Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04 августа 2020 года №Ф04-1542/2020, А03-12804/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 августа 2020 года Дело N А03-12804/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Сириной В.В.,
Щанкиной А.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Полукаровой С.А., рассмотрел кассационную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края на решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.12.2019 (судья Мищенко А.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 (судьи Павлюк Т.В., Бородулина И.И., Хайкина С.Н.) по делу N А03-12804/2019 по заявлению индивидуального предпринимателя Чертова Евгения Николаевича (ОГРНИП 306222534600018, ИНН 222509263205) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, город Барнаул, улица Чкалова, дом 64, ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172) о признании недействительным отказа в предоставлении в аренду земельного участка.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Крамер О.А.) в заседании участвовали представители: Управления имущественных отношений Алтайского края - Соколова Н.Е. по доверенности от 21.11.2019; индивидуального предпринимателя Чертова Евгения Николаевича - Назаров Е.В. по доверенности от 30.01.2020.
Суд установил:
индивидуальный предприниматель Чертов Евгений Николаевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - управление, Алтайкрайимущество) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:030105:37 общей площадью 2265 кв. м, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Новгородская, 4, изложенного в письме управления от 23.07.2019 N 48/7522, обязании устранить допущенные нарушения посредством заключения договора аренды указанного земельного участка для эксплуатации автомобильной мойки, сроком на 49 лет.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 20.12.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020, заявленные требования удовлетворены, решение управления от 23.07.2019 N 48/7522 признано недействительным. Суд обязал управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя посредством повторного рассмотрения заявления предпринимателя, с учетом обстоятельств, установленных настоящим решением. С управления в пользу предпринимателя взыскано 32 300 руб. в возмещение расходов за проведение экспертизы и расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением и постановлением, управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателя в полном объеме.
Для рассмотрения кассационной жалобы сформирован следующий состав суда: председательствующий судья Севастьянова М.А., судьи Зиновьева Т.А., Сирина В.В.
Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.06.2020 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено на 28.07.2020.
В связи с нахождением судьи Зиновьевой Т.А. в очередном отпуске определением от 24.07.2020 в составе суда произведена ее замена на судью Щанкину А.В.
В обоснование жалобы, с учетом дополнительных пояснений к ней, заявитель приводит доводы об отсутствии оснований для предоставления в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 22:63:030105:37 площадью 2265 кв. м в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для заявленной цели и в испрашиваемом размере.
Управление считает, что поскольку площадь застройки под автомобильной мойкой составляет 254,1 кв. м, что соответствует 11,2% от площади земельного участка, то, учитывая пункт 2.4 статьи 66 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденные решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 N 834 (далее - Правила землепользования и застройки от 09.10.2012 N 834) о минимальном проценте застройки в размере 20%, для эксплуатации автомойки требуется участок площадью 1270,5 кв. м.
Кассатор, ссылаясь на то, что строительство объекта (автомобильная мойка с магазином и ремонтной мастерской) предполагалось в два этапа (первый: строительство хозяйственно-бытового блока автомойки на 5 постов, открытых моечных постов на 5 машино-мест, рекламной стеллы, поста для временного нахождения автомобиля после мойки; второй: торговый павильон сопутствующих товаров и ремонтной мастерской), и в эксплуатацию введен только объект первого этапа строительства, то, не внеся изменений в единое разрешение на строительство, выданное на два этапа, предприниматель не утратил возможность дальнейшего строительства.
Заявитель отмечает, что объект, для строительства которого предпринимателю предоставлен земельный участок в аренду, и объект, который им фактически возведен, неравнозначны, в связи с чем право на приобретение земельного участка без торгов предпринимателю обеспечивает только автомойка площадь которой 254,1 кв. м (процент застройки 11,22%).
По мнению заявителя жалобы, фактически предприниматель, не успев в установленный договором срок возвести объекты, предусмотренные разрешением на строительство, пытается обойти установленную законом процедуру предоставления земельного участка. При этом управление считает, что аналогичная позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.02.2020 по делу N А03-16515/2018.
По мнению управления, предпринимателем не представлено доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площадью; полагает, что следовало критически отнестись к заключению судебной экспертизы, где эксперт включил в расчет процента застройки: газон (230 кв. м), площадь зоны для размещения постов сухой очистки (196 кв. м), площадь зон стоянки автомобилей (295 кв. м), которые не указаны в проектную документацию и не являются объектами капитального строительства; считает, что эксперт необоснованно применил СП 113.13330/2016 "Стоянки автомобилей", поскольку мойка автомобилей не предполагает их хранения (обязательный признак стоянки).
В отзыве на кассационную жалобу, с учетом письменных объяснений по ней, предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылается на наличие у него исключительного права на приобретение земельного участка в аренду для эксплуатации законченного строительством объекта недвижимости, который как автономный объект, введен в эксплуатацию и может эксплуатироваться самостоятельно независимо от строительства иных объектов.
Доводы кассатора относительно минимального процента застройки предприниматель считает несостоятельными, ссылаясь на то, что минимальный процент застройки не был установлен на момент проектирования строительства и предоставления земельного участка.
