Дата принятия: 22 мая 2020г.
Номер документа: Ф03-873/2020, А16-2285/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2020 года Дело N А16-2285/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,
судей В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой
при участии:
от истца: В.А. Гумиров, представитель, доверенность от 11.01.2019 N 18
от ответчика: А.Г. Драгунов, представитель, доверенность от 29.04.2020 N 543
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области"
на решение от 23.10.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020
по делу N А16-2285/2019
Арбитражного суда Еврейской автономной области
по иску индивидуального предпринимателя Мишина Сергея Геннадьевича
к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области"
третьи лица: Поздеев Евгений Дмитриевич, публичное акционерное общество "Сбербанк России"
об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка
Индивидуальный предприниматель Мишин Сергей Геннадьевич (ОГРНИП 317790100001098, ИНН 790100322424; далее - истец, ИП Мишин С.Г., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290, адрес: 679000, Еврейская Автономная область, г. Биробиджан, пр-т 60-летия СССР, д. 22; далее - ответчик, КУМИ, Учреждение) об обязании внести соответствующие изменения в договор от 10.10.2016 N 164171 аренды земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200039:115 - увеличить площадь земельного участка до 622 кв.м в соответствии с прилагаемой схемой земельного участка в части границ под объектом недвижимости КН 79:01:0200039:26 (с учетом уточнения исковых требований, принятого к рассмотрению судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Определением суда от 21.08.2019 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Поздеев Евгений Дмитриевич (далее - Поздеев Е.Д.), публичное акционерное общество "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, адрес: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19; далее - ПАО "Сбербанк России").
Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 23.08.2019, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020, исковые требования ИП Мишина С.Г. удовлетворены.
КУМИ, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование своих возражений заявителем кассационной жалобы приведены доводы об отсутствии оснований для внесения испрашиваемых изменений в договор аренды земельного участка, в связи с тем, что площадь земельного участка, согласно сведениям ЕГРН не изменилась и составляет 564 кв.м. Считает, что представленные в материалы дела технические планы здания, свидетельствующие о выходе реконструированного здания за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 79:01:020039:115, являются недостоверными. Указывает на то, что установленные в решении суда координаты относятся к земельному участку площадью 754 кв.м, а не к 622 кв.м, как требует истец. Полагает, что предпринимателем не представлены надлежащие доказательства того, что испрашиваемая площадь земельного участка необходима для использования спорного здания.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель Учреждения поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на её удовлетворении.
Представитель ИП Мишина С.Г. не согласился с позицией ответчика по спору, указал на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность принятых судебных актов проверяется Арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке и пределах, установленных статьями 284, 286 АПК РФ.
Судами установлено, что земельный участок, находящийся по адресу: г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 86Д, площадью 564 кв.м на основании распоряжения мэра города Биробиджана муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 17.04.2002 N 520 предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Альфа" сроком на 1 год для строительства продовольственного магазина.
Межевое дело на земельный участок сформировано в 2002 году, техническое задание на межевание земель, акт установления и согласования границ указанного земельного участка согласованы с органами местного самоуправления муниципального образования.
Распоряжением мэра города Биробиджана муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 16.05.2003 N 663 земельный участок, находящийся по адресу: г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 86Д, площадью 564 кв.м, предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Альфа" в аренду сроком на 10 лет для эксплуатации продовольственного магазина.
Новому собственнику здания - обществу с ограниченной ответственность "Даль-Торг" (право собственности на здание магазина перешло на основании соглашения от 04.05.2007 о передаче в уставный капитал недвижимого имущества) во исполнение постановления мэрии города Биробиджана муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 16.08.2012 N 3395 выдано разрешение на строительство NRU 79301000-9 250 - реконструкцию магазина, расположенного по адресу: г. Биробиджан, ул. Пионерская, 86Д.
Согласно техническому паспорту на здание продовольственного магазина "Альфа", расположенного по адресу: г. Биробиджан, ул. Пионерская, 86Д, литер А, составленному 27.07.2011 по состоянию на 23.01.2009, площадь здания составляла: основное строение 1 этаж - 351,3 кв.м, основное строение 2 этаж - 356,1 кв.м, крыльцо - 52,3 кв.м, крыльцо - 26,7 кв.м, лестница 16,2 кв.м, общая площадь здания с учетом лестничных клеток - 577,9 кв.м.
Объект после проведения работ по его реконструкции введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением NRU 79301000-42 от 23.05.2014, общая площадь реконструированного объекта недвижимости (магазин) составила 599,2 кв.м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.12.2015 за Мишиным С.Г. зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве 1/2, на объект права с кадастровым номером 79:01602000:39:262: магазин, назначение нежилое, 1-2 этажный, общая площадь 599,2 кв.м, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 86Д, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 79-79/001-79/024/011/2015-3733/2.
Иным участником общей долевой собственности объекта недвижимости с долей 1/2 по состоянию на 28.12.2015 являлся Поздеев Дмитрий Николаевич (далее - Поздеев Д.Н.).
Собственники вышеуказанного объекта недвижимости (Мишин С.Г. и Поздеев Е.Д, (новый участник общей долевой собственности с долей 1/2 на основании договора дарения доли на праве общей собственности от 14.01.2016)) 01.09.2016 обратились в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 86Д, кадастровый номер 79:01:020039:115, площадью 564 кв.м, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без торгов, на праве аренды для использования под магазин.
КУМИ (арендодатель) и Мишин С.Г., Поздеев Е.Д. (арендаторы) на основании постановления мэрии города от 27.09.2016 N 2944 заключили договор аренды земельного участка от 10.10.2016 N 164171, по условиям которого арендодатель предоставил арендаторам во временное владение и пользование земельный участок, имеющий кадастровый номер 79:01:0200039:115, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 86Д, площадью 564 кв.м, с видом разрешенного использования "магазин" (объект).
По акту приема-передачи от 10.10.2016 арендодатель передал вышеуказанный земельный участок арендаторам.
Срок действия договора N 164171 установлен с 10.10.2016 по 09.10.2065. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Мишин С.Г. и Поздеев Е.Д. 21.01.2019 обратились в орган регистрации прав с заявлением N МFC-0111/2019-1076-1 о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости без одновременной регистрации права.
Управление Росреестра по ЕАО в уведомлении о приостановлении "Изменения основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации права" от 30.01.2019 N КУВД-001/2019-523162/1 указало, что в ходе проведения правовой экспертизы предоставленных в орган регистрации прав документов установлено, что в техническом плане xml-формате в атрибуте (CadastralNumber - кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости) указан кадастровый номер - 79:01:0200039:115 (площадь уточненная). При нанесении границ изменяемого объекта капитального строительства на кадастровую карту выявлено, что объект недвижимости выходит за границы данного земельного участка. В представленном техническом плане отсутствуют сведения о средствах измерений. Заявителю предложено устранить причины, препятствующие проведению кадастрового учета, а именно: обратиться к кадастровому инженеру и представить в орган регистрации прав согласие залогодателей с залогодержателем на перепланировку предмета залога, влекущую за собой его конструктивное изменение и (или) изменение его стоимости (пункт 4.1.3 договора ипотеки от 29.10.2018).
Мишин С.Г. и Поздеев Е.Д. 15.03.2019 обратились в КУМИ с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, расположенного по адресу: 32 м на север от дома 86 А по ул. Пионерской, без проведения торгов.
Истец 18.03.2019 представил заявление об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории от 16.02.2017 N 769/ИСХ/17-10351 со следующими характеристиками: площадь земельного участка 48 кв.м; описание местоположения земельного участка: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, 32 м на север от дома N 86А по ул. Пионерская, согласно прилагаемой схеме; категории земель - земли населенных пунктов; территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок Ж-3; номер кадастрового квартала 79:01:0200039; вид разрешенного использования образуемого земельного участка - для эксплуатации продовольственного магазина; цель использования земельного участка - для обслуживания объекта капитального строительства (магазина). Площадь данного земельного участка определена как разница между площадью земельного участка, предоставленного в аренду по договору аренды от 10.10.2016 и фактически занимаемой объектом недвижимости площадью.
КУМИ в письмах от 09.04.2019 N 116 и N 332 сообщило о принятии решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка. В качестве оснований для отказа указано, что земельный участок, который предстоит преобразовать, не может быть предоставлен заявителю по основанию, указанному в пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ (с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов).
На основании подпункта 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ Учреждение отказало заявителям в предварительном согласовании предоставления земельного участка. Решение КУМИ не оспаривалось.
Мишин С.Г. и Поздеев Е.Д. 21.05.2019 обратились в Комитет с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 10.10.2016 N 164171 с кадастровым номером 79:01:0200039:115, на котором расположен принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект недвижимости с кадастровым номером 79:01:0200039:262.
Ввиду непредставления заявителями сведений, содержащихся в ЕГРН, подтверждающих месторасположение объекта недвижимости вне границ земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200039:115, КУМИ в письме от 25.06.2019 N 657-3Г отказало истцу и третьему лицу в их просьбе внести изменения в договор аренды земельного участка от 10.10.2016 N 164171 в части увеличения площади земельного участка.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Еврейской автономной области с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 35, 39.3, 39.20 ЗК РФ и исходили из направленности материально-правового интереса истца на получение в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимого имущества, легитимности постройки и её реконструкции.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с такими выводами.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 2 статьи 450, статье 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Кроме того, по общему правилу основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Из текста искового заявления следует, что предприниматель в качестве основания, влекущего обязательность внесения изменений в спорный договор аренды в части увеличения площади земельного участка, указывает своё исключительное право на предоставление земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества и необходимого для его эксплуатации на основании статьи 39.20 ЗК РФ.
Судами установлено, что земельный участок, имеющий кадастровый номер 79:01:0200039:115, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 86Д, площадью 564 кв.м, изначально был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Альфа" для строительства капитального объекта - магазина продовольственных товаров.
Таким образом, после завершения строительства на вышеуказанном земельном участке и ввода объекта в эксплуатацию, цель, для которой он предоставлен, была достигнута.
Предполагаемое несоответствие площади земельного участка, изначально предоставленного в аренду, площади здания, расположенного на нем, и ошибочное определение кадастровым инженером поворотных точек нежилого помещения на исходном земельном участке, в силу положений статей 450, 451 ГК РФ не относятся к изменению существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора.
Изменение договора от 10.10.2016 N 164171 путем увеличения площади земельного участка означает внесение изменений в предмет договора, объектом аренды по которому является земельный участок определенной площади, прошедший кадастровый учет и имеющий в силу этого уникальные характеристики, изменение которых возможно лишь в порядке, установленном ЗК РФ и Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".
В материалы настоящего дела не представлены доказательства совершения собственниками объекта недвижимого имущества, расположенного (частично расположенного) на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0200039:115, императивно регламентированных действий по изменению его уникальных характеристик.
Общие правила образования земельного участка установлены статьей 11.2 ЗК РФ. Порядок предоставления земельных участков под объектами недвижимого имущества регламентирован статьей 39.20 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков, минуя установленную процедуру, законом не предусмотрено.
Претендуя на увеличение площади арендованного земельного участка, предприниматель фактически просит выделить ему в обход установленной процедуры дополнительный земельный участок. Правовые основания для увеличения площади спорного земельного участка за счет присоединения к нему нового участка без прохождения процедуры его предоставления, предусмотренной земельным законодательством, отсутствуют.
На основании изложенного, суд округа признает ошибочным вывод судов о наличии в рассматриваемом случае обстоятельств, позволяющих возложить на ответчика обязанность по внесению изменений в договор аренды в части площади и координат используемого земельного участка.
При этом истец не лишен возможности защиты своих прав путем совершения действий, регламентированных положениями статей 11.2, 39.20 ЗК РФ, оспаривания соответствующих решений уполномоченных органов.
Согласно части 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, если иное не предусмотрено названным Кодекса.
Статьей 287 АПК РФ определены полномочия суда кассационной инстанции. В соответствии с пунктом 2 части 1 указанной статьи по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить обжалуемые судебные акты полностью или в части, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт. Данное полномочие может быть реализовано судом кассационной инстанции в случае, когда фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судом неправильно применена норма права.
В связи с этим, поскольку судами установлены фактические обстоятельства дела и не требуется установления новых обстоятельств, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ полагает возможным, отменяя обжалуемые судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением иска и кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
С учетом результатов рассмотрения кассационной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб. подлежат возложению на истца.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 23.10.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 по делу N А16-2285/2019 Еврейской автономной области отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова
Судьи В.А. Гребенщикова
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
