Дата принятия: 21 мая 2021г.
Номер документа: Ф04-1312/2021, А67-4014/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2021 года Дело N А67-4014/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2021 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Севастьяновой М.А. -
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Бабиковой Ю.Л. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Реалти" на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 (судьи Стасюк Т.Е., Афанасьева Е.В., Марченко Н.В.) по делу N А67-4014/2018 по иску муниципального образования "Город Томск" в лице администрации города Томска (634050, г. Томск, пр-т Ленина, д. 73, ИНН 7017004461, ОГРН 1037000087706) к закрытому акционерному обществу "Реалти" (634034, г. Томск, ул. Учебная, д. 48Д, ИНН 7017286488, ОГРН 1117017010252) об устранении нарушений, признании объекта самовольно реконструированным, обязании привести постройку в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, обязании освободить земельный участок, о признании права отсутствующим, а также по встречному иску закрытого акционерного общества "Реалти" к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации города Томска о сохранении объекта недвижимости и признании права собственности на него.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Томской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Лазорин Сергей Юрьевич, Коровина Ольга Ивановна, Волков Юрий Владимирович, Волков Сергей Владимирович, публичное акционерное общество "Сбербанк России", общество с ограниченной ответственностью "Новый век".
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Афанасьева Е.В.) в заседании участвовали: представители закрытого акционерного общества "Реалти" - Элентух Л.И. по доверенности от 16.02.2021, Ворошила Ю.А.
по доверенности от 09.01.2020; представитель администрации города Томска Кулиева А.С. по доверенности от 20.05.2020; представители Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Томской области - Горлов В.С. по доверенности от 31.12.2020, Гельмес Р.Э. по доверенности от 31.12.2020.
Суд установил:
муниципальное образование город Томск (далее - муниципальное образование) в лице администрации города Томска (далее - Администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к закрытому акционерному обществу "Реалти" (далее - ЗАО "Реалти", ответчик), в котором, с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило:
1) обязать ответчика ЗАО "Реалти" в шестимесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу привести постройку, расположенную по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/1, с кадастровым номером 70:21:0200023:299 в соответствие с требованиями технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, в соответствии с разработанной в установленном порядке проектной документацией путем возложения обязанности на ЗАО "Реалти" устранить следующие нарушения: а) детская игровая зона расположена на расстоянии далее чем 20 метров от любого из эвакуационных выходов; б) ширина основных проходов в торговом зале площадью более 400 кв.м. составляет менее 2, 5 м;
в) расстояние по путям эвакуации от дверей наиболее удаленных помещений до выхода наружу оставляет более 60 метров; г) в торговом зале не предусмотрена система вытяжной и приточной противодымной вентиляции; д) площадь этажа в пределах пожарного отсека превышает предельную допустимую установленную площадь;
2) обязать ответчика по истечении установленного шестимесячного срока за свой счет обеспечить проведение проверки исполнения решения суда с привлечением экспертной организации, которую определяет истец;
3) признать объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354 самовольно реконструированным;
4) обязать ответчика ЗАО "Реалти" освободить земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Учебная, 48а с кадастровым номером 70:21:0200023:4275, в части проезда путем приведения самовольно реконструированного объекта, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354, в состояние до реконструкции, а именно в соответствие с характеристиками, зафиксированными в техническом паспорте, изготовленном Томским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 23.01.2007, и приведения проезда в первоначальное положение в шестимесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу;
5) признать отсутствующим право собственности ЗАО "Реалти" на нежилое здание по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354;
6) в решении суда указать, что оно является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ЗАО "Реалти" на нежилое здание по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354, и исключения сведений из ЕГРН об объекте капитального строительства - нежилое здание, по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354, и восстановления записи о праве собственности ЗАО "Реалти" на сооружение по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354, и восстановлении сведений ЕГРН об объекте капитального строительства-сооружении, по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354.
В обоснование требований истец указал на то, что ответчиком без получения разрешения на строительство (реконструкцию), без подготовки проектной документации, с нарушением требований пожарной безопасности произведена реконструкция нежилых зданий путем объединения нежилого здания по ул. Котовского, 19/1 с сооружением по ул. Котовского, 19/7, ранее открытый проезд по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, огражден наружными стенами из сандвич-панелей, на которых установлена вывеска "Смайл City", выполнено устройство входной группы, оборудованной сдвижными автоматическими дверями.
По утверждению истца, произведена реконструкция нежилого здания по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/1 (70:21:0200023:299), создан ранее отсутствующий объем здания, размещены помещения и зарегистрировано право на нежилое здание по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354.
Изложенное, по мнению истца, является основанием для признания самовольно реконструированного нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0200023:299 самовольной постройкой на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и, как следствие, приведения его в состояние, существовавшее до реконструкции, путем сноса ограждающих конструкций, освобождения проезда и прекращения права собственности ответчика на нежилое здание (созданное путем ограждения проезда) и восстановления первоначальной записи о регистрации права ответчика на этот объект, как сооружение.
Истец указал на то, что все действия по самовольной реконструкции произведены ответчиком в отсутствие права на земельный участок, которое разрешало бы строительство в качестве разрешенного вида использования, с нарушением целевого использования земельного участка с кадастровым номером 70:2160200023:4275, площадью 9519 кв.м, поскольку разрешенным использованием участка является эксплуатация сооружения (парковки).
ЗАО "Реалти" обратилось с встречным иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице Администрации, в котором просило суд:
1) сохранить объект недвижимости, общей площадью 2331, 6 кв.м., расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7, кадастровый номер объекта недвижимости 70:21:0200023:354, в состоянии после проведенной самовольной реконструкции;
2) признать за истцом, ЗАО "Реалти", право собственности на объект недвижимости общей площадью 2331, 6 кв.м, расположенный по адресу:
г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7, кадастровый номер объекта недвижимости 70:21:0200023:354.
Решением от 21.09.2020 Арбитражного суда Томской области в удовлетворении требований по первоначальному иску отказано полностью. Встречные исковые требования удовлетворены. Данное решение отменено постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021, которым удовлетворены первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ЗАО "Реалти" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить в полном объеме постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 и оставить в силе решение Арбитражного суда Томской области от 21.09.2020 по настоящему делу.
В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что судом апелляционной инстанции необоснованно сделан вывод о преобразовании объекта недвижимости в единый комплекс, выводы суда о сохранении сервитута под спорным объектом недвижимости противоречат материалам дела.
Заявитель полагает, что вывод суда о назначении спорного объекта "торговый комплекс" противоречит материалам дела. По мнению заявителя, функциональное назначение объекта недвижимости невозможно определить на сегодняшний день, поскольку объект не эксплуатируется.
По мнению подателя жалобы, вывод суда о выполнении закрытым проездом функции эвакуационного проезда не подтверждается материалами дела, собственники смежных помещений к участию в настоящем деле не привлекались, какие-либо документы, подтверждающие указанные выводы, в материалы дела не представлены.
Также в обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что суд апелляционной инстанции, определив, что в отношении спорного объекта недвижимости произведена реконструкция, не установил обстоятельства, свидетельствующие о проведенной реконструкции: факт изменения параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства, замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
От истца поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором он просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо - ГУ МЧС России по Томской области, в отзыве на кассационную жалобу поддерживает позицию истца, ссылаясь на нарушение ответчиком требований пожарной безопасности.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Представители третьего лица - ГУ МЧС по Томской области, поддержали доводы своих отзывов.
Заслушав присутствующих представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, проверив законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ЗАО "Реалти" на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 13.01.2017 N 4-КП/2017, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Ковровый двор", на праве собственности принадлежит нежилое здание (кадастровый номер 70:21:0200023:299), площадью 6878 кв.м, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/1, дата государственной регистрации права 06.02.2017.
Указанное нежилое здание передано собственником в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Новый век" по договору от 10.11.2017 N Кот 19/1.
Данное здание введено в эксплуатацию актом приемочной комиссии от 05.03.2002 как магазин отделочных материалов (постановление мэра города Томска от 05.03.2002 N 684-в). Постановлением мэра города Томска от 28.06.2002 N 2113-в в постановление мэра города Томска от 05.03.2002 N 684-в внесены изменения в части площади здания - общую площадь считать 4164, 7 кв.м, в том числе торговую 3602,8 кв.м.
Постановлением мэра города Томска от 15.08.2002 N 2700-в уточнен адрес нежилого строения магазина отделочных материалов на ул. Котовского, 19/1, в связи с изменением адреса на основании справки МУ БТИ N 14242 от 13.08.2002.
К указанному зданию примыкает иной объект, также принадлежащий на праве собственности ЗАО "Реалти" - сооружение (кадастровый номер 70:21:0200023:354), площадью 2311, 7 кв.м, по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7. Право собственности на данный объект зарегистрировано за ЗАО "Реалти" 02.02.2012, согласно выписке из ЕГРН от 27.03.2018.
В дальнейшем Лазорин С.Ю. стал правообладателем объекта на основании договора купли-продажи от 10.08.2017. Затем право собственности на данный объект вновь перешло к ЗАО "Реалти" от Лазорина С.Ю. по договору купли-продажи нежилого сооружения от 18.12.2017, право собственности которого зарегистрировано 28.12.2017.
Согласно договору купли-продажи нежилого сооружения от 18.12.2017 право собственности на объект (кадастровый номер 70:21:0200023:354) Лазорину С.Ю. перешло на основании двух договоров купли-продажи нежилого сооружения от 07.08.2017, предметом которых являлась продажа ? доли в праве общей долевой собственности на объект.
Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 70:21:0200023:299, 70:21:0200023:354 являются смежными и расположены в границах бывшего производственного корпуса N 4 (строение-помещение цеха) открытого акционерного общества "ТПО "Контур", прекратившего деятельность 24.04.2017, реконструированного для размещения там торговых площадей.
Указанные объекты недвижимости приобретены ЗАО "Реалти" по договорам купли-продажи. Земельные участки под зданием на основании постановлений администрации города Томска предоставлены для эксплуатации соответствующих объектов недвижимости на территории всего бывшего производственного корпуса, в том числе для организации прохода, проезда с целью эксплуатации нежилых зданий.
В отношении участков под производственным корпусом муниципальным образованием город Томск заключались договоры аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Ранее в ходе реконструкции часть производственного корпуса (объект 70:21:0200023:354) была преобразована в крытый проезд внутри корпуса по всей его ширине, в том числе для организации прохода и проезда к смежным со зданием земельным участкам с установлением сервитута на земельный участок.
Постановлением мэра города Томска от 24.03.2004 N 971-п разрешено проектирование реконструкции нежилых помещений и здания магазина по ул. Котовского, 19/1, под расширение торгового центра "Практик-Томск".
06.05.2004 департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска утверждено архитектурно-планировочное задание (АПЗ) N 94/3-04 на реконструкцию нежилых помещений под расширение торгового центра "Практик-Томск", которое предусматривало наличие у здания подъездов с твердым покрытием к помещениям, а также парковки для автотранспорта посетителей и работников торгового центра в соответствии с нормативным расчетом.
Постановлением мэра Города Томска от 18.04.2005 N 1490-п срок проектирования реконструкции нежилых помещений продлен.
Рабочей комиссией по рассмотрению и согласованию проектных материалов департамента архитектуры и строительства Томской области 24.05.2005 согласовано архитектурно-планировочное решение (АПР) рабочего проекта реконструкции нежилых помещений по ул. Учебной, 48, а под расширение торгового центра "Практик-Томск" с организацией отдельного входа. Данное АПР предусматривало наличие асфальтового авто-проезда вокруг здания шириной 15 м с выездом на ул. Котовского, ул. Вершинина.
Согласно схеме расположения пожарных гидрантов между зданиями, расположенными по ул. Котовского, 19/1 и 19/2, установлен пожарный проезд, который обозначен как крытая площадка для парковки автомобилей.
В целях беспрепятственного кольцевого прохода и проезда к административно-торговому комплексу по адресу: г. Томск, ул. Учебная, 48а, проходов и выездов на ул. Учебную, ул. Вершинина, ул. Красноармейскую, с учетом согласия собственников объектов недвижимого имущества, на образованном земельном участке по ул. Учебная, 48а постановлениями мэра Города Томска от 29.11.2004 N 4137-з, от 01.03.2005 N 845-з установлены и впоследствии сохранены публичные сервитуты для прохода и проезда.
Постановлением мэра Города Томска от 30.01.2007 N 56-з ООО "Леда" разрешено выполнить реконструкцию нежилого здания под расширение торгового центра "Практик-Томск" на части земельного участка площадью 3136, 0 кв.м., входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200023:0161, площадью 13289,2 кв.м, по ул. Котовского, 19/4, предоставленного постановлением Мэра Города Томска от 01.03.2005 N 845-з.
Земельный участок под проездом (расположен в границах бывшего производственного корпуса) входит в состав (является частью) участка с кадастровым номером 70:21:0200023:4275, общей площадью 9519 кв.м, по адресу: г. Томск, ул. Учебная, д. 48а (назначение: эксплуатация нежилого здания со встроенно-пристроенными помещениями (помещения гаража, офиса, склада и магазина)), государственная собственность на который не разграничена, распоряжение участком осуществляет муниципальное образование "Город Томск".
В отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200023:4275 зарегистрировано ограничение права в виде аренды 01.06.2012 со сроком с 06.08.2008 по 06.08.2015, в пользу Коровиной Ольги Ивановны, Волкова Юрия Владимировича, Волкова Сергея Владимировича, Лазорина Сергея Юрьевича. На земельный участок также установлено ограничение в виде ипотеки ПАО "Сбербанк России".
Постановлением Администрации города Томска от 28.03.2014 N 503-з на указанный земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200023:4275 установлен проход (проезд) к смежным земельным участкам.
Между муниципальным образованием "Город Томск" (правообладателем) и Субботиным Е.В. (обладателем) подписано соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка от 11.05.2017 N 56, согласно которому в отношении части участка с кадастровым номером 70:21:0200023:4275 установлен сервитут согласно схеме границ сервитута.
Соглашением от 13.12.2017 между теми же лицами сервитут прекращен.
Помещения, относящиеся к объекту с кадастровым номером 70:21:0200023:299, расположены в крайней части производственного корпуса, а помещения, относящиеся к объекту с кадастровым номером 70:21:0200023:354, расположены в средней части производственного корпуса по всей его ширине, данные объекты имеют общую стену.
При этом объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200023:354 находится в границах ранее существовавшего проезда внутри бывшего производственного корпуса на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200023:4275. На день рассмотрения спора право собственности ЗАО "Реалти" на данный объект зарегистрировано как на здание (ранее - как на сооружение).
Оценивая приведенные выше фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200023:354 первоначально создан путем разделения единого нежилого помещения производственного корпуса площадью 6219, 8 кв.м на три самостоятельных объекта и последующей регистрации прав на каждый объект. Такое решение принято первоначальным собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200023:354 - ООО "Стек-Контур". Впоследствии этот объект неоднократно отчуждался и передавался новым собственникам, как путем продажи самого сооружения, так и продажи долей в праве на сооружение как объект недвижимости.
Факт преобразования проезда в объект недвижимости путем застройки проезда установлен в ходе обследования фактического использования земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200023:4275 по обращению Лазорина С.Ю. (прежний собственник объекта с кадастровым номером 70:21:0200023:354), о чем МБУ "Томский городской центр инвентаризации и учета" составлен акт от 23.08.2017.
По факту реконструкции ЗАО "Реалти" объекта по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/1 (торговый центр "Смайлcity"), главной инспекцией государственного строительного надзора Томской области проведена в период с 27.07.2017 по 23.08.2017 проверка, по результатам которой составлен акт проверки от 23.08.2017.
В ходе проверки установлен ряд нарушений. В отношении ЗАО "Реалти" возбуждено дело об административном правонарушении в области строительства N П-0115.
В ходе данных мероприятий установлено, что реконструкция осуществлена ЗАО "Реалти" самовольно, в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) (постановление ГИ ГСН Томской области от 05.09.2017 по делу об административном правонарушении N П-0115-ПСТ1).
ЗАО "Реалти" по результатам проверки ГИ ГСН Томской области привлечено к административной ответственности, также ему выдано предписание от 29.09.2017 N 69-17-ПР1 об устранении нарушений в отношении реконструкции объекта капитального строительства: "реконструкция Торгового центра "Смайлcity" по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/1.
Ссылаясь на изложенные выше фактические обстоятельства, муниципальное образование в лице Администрации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Свои требования истец основывает на том, что вместо согласованного ранее в установленном порядке проезда по всей ширине здания, обеспечивавшего проезд и проход к земельным участкам смежных землепользователей, а также служившего эвакуационным выходом и пожарным проездом для соседних помещений, в результате самовольной реконструкции данного проезда ЗАО "Реалти", произведенной в период с февраля 2017 года по 23.08.2017, открытые ранее для проезда торцы сооружения по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354, ограждены наружными стенами из сандвич-панелей, на которых установлена вывеска "Смайлcity", выполнено устройство входной группы, оборудованной сдвижными автоматическими дверями.
Фактически на площадях сооружения по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354 (парковка) создан ранее отсутствующий объем здания и размещены помещения. Помещения существующего нежилого здания торгового центра по адресу:
г. Томск, ул. Котовского, 19/1, с кадастровым номером 70:21:0200023:299 и сооружения по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354 образуют единый объем площадью 9206 кв.м.
Такое преобразование истец расценивает как реконструкцию обоих объектов недвижимости, ссылаясь на данные проверки ГИ ГСН Томской области от 23.08.2017, что привело к нарушению требований пожарной безопасности.
По факту устранения ЗАО "Реалти" выявленных в ходе проверки ГИ ГСН Томской области нарушений (акт проверки от 23.08.2017) проведена внеплановая выездная проверка, в результате которой установлено, что нарушения в области градостроительного законодательства и требований пожарной безопасности на объекте отсутствуют, ГИ ГСН Томской области материалы дела об административном правонарушении направлены по подведомственности.
В подтверждение факта наличия на объекте реконструкции торгового центра "Смайлcity" по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/1, нарушений Администрация представила материалы проверки, предоставленные Прокуратурой Кировского района Томской области от 08.05.2018 N 477-3-1-14.
Возражая против требований истца и обосновывая встречные исковые требования, ЗАО "Реалти" ссылалось на то, что нежилое сооружение, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7 (кадастровый номер 70:21:0200023:354), приобретено им по договору купли-продажи от 18.12.2017 в декабре 2017 года и находилось в неудовлетворительном техническом состоянии, в связи с чем собственником принято решение о проведении капитального ремонта, который и выполнен, при этом в целях обеспечения сохранности расположенного в сооружении имущества собственник восстановил ранее отсутствовавшие (разрушенные) ненесущие стены сооружения, что ограничило проход и проезд третьих лиц внутрь периметра объекта недвижимости.
Не опровергая того, что работы по восстановлению ранее существовавших несущих стен производились без получения на это разрешения, ЗАО "Реалти" считает, что право собственности на объект недвижимого имущества - здание с кадастровым номером 70:21:0200023:354 может быть признано как на самовольную постройку, в связи с тем, что является технически исправным, соответствует действующим требованиям к строительным конструкциям, соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам, а также требованиям пожарной безопасности, не создает угрозы жизни и здоровью людей.
Суд первой инстанции при вынесении решения об отказе в удовлетворении требований первоначального иска и удовлетворении встречного иска исходил из того, что возведение противопожарной перегородки является восстановлением изначального конструктива зданий, в связи с чем попытка реконструировать объекты путем объединения не завершена и выразилась в демонтаже общей стены, которая впоследствии восстановлена, в результате чего объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200023:354 восстановлен в прежнем виде, что не изменило назначение и фактическое использование земельного участка; пятно застройки осталось прежним, вместо сооружения (парковка) с кадастровым номером 70:21:0200023:354 возникло здание с кадастровым номером 70:21:0200023:354, однако реконструкции в таком преобразовании суд не усмотрел. Также судом сделан вывод о том, что такое изменение не привело к нарушению требований правил пожарной безопасности зданий с кадастровыми номерами 70:21:0200023:299 и 70:21:0200023:354.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая решение об удовлетворении требований первоначального иска и отказе в удовлетворении требований встречного иска, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 14, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), положениями статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), пункта 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 24.12.2014 N 1, положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ", пункта 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2(2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)), исходил из того, что сохранение данного объекта противоречит разрешенному использованию земельного участка, отведенного для размещения парковки, с установлением сервитутов для проезда и прохода для смежных землепользователей; возведение строения произведено без получения на это необходимых разрешений; отсутствуют доказательства, достоверно свидетельствующие о том, что сохранение данного объекта не создает угрозы противопожарной безопасности, и соответственно, жизни и здоровью граждан. Выводы суда относительно отсутствия нарушений требований правил пожарной безопасности в отношении зданий с кадастровыми номерами 70:21:0200023:299 и 70:21:0200023:354 не соответствуют выводам судебных экспертов.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из признаков, приведенных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 постановления N 10/22, при рассмотрении исков, связанных с самовольной постройкой, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) считается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство (пункт 1 статьи 51 ГрК РФ).
Согласно пункту 26 постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Судами установлено, что ЗАО "Реалти" проведено конструктивное изменение технических параметров объектов недвижимости, принадлежащих ответчику.
С учетом установленных обстоятельств и возникших у сторон разногласий определением Арбитражного суда Томской области от 30.08.2018 по делу назначена комплексная судебная экспертиза.
Судами установлено, что по результатам судебной экспертизы эксперты пришли к следующим выводам: объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1 (кадастровый номер 70:210200023:299), соответствует техническим параметрам объекта, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию от 19.05.2007 N RU 70301000-095-к/07 и зафиксированным в техническом паспорте на нежилое здание с инвентарным номером 069:401:002:000062680, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1, составленным по состоянию на 01.08.2007, но не соответствует требованиям национальных стандартов, сводов правил, установленных Перечнем национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которого на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521 (действует с 14 17.12.2016 по настоящее время) (далее - Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521).
Объект, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, кадастровый номер 70:21:0200023:354, техническим характеристикам, зафиксированным в техническом паспорте, составленным по состоянию на 23.01.2007 в отношении нежилого сооружения, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, не соответствует.
Комиссией экспертов сделан вывод, что установить соответствие или несоответствие объекта с кадастровым номером 70:210200023:354 требованиям Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521 не представляется возможным, поскольку сведения ЕГРН не содержат указания на назначение объекта, на дату производства экспертизы помещение не эксплуатируется, идентифицировать его и отнести к какому-либо виду основных функционально-типологических групп зданий и сооружений не представляется возможным.
Объект с кадастровым номером 70:210200023:299 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1, не соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности. Ответить на вопрос о соответствии объекта с кадастровым номером 70:210200023:354 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, требованиям норм и правил пожарной безопасности не представляется возможным, поскольку объект на момент проведения осмотров по какому-либо назначению не использовался. Установить назначение объекта исследования и идентифицировать объект исследования не представляется возможным.
Объекты с кадастровыми номерами 70:210200023:299, 70:210200023:354 не нарушают параметры, установленные документацией по планировке территории, правила землепользования и застройки или обязательные требования к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
На вопрос: создают ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение и эксплуатация данных объектов с кадастровыми номерами 70:210200023:299, 70:210200023:354, возможна ли их дальнейшая безаварийная эксплуатация в строительно-технической части дан ответ, что дальнейшая безаварийная эксплуатация объекта с кадастровым номером 70:210200023:299 возможна.
Установить создает ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение и эксплуатация объекта с кадастровым номером 70:210200023:354 на дату производства экспертизы не представляется возможным ввиду изложенных выше причин (не представляется возможным установить назначение объекта исследования и идентифицировать объект исследования).
В части пожарной безопасности вопрос о наличии сохранением и эксплуатацией объектов угрозы жизни и здоровью граждан экспертиза оставила открытым, ввиду того, что без проведения на объекте с кадастровым номером 70:210200023:299 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1, расчета по оценке пожарного риска, содержащего достоверные исходные данные, ответить на вопрос о наличии угрозы жизни и здоровью людей не представляется возможным.
В части ответа на вопрос: соответствуют ли объекты требованиям норм и правил пожарной безопасности эксперт при проведении осмотров установил, что фактическая планировка здания по адресу: ул. Котовского 19/1, не соответствует планировке здания, приведенной в техническом паспорте здания, по состоянию на 01.08.2007. Из этого следует, что в период с 2007 года до момента проведения экспертизы в здании проведено изменение объемно-планировочных решений. Точно определить период, в который произведено изменение объемно-планировочных решений невозможно, так как в материалах арбитражного дела отсутствует проектная документация на изменение объемно-планировочных решений.
Имеющийся в материалах дела отчет по оценке пожарного риска для объекта, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1, N РПР 01-2017, не может быть принят для подтверждение пожарной безопасности объекта, в результате установления несоответствия исходных данных.
Суд первой инстанции, обоснованно согласившись с данным выводом эксперта, признал указанный отчет ненадлежащим и критически отнесся к изложенным в нем выводам, отклонив доводы ЗАО "Реалти" относительно пожарной безопасности и пожарного риска, основанные на данном отчете, правильно указав на то, что включение этого отчета в состав декларации пожарной безопасности и ее представления в уполномоченный орган само по себе не делает его достоверным, не легализует его, не влечет дачу заключения уполномоченным органом о соответствии расчета по оценке пожарного риска.
С учетом заявленных ЗАО "Реалти" доводов об устранении недостатков после проведения первоначальной экспертизы, в связи с представлением новых доказательств определением Арбитражного суда Томской области от 01.11.2019 по ходатайству Администрации по делу назначена дополнительная комплексная судебная экспертиза.
На разрешение экспертов суд поставил вопрос: устранены ли на момент исследования ранее установленные экспертами нарушения в отношении объекта с кадастровым номером 70:21:0200023:299. Согласно выводам, изложенным в заключении комиссии экспертов от 10.02.2020 N 4407-2764/20 по результатам дополнительной судебной экспертизы, на момент исследования устранены не все нарушения, установленные в рамках предыдущей судебной экспертизы.
При опросе в суде первой инстанции судебный эксперт Папкович С.В. пояснил, что площадь пожарного отсека для двух зданий, зарегистрированных по состоянию на день рассмотрения спора, является общей и обосновал данный вывод. Объект с кадастровым номером 70:21:0200023:299, по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1, отделен от смежного объекта - нежилого здания с кадастровым номером 70:210200023:354 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, противопожарной перегородкой 1-го типа и вместе с ним представляет собой один пожарный отсек площадью 9209, 6 кв.м. Площадь этажа в пределах пожарного отсека превышает установленную для зданий предприятий торговли (Ф.3.1) п. 6.7.1, таблицей 6.11 СП 2.13130.2012 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" (далее - СП 2.1130.2012) с учетом наличия автоматического пожаротушения.
Из пояснений эксперта Сысоева М.В., также опрошенного судом первой инстанции, следует, что между объектами с адресами ул. Котовского 19/1 и 19/7 из стеновых блоков поставили перегородку, которая отличается от несущей стены пределом огнестойкости, указанная перегородка несущей способности не несет, не рассматривается экспертом как противопожарная стена; она устроена вне оси колонн.
При этом, суд апелляционной инстанции учел пояснений третьего лица ГУ МСЧ России по Томской области о том, что указанный проезд выполнял функцию эвакуационного, пожарного проезда, и закрытие его с торцевых сторон преграждает путь при эвакуации из соседних помещений.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции посчитал не доказанным тот факт, что сохранение реконструированных зданий в неизменном виде обеспечивает возможность их безопасной эксплуатации, поскольку, устанавливая перегородки, закрывшие проезд, и создавая строительный объем, который представляет собой не сооружение в виде парковки, а здание, ЗАО "Реалти" тем самым создало угрозу противопожарной безопасности.
При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы и заключение дополнительной судебной экспертизы, установив, что спорная реконструкция выполнена без учета требований безопасности, может создать угрозу жизни и здоровью граждан при возникновении чрезвычайной ситуации, суд апелляционной инстанции правомерно усмотрел основания для удовлетворения заявленных в первоначальном иске требований.
Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.) наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
К существенным нарушениям строительных и иных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14, при рассмотрении споров о сносе самовольной постройки подлежит установлению, насколько избранный истцом способ защиты прав соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в осуществлении строительства без необходимого разрешения.
При этом возведение строения без разрешительных документов само по себе не является основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Довод кассационной жалобы о неустановлении факта реконструкции объекта с кадастровым номером 70:21:0200023:299 противоречит материалам дела.
Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Представленная в материалы дела совокупность доказательств, в том числе выводы экспертов в рамках проведенных судебных экспертиз, подтверждает изменение конструктивных свойств объектов недвижимости в части фактического объединения в один объект.
Вопреки доводам подателя жалобы, изменение объема зданий также является реконструкцией объекта в том смысле, который придается этому понятию градостроительным законодательством.
Тот факт, что ранее, до устройства парковки, объекты недвижимости также были объединены в единый объект, на что ссылается податель жалобы, не может свидетельствовать о том, что подобные характеристики объединенного объекта соответствовали противопожарным требованиям, а переустройство не было связано с необходимостью оборудования эвакуационного выхода и пожарного проезда.
По этим же причинам не имеют правового значения доводы ЗАО "Реалти" о прекращении действия обременения земельного участка в виде сервитута.
Подателем жалобы не доказано, что после расторжения соглашением от 13.12.2017 ранее установленного сервитута необходимость в проходе и проезде через земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200023:4275 отпала, а доступ к смежным объектам недвижимости осуществляется каким-либо иным образом.
Довод кассационной жалобы о том, что в адрес ответчика по первоначальному иску не поступало жалоб от собственников соседних объектов недвижимости не может свидетельствовать о безопасности произведенной реконструкции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что у спорных объектов недвижимости отсутствует проектная документация, что исключает возможность установления их соответствия требованиям градостроительных норм. Ответчик не предпринимал попытки получить разрешение на реконструкцию и не доказал, что в выдаче такого разрешения ему отказано. В то же время факт нарушения возведенным объектом правил и норм пожарной безопасности материалами дела подтвержден.
В свою очередь, избранный способ защиты нарушенного права в виде приведения объекта недвижимости в первоначальное состояние не является несоразмерным и позволяет достигнуть баланса интересов сторон.
Суд кассационной инстанции полагает признание права отсутствующим надлежащим способом восстановления нарушенного права. В рамках настоящего дела объект недвижимости (парковка) с кадастровым номером 70:21:0200023:354 в отсутствие установленных законом оснований преобразован в здание с кадастровым номером 70:21:0200023:354.
В терминологии пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание является результатом строительства, представляющего собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Соответственно, незаконное создание объемной строительной системы на месте линейного объекта является основанием для признания отсутствующим зарегистрированного права на подобный объект.
Также несостоятелен довод кассационной жалобы о необоснованном установлении судом апелляционной инстанции назначения реконструированного объекта, поскольку до проведения реконструкции один из указанных объектов недвижимости эксплуатировался в качестве объекта торгового назначения.
Оценив совокупность представленных в дело доказательств, в частности заключения экспертов с приложением фототаблиц, обследование уполномоченных органов, судом апелляционной инстанции сделан вывод об использовании спорного объекта в качестве торгового центра на основании того, что в здании размещены многочисленные торговые павильоны, рекламные вывески которых развешены и внутри, и на внешних конструкциях здания, имеется детская игровая комната, а также иная инфраструктура, свидетельствующая о функциональном назначении объекта.
При этом тот факт, что объект в период проведения экспертиз не использовался собственником, не означает, как ошибочно полагает податель жалобы, что назначение здания не может быть определено исходя из тех характеристик, которые устанавливаются посредством визуальной оценки.
Согласно градостроительному законодательству использование объектов недвижимости должно осуществляться в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, установленными градостроительным регламентом.
В связи с чем выявленные нарушения законодательства о пожарной безопасности установлены уполномоченными органами не только исходя из определенного при осмотре назначения объекта, но и применительно к тем видам разрешенного использования, которые допускаются для данного земельного участка градостроительными нормами и правилами.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что сохранение объектов недвижимости в реконструированном виде нарушает права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц, вследствие чего на законном основании удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного.
Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой доказательств суда апелляционной инстанций (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920, от 18.08.2016 N 309-КГ16-838).
Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы суда, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 по делу N А67-4014/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в судебную коллегию верховного суда российской федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Т.А. Зиновьева
Судьи Е.Ю. Демидова
М.А. Севастьянова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