Предприниматель считает доказанной заявленную площадь земельного участка, которая обоснована заключениями двух экспертиз, в том числе судебной, и не опровергнута управлением.
Кроме того, предприниматель полагает несостоятельной ссылку управления на позицию, выраженную в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.02.2020 по делу N А03-16515/2018, поскольку она применена к обстоятельствам, отличным от обстоятельств настоящего дела.
Заслушав доводы представителей управления и предпринимателя, изучив материалы дела, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанции материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения и постановления.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 14.04.2015 N 4280-3, заключенного между предпринимателем (арендатор) и главным управлением имущественных отношений Алтайского края (в настоящее время Алтайкрайимущество, арендодатель) предпринимателю был предоставлен земельный участок площадью 2265 кв. м из земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для завершения строительства здания автомобильной мойки с магазином и ремонтной мастерской сроком на 3 года.
Срок действия указанного договора истек 15.04.2018.
Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула 12.02.2018 предпринимателю выдано разрешение N 22-RU22302000-13-2018 на ввод в эксплуатацию объекта - автомобильная мойка с магазином и ремонтной мастерской, первый этап строительства - автомобильная мойка, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Новгородская, 4, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030105:37.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030105:37 расположены принадлежащие предпринимателю на праве собственности наследующие объекты недвижимости: сеть водоснабжения протяженностью 34 м, сеть канализации протяженностью 95 м, иное сооружение - автомобильная мойка площадью 254,1 кв. м. Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за предпринимателей 12.03.2018.
В связи с наличием на земельном участке указанных объектов недвижимости предприниматель обратился в Алтайкрайимущество с заявлением от 24.06.2019 о предоставлении ему в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:030105:37, площадью 2265 кв. м для эксплуатации автомобильной мойки сроком на 49 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. С заявлением предприниматель представил экспертное исследование от 18.06.2019 N 90 по определению площади земельного участка, необходимого для эксплуатации автомобильной мойки, выполненное ООО "АлтайСтройЭксперт" (далее - экспертное исследование от 18.06.2019 N 90).
Письмом от 23.07.2019 N 48/7522 Алтайкрайимущество отказало в предоставлении в аренду земельного участка, указав на следующее: не осуществлен второй этап строительства (торговый павильон сопутствующих товаров с ремонтной мастерской); площадь земельного участка, который может быть предоставлен для эксплуатации автомойки площадью 254,1 кв. м составляет 1270,5 кв. м., исходя из того, что в соответствии с пунктом 2.4 статьи 66 Правил землепользования и застройки от 09.10.2012 N 834 минимальный процент застройки составляет 20%, тогда как застроенная площадь испрашиваемого участка составляет 11,2%. Управление не приняло во внимание экспертное исследование от 18.06.2019 N 90, указав на то, что в нем содержатся также сведения о нахождении на земельном участке подпорной стенки 304 кв. м, право собственности на которую не зарегистрировано.
Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Признавая незаконным решение управления об отказе в предоставлении земельного участка, и, обязывая Алтайкрайимущество устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя посредством повторного рассмотрения заявления предпринимателя с учетом обстоятельств, установленных решением суда, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались статьями 11.2, 11.3, 11.9, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьей 39.16, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, статьями 48, 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), правовыми позициями, выраженными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, и исходили из наличия у предпринимателя права на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, и необходимый для нормальной эксплуатации этого объекта с учетом его назначения, а также обоснования предпринимателем испрашиваемой площади участка, не опровергнутого управлением.
Оснований для отмены обжалуемых управлением судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.
Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ.
Согласно положениям пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Таким образом, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.
При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что отказ управления в предоставлении испрашиваемого земельного участка без проведения торгов обоснован несоответствием его площади минимальному проценту застройки, установленному частью 2.4 статьи 66 Правил землепользования и застройки от 09.10.2012 N 834 в редакции от 25.04.2019.
Однако на момент строительства и завершения предпринимателем строительства автомойки указанными Правилами землепользования и застройки был установлен только максимальный процент застройки и отсутствовал утвержденный минимальный процент застройки.
В соответствии с пунктом 4 части статьи 20 Правил землепользования и застройки от 09.10.2012 N 834 в редакции до 25.04.2019 мини минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с требованиями техническим регламентов, норм градостроительного проектирования Алтайского края и иных нормативных актов.
Частью 6 статьи 20 данных Правил в приведенной редакции также было предусмотрено, что параметры разрешенного строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков устанавливаются Правилами и нормативами градостроительного проектирования Алтайского края.
Между тем действовавшие на момент строительства и завершения предпринимателем строительства автомойки нормативы градостроительного проектирования на территории городского округа - города Барнаула, Алтайского края не предусматривали минимальный размер земельных участков для размещения на них автомобильных моек, в том числе расположенных в общественно-деловой зоне, в которой находится испрашиваемый предпринимателем участок. Указанное подтвердил и представитель управления в судебном заседании.
При таких обстоятельствах признание судами первой и апелляционной рассматриваемого основания отказа незаконным является правильным.
