Дата принятия: 01 сентября 2020г.
Номер документа: Ф04-2690/2020, А70-18975/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2020 года Дело N А70-18975/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Щанкиной А.В.,
судей Сириной В.В.,
Тихомирова В.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение от 27.02.2020 Арбитражного суда Тюменской области (судья Коряковцева О.В.) и постановление от 20.05.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Шиндлер Н.А., Иванова Н.Е., Лотов А.Н.) по делу N А70-18975/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Престиж" (625000, г. Тюмень, ул. Мельникайте, д.115, ИНН 7203173033, ОГРН 1067203120236) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (625000, г. Тюмень, ул. Советская, д. 20, ИНН 7201000204, ОГРН 1027200867231) о признании недействительным решения от 10.09.2019 N 44-06-5959/19 "Об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества".
В судебном заседании приняли участие представители:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени - Галимуллин И.М. по доверенности N 208 от 31.12.2019, паспорт, документы о высшем образовании.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее - заявитель, общество, ООО "Престиж") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании недействительным решения от 10.09.2019 N 44-06-5959/19 "Об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества".
Решением от 27.02.2020 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 20.05.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования ООО "Престиж" удовлетворены: признано недействительным решение от 10.09.2019 N 44-06-5959/19, суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Престиж" путем принятия необходимых мер для реализации ООО "Престиж" преимущественного права выкупа арендуемого имущества по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 115 площадью 65,6 кв. м.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Престиж".
В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судами неправильно применены нормы материального права; договор аренды прекратил действие 21.09.2019, при этом сообщение об отказе от договора арендодатель направил за три месяца до подачи ООО "Престиж" заявления о выкупе, на момент отказа от договора Департамент не мог знать о намерении ООО "Престиж" приобрести в собственность арендуемое имущество; поскольку заявление о выкупе поступило в Департамент 21.08.2019, однако в соответствии с требованиями статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" Департамент в силу объективных причин не мог принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества до указанного в законе срока, поскольку на момент принятия решения об отчуждении арендуемого имущества отсутствовало бы необходимое условие для реализации преимущественного права выкупа - действующий договор аренды, ориентировочный срок проведения мероприятий проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества составляет не менее 2 месяцев, заявление о выкупе поступило за месяц до окончания срока действия договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу общество полностью возразило по доводам жалобы, просило оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Арбитражный суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы, не установил оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом, МКУ "Тюменское городское имущественное казначейство" (балансодержатель, Департамент и балансодержатель - арендодатели) и ООО "Престиж" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) от 12.11.2014 N 111430986 (далее - договор), в соответствии с которым ООО "Престиж" являлся арендатором помещения, расположенного на 1 этаже по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 115, площадью 65,6 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.3 договора срок действия договора составляет 5 лет, исчисляется с даты передачи помещения по акту приема-передачи; срок действия договора - с 22.09.2014 по 21.09.2019.
Письмом от 31.05.2019 N 44-08-3815/19 Департамент сообщил ООО "Престиж" об истечении срока действия договора 21.09.2019 и возражении против возобновления договора на тех же условиях на новый срок.
Общество 19.08.2019 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении нежилого помещения в аренду без проведения торгов на новый срок.
Письмом от 28.08.2019 N 44-74-135/19 Департамент отказал в предоставлении нежилого помещения в аренду без проведения торгов на новый срок.
ООО "Престиж" 21.08.2019 обратилось в Департамент с заявлением (вх. N 44-06-5959/19) о выкупе вышеназванного арендуемого помещения.
Письмом Департамента от 10.09.2019 N 44-06-5959/19 обществу отказано в выкупе нежилого помещения (строения), расположенного на 1 этаже по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 115, в связи с тем, что на момент осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ реализовать преимущественное право на приобретение помещения не представляется возможным. Оспариваемый отказ обоснован тем, что для передачи спорного помещения Департамент обязан заключить договор оценки рыночной стоимости арендуемого помещения, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях его приватизации и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Договор на проведение оценки заключается Департаментом с соблюдением требований Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", соответственно, на момент осуществления указанных действий срок договора аренды истечет, а соответствующий договор аренды нежилого помещения не будет заключен без прерывания срока аренды.
