Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 июня 2020 года №Ф04-1668/2020, А75-6979/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 июня 2020 года Дело N А75-6979/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Тихомирова В.В.,
Щанкиной А.В. -
при ведении судебного заседания с использованием до перерыва средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Цветкова Алексея Леонидовича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.11.2019 (судья Никонова Е.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 (судьи Грязникова А.С., Кливер Е.П., Краецкая Е.Б.) по делу N А75-6979/2019 по иску администрации города Сургута (628408, город Сургут, улица Энгельса, дом 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к индивидуальному предпринимателю Цветкову Алексею Леонидовичу (ОГРНИП 317861700058956, ИНН 860200980357) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.
В заседании до перерыва приняли участие представители: администрации города Сургута - Карлов Н.И. по доверенности от 04.07.2019 N 242, представлен диплом, подтверждающий наличие высшего юридического образования; индивидуального предпринимателя Цветкова Алексея Леонидовича - Налбандян Е.Л. по доверенности от 23.05.2020, представлен диплом, подтверждающий наличие высшего юридического образования.
Суд установил:
администрация города Сургута (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Цветкову Алексею Леонидовичу (далее - ИП Цветков А.Л., предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности - 10 %, с кадастровым номером 86:10:0101000:3747, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 31 А, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - постановление Правительства РФ N 1299).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.11.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Цветков А.Л. обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что строительство объекта в установленный в договоре срок фактически оказалось невозможным по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам; в период с 2015 по 2018 годы ИП Цветков А.Л. не мог приступить к строительству объекта без изменения целевого назначения земельного участка и получения проектной документации для начала строительства, что свидетельствует о добросовестности застройщика; на момент приобретения в собственность объекта капитального строительства (корпуса преждевременных родов и недоношенных детей), отведенный ИП Цветкову А.Л. администрацией земельный участок не соответствовал региональным нормативам строительства; с момента отказа в изменении территориальной зоны земельного участка в 2015 году и до получения положительного результата в 2018 году каких-либо изменений обстоятельств, которые могли бы повлиять на изменение ранее принятого отрицательного решения администрации, не имелось; судами не принят во внимание довод ответчика о невозможности технологического присоединения объекта к инженерным сетям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске; изъятие объекта путем продажи с публичных торгов не приведет к более быстрому окончанию его строительства.
Лица, участвующие в деле, в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представили отзывов на кассационную жалобу.
Суд округа удовлетворил заявленное Управлением Росреестра ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя.
Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.06.2020 объявлен перерыв в судебном заседании до 11.06.2020 14 часов 00 минут по тюменскому времени (в 12 часов 00 минут по московскому времени)
В судебном заседании до перерыва представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.
Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания после перерыва, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ИП Цветкову А.Л. по договору аренды земельного участка от 03.12.2015 N 460 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101063:39, площадью 6 303 кв.м, расположенный по адресу:
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 31 А, для строительства объекта "Корпус преждевременных родов и недоношенных детей", корпус 2, сроком с 01.11.2015 по 31.10.2018 (далее - договор аренды).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 06.11.2018 ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, степень готовности 10 %, кадастровый номер 86:10:0101000:3747, адрес объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 31 А.
ИП Цветков А.Л. приобрел объект незавершенного строительства у Ульяновой Ирины Владимировны по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.05.2013, которая приобрела его у общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива") на основании договора купли-продажи от 23.06.2011.
ООО "Перспектива" владело имуществом с 22.05.2007, при этом справкой от 26.04.2007 N 10054 подтверждается, что объект незавершенного строительства имел степень готовности 10 %.
Администрация указывает, что приобретя право собственности 14.05.2013, разрешение на строительство предприниматель не получил, строительство объекта в установленный срок не завершил.
Поскольку срок действия договора аренды прекратился, а строительство объекта так и не завершено, администрация обратилась в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 2, 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), постановления Правительства РФ N 1299, исходили из того, что предпринимателем реализовано право на однократное предоставление спорного земельного участка для окончания строительства, срок действия договора аренды истек, а строительство объекта не завершено, следовательно, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для применения положений статьи 239.1 ГК РФ.
Кроме того, суды указали, что нарушение срока строительства объекта не обусловлено неправомерными действиями лиц, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым необходимо технологическое присоединение объекта.
Обстоятельств, препятствующих завершению строительства объекта указанного назначения, не установлено.
Между тем судами не учтено следующее.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).
Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Как установлено судами и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлялся ООО "Перспектива", Ульяновой И.В., впоследствии ИП Цветкову А.Л.
для строительства объекта с 2007 года. При этом фактически строительство объекта не велось с 2011 года, поскольку процент готовности объекта (10 %) остался неизменным с момента оформления его в собственность ООО "Перспектива".
При рассмотрении спора судами установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предпринимателем реализовано, срок действия указанного договора истек 31.10.2018, строительство объекта недвижимости арендатором не завершено.
В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства по вине третьих лиц.
В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Судами установлено, что согласно условиям договора аренды от 03.12.2015 N 460 земельный участок предоставлялся для строительства объекта Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, корпус 2. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Земельный участок расположен в территориальной зоне ЗД.9.
Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Из положений указанных норм следует, что правовое значение в рамках настоящего спора имеет вопрос о возможности строительства на спорном земельном участке именно того объекта, который указан в договоре - Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, и была ли истцом как арендодателем исполнена обязанность по предоставлению земельного участка в состоянии, отвечающем цели предоставления земельного участка, определенной договором.
При этом возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, должна быть обеспечена со стороны арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать такое строительство. Также возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что предприниматель приобрел объект с функциональным назначением - Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, договор аренды заключен с целью строительства этого объекта, следовательно, в рамках настоящего спора имеет правовое значение иной вопрос - каким образом нарушение срока строительства изначального объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления.
Исходя из того, что предпринимателю было известно функциональное назначение приобретенного им объекта, принимая во внимание содержание обязательств сторон по договору аренды, встречный характер обязательств арендатора, судебная коллегия полагает, что предприниматель, вступая в договорные отношения с администрацией, даже имея в виду намерение в будущем изменить назначение объекта, вид разрешенного использования земельного участка и его отнесение к границам определенной территориальной зоны, имел разумные ожидания в отношении исполнения администрацией своих обязательств как арендодателем по заключенному договору аренды земельного участка, то есть обеспечения арендодателем соответствия земельного участка требованиям, позволяющим осуществлять строительство изначального объекта, указанного в договоре.
Вместе с тем, суды не установили обстоятельств, препятствующих завершению строительства, указав, что земельный участок предоставлялся для строительства объекта "Корпус преждевременных родов и недоношенных детей", корпус 2 с соответствующим видом разрешенного использования на протяжении более 10 лет, а приобретая объект незавершенного строительства, ответчик знал его назначение и был согласен с ним.
Придя к выводу о недоказанности того факта, что приобретенный объект незавершенного строительства не представлялось возможным достроить в связи с существующим видом разрешенного использования земельного участка, суды по существу не оценили доводы ответчика, приводимые им в процессе рассмотрения спора.
В частности, предприниматель указывал, что ранее на его обращения об изменении территориальной зоны и разрешенного использования земельного участка ему было отказано по тому основанию, что земельный участок относится к общественно-деловой зоне, на которой предусмотрено строительство объектов регионального назначения - больничного комплекса, в соответствии с проектом планировки предлагаемый ответчиком объект не соответствует проектным решениям проекта планировки и проекта межевания территории "Застройка больничного комплекса в микрорайоне 31А город Сургут. Корректировка, утвержденного постановлением администрации от 05.03.2015 (согласно постановлению администрации от 08.10.2015 N 7089). Согласно постановлению администрации от 11.04.2018 N 2421 предложение было снова отклонено в связи с тем, что территория испрашиваемого земельного участка относится к общественно-деловой зоне, на которой предусмотрено строительство объектов здравоохранения для больничного комплекса в соответствии с действующим генеральным планом муниципального образования городской округ город Сургут, утвержденным 06.05.1991.
Однако впоследствии были изменены как территориальная зона, к которой относится земельный участок, так и установлено соответствие земельного участка иному виду разрешенного использования - гостиничное обслуживание, код 4.7.
Принимая во внимание наличие документов, подтверждающих изменение обстоятельств, повлиявших на изменение принятого в отношении обращения ответчика положительного решения, суды не установили, какие обстоятельства изменились.
Между тем, в соответствии со статьей 1 ГрК РФ территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В силу пункта 3 статьи 31 ГрК РФ подготовка проекта правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.
Из положений указанных норм следует, что документы территориального планирования определяют расположение и назначение территориальных зон, содержание градостроительных регламентов, следовательно, судам необходимо было установить, а истцу обосновать, что изменения произошли и на уровне документов территориального планирования, и именно в 2018 году, что и повлияло на изменение позиции администрации относительно целей освоения земельного участка.
Однако вопрос о соответствии размещения изначального объекта документам территориального планирования на момент заключения спорного договора аренды не был рассмотрен, также как и вопрос о том, какие обстоятельства повлияли на изменение в последующем территориальной зоны и вида разрешенного использования, произошли ли изменения в документации по территориальному планированию, и если да, то чем это вызвано.
При ином подходе, из которого исходили суды, следует несоответствие территориального зонирования и вида разрешенного использования спорного земельного участка документам территориального планирования уже на момент заключения договора аренды земельного участка от 03.12.2015.
Суд кассационной инстанции отмечает противоречивую позицию администрации, которая отказывала предпринимателю в ответ на его обращения по тому основанию, что земельный участок предназначен для строительства объектов здравоохранения регионального значения, и в то же время признала отсутствие юридических препятствий к изменению территориальной зоны, указав, что строительство объектов здравоохранения в мкр. 31А не запланировано, согласно государственной программе объект здравоохранения на спорном земельном участке не значится.
При таких обстоятельствах существенным обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения спора, является отсутствие препятствий к строительству изначального объекта с точки зрения требований градостроительного регламента, проекта планировки территории, разрешенного использования земельного участка. Все эти обстоятельства должны были учитываться администрацией при предоставлении земельного участка в аренду, поскольку арендодатель отвечает за соответствие предмета аренды условиям договора, участвует в определении цели использования земельного участка.
Предоставление земельного участка, на котором изначально отсутствует объективная возможность строительства конкретного объекта не соответствует стандарту добросовестного поведения и разумным ожиданиям участников гражданского оборота.
При этом подлежит отклонению довод администрации об отсутствии у нее возможности по внесению изменений в ПЗЗ и границы территориальных зон, как противоречащий положениям пунктов 2 и 3 статьи 33 ГрК РФ, предусматривающих, что предложения о внесении изменений в ПЗЗ направляются в том числе органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на территории поселения, и основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в ПЗЗ является несоответствие ПЗЗ генеральному плану поселения.
В силу статьи 286 АПК РФ в пределы рассмотрения дела судом кассационной инстанции не входят полномочия по исследованию и установлению обстоятельств, которые не были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций.
Суд кассационной инстанции полагает, что судами первой и апелляционной инстанций не были выяснены обстоятельства, имеющие значение для принятия правильного судебного акта и неправильно применены нормы материального права, а потому решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать вопрос о том, были ли с момента заключения договора аренды спорного земельного участка необходимые условия для выполнения работ по строительству спорного объекта - Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, вследствие нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне и вида его разрешенного использования, ввиду компетенции арендодателя по определению площади земельного участка, необходимости учета региональных нормативов строительства, связано ли нарушение срока строительства с действиями администрации, выраженными в предоставлении земельного участка с недостатками, несоответствием цели использования земельного участка документам территориального планирования, что ограничивает допустимость размещения объекта капитального строительства.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы суд округа не рассматривает, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Учитывая изложенное, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.11.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу N А75-6979/2019 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Т.А. Зиновьева
Судьи В.В. Тихомиров
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка