество 07.08.2018 повторно обратилось в Администрацию и представило копии свидетельств о государственной регистрации первого права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме и на паркинги, расположенные на земельном участке; просило произвести перерасчет излишне уплаченных арендных платежей.
Администрация письмом от 06.09.2018 N 01-11-8687/18-0 отказала обществу в перерасчете арендной платы по договору, мотивируя отказ поступлением от арендатора документов о праве собственности на построенный объект с кадастровым номером 86:10:0101131:5029 по истечении срока действия договора аренды N 278.
Общество 22.09.2018 направило в адрес Администрации претензию с требованием о возврате излишне полученной арендной платы в сумме 3 908 193 руб.97 коп.
Письмом от 26.10.2018 Администрация отказала обществу в перерасчете, указав на то, что нежилые здания и сооружения с кадастровыми номерами 86:10:01011131:3379, 86:10:01011131:2460 и сооружение с кадастровым номером 86:10:01011131:5029 не относятся к общедомовому имуществу.
Не согласившись с отказом Администрации возвратить излишне уплаченные арендные платежи по договору аренды N 278, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Руководствуясь статьями 395, 407, 413, 1102, 1105, 1107, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", правовой позицией, изложенной в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", установив, что экспертным заключением определена невозможность выдела земельного участка, необходимого для эксплуатации автостоянок закрытого типа, ввиду расположения на здании автостоянок элементов благоустройства, необходимых для эксплуатации жилых домов, в период с 2014 по 2016 гг. проведена государственная регистрация права собственности на помещения в МКД и в автостоянках, в связи с чем у Администрации как у арендодателя прекратилось право на получение арендных платежей за пользование обществом участком, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам об обоснованности требований общества в части возврата переплаты арендных платежей за период с 07.06.2016 по 02.07.2018 и процентов за пользование чужими денежными средствами и удовлетворили иск в полном объеме.
Кассационная инстанция поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанции, при этом исходит из следующего.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции, действующей на момент заключения договора аренды, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.
В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
На основании пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.
Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в силу части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в 7 долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.
Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, а также в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды"".
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.01.2013 N 13 указал, что договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, прекращается с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
Из представленных в материалы дела документов следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору для строительства многоквартирного жилого дома с элементами благоустройства, в том числе для строительства паркингов (автостоянок закрытого типа); указанный вид разрешенного использования земельного участка - для строительства пристроенной стоянки автотраспорта закрытого типа был предусмотрен распоряжением Администрации N 188 от 11.02.2016.
По результатам строительства на территории арендованного земельного участка возведены не только многоквартирные жилые дома, но и паркинги (автостоянки закрытого типа), принадлежащие на праве собственности обществу - объекты с кадастровыми номерами 86:10:0101131:2460, 86:10:0101131:5019, 86:10:0101131:5029.
По результатам проведенной по делу судебной экспертизы было установлено, что выделить земельные участки, необходимые для эксплуатации указанных автостоянок закрытого типа, не возможно, поскольку элементы благоустройства земельных участков, необходимых для эксплуатации жилых домов, расположены непосредственно на здании автостоянок.
Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе экспертное заключение от 26.09.2019 N 145-ЗЭ, письмо ООО "Управляющая компания "Система" от 05.11.2019, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что крыши зданий автостоянок закрытого типа используются для размещения общего имущества многоквартирных домов, а именно - элементов благоустройства (детских и спортивных площадок, площадок для отдыха, озеленения и т.п.), в связи с чем спорный земельный участок, на котором расположены в том числе автостоянки закрытого типа, фактически относится к общедомовому имуществу.
Суды обоснованно указали, что после государственной регистрации права собственности на любое из помещений в построенных обществом многоквартирных домах на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101131:2456 у Администрации как у арендодателя прекратилось право на получение арендной платы за пользование указанным земельным участком, а уплаченные обществом арендные платежи за период после государственной регистрации права собственности подлежат возврату по правилам о неосновательном обогащении.
Поскольку после прекращения действия договора аренды земельного участка, излишне оплаченные по договору аренды денежные средства не были возвращены истцу, суды обоснованно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика заявленную сумму неосновательного обогащения за период с 07.06.2016 по 02.07.2018 в размере 3 844 684 руб.95 коп. применительно к положениям статьи 1102 ГК РФ.
Выводы судов в части удовлетворения исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.07.2018 по 22.01.2019 в сумме 157 712 руб. 59 коп. (статьи 395, 1107 ГК РФ), процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга с 23.01.2019 по день фактической уплаты задолженности за каждый день просрочки исходя из ключевой ставки Банка России (пункт 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), по существу заявителем кассационной жалобы не обжалуются, в связи с чем проверке судом кассационной инстанции не подлежат (часть 1 статьи 286 АПК РФ)
Доводы кассатора о том, что спорные объекты недвижимости - автостоянки - относятся к нежилым отдельно построенным объектам, поскольку по проектной документации планировались как отдельные самостоятельные объекты, в связи с чем применению подлежит иной правовой подход, в соответствии с которым арендные правоотношения не прекращаются при регистрации права собственности на объект недвижимости, исследованы судом кассационной инстанции и подлежат отклонению.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам спорные автостоянки закрытого типа самостоятельно не занимают отдельной части спорного земельного участка, их расположение совпадает с территорией (частью) земельного участка, на которой размещено общедомовое имущество многоквартирных домов (элементы благоустройства), являющейся общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома. Иного Администрацией по материалам дела не доказано (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Ссылки Администрации на Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772 подлежат отклонению судом округа, поскольку в указанном деле разрешен вопрос о размещении помещения кафе на земельном участке, не входящем в общедомовую территорию многоквартирного дома, что не соответствует обстоятельствам настоящего спора.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали материалы дела, дали надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применили нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона.
Выводы, содержащиеся в судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для их переоценки кассационная инстанция не имеет.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 16.12.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 10.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-2366/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.В. Щанкина
Судьи В.В. Сирина
В.В. Тихомиров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
