Дата принятия: 14 августа 2020г.
Номер документа: Ф04-2873/2020, А75-12954/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2020 года Дело N А75-12954/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Демидовой Е.Ю.
Зиновьевой Т.А.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Маляра Вячеслава Васильевича на решение от 04.02.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Зубакина О.В.) и постановление от 04.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Рожков Д.Г., Сидоренко О.А.) по делу N А75-12954/2019 по иску индивидуального предпринимателя Маляра Вячеслава Васильевича (ОГРНИП 304860807500061, ИНН 860800003723) к муниципальному казенному учреждению администрация города Когалыма (628486, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, ул. Дружбы народов, д. 7, ОГРН 1028601443892, ИНН 8608000104) о расторжении соглашения, взыскании убытков, возврате суммы выкупного платежа, возмещении стоимости изъятого земельного участка и незавершенного строительством объекта недвижимости.
Другие лица, участвующие в деле: уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре Евлахов Николай Андреевич, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма, общество с ограниченной ответственностью "Меандр Люкс".
В заседании приняли участие предприниматель Маляр Вячеслав Васильевич и его представитель по доверенности от 02.07.2018 Лучкина О.М.
Суд установил:
индивидуальный предприниматель Маляр Вячеслав Васильевич (далее - истец, предприниматель, ИП Маляр В.В.) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Когалыма (далее - ответчик, администрация) о расторжении соглашения от 11.05.2018, об обязании произвести возврат выкупного платежа в сумме 374 999,94 руб., о возмещении 16 200 000 руб. рыночной стоимости, определенной по отчету от 16.01.2018 N 04-16/01/2017, за изъятый земельный участок с кадастровым номером 86:17:0010204:11 с объектом незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке и о взыскании 299 118,88 руб. убытков.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре Евлахов Николай Андреевич, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма, общество с ограниченной ответственностью "Меандр Люкс" (далее - Уполномоченный по защите прав предпринимателей, Комитет, ООО "Меантр Люкс").
Решением от 04.02.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 04.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ИП Маляр В.В. просит отменить обжалуемые решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Указывает, что судом не дана оценка доказательствам предоставленным истцом в отношении качества переданных нежилых помещений, отраженном в техническом заключении, которым подтверждается наличие существенных недостатков предоставленного взамен недвижимого имущества; ответчик не предлагал альтернативных вариантов замены изъятому имуществу. Считает, что в связи с нарушением процедуры изъятия земельного участка и объекта незавершенного строительства, выразившаяся в отсутствии заблаговременного направления проекта соглашения (пункты 2,4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ), привело к отсутствию возможности оценить экономические последствия такого обмена по заключенному соглашению.
Кроме того, кассатор указал, что суд не принял мер для соблюдения принципа равноправия сторон и для определения значимых обстоятельств, не обеспечил полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей представил письменный отзыв, в котором поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "Меантр Люкс" в своем отзыве просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя, выразив позицию о принятии решения на усмотрение суда.
В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы жалобы.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации от 26.04.2018 N 871 между Комитетом (в соглашении - муниципальное образование) и ИП Маляром В.В. заключено соглашение о предоставлении нежилых помещений взамен изымаемого земельного участка и незавершенного строительством объекта для муниципальных нужд с зачетом его стоимости в выкупную цену от 11.05.2018.
В соответствии с пунктом 1.1 соглашения муниципальное образование взамен изымаемого для муниципальных нужд земельного участка, общей площадью 3815 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010204:11, расположенного по адресу: г. Когалым, ул. Пионерная, д. 5, с объектом незавершенного строительства, общей площадью 1176,7 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010204:100, расположенного по адресу: г. Когалым, ул. Пионерная, д. 5, передало в собственность предпринимателя следующие объекты недвижимого имущества:
- нежилое помещение, общей площадью 30,8 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3774, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 1 (подвал: помещения 7-9);
- нежилое помещение, общей площадью 62,4 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3773, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 1 (подвал: помещения 5, 18-20);
- нежилое помещение, общей площадью 1056,1 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3771, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 2 (подвал: помещения 3, 4, 6,10-12, 15, 17,21-29, 33, 34, 55-59).
По условиям соглашения рыночная стоимость передаваемых объектов недвижимости составила 10 800 000 рублей, а рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости - 9 550 000 руб., разница между стоимостью объектов составила 1 250 000 руб., которые предприниматель Маляр В.В. обязался выплачивать ежемесячно равными долями в течение 5 лет.
В силу пункта 2.3 соглашения предприниматель согласился с размером выкупной цены и отказывается от предъявления в будущем каких-либо претензий относительно размера выкупной цены.
Согласно пунктам 3.1.2, 3.3 предприниматель обязался принять по акту приема-передачи от муниципального образования помещения и заключить договор аренды земельного участка под ними. Акт приема-передачи от 11.05.2018 подписан сторонами соглашения без замечаний.
Переход права собственности к истцу по указанному соглашению зарегистрирован 23.05.2018.
Предприниматель Маляр В.В. заключил договор аренды земельного участка от 03.08.2018 N 4713 на часть земельного участка, занятую принадлежащими ему нежилыми помещениями.
В связи с обращением предпринимателя 18.06.2018 Комитетом проведено обследование переданных истцу на основании соглашения нежилых помещений, по результатам которого составлен акт обследования. Согласно акту было установлено следующее: доступ в помещения, принадлежащие предпринимателю Маляру В.В., ограничен; входы оборудованы дверями с магнитными замками; вход возможен только через помещения торгового зала ТЦ "Райт"; ряд помещений предпринимателя Маляра В.В. занят третьим лицом (собственником ООО "МеандрЛюкс" под ТЦ "Райт").
В связи с отсутствием отдельного входа, истцом 25.06.2018 в адрес главы администрации направлено письмо с просьбой о снижении выкупной цены с приложением оценочного отчета произведенного истцом изъятого имущества. Письмом от 29.06.2018 администрация отказала в снижении выкупной цены.
Не урегулировав правоотношения со вторым собственником здания, предприниматель Маляр В.В. письмом от 23.09.2019 обратился в администрацию с просьбой рассмотреть вопрос о расторжении соглашения.
Письмом от 28.10.2019 администрация отказала в расторжении соглашения ввиду отсутствия существенно изменившихся обстоятельств, на которые ссылался предприниматель.
Полагая, что действия администрации нарушают права и законные интересы предпринимателя Маляра В.В., последний обратился с указанным иском.
Отказывая в удовлетворении требований, суды, руководствуясь статьями 56.6, 56.9 ЗК РФ, статьями 15, 210, 279, 281, 393, 450, 451, 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходили из недоказанности истцом наличия оснований для расторжения спорного соглашения ввиду отсутствия существенно изменившихся обстоятельств, а также недоказанности несения убытков.
Обозначенные выводы являются правомерными.
Пунктом 3 статьи 56.9 ЗК РФ установлено, при наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с пунктами 4, 5 статьи 56.9 ЗК РФ.
Согласно пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Судом установлено, что указанное соглашение о предоставлении нежилых помещений взамен изымаемого земельного участка и незавершенного строительством объекта для муниципальных нужд с зачетом его стоимости в выкупную цену, заключено сторонами в соответствии с действующими нормами законодательства, с соблюдением установленной процедуры; стороны определили перечень передаваемых нежилых помещений, оценка которых была произведена соответствующей организацией и с которой, в свою очередь, согласился истец. Возражений относительно подлежащих передаче нежилых помещений в обмен на земельный участок, не заявлено.
Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии каких-либо изменений обстоятельств, характеризующихся своей существенностью, из которых стороны исходили при заключении соглашения. Кроме того, было обоснованно отмечено, что фактически под существенным изменением обстоятельств (пункт 2 статьи 451 ГК РФ) истец понимает невозможность использования недвижимого имущества в связи с имеющимися недостатками в последних, препятствующих использованию их в тех целях, для которых они приобретены.
Между тем, как правильно указали суды, для расторжения соглашения необходимо доказать, что об имеющихся недостатках истцу не было известно при заключении договора.
На основании полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что наличие оснований для расторжения соглашения по указанному основанию истцом не доказано. При таких обстоятельствах правомерно не усмотрено оснований для удовлетворения требований.
По результатам рассмотрения спора было обоснованно отмечено, что предприниматель до заключения соглашения, действуя разумно и добросовестно при получении иного недвижимого имущества взамен изъятого, мог и должен был знать о состоянии передаваемых ему объектов и их характеристиках (в том числе об отсутствии отдельного входа в свои помещения и возможности его обустройства).
При этом окружной суд учитывает отсутствие доказательств в части наличия скрытых недостатков переданного имущества и неосведомленности о его определенных свойствах на момент состоявшейся передачи, а также о невозможности использования его по назначению. По существу обозначенные кассатором обстоятельства могут представлять собой затруднения (препятствия) для использования только в целях ведения торговой деятельности.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанции, сводятся к несогласию с данной оценкой доказательств. Между тем переоценка доказательств не входит в полномочия суда округа (статья 286 АПК РФ).
Указанные выводы основаны на установленных при рассмотрении дела фактических обстоятельствах и представленных доказательствах, сформулированы при правильном применении норм материального и процессуального права.
Таким образом, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены судебных актов по делу, в связи с чем кассационная жалоба предпринимателя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 04.02.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 04.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-12954/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.В. Тихомиров
Судьи Е.Ю. Демидова
Т.А. Зиновьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
