Дата принятия: 14 июля 2020г.
Номер документа: Ф04-1611/2020, А45-30463/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2020 года Дело N А45-30463/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Сириной В.В.,
Щанкиной А.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибинком-Транс" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.10.2019 (судья Петрова Ю.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 (судьи Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е., Фертиков М.А.) по делу N А45-30463/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибинком-Транс" (630008, город Новосибирск, улица Ленинградская, дом 147/1, офис 202, ОГРН 1045402462104, ИНН 5406276866) к мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, Красный проспект, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о признании частично недействительным дополнительного соглашения к договору аренды.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сибинком-Транс" (далее - ООО "Сибинком-Транс") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о признании недействительным дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 22.07.2013 N 116669р в части установления двукратного размера арендной платы и указания на годовой размер арендной платы в сумме 5 182 999 руб., на ежемесячный платеж в сумме 431 833 руб. 33 коп., обязании осуществить перерасчет арендных платежей по указанному договору за период с 29.03.2018 по август 2019.
В ходе рассмотрения дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд принял заявленное истцом изменение предмета иска, согласно которому истец просил признать недействительным в силу ничтожности дополнительное соглашение от 18.05.2016 N 1 к договору аренды от 22.07.2013 N 116669р в части пункта 2.1, влекущего неблагоприятные последствия для истца. Просит пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 610 490 руб. в год и 50 874 руб. в месяц".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.10.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020, в удовлетворении иска отказано.
Дополнительным решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.11.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2020, истцу с депозитного счета суда возвращены денежные средства в сумме 80 000 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 20.10.2019 и постановлением суда апелляционной инстанции от 21.01.2020, ООО "Сибинком-Транс" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель считает незаконным применение мэрией при определении размера арендной платы отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО "Сибирский Центр Оценки" от 14.11.2018 N 8053, полагая, что в указанном отчете арендная плата завышена.
Истец ссылается на то, что весь период освоения земельного участка он вынужден был проводить рекультивацию земель, при этом в договоре аренды не было оговорено, что участок находится в водо-охранной зоне и зоне затопления водами реки Обь и Иня в период половодья.
Также кассатор считает, что, отклонив ходатайство о проведении судебной экспертизы, суды лишили истца возможности реализации принадлежащих ему процессуальных прав и обязанностей по доказыванию своих требований.
Отзыв на кассационную жалобу мэрией не представлен.
Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.
Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между мэрией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Грузовые технологии" (арендатор, далее - ООО "Грузовые технологии") заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 22.07.2013 N 116669р (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071980:56, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 8 494 кв. м, для строительства торгового комплекса по продаже спецтехники по ул. Большевистской (пункты 1.1, 1.3).
Срок действия договора аренды составляет с 22.07.2013 по 14.02.2016 (пункт 1.4).
Согласно пункту 2.1 договора стороны согласовали, что арендная плата определяется в соответствии с Постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па и устанавливается на основании отчета независимого оценщика, составляет 1 869 000 руб. в год или 155 750 руб. в месяц.
Арендные платежи начинают исчисляться с 21.06.2013 (пункт 2.2 договора аренды).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
12.09.2013 между ООО "Грузовые технологии" (цедент) и ООО "Сибинком-Транс" (преемник) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 22.07.2013 N 116669р, по условиям которого цедент передает, а преемник принимает все права и обязанности первого и становится стороной по указанном договору аренды, заключенному между цедентом (арендатор) и мэрией города Новосибирска (арендодатель).
Согласно пункту 4 указанного соглашения стоимость уступленного права составляет 2 000 руб.
Дополнительным соглашением от 18.05.2016 N 1 к договору аренды пункт 2.1 договора принят в следующей редакции: "Размер арендной платы по договору определяется в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п и устанавливается на основании отчета независимого оценщика и с учетом уровня инфляции, составляет 2 202 889 руб. 37 коп. в год или 183 574 руб. 11 коп. в месяц".
Полагая, что рыночная стоимость арендной платы за арендованный земельный участок завышена, истец обратился к эксперту в целях определения рыночной стоимости годовой арендной платы.
Согласно отчету ООО "Сибирский Центр Оценки" от 14.11.2018 N 8053 рыночная стоимость прав владения и пользования земельным участком по состоянию на 14.11.2018 составила 610 490 руб. в год или 50 874 руб. в месяц.
Исходя из установленного экспертом размера арендной платы, полагая определенный дополнительным соглашением от 18.05.2016 N 1 к договору аренды размер арендной платы незаконным, ООО "Сибинком-Транс" обратилось в арбитражный суд с иском, рассмотренным арбитражным судом в рамках настоящего дела.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался пунктом 2 статьи 1, пунктом 1 статьи 9, пунктом 1 статьи 421, пунктами 1, 2 статьи 424, пунктами 1, 2 статьи 450, пунктом 1 статьи 451, статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией, выраженной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 92), и исходил из того, что истцом не доказана невозможность использования земельного участка или существенного ухудшения условий такого пользования, предусмотренных договором аренды, и нарушение его прав условием пункта 2.1 договора аренды и оспариваемого дополнительного соглашения к нему.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Выводы судов первой и апелляционной инстанции являются законными и обоснованными.
