Дата принятия: 08 июля 2020г.
Номер документа: Ф04-2137/2020, А81-10326/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2020 года Дело N А81-10326/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Тихомирова В.В.
Щанкиной А.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Комплектация", открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение от 06.12.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 19.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу N А81-10326/2018 по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (107174, г. Москва, ул. Басманная нов., д. 2, ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727) к обществу с ограниченной ответственностью "Комплектация" (629830, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, мкр. 14-й, корп. 51, кв. 15, ОГРН 1038901180878, ИНН 8913005155) о взыскании неосновательного обогащения и понуждении к освобождению земельного участка.
В заседании приняли участие представители:
от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - Вершинин А.М. по доверенности от 16.01.2019, Агарев В.В. по доверенности от 12.09.2018;
от общества с ограниченной ответственностью "Комплектация" - Глушаков В.В. по доверенности от 12.09.2018.
Суд установил:
открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД", истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Комплектация" (далее - ООО "Комплектация", ответчик) о взыскании 2 038 920,78 руб. неосновательного обогащения за период с 21.12.2017 по 15.11.2018, понуждении к освобождению земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225, сносу расположенных на нем строений и сооружений, в случае неисполнения ответчиком вступившего в законную силу решения суда по настоящему делу разрешить истцу освободить земельный участок своими силами и за свой счет с отнесением расходов по освобождению на ответчика.
Решением от 06.12.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа исковые требования ОАО "РЖД" удовлетворены частично.
На ООО "Комплектация" возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятую часть земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225, расположенного в Пуровском районе Ямало-Ненецкого автономного округа, от размещенного на ней движимого имущества, в том числе щебня, плит, труб, пригрузов, иных строительных материалов, временной двухэтажной постройки "Офисное здание", площадью 912 кв. м.
В случае неисполнения ООО "Комплектация" решения суда в установленный срок ОАО "РЖД" предоставлено право освободить указанную часть земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225, расположенного в Пуровском районе Ямало-Ненецкого автономного округа, от размещенного на ней движимого имущества, в том числе щебня, плит, труб, пригрузов, иных строительных материалов, временной двухэтажной постройки "Офисное здание", площадью 912 кв. м, с отнесением соответствующих расходов на ответчика.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
С ООО "Комплектация" в пользу ОАО "РЖД" взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Истцу из федерального бюджета возвращено 3 149 руб. государственной пошлины.
Постановлением от 19.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 06.12.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа отменено в части взыскания с ООО "Комплектация" в пользу ОАО "РЖД" 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, возврата истцу из федерального бюджета 3 149 руб. государственной пошлины. В данной части принят новый судебный акт.
С ООО "Комплектация" в пользу ОАО "РЖД" взыскано 14 577,11 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. ОАО "РЖД" с депозитного счета Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа возвращено 78 260 руб. ООО "Комплектация" с депозитного счета Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа возвращено 41 740 руб.
ООО "Комплектация" обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты в части удовлетворении исковых требований ОАО "РЖД" об освобождении земельного участка отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.
В обоснование жалобы ООО "Комплектация" ссылается на факт длительного возмездного пользования земельным участком, что свидетельствует о сложившихся между сторонами арендных правоотношениях. Также судами не учтены причины, по которым арендные правоотношения не были оформлены документально, а именно значительное завышение ОАО "РЖД" арендной платы. Суды не дали оценку недобросовестному поведению ОАО "РЖД".
ОАО "РЖД" также обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы приведены следующие доводы: экспертом существенно нарушено законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности; экспертом неверно определен предмет оценки, в связи с чем некорректно осуществлен подбор аналогов с несопоставимой площадью аналогов; расчет стоимости арендной платы произведен экспертом через анализ стоимости права собственности ввиду того, что, по мнению эксперта, в регионе не развит рынок аренды земельных участков, в то время как в материалы дела были представлены действующие договоры субаренды земельных участков; земельный участок не был осмотрен экспертом, не указан вид права на земельный участок, вид разрешенного использования; аналогов по арендной плате экспертом не приведено; отказывая в постановке перед экспертом дополнительного вопроса, суд лишил истца возможности представить доказательства того, что ставка за пользование земельным участком на праве субаренды выше ставки, установленной в договоре аренды; ввиду представления в материалы дела действующих договоров субаренды не соответствует имеющимся в деле доказательствам вывод судов о непредставлении истцом доказательств возможности сдачи в аренду спорного земельного участка по цене, превышающей определенную экспертом рыночную стоимость; представленный истцом расчет соответствует постановлению Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264 "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - Постановление N 264); суды не дали оценки представленному в качестве доказательства размеры рыночной стоимости арендной платы отчету об оценке от 16.11.2007 ООО "Прайс", использованному истцом при определении ставки платы за субаренду частей земельного участка, который подготовлен с учетом фактического вида использования земельного участка ООО "Комплектация"; суды не дали оценки дополнительному соглашению N 1 к договору субаренды части земельного участка от 01.01.2009 N ЗС-066/09, направленному в адрес ответчика в целях оформления отношений по использованию земельного участка, согласно которому ставка составляет 24,02 руб.; плата подлежит определению на основании отчета независимого оценщика о рыночной величине платы по договору субаренды с последующей индексацией; отсутствие указания в решении суда на снос здания повлечет неисполнимость судебного акта.
В отзыве на кассационную жалобу истца ответчик просит в удовлетворении жалобы отказать.
В судебном заседании представители сторон высказались в поддержку своих позиций.
Изучив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 03.08.2006 N 47 истец использует под объекты железнодорожного транспорта земельный участок общей площадью 21 965 011 кв. м с кадастровым номером 89:00:000000:225 (предыдущий кадастровый номер 89:05:0000000:0087), расположенный в Пуровском районе Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - участок, земельный участок).
На основании договора от 01.01.2009 N ЗС-066/09 истец передал ответчику в субаренду часть земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225 (предыдущий кадастровый номер 89:05:0000000:0087), площадью 1 600 кв. м.
В 2010 году ответчик обратился к истцу с письмом от 18.05.2010 исх. N 109, в котором попросил разрешить ему строительство временного офисного здания на территории, примыкающей с северной стороны к арендуемому земельному участку, и сообщил, что заявка на оформление дополнительного договора аренды истцу направлена.
В 2017 году ответчик обратился к истцу с письмом от 01.11.2017 исх. N 083, в котором сообщил, что намерен принять участие в тендере "Оказание комплекса услуг по приемке, ответхранению и отпуску МТР", проводимом АО "РН-Снабжение", и просит в случае заключения договора с АО "РН-Снабжение" дать согласие на использование в 2018 - 2019 годах прилегающей к ж/д пути N 40 незанятой территории площадью 4 га для складирования материалов.
Договор аренды или дополнительное соглашение к договору от 01.01.2009 N ЗС-066/09 на аренду дополнительной площади земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225 сторонами заключены не были.
В ходе комиссионных проверок полосы отвода железнодорожного транспорта было установлено, что часть земельного участка в районе железнодорожных путей 40, 42 железнодорожной станции Пурпе самовольно при отсутствии разрешающих документов занята ответчиком. В разные периоды ответчик занимал разную площадь земельного участка:
с 21.12.2017 по 05.03.2018 - 4 679 кв. м;
с 06.03.2018 по 24.04.2018 - 9 773,4 кв. м;
с 25.04.2018 по 17.06.2018 - 12 539 кв. м;
с 18.07.2018 по 22.08.2018 - 13 346 кв. м;
с 23.08.2018 по 30.10.2018 - 12 547 кв. м;
с 31.10.2018 по настоящее время - 9 983 кв. м.
Соответствующие обстоятельства подтверждаются актами, составленными по результатам проверок, и ответчиком не оспариваются.
Истец утверждает, что не давал ответчику разрешение на возведение зданий, строений, сооружений, а также на использование земельного участка, в связи с чем полагает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбереженной последним платы за пользование земельным участком.
Размер платы за 1 кв. м в месяц без учета НДС рассчитан истцом по ставке арендной платы, установленной по договору субаренды части земельного участка от 01.01.2009 N ЗС-066/09, заключенному между сторонами, с учетом уведомления об изменении арендной платы от 16.02.2017 N ИСХ-1139/СВЕРД НРИ (в редакции письма от 04.12.2017 N ИСХ-5831/СВЕРД НРИ) с применением коэффициента увеличения (уровня инфляции) арендной платы на 2018 год.
43611,10 / 1600 / 1,18 ? 1,04 = 24,02 руб. за 1 кв. м в месяц без НДС
24,02: 30 = 0,80 руб. в день, где:
43 611,10 - сумма арендной платы по договору в месяц с учетом НДС, руб.