Полагая, что отказ Департамента, выраженный в письме от 10.09.2019 N 44-06-5959/19, является незаконным, ООО "Престиж" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), правовой позицией, изложенной в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, установив, что заявление на выкуп (21.08.2019) было подано обществом до прекращения договора аренды (21.09.2019) и на момент подачи заявления о выкупе арендуемого помещения были соблюдены все условия для возникновения права на выкуп арендуемого нежилого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, при это доводы Департамента о невозможности до окончания срока действия договора аренды осуществить оценку рыночной стоимости арендуемого помещения, принять решение об условиях его приватизации и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества не предусмотрены в качестве оснований для отказа в реализации права выкупа по нормам Закона N 159-ФЗ, суды первой и апелляционной инстанции признали отказ Департамента незаконным, а заявленное требование общества - подлежащим удовлетворению.
Кассационная инстанция поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из анализа норм статей 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения и действия (бездействия) закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении такого заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Пунктом 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) разъяснено, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, судами установлено, что на момент подачи заявления о выкупе арендуемого помещения (21.08.2019) срок действия договора аренды от 12.11.2014 N 111430986 не истек; с 1997 года арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании ООО "Престиж" непрерывно (указанные выводы судов сторонами не оспорены); общество своевременно и в полном объеме уплачивало арендные платежи; сведения об обществе включены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства; ООО "Престиж" были соблюдены все условия, установленные Законом N 159-ФЗ, в целях реализации права на выкуп арендованного помещения.
Доводы Департамента о том, что с учетом даты поступления заявления о выкупе 21.08.2019, а также срока истечения действия договора аренды 21.09.2019 у Департамента отсутствовала физическая возможность с соблюдением установленных законом процедур оценки стоимости имущества реализовать возможность выкупа, поскольку в том числе конкурентные процедуры оценки стоимости помещения реализуются в двухмесячный срок, рассмотрены судами первой и апелляционной инстанции и обоснованно отклонены, поскольку не предусмотрены в качестве оснований для отказа в реализации права выкупа по нормам Закона N 159-ФЗ.
Учитывая, что перечень условий, позволяющий предпринимателю реализовать преимущественное право покупки арендуемого имущества, является исчерпывающим, и предпринимателем исходя из фактических обстоятельств настоящего дела соблюден, суды пришли к обоснованным выводам, что обжалуемые в настоящем деле действия Департамента не соответствуют требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ и направлены на воспрепятствование в реализации обществом преимущественного права выкупа спорного имущества.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, выраженного в решении от 10.09.2019 N 44-06-5959/19.
Довод Департамента о том, что 31.05.2019 в адрес общества направлено сообщение об отказе от договора и соответственно на момент принятия решения о выкупе отсутствует необходимое условие для реализации преимущественного права приобретения имущества - действующий договор аренды, подлежит отклонению судом округа на основании следующего.
В абзацах шестом и седьмом пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 г. N 134 разъяснено следующее: при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Как указано в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность субъекту малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества на основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ является правомерным, если на момент принятия данного решения договор аренды прекращен и в действиях арендодателя отсутствуют признаки злоупотребления правом.
Исходя из того, что уведомление Департамента от 31.05.2019 об окончании (истечении) срока действия договора не является односторонним отказом от договора аренды и на момент принятия обжалуемого отказа Департамента от 10.09.2019 договор аренды являлся действующим, отказ уполномоченного органа в реализации права выкупа не является правомерным применительно к положениям информационного письма от 05.11.2009 N 134 и пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017).
Иного административным ответчиком по материалам настоящего дела не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в дело доказательствам, основаны на верном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривается.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.02.2020 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 20.05.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-18975/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.В. Щанкина
Судьи В.В. Сирина
В.В. Тихомиров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
