Дата принятия: 28 сентября 2020г.
Номер документа: Ф04-2723/2019, А45-3606/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2020 года Дело N А45-3606/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Демидовой Е.Ю.
судей Зиновьевой Т.А.
Севастьяновой М.А.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на решение от 16.01.2020 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.) и постановление от 10.06.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Киреева О.Ю., Павлова Ю.И.) по делу N А45-3606/2018 по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" (630075, г. Новосибирск, ул. Народная, д. 3, офис 214, ОГРН 1145476066306, ИНН 5410784911) об освобождении земельного участка, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Лидер" к мэрии города Новосибирска о возобновлении на неопределенный срок договор аренды.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области.
Суд установил:
мэрия города Новосибирска (далее - мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - ООО "Лидер", общество, ответчик) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676, расположенного по адресу:
г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, путем демонтажа фундамента на земельном участке.
ООО "Лидер" заявило встречный иск к мэрии о признании возобновленным на неопределенный срок договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - ТУ Росимущества).
Решением от 05.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 06.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен, на ООО "Лидер" возложена обязанность освободить занимаемый им земельный участок путем демонтажа фундамента на земельном участке в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.
Во встречном иске отказано.
Постановлением от 18.07.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
Решением от 16.01.2020 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 10.06.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, производство по делу в части требования об освобождении спорного земельного участка прекращено в связи с отказом мэрии от первоначального иска, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы считает, что суды необоснованно не применили часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на основании которой договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, судебная практика подтверждает применимость указанного положения к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; вывод судов о том, что стороны, указав в договоре на окончание его действия в связи с истечением срока, тем самым заранее исключили применение части 2 статьи 621 ГК РФ является неправильным; в период строительства у общества имелись все основания полагать, что договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок; добровольной выдачей разрешения на строительство мэрия признала наличие у общества арендных отношений; судами проигнорировано применение нормы права о добросовестности и запрете злоупотребления правами; суды необоснованно ссылались на судебные акты по иным делам.
Кроме того, от общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированные невозможностью присутствия его представителя в судебном заседании в связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19).
Суд кассационной инстанции считает указанное ходатайство об отложении судебного заседания подлежащим отклонению, поскольку указанные в нем обстоятельства не препятствуют рассмотрению доводов, приведенных в кассационной жалобе, не создают также и препятствий по проверке законности обжалуемых судебных актов.
По смыслу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отложение судебного разбирательства, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 данной статьи, является правом, но не обязанностью арбитражного суда. Неявка в судебное заседание представителей сторон, при наличии в материалах дела аргументированной кассационной жалобы общества, в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для ее рассмотрения.
От лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что в соответствии с заключенным между ТУ Росимущества (арендодателем) и ООО "Лидер" (арендатором) договором аренды арендодатель по акту приема-передачи от 31.10.2014 передал в пользования арендатора на срок с 01.11.2014 по 01.11.2017 земельный участок с кадастровым номером 54:35:021040:676, общей площадью 2 441 м?, с разрешенным использованием: общественные здания административного назначения, для строительства здания административного назначения.
Согласно пункту 6.2 договора аренды истечение срока действия настоящего договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его продлении.
По условиям пункта 6.3 договора аренды арендатор как в случае окончания срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении должен произвести передачу арендодателю арендуемого участка в 10-дневный срок с момента прекращения либо расторжения настоящего договора. Арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.
Письмом от 27.07.2017 N 01-5932/05 ТУ Росимущества уведомило ответчика о том, что действие договора аренды прекращается с 02.11.2017.
В дальнейшем, в связи с обращением ООО "Лидер" с заявлением от 09.08.2017 N 10371 к арендодателю о продлении договора аренды, последний сообщил арендатору, что оснований для продления договора аренды (заключения договора аренды на новый срок) без торгов не имеется (письмо от 01.09.2017 N НК-6890/05).
Ответчик оспорил данный отказ в арбитражном суде. Вступившим в законную силу решением от 12.09.2018 Арбитражного суда Омской области по делу N А45-31241/2017 в удовлетворении требований ООО "Лидер" было отказано со ссылкой на то, что договор аренды прекращен 02.11.2017 в связи с истечением срока его действия и отсутствием у заявителя преимущественного права на заключение нового договора аренды.
Ответчик 29.12.2017 вновь обратился к ТУ Росимущества с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов для завершения строительства объекта, которое отказало заявителю в письме от 29.01.2018 N НК-547/05.
ООО "Лидер" оспорило указанный отказ в арбитражном суде. Дело было рассмотрено с участием мэрии в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Вступившим в законную силу решением от 12.07.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-3607/2018 ответчику отказано в удовлетворении заявления, так как срок договора аренды истек, а объект незавершенного строительства возведен за пределами срока действия договора (в период с 29.12.2017 по 09.01.2018).
На основании распоряжения ТУ Росимущества от 17.01.2018 N 14-р и постановления мэрии от 22.01.2018 N 185 по акту приема-передачи от 23.01.2018 спорный земельный участок передан из собственности Российской Федерации в муниципальную собственность (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 01.02.2018).
В связи с передачей земельного участка в муниципальную собственность общество 12.02.2018 обратилось в мэрию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021040:1072, принадлежащего ответчику на праве собственности, на что мэрия ответила отказом, указав, что данный объект незавершенного строительства на дату обращения с настоящим заявлением имеет статус "аннулированный" (письмо от 12.03.2018 N 31/19/02418).