Исходя из того, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования, и управление выражало несогласие с представленным предпринимателем экспертным исследованием от 18.06.2019 N 90 о соразмерности площади объектов недвижимого имущества заявителя площади земельного участка, испрашиваемого исключительно для их эксплуатации, суд первой инстанции обоснованно назначил по делу судебную экспертизу.
Согласно заключению эксперта, для эксплуатации автомобильной мойки и иных объектов, принадлежащих предпринимателю, согласно их целевому назначению, необходимо и достаточно участка площадью - 2215 кв. м. Фактически отведенный земельный участок имеет площадь 2265 кв. м, что на 50 кв. м больше минимально-необходимого. Эксперт отметил, что полученная разница в площадях (50 кв. м), фактически занята частью подпорной стенки, обеспечивающей устойчивость земляных масс соседнего участка, и сегментами остающимися между криволинейными участками полос движения и прямыми линиями плановых границ отведенного земельного участка, т.е. фактически отведенный земельный участок площадью 2265 кв. м, с учетом его конфигурации, является минимально необходимым.
Суды обеих инстанций правомерно приняли во внимание выводы заключения судебной экспертизы, так как они сделаны на основании полного и всестороннего исследования проектной документации по строительству автомобильной мойки с магазином и ремонтной мастерской, выполненной ООО "ТЕРЦЕТ" (шифр 05-12-ПЗ), учитывают нормативы параметров полос проезда автомобилей по территории автомойки при одновременном заезде, выезде автомобилей, необходимости временного нахождения (стоянки) автомобилей в целях их сушки после мойки и в ожидании мойки, а также площадь, занимаемую необходимым оборудованием, относящимся к процессу мойки и сушки автомобилей.
Выводы экспертного исследования о соразмерности площади объектов недвижимого имущества предпринимателя площади земельного участка, испрашиваемого исключительно для их эксплуатации, сделаны также с учетом того, что согласно проектной документации по строительству площадь застройки первого этапа строительства составляет 252 кв. м, а площадь застройки с учетом строительства второго этапа - 286 кв. м, то есть предпринимателем не возведен объект второго этапа строительства площадью 34 кв. м, который в соответствии с проектом непосредственно примыкает к автомойке и не является отдельно стоящим.
При этом разрешение на строительство автомобильной мойки с магазином и ремонтной мастерской выдано с учетом представленной предпринимателем вышеуказанной проектной документации, что следует из письма Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула от 04.07.2019.
Учитывая отсутствие утвержденного в установленном порядке норматива минимального процента застройки земельного участка под автомобильные мойки на момент предоставления предпринимателю спорного земельного участка для строительства в указанных целях, как в период строительства, так и на дату его завершения, а также, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, в том числе относительно определенной экспертом излишней площади испрашиваемого участка, составляющей 50 кв. м и площади объекта второго этапа строительства 34 кв. м, и то, что управлением, ссылавшимся на завышение требуемой площади участка, не доказана возможность его разделения с образованием из него участка самостоятельного использования, в соответствии с предусмотренным видом разрешенного использования (статьи 11.2, 11.3 ЗК РФ), суд первой инстанции, признавая отказ управления незаконным, избрал верный в рассматриваемой ситуации способ восстановления нарушенного права заявителя в виде обязания заинтересованного лица повторно рассмотреть заявление предпринимателя.
С учетом изложенного приведенные выше обстоятельства могут быть учтены при повторном рассмотрении по существу заявления предпринимателя.
Доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы, которым суд апелляционной инстанции дал полную и всестороннюю оценку.
Руководствуясь пунктом 12.1 статьи 48 Гр РФ, абзацем четвертым пункта 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 (ред. от 06.07.2019) "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий", и исходя из того, что по смыслу указанных норм этапом строительства является строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства, установив автономность построенной заявителем автомойки и с учетом площади объекта второго этапа строительства, суд апелляционной инстанции правомерно исходил, из того, что в рассматриваемом случае отсутствие построенного объекта второго этапа строительства не может являться самостоятельным основанием для отказа в предоставлении земельного участка для эксплуатации имеющегося объекта, исходя также из результатов полученной судебной экспертизы.
Выводы суда апелляционной инстанции о том, что согласно разрешению на строительство от 06.02.2015 (продление разрешения на строительство от 30.04.2014 N RU22302000-136) заявителю было разрешено строить первый этап строительства - автомобильная мойка, и строительство иных объектов данным разрешением не предусмотрено, и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 12.02.2018 N RU22302000-13-2018 этот же объект недвижимости введен в эксплуатацию, заявителем не опровергнуты.
В связи с указанным апелляционной инстанцией отклонен довод управления о наличии у предпринимателя возможности дальнейшего строительства на испрашиваемом в аренду под объектом недвижимости земельном участке.
Довод управления относительно неприменимости в рассматриваемом случае при определении площади, необходимой для эксплуатации построенного заявителем объекта СП 113.13330.2016 "Стоянки автомобилей" подробно исследован и отклонен судом апелляционной инстанции с приведением соответствующих мотивов, которые управлением не опровергнуты.
На основании вышеизложенного принятые по настоящему делу судебные акт являются законными и обоснованными, предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.12.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 по делу N А03-12804/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий М.А. Севастьянова
Судьи В.В. Сирина
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка