Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 июня 2020 года №Ф04-1030/2020, А27-9752/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 июня 2020 года Дело N А27-9752/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Сириной В.В.,
Щанкиной А.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.12.2019 (судья Ходякова О.С.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020 (судьи Фертиков М.А., Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу N А27-9752/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергастрой" (650044, город Кемерово, улица Шахтерская, д. 1, ОГРН 1054205086330,ИНН 4205085115) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650991, город Кемерово, проспект Советский, дом 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о взыскании денежных средств.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "Монтажэнергастрой" (далее - ООО "МЭС", общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 401 944 руб. 28 коп., составляющего сумму излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.09.2015 N 21-09-С/15.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.12.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением и постановлением, комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что арендная плата за земельные участки публичной собственности отнесена к категории регулируемых цен, в связи с чем за арендованный истцом земельный участок, плата правомерно определена в соответствии с утвержденным постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово (далее - Порядок N 62) на основании отчета о рыночной стоимости арендной платы.
Комитет ссылается на то, что при заключении спорного договора рыночная стоимость арендной платы применена на основании абзаца восьмого пункта 2.11 Порядка N 62, так как размер арендной платы за спорный земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям. Кроме того, комитет отмечает, что Порядок N 62 в редакции от 30.10.2017 также устанавливает определение размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения территории и за земельные участки, образованные из таких участков, по результатам рыночной ее оценки. При этом кассатор считает, что, не применив пункт 2.4-1 Порядка N 62 в редакции от 30.10.2017, суды не учли, что спорный земельный участок образован из земельного участка, ранее предоставленного истцу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Заявитель жалобы полагает, что, удовлетворив исковые требования, суды, неправомерно изменили методику расчета арендной платы, а именно: перешли с рыночной стоимости арендной платы, предусмотренной договором, на формулу расчета арендной платы определяемой от кадастровой стоимости земельного участка.
В возражениях на кассационную жалобу и в дополнительных пояснениях к возражениям ООО "МЭС" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.05.2020 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено на 11.06.2020, сторонам предложено предоставить письменные пояснения относительно наличия или отсутствия фактических и правовых оснований для изменения порядка определения размера арендной платы за земельный участок, предоставленный для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства на торгах, в том числе применительно к положениям пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Порядку N 62.
Соответствующих пояснений в суд кассационной инстанции сторонами не представлено.
Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.
Изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции исходит из следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 14.09.2015 N 21-09-С/15, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, со следующими характеристиками: категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер 42:24:0301014:11632; адрес: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 35а; площадь 5 000 кв. м; разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка; объекты инженерной инфраструктуры (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставляется для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома.
Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.08.2018. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - с 27.08.2015 (пункты 2.1, 2.3).
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.
Согласно протоколу определения величины арендной платы она установлена согласно Порядку N 62, составляет 39 650 руб. в квартал и определена на основании отчета от 31.08.2015 N 124-ОЦ/15 исходя из рыночной стоимости годового размера арендной платы объекта аренды, составляющей 158 600 руб.: 4 (количество периодов внесения арендной платы в году).
Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных указанным пунктом договора, в том числе - в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения;
при изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Ссылаясь на то, что с 27.04.2016 в отношении арендованного обществом земельного участка установлена новая кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости (27 518 850 руб.), а также на положения пункта 3.6 договора, полагая, что с указанной даты арендная плата подлежала исчислению от кадастровой стоимости, а не на основании отчета о рыночной стоимости размера арендной платы, истец 06.02.2019 направил комитету претензию о возврате излишне оплаченной арендной платы по состоянию на 31.12.2018 в сумме 402 125 руб. 27 коп.
В письме от 07.03.2019 N 9-6-03/411 комитет сообщил истцу об отсутствии оснований для перерасчета размера арендной платы, так как при заключении договора арендная плата правомерно установлена в соответствии с пунктами 2.11, 2.13 Порядка N 62, в силу которых, если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац пятый пункта 2.11 Порядка N 62), то производится оценка рыночной стоимости арендной платы. Кроме того комитет указал, что договор подписан обществом без разногласий, в том числе относительно указанного условия и применение такого способа определения размера арендной платы обществом не оспаривалось. Также комитет сообщил, что, несмотря на расторжение договора, ООО "МЭС" до настоящего времени не возвратило земельный участок по акту приема-передачи, в связи с чем на основании пункта 6.5 договора обязано оплачивать арендную плату.
Отказ комитета в удовлетворении претензии послужил обществу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения настоящего дела комитет ссылался на то, что размер арендной платы при заключении договора определен исходя из оценки ее рыночной стоимости на основании абзаца восьмого пункта 2.11 Порядка N 62, поскольку размер арендной платы за земельный участок, арендованный обществом, значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались положениями пункта 1 статьи 422, статьей 1102 ГК РФ, пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства РФ N 582), Приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", Порядка N 62 и исходили из того, что положения абзаца пятого пункта 2.11 Порядка N 62 не подлежали применению в связи с несоответствием установленному Постановлением Правительства РФ N 582 принципу запрета необоснованных предпочтений, поскольку ставят в зависимость установление арендной платы по кадастровой стоимости или рыночной стоимости от оценки арендодателем обстоятельств соотношения законно установленной кадастровой стоимости к среднему уровню кадастровой земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области.
Вывод судов о том, что при определении размера арендной платы за арендованный обществом земельный участок неразграниченной государственной собственности на основании абзаца пятого пункта 2.11 Порядка N 62 нарушается установленный Постановлением Правительства РФ N 582 принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться, являются правильными.
Так, в соответствии с пунктом 2.4 постановления N 62 (в редакции, действовавшей на дату заключения сторонами договора аренды) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где А - размер арендной платы КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Пунктом 2.13 Порядка N 62 в редакции на дату заключения сторонами договора предусматривалось, что при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Абзацами пятым и восьмым пункта 2.11 Порядка N 62 предусматривалось, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях, если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области; если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям. Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза. Расчет отклонения осуществляется по приведенной в абзаце восьмом формуле.
Проанализировав абзац пятый пункта 2.11 Порядка N 62, суды сделали верный вывод о том, что его положениями нарушается такой основной принцип определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как принцип запрета необоснованных предпочтений.
Суд округа отмечает, что такой вывод судов в равной степени применим и к положениям абзаца восьмого пункта 2.11 Порядка N 62.
Между тем судами не учтены цели предоставления спорного земельного участка, его разрешенное использование и условия использования исходя из указанных обстоятельств.
В пункте 2 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) определено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.
Как указывает ответчик и не оспаривается истцом, что земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11632, предоставленный обществу по договору аренды от 14.09.2015 N 21-09-С/15, был образован из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, ранее предоставленного истцу для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 06-10-тк/13.
Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:10703 для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставлялся по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка во исполнение решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 20.08.2013 N 10-2/3240.
Размер арендной платы был установлен на основании протокола об итогах торгов, начальная цена которых определена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости.
Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, в том числе по основаниям, установленным законом, а также по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения указанного договора) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.
Из системного толкования перечисленных норм следует, что аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного обществом земельного участка.
Следовательно, предоставленное подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ право лицу, с которым был заключен договор аренды предоставленного для комплексного освоения территории земельного участка, на заключение договора аренды образованного из него участка без торгов, не означает, что существенные условия землепользования, которыми, в рассматриваемом случае, является методика определения арендной платы, могут по своей сути отличаться от определенной по результатам проведения торгов.
По общим правилам земельного законодательства земельные участки для жилищного строительства могут быть предоставлены только по результатам проведения торгов.
По условиям пункта 2.9 постановления N 62 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) размер арендной платы за использование земельных участков, предоставленных в аренду по итогам торгов по продаже права на заключение договоров их аренды, определяется на основании протоколов о результатах торгов.
Как указано выше, установленный Постановлением N 582 принцип запрета необоснованных предпочтений не допускает применения различного порядка расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности.
Однако суды не проанализировали порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства по общему правилу - по результатам проведения торгов, и предоставленные без торгов в результате разделения земельных участков, ранее предоставленных для комплексного освоения территории, на предмет соответствия названному выше принципу.
Помимо этого, необходимо учесть, что с 30.10.2017 в постановление N 62 введен пункт 2.4-1, согласно которому размер ежегодной арендной платы за земельные участки для комплексного освоения территории, а также за земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами "в", "д", "е" пункта 2.4 настоящего Порядка, определяется по результатам рыночной оценки размера арендной платы.
При рассмотрении настоящего спора суды пришли к выводу, что указанная норма применяется только в целях урегулирования размера арендной платы по процедуре комплексного освоения территории, но не регулирует отношения по комплексному освоению в целях жилищного строительства.
Между тем указанный вывод судов сделан в отсутствие анализа процедуры предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотренной ранее действовавшей статьей 30.2 ЗК РФ, и процедуры комплексного освоения территории, установленной статьей 39.3 ЗК РФ и статьей 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, применительно к механизму формирования и предоставления земельных участков, выделенных из этих участков.
Кроме того, взыскивая сумму арендной платы, переплаченную истцом за период с 27.08.2015 по 31.12.2018, суды не проверили обстоятельства фактического периода пользования истцом спорным земельным участком, наличие или отсутствие неисполненных истцом обязательств после заявленного периода образования переплаты. Между тем указанный вопрос имеет существенное значение при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения.
Таким образом, судами неполно выяснены обстоятельства дела, что является основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).
При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права, устранить недостатки, изложенные в настоящем постановлении, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора, с учетом мнения сторон оценить соответствие нормативных правовых актов органов государственной власти Кемеровской области правовым актам, имеющим большую юридическую силу, исследовать в полном объеме представленные доказательства в их взаимосвязи и совокупности по правилам статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ, в зависимости от установленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт, а также распределить судебные расходы по результатам рассмотрения дела, в том числе по рассмотрению кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.12.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020 по делу N А27-9752/2019 отменить. Дело направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий М.А. Севастьянова
Судьи В.В. Сирина
А.В. Щанкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка