Дата принятия: 05 июня 2020г.
Номер документа: Ф04-1040/2020, А75-18688/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2020 года Дело N А75-18688/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Ткаченко Э.В.,
судей Аникиной Н.А.,
Лукьяненко М.Ф.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ТаланНижневартовск" на постановление от 14.02.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Верёвкин А.В., Аристова Е.В., Тетерина Н.В.) по делу N А75-18688/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ТаланНижневартовск" (426069, Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Подлесная, 7-я, д. 71, пом. 2, ОГРН 1171832025595, ИНН 1831187529) к Администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, 24, ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) о признании недействительным отказа от исполнения договора.
В заседании принял участие представитель Администрации города Нижневартовска - Роговая М.Н. по доверенности от 24.12.2019.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Талан-Нижневартовск" (далее - ООО "Талан-Нижневартовск", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском к Администрации города Нижневартовска (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа администрации от исполнения договора о развитии застроенной территории от 13.07.2018 N 1, выраженного в письме от 16.08.2019 N 2-исх-1164.
Решением от 22.11.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры исковые требования удовлетворены.
Постановлением от 14.02.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 22.11.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с вынесенным по делу судом апелляционной инстанции судебным актом, ООО "Талан-Нижневартовск" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое постановление, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом апелляционной инстанции допущено неправильное применение норм материального права, не применены положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); судом не дана оценка доводам истца о недобросовестном поведении Администрации, заблаговременно не произведшей оценку рыночной стоимости изымаемых жилых помещений и не предоставившей их застройщику; при установленном сроке внесения застройщиком оплаты за изымаемые жилые помещения 13.08.2019, Администрация, направив застройщику сведения о рыночной стоимости помещений 30.07.2019, фактически лишила последнего возможности исполнения обязательства по оплате; судом дана неверная оценка действиям Администрации, заявившей об одностороннем отказе от договора через три дня после истечения срока для оплаты рыночной стоимости изымаемых помещений; кроме того, судом не учтено, что материалами дела не подтверждено заключение Администрацией договоров купли-продажи и мены с собственниками/нанимателями жилых помещений, находящихся в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, между тем привлечение денежных средств для расселения жилых помещений возможно не ранее исполнения Администрацией возложенных на нее обязанностей; вывод суда о неплатежеспособности застройщика не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам; судом дана неверная оценка письму застройщика от 10.09.2019 N 0029-19-ТР7, которое, вопреки выводам суда, свидетельствует о желании застройщика сохранить правоотношения, между тем внесение оплаты при отказе Администрации от договора создало бы значительные финансовые риски для застройщика.
В отзыве на кассационную жалобу, приобщенном судом округа к материалам дела, Администрация просит оставить постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Администрации в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа не находит оснований для его отмены или изменения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 13.07.2018 ООО "Талан-Нижневартовск" (застройщик) и Администрацией заключен договор N 1 о развитии застроенной территории города Нижневартовска, а именно территории квартала Б, ограниченной красными линиями улиц Ленина, Чапаева, Таежной и границами земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0102013:568, 86:11:0101013:571, площадью 53 802 кв.м (далее - договор).
На основании пункта 1.3 договора цена права на заключение настоящего договора, установленная по результатам открытого аукциона, состоявшегося 25.06.2018, составляет 82 099 842 руб. Задаток, внесенный застройщиком до проведения аукциона в размере 2 304 992 руб., засчитывается в цену права на заключение настоящего договора. Застройщик вносит Администрации сумму в размере 82 099 842 руб., за вычетом внесенного задатка, в течение 5 лет с даты заключения настоящего договора, с уплатой данной суммы в следующие периоды: 16 419 968 руб., что составляет 20 % от цены права в течение 11 месяцев с даты заключения настоящего договора; 65 679 873 руб., что составляет 80 % от цены права, в течение оставшегося времени, равными платежами в следующем порядке: 20 % - не позднее 2 лет с даты заключения договора; 20 % - не позднее 3 лет с даты заключения договора; 20 % - не позднее 4 лет с даты заключения договора; 20 % - не позднее 5 лет с даты заключения договора.
В соответствии с пунктом 3.1.4 договора застройщик обязан в срок не позднее 5 лет со дня заключения договора уплатить выкупную цену, равную рыночной стоимости изымаемых помещений на день их изъятия, за изымаемые на основании постановления Администрации в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих сносу, принадлежащие на праве собственности гражданам. Выкупная цена за изымаемые жилые помещения уплачивается застройщиком в следующие сроки: 20 % выкупной цены за изымаемые жилые помещения уплачивается в течение 11 месяцев с даты издания Администрацией постановления об изъятии жилых помещений; 80 % - в течение оставшегося периода времени, равными платежами, а именно: 20 % - не позднее 2 лет с даты заключения договора; 20 % - не позднее 3 лет с даты заключения договора; 20 % - не позднее 4 лет с даты заключения договора; 20 % - не позднее 5 лет с даты заключения договора.
Выкупная цена за каждое изымаемое жилое помещение определяется в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
13.09.2018 Администрацией принято постановление N 1211 об изъятии жилых помещений, расположенных в г. Нижневартовск по адресам: ул. Таежная 27Б, 31, 31а; ул. Чапаева 18А, 18В, 18Г.
Письмом от 30.07.2019 N 2-исх-1085 Администрация уведомила истца о том, что рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, изъятых у граждан, составила 90 350 000 руб., застройщику необходимо в срок до 13.08.2019 перечислить в бюджет города Нижневартовска 18 070 000 руб. (20 % выкупной цены за изымаемые жилые помещения).
Письмом от 16.08.2019 N 2-исх-1164 Администрация заявила об одностороннем отказе от исполнения договора от 13.07.2018 N 1 на основании части 1 статьи 450.1 ГК РФ, частей 3 и 9 статьи 46.2. Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), пункта 4.4 договора.
Истец, считая отказ Администрации от исполнения договора в одностороннем порядке незаконным, обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, исходил из неправомерности одностороннего отказа Администрации от исполнения договора, признав его совершенным со злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ), поскольку Администрацией не выполнены предусмотренные договором обязательства по фактическому расселению граждан.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, пришел к выводу о недоказанности истцом наличия оснований для признания недействительным одностороннего отказа Администрации от договора, квалифицировав допущенные истцом нарушения условий договора как существенные.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
Согласно положениям частей 1, 2 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.
Существенные условия договора о развитии застроенной территории перечислены в части 3 статьи 46.2 ГрК РФ; к таковым, в том числе относятся условие о цене права на заключение договора (пункт 2), а также обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (пункт 5).
Положениями части 9 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено право органа местного самоуправления в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора о развитии застроенной территории в случае: 1) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи; 2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором; 3) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
На основании пункта 4.4 договора Администрация вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в случае неисполнения застройщиком обязательств, предусмотренных подпунктами 3.1.2 - 3.1.4 пункта 3.1 настоящего договора.
Судом апелляционной инстанции установлено и не опровергается заявителем кассационной жалобы, что ООО "Талан-Нижневартовск" в установленный срок не исполнены обязательства по уплате цены права на заключение договора о развитии застроенной территории (пункт 1.3 договора) и возмещения за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (подпункт 3.1.4 договора), что в соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ является существенным нарушением условий договора о развитии застроенной территории.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1 статьи 450.1 ГК РФ).
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора, суд апелляционной инстанции констатировал неисполнение истцом договорных обязательств по уплате 20 % общей выкупной цены, равной рыночной стоимости изымаемых жилых помещений на день их изъятия, обоснованно указав, что такое неисполнение является существенным нарушением условий договора и влечет в силу статьи 450.1 ГК РФ, части 9 статьи 46.2 ГрК РФ, пункта 4.4 договора возникновение у Администрации права отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке.
Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учел и то обстоятельство, что обязательства по оплате цены права на заключение договора истцом также не исполнены.
Доводы кассационной жалобы о необходимости применения при рассмотрении спора положений статьи 10 ГК РФ и отказе в иске в связи с наличием признаков злоупотребления правом со стороны Администрации, заблаговременно не произведшей оценку рыночной стоимости изымаемых жилых помещений и не предоставившей их застройщику, о лишении последнего возможности исполнения обязательства по оплате части выкупной цены, об одностороннем отказе Администрации от исполнения договора по истечении трех дней с момента истечения срока для оплаты рыночной стоимости изымаемых помещений подлежат отклонению.
Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в связи с изданием Администрацией 13.09.2018 постановления об изъятии жилых помещений в силу условий пункта 3.1.4 договора застройщик должен был разумно предвидеть, что при получении от Администрации сведений о рыночной цене помещений у него возникает обязанность уплатить 20 % выкупной цены за изымаемые жилые помещения в срок до 13.08.2019, в связи с чем злоупотребления Администрацией правом не установил.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов суда и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Положения статей 286 - 288 АПК РФ предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что при принятии обжалуемого постановления судом апелляционной инстанции с достаточной полнотой установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, поскольку материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом доказательств не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов в суде кассационной инстанции.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к отмене обжалуемого постановления, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании вышеизложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 14.02.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-18688/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Э.В. Ткаченко
Судьи Н.А. Аникина
М.Ф. Лукьяненко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
