Дата принятия: 10 июня 2020г.
Номер документа: Ф04-1670/2020, А75-16489/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2020 года Дело N А75-16489/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Щанкиной А.В.,
судей Зиновьевой Т.А.,
Тихомирова В.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную общества с ограниченной ответственностью "Айсберг" на решение от 13.11.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Голубева Е.А.) и постановление от 05.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Рожков Д.Г., Сидоренко О.А., Краецкая Е.Б.) по делу N А75-16489/2019 по иску Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Калинина, 26, ОГРН 1118601001750, ИНН 8601044624) к обществу с ограниченной ответственностью "Айсберг" (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, 66, ОГРН 1068601010796, ИНН 8601028559) о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок.
Суд установил:
Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Айсберг" (далее - ответчик, апеллянт, податель жалобы, ООО "Айсберг") о расторжении договора аренды земельного участка от 15.11.2013 N 76 и обязании возвратить земельный участок.
Решением от 13.11.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 05.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены: расторгнут договор аренды земельного участка от 15.11.2013 N 76, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Зоовет Центр" (далее - ООО "Зоовет Центр") и Департаментом, ООО "Айсберг" обязано возвратить Департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:12:0302016:176 общей площадью 19 786 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, пересечение ул. Чехова Восточная Объездная, в течение трех календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, с ООО "Айсберг" в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Айсберг" обратилось с кассационный жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать или направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: суды необоснованно квалифицировали претензию от 15.07.2019 в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора; указанная претензия не содержала предложения устранить имеющиеся нарушения и срок устранения, в то время как неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением является устранимым нарушением; письма Департамента от 14.10.2018, от 12.12.2017 и от 22.03.2019 в результате заявления общества о фальсификации исключены из числа доказательств по делу; Департамент не предпринял надлежащих мер к мирному урегулированию спора.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и ООО "Зоовет центр" (арендатор, в последующем ООО "Зоовет центр" изменило наименование на ООО "Айсберг") заключен договор аренды земельного участка от 15.11.2013 N 76 (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 86:12:0302016:176 общей площадью 19786 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, пересечение ул. Чехова Восточная Объездная, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Разрешенное использование земельного участка - для целей, не связанных со строительством, для организации площадки для выгула и дрессировки собак (пункт 1.1 договора).
Срок аренды установлен на 10 лет с 15.11.2013 по 14.11.2023 (пункт 1.3 договора).
Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за указанный в пункте 1.1 договора участок устанавливается в размере 1 руб.
В пункте 2.2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок исключительно в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.
Подпунктом "б" пункта 5.2 договора установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при использовании участка (в целом или в части) не в соответствии с целями, определенными пунктом 1.1 договора, разрешенным использованием, а также способами, приводящими к порче участка.
Нецелевое использование земельного участка согласно пункту 5.2 договора признано сторонами одним из существенных нарушений условий договора.
Пунктом 2.2.7 договора стороны согласовали, что арендатор в 3-дневный срок при прекращении договора аренды в случаях, предусмотренных разделом 5 договора, возвращает участок арендодателю. Возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора.
По результатам осмотра земельного участка 14.02.2019 отделом муниципального контроля Администрации города Ханты-Мансийска установлено, что данный земельный участок в соответствии с назначением не используется.
Департамент претензией от 15.07.2019, полученной ООО "Айсберг" 20.07.2019, выразил требование о расторжении договора в связи с не использованием участка по его целевому назначению и его возврате.
В процессе рассмотрения дела истец в подтверждение своих требований также представил экспертное заключение N ХМ-170.2019 от 11.10.2019 (уточненное по состоянию на 05.11.2019), составленное ООО "КБИ Архпроект" по результатам инженерного и технического обследования земельного участка с кадастровым номером 86:12:0302016:176 на пересечении улиц Чехова-Восточная Объездная в городе Ханты-Мансийске для определения целей его фактического использования, включая его использование для организации площадки для выгула и дрессировки собак.
Оставление претензии Департамента без удовлетворения послужило поводом для обращения в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.
Руководствуясь статьями 450, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подпунктом "б" пункта 5.2 договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции, установив факт не использования ответчиком земельного участка для целей, установленных договором, что является существенным нарушением условий договора, пришли к выводу о правомерности требований арендодателя о расторжении договора и возврате земельного участка, в связи с чем удовлетворили иск.
Кассационная инстанция поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанции, при этом исходит из следующего.
В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Пунктами 1, 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац второй статьи 619 ГК РФ).
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Согласно абзацу первому статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, учитывая, что ответчиком земельный участок в соответствии с целевым назначением, согласованным сторонами в договоре, не использовался, установив, что претензией от 15.07.2019 истец потребовал расторгнуть договор и возвратить земельный участок, принимая во внимание, что доказательств возврата спорного земельного участка в материалах дела не имеется, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя предусмотрено условиями договора и отвечает нормам законодательства об аренде, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора и обязании возвратить спорный земельный участок.
Доводы общества о ненадлежащем соблюдении Департаментом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку в претензии от 15.07.2019 не содержалось предложение арендодателя устранить допущенные арендатором нарушения, а именно использовать земельный участок в соответствии с его целевым использованием, подлежат отклонению судом округа по следующим основаниям.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66), в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
При этом, как разъяснено в пункте 30 информационного письма от 11.01.2002 N 66, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Судами установлено, что истцом в обоснование требования о расторжении договора в материалы дела представлена претензия от 15.07.2019 исх. N 21-2087/19 о досрочном расторжении договора, при этом предоставленные в дело письма Департамента от 14.10.2016, от 12.12.2017 и от 22.03.2019 с требованием об исполнении обществом обязательства по использованию участка в соответствии с его целевым назначением исключены судом первой инстанции из числа доказательств по делу по устному заявлению истца о фальсификации.
Между тем в процессе рассмотрения дела истец настаивал на расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком условий по нецелевому использованию арендованного земельного участка.
Досудебный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении такого спора. Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности исчерпания конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования, иск подлежит рассмотрению в суде.
Желание истца расторгнуть договор аренды в связи с существенным нарушением ответчиком условий по нецелевому использованию арендованного земельного участка при изложенной позиции ответчика о намерении в дальнейшем использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования прямо и недвусмысленно указывает на отсутствие намерения сторон добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора.
Указанный правовой подход изложен в пункте 4 раздела II Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2015 года.
Таким образом, поскольку намерение продолжения правоотношений Департаментом не следует из материалов настоящего дела, суды правомерно исходили из отсутствия оснований для оставления иска без рассмотрения.
Таким образом, доводы общества не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в связи с отсутствием оснований для ее удовлетворения относятся на заявителя (статья 110 АПК РФ).
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 13.11.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 05.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-16489/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.В. Щанкина
Судьи Т.А. Зиновьева
В.В. Тихомиров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
