Дата принятия: 28 июля 2020г.
Номер документа: Ф04-2421/2020, А81-7527/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2020 года Дело N А81-7527/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Севастьяновой М.А.
Щанкиной А.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" на решение от 28.10.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Соколов С.В.) и постановление от 05.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рожков Д.Г., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу N А81-7527/2019 по иску некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа" (629008, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Мира, д. 2А, ОГРН 1108900000538, ИНН 8901024241) к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" (641354, Курганская обл., Белозерский р-н, дер. Ягодная, ул. Центральная, д. 8, ОГРН 1037200599512, ИНН 7204057368) о взыскании задолженности.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" Алексеев А.В.
по доверенности от 10.01.2020.
Суд установил:
некоммерческая организация "Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа" (далее - НО "ФЖС ЯНАО", фонд, истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" (далее - ООО "ТАДК", общество, ответчик) о взыскании 1 497 502,49 руб. задолженности по договорам субаренды земельных участков, 600 247,77 руб. пени.
Решением от 28.10.2019 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 05.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. С ООО "ТАДК" в пользу НО "ФЖС ЯНАО" взыскано 1 497 502,49 руб. задолженности по договорам субаренды земельных участков, 600 247,77 руб. пени за просрочку внесения арендной платы и 33 489 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Всего взыскано 2 131 239,26 руб.
ООО "ТАДК" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их необоснованными, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы.
ООО "ТАДК" не согласно с взысканием задолженности по договору субаренды земельного участка от 25.02.2016 N 40, поскольку участок фактически не был передан ответчику, после одностороннего расторжения указанного договора истец не требовал возврата арендованного имущества, спорный земельный участок обременен правами третьих лиц.
Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.
В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между НО "ФЖС ЯНАО" и департаментом недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой (далее - департамент) на основании протокола от 08.02.2011 N 1-2011 заседания комиссии по торгам, проводимым в целях продажи земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой, 09.02.2011 заключен договор аренды земельного участка N НУ/к-680, по условиям которого НО "ФЖС ЯНАО" на праве аренды передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:11:080201:563, расположенный в г. Новый Уренгой, Коротчаево р-н, по пр. Мира, поз. 147/2, площадью 13 802 кв. м, для строительства жилого дома (далее - договор N НУ/к-680).
Согласно пункту 2.1 договора N НУ/к-680 срок аренды установлен до 09.02.2014, который впоследствии был продлен.
По акту приема-передачи земельный участок передан НО "ФЖС ЯНАО".
Договор N НУ/к-680 в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу).
Согласно пункту 5.1.3 договора N НУ/к-680 арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора при наличии письменного согласия арендодателя.
Получив согласие департамента, НО "ФЖС ЯНАО" 27.05.2011 заключила с ООО "ТАДК" договор субаренды земельного участка N 173 (далее - договор N 173), по условиям которого в субаренду последнему передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:11:080201:563, расположенный в г. Новый Уренгой, Коротчаево р-н, по пр. Мира, поз. 147/2, площадью 13 802 кв. м, для строительства жилого дома.
Согласно пункту 2.1 договора N 173 срок его действия установлен до 09.02.2014. В пункте 4.4.2 договора N 173 стороны согласовали график ежеквартальных платежей.
Согласно пункту 6.2 договора N 173, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1 % от квартального размера арендной платы за каждый день просрочки.
После заключения договора N 173 с ООО "ТАДК" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, где НО "ФЖС ЯНАО" являлась участником строительства, а ответчик - застройщиком.
К договору N 173 09.02.2014 заключено дополнительное соглашение N 2, которым стороны продлили действие договора N 173 до 22.02.2017.
Дополнительным соглашением от 19.07.2017 N 3 стороны продлили срок действия договора N 173 до 31.08.2017.
Впоследствии, ввиду окончания строительства жилого дома, государственной регистрации возникновения права собственности первого участника на жилое помещение в многоквартирном доме, договор N 173 прекратил свое действие с 05.10.2017, о чем был уведомлен субарендатор (письма НО "ФЖС ЯНАО" от 21.08.2017 N 452-17/2215, от 01.11.2017 N 452-17/2903).
Также между НО "ФЖС ЯНАО" и департаментом на основании протокола от 30.08.2011 N 9-2011 заседания комиссии по торгам, проводимым в целях продажи земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой, 31.08.2011 заключен договор аренды земельного участка N НУ/к-711/315, по условиям которого НО "ФЖС ЯНАО" на праве аренды передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:11:080201:671, площадью 5 055 кв. м, находящийся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Коротчаево р-н, пр. Мира, для строительства жилого дома (далее - договор N НУ/к-711/315).
