Дата принятия: 02 июля 2020г.
Номер документа: Ф04-2503/2020, А75-12692/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2020 года Дело N А75-12692/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Севастьяновой М.А. -
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Процветание" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.12.2019 (судья Гавриш С.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 (судьи Краецкая Е.Б., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу N А75-12692/2019 по иску администрации города Пыть-Яха исполнительно-распорядительного органа муниципального образования (628380, г. Пыть-Ях, мкр. 1-й, д. 18 А, ОГРН 1028601542826, ИНН 8612005313) к обществу с ограниченной ответственностью "Процветание" (628380, г. Пыть-Ях, мкр. 1-й Центральный, ул. Первопроходцев, д. 11, ОГРН 1028601541484, ИНН 8612010105) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.
Суд установил:
администрация города Пыть-Яха Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Процветание" (далее - ООО "Процветание", общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:15:0000000:1138, площадью 157,4 кв.м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Ях, промзона Северо-Восточная, путем продажи с публичных торгов.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Процветание" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что именно арендодатель (администрация) является лицом, ответственным за нарушение сроков строительства в связи с созданием условий, при которых использование земельного участка оказалось невозможным; положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не распространяют свое действие на правоотношения сторон, возникшие до 01.03.2015; истцом пропущен шестимесячный срок обращения в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незаверенного строительства; суды не приняли во внимание представленный в дело отчет об оценке объекта недвижимости.
Лица, участвующие в деле, в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представили отзывов на кассационную жалобу.
Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект: нежилое строение "Административный корпус", общей площадью 157,4 кв.м, степень готовности 78 %, инв. N 38-н, расположенный по адресу: ХМАО - Югра, г. Пыть-Ях, Северо-Восточная зона, микрорайон 1, приобретенный на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.04.2003.
Незавершенный строительством объект расположен на земельном участке площадью 231 кв.м с кадастровым номером 86:15:0101010:75.
Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка 01.11.2011 N 542, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:15:0101010:75, площадью 231 кв.м, местоположение: г. Пыть-Ях, мкр. N 1 "Центральный", на котором расположен принадлежащий обществу незавершенный строительством объект: "Административный корпус", сроком на 3 года.
Впоследствии между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2016 N 1025, в соответствии с условиями которого ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:15:0101010:75 для завершения строительства объекта незавершенного строительства - "Административный корпус".
Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды земельного участка от 05.02.2016 N 1025 истек, строительство вышеуказанного здания административного корпуса не завершено, администрация на основании статьи 239.1 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 235, 239.1, 425, 434, 621 ГК РФ, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137), Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", исходили из того, что обществом реализовано право на однократное предоставление спорного земельного участка для окончания строительства, срок действия договора аренды истек, а строительство объекта не завершено, следовательно, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для применения положений статьи 239.1 ГК РФ.
Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Законом N 171-ФЗ ГК РФ дополнен, в том числе статьей 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (согласно пункту 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ данный Закон вступил в силу с 01.03.2015).
Согласно данным нормам права реализация положений статьи 239.1 ГК РФ возможна в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
При рассмотрении спора судами установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, договор аренды земельного участка от 05.02.2016 N 1025 согласно пунктам 1.5, 5.5 договора истек 05.01.2017, строительство объекта недвижимости ("Административный корпус") не завершено, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А75-7356/2018, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, отказано в удовлетворении заявления ООО "Процветание" к администрации о признании незаконным решения об отказе в предоставлении заявителю земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:15:0101010:75 с целью завершения строительства незавершенного строительством объекта на новый срок.
В рамках указанного дела суды пришли к выводу о том, что ООО "Процветание", как лицо, заключившее договор аренды до 01.03.2015, реализовало свое право, предоставленное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ на однократное продление договора аренды для завершения строительства.
При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов о том, что к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
Как верно отмечено судами, ответчик, возражая против иска, в порядке статьи 65 АПК РФ, должен доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства.
При этом указанные обстоятельства ответчиком должны быть приведены именно в период срока действия договора от 05.02.2016 N 1025, поскольку с прекращением этого договора истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в связи с чем правомерно отклонены доводы ответчика и представленные документы, датированные периодом 2008 - 2014 годы, как не относящиеся к рассматриваемому периоду действия договора аренды.
На основании вышеизложенного и учитывая, что в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов судами первой и апелляционной инстанций не установлена, предусмотренное пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основание для отказа в удовлетворении требования департамента об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства отсутствует.
Кроме того, отклоняя доводы общества о том, что фактически строительство объекта осуществлено, поскольку степень его готовности составляет ориентировочно 78 % на момент окончания срока действия договора аренды земельного участка, суды верно указали, что при рассмотрении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ степень готовности такого объекта не имеет решающего значения, поскольку не исключена ситуация, когда строительство объекта ответчиком не приостановлено и будет продолжаться, в том числе в период рассмотрения спора в суде. Кроме того, нет оснований полагать, что реальная степень готовности не будет учтена и не должна приниматься во внимание на стадии подготовки к реализации объекта на торгах, в том числе в силу существующего нормативного регулирования соответствующей процедуры.
Суд округа отклоняет довод ответчика о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи с неопределением судом начальной рыночной стоимости объектов незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, поскольку по смыслу положений статьи 239.1 ГК РФ незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов.
При этом изготовленный по заказу ответчика отчет о рыночной стоимости, на который он ссылается в кассационной жалобе, может быть принят во внимание в случае наличия разногласий сторон при определении начальной продажной стоимости незавершенного строительством объекта.
Доводы подателя жалобы о пропуске истцом шестимесячного срока на подачу иска по настоящему спору основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку указанный срок не является пресекательным для подачи исков об изъятии незавершенных строительством объектов путем продажи с публичных торгов, а в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ имеет значение для решения вопроса о наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судов первой и апелляционной инстанций доказательств.
Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.12.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 по делу N А75-12692/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Т.А. Зиновьева
Судьи Е.Ю. Демидова
М.А. Севастьянова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