ООО "Лидер" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с требованием о признании незаконными действий, выразившихся в аннулировании записей в ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства.
Вступившим в законную силу решением от 20.06.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-6573/2018 (дело рассмотрено с участием мэрии в качестве третьего лица) ответчику отказано в признании незаконным аннулирования записей в ЕГРН об объекте незавершенного строительства ввиду того, что на момент обращения в административный орган с заявлением у него отсутствовали документы, подтверждающие право пользования спорным земельным участком, и разрешение на строительство объекта.
Общество обращалось в арбитражный суд и за признанием недействительным отказа мэрии, изложенного в письме от 12.03.2018 N 31/19/02418. Решением от 09.07.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-9351/2018 в удовлетворении заявления ответчика отказано.
Несмотря на выражение прежним собственником, а также после передачи земельного участка в муниципальную собственность, новым собственником, воли на прекращение арендных отношений, общество продолжало строительные работы на земельном участке.
После истечения срока действия договора аренды, 26.12.2017 между ООО "Лидер" (заказчик) и ООО "Новация" (подрядчик) был заключен договор подряда на выполнение работ на объекте - общественное здание административного назначения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021040:676, а именно: установка забора, подготовка армокаркасов, земляные работы, армирование, опалубочные работы, бетонирование, со сроком выполнения 17 календарных дней.
Указанные работы проводились в период с 29.12.2017 по 09.01.2018, что подтверждает факт выполнения работ после возражений арендодателя против продолжения арендных отношений, изложенных в письме от 01.09.2017.
Ссылаясь на неправомерное занятие ООО "Лидер" спорного земельного участка после прекращения договора аренды и нарушение прав собственника участка, мэрия предъявила в суд иск об освобождении участка от объекта незавершенного строительством.
При повторном рассмотрении мэрия, в порядке статьи 49 АПК РФ отказалась от иска, производство по делу в указанной части прекращено судом первой инстанции на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 150 АПК РФ.
ООО "Лидер", полагая, что для завершения строительства объекта вправе требовать продление договора аренды, подало встречный иск и при повторном рассмотрении дела настаивало на его удовлетворении.
Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 10, 421, 425, 431, 610, 621, 622, ГК РФ, статьями 39.8, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 17.1 от 26.07.2006 N 135-ФЗ Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 108-ФЗ), правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), и исходили из того, что арендодатель явно выразил свою волю на прекращение арендных отношений и невозможности автоматического продления срока действия договора аренды государственного имущества на неопределенный срок.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).
В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Постановления N 73 договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 622 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Поскольку договор аренды был заключен 31.10.2014, суды пришли к обоснованным выводам, что возобновление его на неопределенный срок после истечения срока его действия противоречит статье 17.Закона о защите конкуренции и Закону N 108-ФЗ, а так же о невозможности автоматического продления срока действия договора аренды государственного имущества на неопределенный срок.
В соответствии с указанными разъяснениями договор аренды государственного имущества может быть заключен по результатам торгов, и, как указано в абзаце 2 пункта 1 Постановления N 73, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, дав толкование спорному договору аренды из содержания пунктов 2.1, 6.2 и 6.3 которого следует, что истечение срока действия договора (01.11.2017) влечет за собой его прекращение, в случае недостижения согласия между сторонами о продлении договора) и обязанность арендатора вернуть земельный участок, верно отмечая, что заключая договор стороны явно выразили свою волю на его прекращение с истечением срока его действия, в отсутствие доказательств достижения соглашения о продлении договора (напротив, в письмах от 27.07.2017 N П-5932/05, от 01.09.2017 N НК-6890/05, от 29.01.2018 N НК- 547/05 арендодатель явно выразил волю, направленную на прекращение арендных отношений), равно как и законной возможности заключения такого соглашения, с учетом приведенных выше правовых позиций, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Новосибирской области по делам NN А45-31241/2017, А45-3607/2018, А45-9351/2018, А45-6573/2018, в том числе факт прекращения договора аренды N 54рз по истечении срока его действия (с 02.11.2017), а также отсутствие оснований для заключения с обществом на новый срок (продления договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:021040:676 без проведения торгов), суды, придя к правильному выводу о том, что договор аренды на неопределенный срок не возобновлен, обоснованно отказали в удовлетворении требования ООО "Лидер".
При этом, отклоняя как несостоятельные доводы общества о недобросовестном поведении мэрии, суд апелляционной инстанции верно указал, что они не влияют на выводы о не возобновлении договора аренды на неопределенный срок и не могут повлечь возобновление договора.
Доводы ООО "Лидер" о том, что выдачей, разрешения на строительство мэрия признала наличие арендных отношений, ни до 01.11.2017, ни после этой даты арендодатель не требовал возврата земельного участка, принимал арендные платежи, не направлял письменных возражений против возобновления действия договора на неопределенный срок, а также относительно письма Федерального агентства по управлению государственным имуществом в письме от 18.08.2017 N ЕП-10/32591 являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонены с приведением соответствующих мотивов. Такие же доводы кассационной жалобы не опровергают сделанных апелляционной инстанцией выводов в связи с чем не могут быть приняты во внимание.
Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебных актов, поэтому не могут служить поводом для их отмены.
В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.
Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением кассационной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 16.01.2020 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 10.06.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-3606/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Е.Ю. Демидова
Судьи Т.А. Зиновьева
М.А. Севастьянова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