1 600 - площадь земельного участка в кв. м, предоставленная по договору;
1,18 - НДС 18 %;
1,04 - коэффициент уровня инфляции на 2018 год.
Таким образом, по расчетам истца сумма неосновательного обогащения ответчика составила:
Период
Кол-во дней
Площадь
Размер платы за 1 кв. м
в день
Итого
за период
21.12.2017 05.03.2018
74
4 679
0,80
276 996,80
06.03.2018 24.04.2018
49
9 773,4
383 117,28
25.04.2018
17.07.2018
83
12 539
832 589,60
18.07.2018 22.08.2018
35
13 346
373 688,00
23.08.2018 30.10.2018
68
12 547
682 556,80
31.10.2018 15.11.2018
15
9 983
119 796,00
ИТОГО
2 668 744,48
В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлены претензии от 28.05.2018 N 4122/СВЕРД НЮ, от 06.09.2018 N 7091/СВЕРД НЮ с требованием освободить земельный участок, а также произвести оплату за фактическое занятие земельного участка (неосновательное обогащение).
Поскольку ответчик изложенные в претензиях требования не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 209, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 9, 65 АПК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), учитывая, что спорный земельный участок принадлежит истцу на праве аренды, следовательно, истец осуществляет владение спорным земельным участком на предусмотренных законом основаниях и обладает необходимыми полномочиями на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку правовых оснований для использования дополнительной площади земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225 ответчик не имеет, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ОАО "РЖД" об обязании ООО "Комплектация" освободить самовольно занятый земельный участок.
При этом отметил, что то обстоятельство, что истец первоначально согласился предоставить ответчику в пользование дополнительную площадь земельного участка, не опровергает того факта, что стороны не пришли к соглашению о существенных условиях договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 ЗК РФ), в связи с чем отношения сторон по поводу пользования ответчиком спорным участком нельзя признать договорными, соответственно, ответчик пользовался этим участком в отсутствие предусмотренных законом или сделкой оснований.
Учитывая наличие между сторонами разногласий по оценке стоимости пользования спорным земельным участком, суд определением от 15.05.2019 назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью "Прайс Эдвайс" (далее - ООО "Прайс Эдвайс") Головко Ф.А.
Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование 1 кв. м земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225, имеющего адрес (местоположение): Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, по состоянию на 15.11.2018?
От ООО "Прайс Эдвайс" поступило заключение эксперта от 09.07.2019 N 373-0719, согласно которому рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование 1 кв. м земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225, имеющего адрес (местоположение): Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, по состоянию на 15.11.2018 составляет 4,79 руб.
Рассмотрев письменные объяснения истца от 26.11.2019 исх. N 650, в которых он просит суд исключить из доказательственной базы по настоящему делу заключение эксперта Головко Ф.А. от 09.09.2019 N 373-079, суд первой инстанции посчитал, что оснований сомневаться в достоверности и правильности подготовленного им заключения не имеется, так как Головко Ф.А. обладает необходимой компетенцией в области оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков (в отличие от представителя истца).
Исходя из положения статей 42, 65 ЗК РФ, статей 1102, 1105 ГК РФ, принимая во внимание заключение экспертизы, подготовленное ООО "Прайс Эдвайс", согласно которому размер неосновательного обогащения за период с 21.12.2017 по 15.11.2018 составляет 533 748,90 руб., установив, что платежными поручениями от 13.02.2019 N 961, от 21.11.2019 N 1756 ответчик перечислил истцу денежные средства в указанном размере, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ОАО "РЖД" о взыскании неосновательного обогащения.
Доводы истца о том, что размер неосновательного обогащения должен определяться исходя из размера арендной платы по договору субаренды, суд отклонил как необоснованные, поскольку истец доказательств, подтверждающих, что спорный участок было возможно сдать в аренду в спорный период по цене, превышающей определенную экспертом рыночную стоимость, не представил.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отменив решение суда в части распределение судебных расходов по уплате государственной пошлины и возврата денежных средств с депозита Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа.
Суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба ООО "Комплектация" не подлежит удовлетворению на основании следующего.
В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
На основании статей 304, 305 ГК РФ, собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 Постановления N 10/22, в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Таким образом, право собственности истца или иные, предусмотренные законом или договором основания владения земельным участком, занятым движимым имуществом ответчика, является обстоятельством подлежащим доказыванию по настоящему делу.
В статье 60 ЗК РФ предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия земельного участка. При этом действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 62 ЗК РФ, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
На основании пунктов 2 и 3 статьи 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства.
Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что спорный земельный участок принадлежит истцу на праве аренды, следовательно, истец осуществляет владение спорным земельным участком на предусмотренных законом основаниях и обладает необходимыми полномочиями на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку правовых оснований для использования дополнительной площади земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225 ответчик не имеет, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований ОАО "РЖД" об обязании ООО "Комплектация" освободить самовольно занятый земельный участок.
В данной части решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения.
Отсутствие указания на снос в данном случае не нарушает прав истца, поскольку имущество ответчика не является объектом недвижимости.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
При обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт пользования ответчиком земельным участком, факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и размер неосновательного обогащения.
При определении размера неосновательного обогащения необходимо исходить из того, что в рассматриваемом случае оплата за пользование должна производиться исходя из размера, который подлежал бы уплате арендатором в случае заключения с ним договора субаренды аналогичного земельного участка.
Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "РЖД", утвержденные Постановлением N 264, определяют порядок пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "РЖД" для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, ограниченных в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", а также земельными участками, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы (пункт 1).
В соответствии с абзацем 6 пункта 4 Постановления N 264 договор аренды земельного участка с ОАО "РЖД" должен содержать обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка.
Из положений указанных норм следует, что начисление арендной платы по правилам пункта 4 Постановления N 264 в размере, не превышающем арендную плату истца, возможно лишь в случае, если часть арендованного земельного участка передана ОАО "РЖД" в субаренду лицам, имеющим в собственности либо хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения и сооружения, либо лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений.
В данном случае ответчиком не оспорен факт пользования частью земельного участка истца в течение всего периода начисления платежей, с указанной истцом различной площадью, соответствующей нескольким периодам пользования.
Ответчиком не опровергнуто отсутствие у него зарегистрированного права собственности на объекты, расположенные на земельном участке. Строительство и эксплуатация линейных сооружений также не подтверждены.
То есть ответчик не подпадает под категорию лиц, для которых установлен порядок расчета арендной платы согласно абзацу 6 пункта 4 Постановления N 264.
В таком случае подлежали применению иные нормы, регулирующие спорные правоотношения.
Пунктом 5.5 Распоряжения ОАО "РЖД" от 14.04.2005 N 506р "Об утверждении Порядка организации работы по передаче в субаренду или установлению сервитута в отношении земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды" (далее - Распоряжение N 506р), установлено, что при заключении договора субаренды на конкурсной основе плата по договору субаренды устанавливается по итогам проведения торгов. При заключении договора субаренды плата по договору субаренды, в том числе начальная цена торгов на право субаренды, определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика о рыночной величине платы по договору субаренды или в порядке, утвержденном Центральной комиссией по вопросам совершения сделок с недвижимым имуществом ОАО "РЖД", с соблюдением требований, предусмотренных в пункте 1.6 настоящего Положения, в размере не менее соответствующего размера арендной платы, выплачиваемой ОАО "РЖД", с начислением налога на добавленную стоимость. В исключительных случаях, обусловленных государственными либо общественными интересами, Центральная комиссия по вопросам совершения сделок с недвижимым имуществом ОАО "РЖД" может принять решение о передаче в субаренду земельного участка (части земельного участка) за плату в размере, равном соответствующему размеру арендной платы, выплачиваемой ОАО "РЖД" с начислением налога на добавленную стоимость.
Таким образом, арендная плата по договору субаренды определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, а в случае проведения торгов на основании отчета устанавливается лишь начальная цена торгов на право субаренды. При этом в любом случае арендная плата по договору субаренды не может быть меньше той, которую выплачивает ОАО "РЖД", с начислением НДС.
Требование истца может быть удовлетворено только исходя из размера арендной платы, установленной в отчете оценщика.
Однако оснований для принятия отчета, составленного по результатам судебной экспертизы от 09.07.2019, у судов первой и апелляционной инстанций не было.
Выводы эксперта необходимо было соотнести с вышеуказанными требованиями о том, что размер арендной платы не может быть меньше арендной платы, выплачиваемой ОАО "РЖД", с начислением НДС, однако данный вопрос судом не выяснялся.
Кроме того, согласно экспертному заключению от 09.07.2019 N 373-0719 объектом исследования является весь земельный участок, переданный в аренду ОАО "РЖД", с кадастровым номером 89:00:000000:225, площадью 21 965 011 кв. м, разрешенное использование: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, фактическое использование - полоса отвода железной дороги.
Согласно пункту 1.2 Распоряжения N 506р объектами договора субаренды являются земельные участки (части земельных участков), предоставленные ОАО "РЖД" на праве аренды.
В соответствии с пунктом 5.1 Распоряжения N 506р в договоре субаренды земельного участка (части земельного участка) должны быть указаны данные, позволяющие установить земельный участок (часть земельного участка), подлежащий передаче арендатору в качестве объекта субаренды. При этом земельные участки (части земельных участков), подлежащие передаче в субаренду, должны быть сформированы как объекты прав и поставлены на государственный кадастровый учет. Передача в субаренду части земельного участка на срок менее 1 года может осуществляться на основании оригинала кадастровой карты (плана, паспорта) земельного участка (разделы В.1 - В.4), на которой отображена имеющая учетный кадастровый номер часть земельного участка, передаваемая в субаренду, и (или) ситуационного плана земельного участка, на котором отображена часть земельного участка, передаваемая в субаренду, подписанного сторонами договора и скрепленного их печатями. Ситуационный план земельного участка должен содержать исчерпывающую информацию о расположении передаваемой в субаренду части земельного участка, а также самого земельного участка относительно выбранных ориентиров (объектов недвижимости, смежных земельных участков и т.п.), а также точно отображать конфигурацию участка и его части.
В данном случае предмет оценки определен неверно, без учета того, что объектом использования для ответчика является лишь часть земельного участка, находящегося в аренде у ОАО "РЖД", используемая для размещения грузов и иного движимого имущества, которая могла бы быть предметом договора субаренды.
Характеристики взятого экспертом объекта оценки и объекта, используемого ответчиком, несоотносимы. Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора и оценке заключения эксперта от 09.07.2019 не учтено, что площадь земельного участка, вид его разрешенного использования и его фактическое использование непосредственно влияют на стоимость права пользования земельным участком или его частью.
Таким образом, судами неправильно применены нормы материального права, не установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, является основанием для направления дела на новое рассмотрение в части требований ОАО "РЖД" о взыскании неосновательного обогащения.
Поскольку вопрос о распределении судебных расходов зависит от результатов рассмотрения данного требования, судебные акты в части распределения судебных расходов также подлежат отмене.
При отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов должен быть разрешен арбитражным судом, вновь рассматривающим дело (часть 3 статьи 289 АПК РФ).
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует установить размер арендной платы, которая подлежала бы уплате ответчиком в случае заключения с ним договора субаренды, на основании отчета оценщика и правильного определения предмета оценки как части земельного участка, учитывающего вид его разрешенного использования и фактическое использование.
Доводы ООО "Комплектация" о фактически сложившихся арендных правоотношениях подлежат отклонению, поскольку между сторонами имелся спор относительно размера платы, плата не может быть определена на основании соглашения сторон в нарушение указанных требований законодательства.
Реализация истцом права на получение стоимости пользования имуществом, которое ответчик использует в отсутствие правовых оснований, не свидетельствует о наличии какой-либо недобросовестности на стороне истца.
Учитывая изложенное, кассационная жалоба ООО "Комплектация" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 06.12.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 19.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-10326/2018 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Российские железные дороги", а также в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Комплектация" в пользу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, возврата открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" из федерального бюджета государственной пошлины в размере 3 149 рублей и принятия нового судебного акта.
В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.
Решение от 06.12.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 19.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-10326/2018 в части обязания общества с ограниченной ответственностью "Комплектация" в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятую часть земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225, расположенного в Пуровском районе Ямало-Ненецкого автономного округа, от размещенного на ней движимого имущества, в том числе щебня, плит, труб, пригрузов, иных строительных материалов, временной двухэтажной постройки "Офисное здание", площадью 9-12 кв. м, а также в части предоставления права открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" в случае неисполнения обществом с ограниченной ответственностью "Комплектация" решения суда в установленный срок освободить указанную часть земельного участка с кадастровым номером 89:00:000000:225, расположенного в Пуровском районе Ямало-Ненецкого автономного округа, от размещенного на ней движимого имущества, в том числе щебня, плит, труб, пригрузов, иных строительных материалов, временной двухэтажной постройки "Офисное здание", площадью 9-12 кв. м, с отнесением соответствующих расходов на общество с ограниченной ответственностью "Комплектация" оставить без изменения.
В удовлетворении кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Комплектация" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.В. Сирина
Судьи В.В. Тихомиров
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
