Дата принятия: 28 мая 2020г.
Номер документа: Ф04-1413/2020, А75-13134/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2020 года Дело N А75-13134/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Демидовой Е.Ю.
судей Тихомирова В.В.
Щанкиной А.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Сургута на решение от 15.10.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Никонова Е.А.) и постановление от 17.01.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Рожков Д.Г.) по делу N А75-13134/2019 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, 8, ИНН 8602020249, ОГРН 1028600603525) к индивидуальному предпринимателю Гаджикаибову Гаджикаибу Абдулсеновичу (ИНН 052999285216, ОГРНИП 319861700018587) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.
Суд установил:
администрация города Сургута (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гаджикаибову Гаджикаибу Абдулсеновичу (далее - предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности - 5%, с кадастровым номером 86:10:0101208:164, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Югорская, квартал 28 "А", путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением 2 Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - третье лицо).
Решением от 15.10.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 17.01.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы считает, что судами не указано каким образом действия (бездействие) администрации препятствовали использованию спорного земельного участка по его целевому назначению; так же судами не дана оценка доводам администрации об отсутствии у нее правовых оснований для демонтажа гаражей, расположенных на спорном земельном участке; приобретение ответчиком объекта незавершенного строительства не задолго до истечения договора аренды относится к его предпринимательскому риску.
От лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что 05.11.2014 между администрацией (арендодатель) и Абдулазизовым Эмирбегом Ибадулаховичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 623, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101208:63, площадью 2 191 кв. м, расположенный по адресу:
г. Сургут, ул. Югорская, квартал 28А, территориальная зона Ж.3-28А (пункт 1.1 договора), под строительство 14-17 этажного жилого дома со встроенными помещениями (пункт 1.4 договора), сроком действия с 02.12.2014 по 01.12.2015 (пункт 1.5 договора).
Между администрацией и Абдулазизовым Э.И. 17.12.2015 на основании подпункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) заключен договор аренды N 468, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101208:63, площадью 2 191 кв.м, расположенный по адресу: г. Сургут, ул. Югорская, квартал 28А, территориальная зона Ж.3-28А под строительство 14-17 этажного жилого дома со встроенными помещениями, сроком действия с 02.12.2015 по 01.12.2018.
Между Абдулазизовым Э.И. (продавец) и предпринимателем (покупатель) 15.09.2018 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил объект незавершенного строительства, площадь застройки 439, 10 кв. м, степень готовности 5%, кадастровый номер 86:10:0101208:164, адрес (местоположение) г. Сургут, ул. Югорская, квартал 28А, расположенный на земельном участке площадью 2 191 кв. м с кадастровым номером 86:10:0101208:63, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 23.11.2018 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Поскольку, срок действия договора аренды земельного участка истек, объект для строительства которого он предоставлялся не завершен, указав на наличие оснований для изъятия у предприятия объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 235, 239.1, 552, 612 ГК РФ, статей 35, 39.1, 39.6, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Закона N 137-ФЗ, Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и исходили из того, что в период действия вышеуказанных договоров аренды имелись не зависящие от ответчика обстоятельства, препятствовавшие завершению строительства, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.
Законом N 171-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен, в том числе статьей 239.1 предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (согласно пункту 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ данный Закон вступил в силу с 01.03.2015).
Согласно данным нормам права реализация положений статьи 239.1 ГК РФ возможна в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, срок действия указанного договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено.
При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов том, что к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив факт наличия на арендованном земельном участке нахождения 13 металлических гаражей вплоть до мая 2018 года, при этом условия договора аренды не содержат указание на наличие гаражей на спорном земельном участке, а так же возложенной на арендатора обязанности по их сносу; принимая во внимание переписку с 2013 по 2018 год между застройщиком и структурными подразделениями администрации относительно освобождения арендованного земельного участка от чужой собственности со ссылкой на невозможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием в течение срока аренды, а именно, начиная с 07.11.2011 (в частности из письма-ответа Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Сургута. от 19.12.2013 N 07-01-14-19254/13-0 следует, что в ходе обследования земельного участка предоставленного Абдулазизову Э.И. в соответствии с договором аренды от 07.12.2011 N 933 был выявлен факт размещения на земельном участке 13 металлических гаражей; установлены владельцы металлических гаражей NN 5, 7, владельцы 11 металлических гаражей не установлены; в целях освобождения земельного участка от металлических гаражей, владельцы которых не установлены, администрация обратилась в судебные органы с исковыми заявлениями о признании и бесхозяйными для последующей передачи в собственность муниципального образования и освобождения земельного участка; приняты судебные решения в отношении гаражей NN 6, 9, 10; в отношении остальных металлических гаражей дела находятся на рассмотрении в судебных органах; освобождение земельного участка возможно после принятия судебных решений в отношении оставшихся металлических гаражей и передачи их в муниципальную собственность), суды пришли к правильному выводу о том, что застройщик был лишен возможности закончить строительство объекта в установленный срок, при этом проявил должную степень заботливости и осмотрительности, известив истца о наличии вышеуказанных обстоятельств, препятствующих строительству объекта.
Принимая во внимание, что строительство в оговоренные в договоре аренды сроки не завершено ответчиком не по его вине, а вследствие действий администрации, выраженных в предоставлении спорного земельного участка с расположенными на нем металлическими гаражами, принадлежащими третьим лицам, препятствующие строительству спорного объекта, суды правомерно не усмотрели оснований для удовлетворения заявленных требований.
Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судов первой и апелляционной инстанций доказательств.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 15.10.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 17.01.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-13134/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Е.Ю. Демидова
Судьи В.В. Тихомиров
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