Согласно пункту 2.1 договора N НУ/к-711/315 срок аренды установлен до 01.09.2021. По акту приема-передачи земельный участок передан НО "ФЖС ЯНАО".
Договор N НУ/к-711/315 в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу.
Согласно пункту 5.1.3 договора N НУ/к-711/315 арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора при наличии письменного согласия арендодателя.
Получив согласие департамента, НО "ФЖС ЯНАО" 30.01.2015 заключила с ООО "ТАДК" договор субаренды земельного участка N 14 (далее - договор N 14), по условиям которого в субаренду последнему был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:11:080201:671, площадью 5 055 кв. м, находящийся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Коротчаево р-н, пр. Мира, для строительства жилого дома.
Срок действия договора N 14 установлен до 01.09.2021 (пункт 2.1).
В разделе 4 договора N 14 стороны предусмотрели размер и условия внесения платы за субаренду земельного участка, согласован график платежей.
В дополнительном соглашении от 28.05.2015 N 14 стороны изменили порядок внесения субарендной платы.
В настоящее время договор N 14 является действующим, сторонами исполняется.
Кроме того, между НО "ФЖС ЯНАО" и департаментом на основании протокола от 17.12.2015 N 1-2015 заседания комиссии по торгам, проводимым в целях продажи земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой, 28.12.2015 заключен договор аренды земельного участка N НУ/к-67-15, по условиям которого НО "ФЖС ЯНАО" на праве аренды передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:11:080201:6165, площадью 11 059 кв. м, находящийся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Коротчаево р-н, планировочный микрорайон 07:04, для строительства жилого дома (далее - договор N НУ/к-67-15).
Срок аренды установлен до 28.12.2020 (пункт 2.1 договора N НУ/к-67-15). По акту приема-передачи земельный участок передан НО "ФЖС ЯНАО".
Договор N НУ/к-67-15 в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу.
Согласно пункту 5.1.3 договора N НУ/к-67-15 арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора при наличии письменного согласия арендодателя.
Получив согласие департамента, НО "ФЖС ЯНАО" 25.02.2016 заключила с ответчиком договор субаренды земельного участка N 40 (далее - договор N 40), по условиям которого в субаренду последнему был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:11:080201:6165, площадью 11 059 кв. м, находящийся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Коротчаево р-н, планировочный микрорайон 07:04, для строительства жилого дома.
Срок действия договора установлен до 28.12.2020 (пункт 2.1 договора N 40).
В разделе 4 договора N 40 стороны предусмотрели размер и условия внесения платы за субаренду земельного участка, согласован график платежей.
Впоследствии, в связи с существенным нарушением субарендатором условий заключенного договора, согласно пунктам 5.1.1 и 9.3 договора, в адрес ООО "ТАДК" НО "ФЖС ЯНАО" было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора субаренды с 10.11.2017 (письмо НО "ФЖС ЯНАО" от 14.11.2017 N 452-17/3069).
В соответствии с пунктами 6.2 договоров N 14, N 40, за нарушение сроков внесения платы за пользование земельным участком, субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.
В обоснование исковых требований НО "ФЖС ЯНАО" указывает на то, что свои обязательства по договорам субаренды земельных участков оно исполнило надлежащим образом, передав земельные участки по акту приема-передачи субарендатору, однако субарендатор не в полном размере вносил платежи по договорам и допускал просрочку в оплате субарендной платы.
Так, по расчету истца, задолженность ответчика по оплате субарендных платежей и начисленной пени составила 2 097 750,26 руб., из которых:
- по договору субаренды N 173 - 418 636,70 руб. (176 676,87 руб. основной долг, 241 959,83 руб. пени);
- по договору субаренды N 14 - 24 324,25 руб. пени;
- по договору субаренды N 40 - 1 654 789,31 руб. (1 320 825,62 руб. основной долг, 333 963,69 руб. пени).
В связи с имеющейся задолженностью и начисленной неустойкой на просроченные платежи ответчику направлялась досудебная претензия от 31.10.2018 N 452-17/2833 с требованием об оплате задолженности.
Отсутствие действий со стороны ООО "ТАДК", направленных на погашение задолженности по субарендным платежам, послужило основанием для обращения НО "ФЖС ЯНАО" в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1, 8, 307, 309, 310, 606, 607, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу о правомерности исковых требований. При этом исходил из того, что ответчик не заявил возражений относительно задолженности по договорам N 173 и N 14.
Договор N 40 суд не признал мнимой сделкой, указав, что данный договор является заключенным, сторонами исполнялся, ответчиком после заключения договора производились частичные платежи, данные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о намерении сторон создать для этой сделки определенные правовые последствия в виде дальнейшего жилищного строительства на земельном участке.
Суд первой инстанции не принял доводы ответчика о том, что фактической передачи земельного участка ответчику не было, о чем, по мнению ответчика, свидетельствует отсутствие требований со стороны арендодателя о возврате земельного участка после одностороннего расторжения договора.
Исходя из положений статьи 622 ГК РФ, пункта 5.4.12, суд пришел к выводу, что обязанность по возврату земельного участка возложена на субарендатора, который обязан был письменно сообщить арендатору не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка и в случае досрочного расторжения договора передать земельный участок по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, также отклонил доводы ответчика о ничтожности договора N 40, поскольку договор исполнялся сторонами, истец передал ответчику земельный участок, со стороны ООО "ТАДК" производились частичные платежи в 2016 и 2017 годах.
Позицию ответчика, который настаивал на отсутствии фактической передачи земельного участка по договору N 40, о чем свидетельствует тот факт, что истец не требовал и не требует возврата земельного участка, суд счел необоснованной, противоречащей условиям договора, поскольку обязанность по возврату земельного участка законом и договором возложена в настоящем случае на субарендатора (пункт 5.4.12).
Ссылку ответчика на обременение земельного участка правами третьих лиц суд отклонил как не свидетельствующую о ничтожности сделки.
Вывод судов об отсутствии оснований считать данный договор ничтожной сделкой соответствует установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций не было принято во внимание следующее.
Судами установлено, что в адрес ООО "ТАДК" фондом было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора N 40 с 10.11.2017.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Учитывая, что ответчик не оспорил получение им письма фонда от 14.11.2017 исх. N 452-17/3069, договорные отношения по аренде спорного земельного участка следует считать прекращенными, в связи с чем у ответчика возникла обязанность возвратить земельный участок истцу.
Однако ответчик не представил акт о возврате земельного участка и не исполнил обязанность, предусмотренную пунктом 5.4.12 договора N 40, предусматривающую, что арендатор письменно сообщает о предстоящем освобождении земельного участка и в случае досрочного расторжения договора передает земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней.
Указанные обстоятельства суды оценили, исходя из позиции ответчика, который настаивал на том, что истец, не требовавший возврата земельного участка после расторжения договора, вообще не передавал его ответчику. Отклоняя данные доводы, суды пришли к выводу, что договор сторонами исполнялся, а принятие действий по возврату и, как следствие, составление акта возврата, является обязанностью ответчика.
Отклонив доводы общества о ничтожности договора, признавая договор заключенным и исполнявшимся сторонами, и взыскивая задолженность по договору после его расторжения за период с 10.11.2017 по 12.07.2019, суды не учли, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании договора аренды после его расторжения, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы. При несоставлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908).
Кроме того, ответчик ссылался на то, что согласно сведениям публичной кадастровой карты 05.02.2018 зарегистрированы безвозмездное пользование (ссуда), 13.03.2018 безвозмездное (срочное) пользование земельным (лесным) участком, 09.10.2018 залог в силу закона.
Таким образом, ответчик указывал на обстоятельства регистрации прав иных лиц на земельный участок, которые в случае, если использование земельного участка не было прекращено ответчиком, не могли бы осуществлять свои права по использованию земельного участка. То есть с ответчика взыскана задолженность за использование земельного участка в том числе за тот период, когда, по утверждению ответчика, право пользования осуществлялось иными лицами. Однако данные обстоятельства судами не исследовались и не устанавливались.
Исходя из изложенного судам первой и апелляционной инстанций надлежало исследовать вопрос о прекращении использования земельного участка арендатором после расторжения договора N 40 с учетом иных доказательств прекращения использования объекта аренды, в том числе принимая во внимание, что право пользования могло осуществляться иными лицами, а также выяснить, были ли ответчиком созданы препятствия для такого использования.
Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуются исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в части взыскания задолженности по договору субаренды от 25.02.2016 N 40, а также в части взыскания судебных расходов по уплате государственной пошлины.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и на основе всесторонней оценки представленных доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ принять законный и обоснованный судебный акт.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца второго части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 28.10.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 05.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-7527/2019 отменить в части взыскания 1 654 789 рублей 31 копеек по договору субаренды от 25.02.2016 N 40, а также в части взыскания 33 489 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
В указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.
В части взыскания 418 636 рублей 70 копеек по договору субаренды от 27.05.2011 N 173, 24 324 рублей 25 копеек по договору субаренды от 30.01.2015 N 14 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.В. Сирина
Судьи М.А. Севастьянова
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