По правилам пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Полагая ничтожным условие пункта 2.1 договора аренды от 22.07.2013 в редакции дополнительного соглашения от 18.05.2016 N 1, изменяющей размер арендной платы по договору с 155 750 руб. в месяц до 183 574 руб. 11 коп. в месяц и, считая, что арендная плата, подлежала установлению в размере 50 874 руб. в месяц согласно представленному истцом отчету оценщика, выполненному по дате оценки - по состоянию на 14.11.2018, ООО "Сибинком-Транс" не привело правовых оснований полагать указанное условие договора недействительным, как по ничтожным, так и по оспоримым основаниям.
В связи с указанным, и принимая во внимание правовую позицию, выраженную в информационном письме Президиума ВАС РФ N 92, согласно которой оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица), суды обеих инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части признания условия дополнительного соглашения ничтожным.
Поскольку фактически требования истца направлены на изменение установленного договором аренды размера арендной платы, суд первой инстанции правильно включил в предмет исследования вопрос о наличии правовых и фактических оснований для изменения договора, как по общим, так и по специальным основаниям.
Исследовав и оценив доводы сторон, представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, установив такие обстоятельства как: то, что на момент заключения договора аренды, правопреемником прав и обязательств по которому является истец, арендатор согласился с условиями договора, разногласий по ним не заявил; арендатор не оспорил отчет об оценке, на основании которого в соответствии с Постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, а затем с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п размер арендной платы за арендованный земельный участок определен согласно отчету оценщика; при заключении соглашения от 12.09.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды у ООО "Сибинком-Транс" имелась возможность осведомиться обо всех характеристиках земельного участка, права на аренду которого оно приобретает, в том числе посредством направления соответствующего запроса мэрии, иным уполномоченным органам, однако соответствующих мер истцом не предпринято; при заключении дополнительного соглашения от 18.05.2016, предусматривавшего, в том числе продление срока действия договора до 14.02.2017, истцу достоверно были известны все условия использования земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии фактических и правовых оснований для изменения условия договора.
Выводы суда первой инстанции об известности арендатору о характеристиках земельного участка, принимаемого в аренду, мотивированы наличием сведений о таковых: в публичной кадастровой карте, из которой с очевидностью следует нахождение спорного земельного участка в непосредственной близости от рек Иня и Обь; в топоплане, подготовленном муниципальным бюджетным учреждением города Новосибирска "Геофонд" 12.07.2013, то есть до подписания самого договора аренды от 22.07.2013, распространяющего свое действие на отношения сторон с 21.06.2013, и вступления истца в спорные правоотношения, из которого следует, что на земельном участке находится тальник, а в непосредственной близости - ручей; в представленном истцом, составленном в 2014 году техническом отчете об инженерно-геологических изысканиях объекта "Торговый комплекс по продаже спецтехники по ул. Большевистская, 280 в Октябрьском районе г. Новосибирска", согласно которому в геоморфологическом отношении исследуемая площадка приурочена надпойменной террасе р. Обь и на момент изысканий (апрель 2014 года), подземные воды вскрыты всеми скважинами на глубине 5,8 - 6,1 м, а также по совокупности геоморфологических, геологических и гидрогеологических факторов инженерно-геологические площадки отнесены к средней (второй) категории; в представленных истцом документах работы по освоению земельного участка, которые производились в период с 2013 по 2015 годы. Судами также принято во внимание отсутствие каких-либо пояснений истца относительно стоимости уступленных ему прав арендатора.
Указанное позволило суду первой инстанции прийти к безусловному заключению об отсутствии как общих гражданско-правовых (статьи 450, 451 ГК РФ), так и специальных гражданско-правовых (статья 612 ГК РФ) оснований для изменения заключенного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, определяющему размер арендной платы.
Доводы кассационной жалобы не опровергают указанных выводов судов, сделанных по установленным фактическим обстоятельствам спора.
Доводы заявителя о том, что для правильного рассмотрения спора необходимо было назначение судебной экспертизы, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку в обстоятельствах известности истцу о характеристиках земельного участка и при таковых - наличие его волеизъявление на вступление в арендные отношения, продление срока действия договора, необходимость в получении специальных познаний относительно характеристик предмета аренды отсутствуют. В связи с этим судами первой и апелляционной инстанции обоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы.
Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, к установленным обстоятельствам судами правильно применены нормы материального права, процессуальные положения при рассмотрении спора судами не нарушены, основания для удовлетворения кассационной жалобы по приведенным в ней доводам отсутствуют.
В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.10.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 по делу N А45-30463/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий М.А. Севастьянова
Судьи В.В. Сирина
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
