Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04 июня 2020 года №Ф04-1007/2020, А27-9745/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 июня 2020 года Дело N А27-9745/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2020 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Севастьяновой М.А.,
Сириной В.В. -
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2019 (судья Алференко А.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020 (судьи Стасюк Т.Е., Киреева О.Ю., Павлова Ю.И.) по делу N А27-9745/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергастрой" (650044, г. Кемерово, ул. Шахтерская, д. 1, ОГРН 1054205086330, ИНН 4205085115) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650991, г. Кемерово, пр-кт Советский, д. 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о взыскании денежных средств.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью "Монтажэнергастрой" (далее - ООО "МЭС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ, комитет, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.04.2016 по 31.12.2018 в размере 238 022,51 руб.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, комитет обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды; применение комитетом отчета о рыночной стоимости арендной платы при определении ее размера при заключении договора аренды не является нарушением законодательства, а, напротив, предусмотрено нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации; в соответствии с положениями Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - постановление N 62) размер ежегодной арендной платы за земельные участки для комплексного освоения территории, а также за земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, определяется по результатам рыночной оценки размера арендной платы; суды, удовлетворив исковые требования, неправомерно изменили методику расчета арендной платы, а именно: перешли с рыночной стоимости арендной платы, предусмотренной договором, на формулу расчета арендной платы определяемой от кадастровой стоимости земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "МЭС" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.05.2020 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено на 28.05.2020 в 10 часов 00 минут по тюменскому времени (08 часов 00 минут по московскому времени) ввиду болезни судьи Зиновьевой Т.А.
Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.
Изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 14.09.2015 N 20-09-С/15 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору.
Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер 42:24:0301014:11630; адрес:
г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 35; площадь 3 527 кв.м; разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка; объекты инженерной инфраструктуры.
В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое пользование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
В соответствии с протоколом определения величины арендной платы к договору арендная плата определялась с 27.08.2015 на основании постановления N 62 и составляла 29 162,50 руб. в соответствии с отчетом от 31.08.2015 N 124-ОЦ/15.
Согласно положениям пункта 3.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных указанным пунктом договора, в том числе - в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения;
при изменении кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:11630 в размере его рыночной стоимости (19 411 796,79 руб.) с 27.04.2016, обществом 06.02.2019 в адрес КУГИ была направлена претензия с расчетом размера арендной платы, исходя из значения показателя кадастровой стоимости, со ссылкой на то, что за период с 01.04.2016 по 31.12.2018 общество фактически производило уплату арендных платежей без учета указанных обстоятельств, исходя из определенного комитетом в протоколе определения величины арендной платы размера арендных платежей, и просило возвратить образовавшуюся на стороне арендатора переплату на расчетный счет истца.
Письмом от 07.03.2019 N 9-6-03/411 ответчик известил истца об отсутствии оснований для перерасчета размера арендной платы.
Общество, полагая, что размер арендной платы должен определяться по формуле с применением кадастровой стоимости земельного участка, а не на основании отчета о рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьями 9, 12, 13, 422, 424, 606, 614, 1102, 1103, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 65, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135ФЗ), Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), Приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснил в постановлении от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление N 28), постановления N 62, исходили из наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения, поскольку комитетом не представлено доказательств, подтверждающих наличие правовых оснований для получения им денежных средств в заявленном обществом размере.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
По смыслу приведенной нормы права, обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии совокупности условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица (потерпевшего); приобретение или сбережение имущества произошло в отсутствие сделки или иных оснований.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 65 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли в Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 16 постановления N 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления N 73).
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", с 01.03.2015 введена в действие статья 39.7 ЗК РФ, в силу пункта 1 которой размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации в постановлении N 582.
Постановлением N 582 закреплен, в том числе принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без проведения торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В городе Кемерово правила определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утверждены постановлением N 62.
В вопросе 1 раздела "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017, разъяснено, что нормативные правовые акты, принятые органами, приведенными в пункте 3 статьи 39.7 ЗК РФ, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.
При определении даты, с которой подлежит изменению арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.
В соответствии с положениями статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ и разъяснениями, изложенными в пункте 28 постановления N 28, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судами установлено и следует из материалов дела, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 27.04.2016 составляет 19411796,79 руб., установлена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 26.04.2016, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 27.04.2016.
В соответствии с пунктом 2.4 постановления N 62 (в редакции, действовавшей до 03.05.2017) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где А - размер арендной платы КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов;
Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;
S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;
П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 03.05.2017 N 189 порядок N 62 изложен в новой редакции, согласно которой введена в действие новая формула расчета (пункт 2.8), предусматривающая коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент) - Кб. Определение размера арендной платы на основании отчета в новой редакции постановления N 62 не предусмотрено.
Согласно пункту 2.11 постановления N 62 в редакции, действовавшей до 03.05.2017, размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы, если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац пятый); в случаях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости (абзац седьмой).
В силу пункта 2.13 постановления N 62 при наличии основания, предусмотренного абзацем пятым пункта 2.11, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы.
Учитывая изложенное, суды пришли к выводу, что поскольку применение абзаца пятого пункта 2.11 постановления N 62 зависит от оценки арендодателем обстоятельств соотношения законно установленной кадастровой стоимости к среднему уровню кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденной уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области, и предоставляет арендодателю правомочие в обход установленного порядка пересмотра кадастровой стоимости не учитывать законно установленную кадастровую стоимость земельного участка, то данные положения нормативно-правового акта не подлежат применению.
Данные выводы судов соответствуют установленным земельным законодательством нормам и правилам.
Между тем судами не учтены цели предоставления спорного земельного участка, его разрешенное использование и условия использования исходя из указанных обстоятельств.
В пункте 2 статьи 30.2 ЗК РФ было определено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.
Как указывает ответчик и не оспаривается истцом, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11630, предоставленный обществу по договору аренды от 14.09.2015 N 20-09-С/15, был образован из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, ранее предоставленного обществу с ограниченной ответственностью "Монтажэнергастрой" для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 06-10-тк/13.
Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:10703 для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставлялся по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка во исполнение решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 20.08.2013 N 10-2/3240.
Размер арендной платы был установлен на основании протокола об итогах торгов, начальная цена которых определена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости.
Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, в том числе по основаниям, установленным законом, а также по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в предыдущей редакции) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.
Из системного толкования перечисленных норм следует, что аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного обществом земельного участка.
Следовательно, предоставленное подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ право лицу, с которым был заключен договор аренды предоставленного для комплексного освоения территории земельного участка, на заключение договора аренды образованного из него участка без торгов, не означает, что существенные условия землепользования, которыми в рассматриваемом случае является методика определения арендной платы, могут по своей сути отличаться от определенной по результатам проведения торгов.
По общим правилам земельного законодательства земельные участки для жилищного строительства могут быть предоставлены только по результатам проведения торгов.
По условиям пункта 2.9 постановления N 62 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) размер арендной платы за использование земельных участков, предоставленных в аренду по итогам торгов по продаже права на заключение договоров их аренды, определяется на основании протоколов о результатах торгов.
Как указывалось выше, установленный Постановлением N 582 принцип запрета необоснованных предпочтений, не допускает применение различного порядка расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности.
Однако суды не проанализировали порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства по общему правилу - по результатам проведения торгов, и предоставленные без торгов в результате разделения земельных участков, ранее предоставленных для комплексного освоения территории, на предмет соответствия названному выше принципу.
Помимо этого, необходимо учесть, что с 30.10.2017 в постановление N 62 введен пункт 2.4-1, согласно которому размер ежегодной арендной платы за земельные участки для комплексного освоения территории, а также за земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами "в", "д", "е" пункта 2.4 настоящего Порядка, определяется по результатам рыночной оценки размера арендной платы.
При рассмотрении настоящего спора суды пришли к выводу, что указанная норма применяется только в целях урегулирования размера арендной платы по процедуре комплексного освоения территории, но не регулирует отношения по комплексному освоению в целях жилищного строительства.
Между тем указанный вывод судов сделан в отсутствие анализа процедуры предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотренной ранее действовавшей статьей 30.2 ЗК РФ, и процедуры комплексного освоения территории, установленной статьей 39.3 ЗК РФ и статьей 46.4 ГрК РФ, применительно к механизму формирования и предоставления земельных участков, выделенных из этих участков.
Таким образом, при рассмотрении спора судами неполно выяснены обстоятельства дела, что является основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).
При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права, устранить недостатки, изложенные в настоящем постановлении, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора, с учетом мнения сторон оценить соответствие нормативных правовых актов органов государственной власти Кемеровской области правовым актам, имеющим большую юридическую силу, исследовать в полном объеме представленные доказательства в их взаимосвязи и совокупности по правилам статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ, в зависимости от установленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт, а также распределить судебные расходы по результатам рассмотрения дела, в том числе по рассмотрению кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020 по делу N А27-9745/2019 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Т.А. Зиновьева
Судьи М.А. Севастьянова
В.В. Сирина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка