Дата принятия: 04 февраля 2020г.
Номер документа: Ф03-6577/2019, А51-1193/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2020 года Дело N А51-1193/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ООО "Владис" и от Лушникова В.В.: Упская С.А., представитель по доверенностиям от 12.03.2019 N 113 и от 14.06.2019 N 25АА 2511897
от Кононенко И.Ю., от Домнина А.В., от Токарского А.В. и от Корина Э.А.: Карасев К.А., представитель по доверенностям от 12.03.2019 N 25АА 2605309, от 26.03.2019 N 25АА 2604566, от 12.03.2019 N 25АА 2605308 и от 15.03.2019 без номера
от ООО "Иллюзион парк Находка": представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Корина Эдуарда Анатольевича, Домнина Александра Валерьевича, Кононенко Игоря Юрьевича, Токарского Александра Викторовича
на решение от 03.07.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019
по делу N А51-1193/2019 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Владис"
к обществу с ограниченной ответственностью "Иллюзион парк Находка"
третьи лица: Домнин Александр Валерьевич, Токарский Александр Викторович, Кононенко Игорь Юрьевич, Корин Эдуард Анатольевич, Лушников Владимир Валентинович
о взыскании суммы основного долга по договору аренды
Общество с ограниченной ответственностью "Владис" (ОГРН 1102508000462, ИНН 2508093217, адрес: 692924, г. Находка, ул. Спортивная, 2-19; далее - ООО "Владис") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Иллюзион парк Находка" (ОГРН 1162536072665, ИНН 2508127057, адрес: 692924, г. Находка, ул. Спортивная, 2-285; далее - ООО "Иллюзион парк Находка") о взыскании задолженности по договору аренды от 12.09.2016 N 1/4 в общей сумме 3 961 048 руб. 95 коп., в том числе 103 262 руб. 26 коп. - переменная часть (возмещение коммунальных услуг) за период с августа по ноябрь 2018 года, 3 297 224 руб. 84 коп. - постоянная часть за период с сентября по декабрь 2018 года и 560 561 руб. 85 коп. - плата за фактическое пользование имуществом после расторжения договора за период с 17.12.2018 по 31.12.2018.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Домнин Александр Валерьевич, Токарский Александр Викторович, Кононенко Игорь Юрьевич, Корин Эдуард Анатольевич, Лушников Владимир Валентинович.
Решением суда от 03.07.2019, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 без изменения, требования ООО "Владис" удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе третьи лица - Корин Э.А., Домнин А.В., Кононенко И.Ю. и Токарский А.В. (учредители ответчика) выражают несогласие с принятыми судебными актами и считают, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем заявители просят обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении иска - отказать.
По мнению заявителей, у судов не имелось оснований для взыскания с ответчика платы за сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ), поскольку возмещение истцу таких расходов условиями договора аренды от 12.09.2016 N 1/4 (пунктом 2.2.2) не предусмотрено. Данная плата не относится к коммунальной услуге водоотведения и носит штрафную природу, поэтому не могла быть взыскана с ответчика при отсутствии доказательств его виновности в загрязнении канализационных стоков. Обращают внимание на то, что в здании торгового центра, где расположены арендуемые ответчиком помещения, осуществляют различную деятельность иные арендаторы, в связи с чем определить действительный размер платы за превышение ПДК, относящийся непосредственно к ответчику, не представляется возможным. По поводу взысканного основного долга заявители приводят доводы о том, что ответчик правомерно снизил в одностороннем порядке арендную плату на 90% в соответствии с условиями пункта 2.8 договора от 12.09.2016 N 1/4 и заключения дополнительного соглашения о новом размере арендной платы в данном случае не требовалось. Иное толкование истцом и судами названных условий договора противоречит буквальному его содержанию и не согласуется с действительным волеизъявлением сторон, достигнутом при заключении данной сделки. Указанная льгота направлена на обеспечение компенсации неполученных доходов в случае оказания конкурентами арендатора аналогичных услуг в том же торговом центре и на прилегающей к нему территории. Полагают, что в действиях истца, выступающего более сильной стороной договора и не желающего исполнять его условия, имеются очевидные признаки злоупотребления правом. Настаивают на том, что точки общественного питания появились в торговом центре уже после начала деятельности ответчика в октябре 2016 года. Кроме того, считают, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Приложенные к кассационной жалобе дополнительные доказательства (запрос от 09.09.2019 и ответ КГУП "Приморский водоканал" от 08.10.2019; запрос от 25.10.2019 и ответ ГК "Дальневосточный аудиторский центр" от 05.12.2019 N 89) подлежат возврату заявителям, поскольку исследование и оценка таких доказательств на стадии кассационного производства невозможна в силу статей 284, 286 АПК РФ. Кроме того, в приобщении аналогичных документов к материалам дела апелляционным судом было отказано.
ООО "Владис" и Лушников В.В. в отзывах на кассационную жалобу опровергают все приведенные в них доводы и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
В судебном заседании представитель заявителей жалобы дал пояснения по обстоятельства спора и просил ее удовлетворить, против чего возражал представитель истца и третьего лица Лушникова В.В.
ООО "Иллюзион парк Находка" извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, однако явку своего представителя в заседание суда не обеспечило, отзыв на кассационную жалобу не представило, что не препятствует рассмотрению дела.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, поступивших отзывов на нее и пояснений представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены или изменения не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между ООО "Владис" (арендодатель) и ООО "Иллюзион Парк Находка" (арендатор) был заключен договор аренды от 12.09.2016 N 1/4 (в редакции дополнительных соглашений от 31.03.2017, от 02.08.2017 и от 17.08.2017), согласно которому истец передал ответчику во временное пользование на срок 25 лет (с 09.09.2016 по 08.09.2041) нежилые помещения общей площадью 3 927,1 кв.м, расположенные на 4 (четвертом) этаже нежилого здания - "Многофункциональный комплекс в составе: торгово-выставочный центр; развлекательный центр; административный центр по ул. Спортивной, 2 в г. Находка", в целях размещения кинозалов, кинобаров, касс, гардероба (пункты 1.1, 1.3 договора).
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора арендатор обязался вносить арендодателю за каждый расчетный календарный месяц:
- постоянную арендную плату в размере 295 руб. за 1 кв.м помещений, в том числе НДС 18%, что составляет 1 158 494 руб. 50 коп. в месяц, в том числе НДС 18%, в срок не позднее 5 (пятого) числа текущего календарного месяца авансом в размере 100% ежемесячного платежа со дня официального открытия помещения для целевого использования по договору, а именно открытия кинотеатра;
- переменную арендную плату в течение 5 рабочих дней с даты получения от арендодателя счета-фактуры, включая: плату за обеспечение арендатора коммунальными услугами по электроснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению помещения, а также плату за электроэнергию, потребленную вывеской (рекламой) арендатора (в случае ее установки на фасаде здания и/или над входом в помещение), навигаторами (вывесками), расположенными в здании, в соответствии с показаниями приборов, если иное не предусмотрено договором, с момента подписания акта приема-передачи помещений;
- плату за услуги по перемещению твердых коммунальных отходов (ТКО), принадлежащих арендатору, в установленное место для накопления ТКО в размере 30 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18%, с момента пробития первого чека, указанного в подпункте 2.2.3 пункта 2.2 договора.
В соответствии с пунктом 2.5 договора после завершения каждого отчетного месяца арендодатель передает арендатору оформленные в установленном законом порядке счета-фактуры на оплату постоянной и переменной арендной платы, а также копии счетов-фактур, актов оказанных услуг ресурсоснабжающих организаций на сумму переменной арендной платы.
Пунктом 2.8 договора стороны предусмотрели, что в случае размещения после подписания договора в здании и на прилегающей территории организаций, осуществляющих деятельность кинотеатров, киноаттракционов, кинобаров, аналогичную осуществляемой арендатором и его субарендаторами, а также открытия в здании или на прилегающей территории ресторана любой из сетей общественного питания, за исключением KFC и Royal Burger, все платежи арендатора по договору уменьшаются на 90%.
В письме от 03.09.2018 N 15 ответчик известил истца о том, что на основании пункта 2.8 договора все арендные платежи, начиная с 10.09.2018, уменьшаются на 90%, поскольку в здании по состоянию на 03.09.2018 размещены рестораны сетей общественного питания: "Сытный дворик", "БомбаБлин", "Fresh Pizza", "TeaFunny", "Еще кофе&СаЛе D'or", "Lady Паб", открытые после 12.09.2016 и осуществляющие деятельность, аналогичную деятельности арендатора, а также магазин "Зеленый остров", осуществляющий деятельность по реализации в розницу готового попкорна с различными наполнителями.
В связи с этим ответчик 05.09.2018 перечислил сумму постоянной арендной платы за сентябрь 2018 года в размере 428 642 руб. 96 коп. из расчета: 1 158 494 руб. 50 коп. /30 дней х 10 дней (с 01.09.2018 по 09.09.2018) + 1 158 494 руб. 50 коп. х 10% (уменьшение на 90%) /30 дней х 20 дней (с 10.09.2018 по 30.09.2018), то есть в размере, уменьшенном на 90% с 10.09.2018.
Истец, в свою очередь, направил в адрес ответчика письмо от 12.09.2018 N 147, в котором сообщил, что основания для уменьшения всех платежей по договору на 90% отсутствуют.
В претензии от 17.09.2018 N 161 истец потребовал от ответчика добровольного погашения имеющейся задолженности в размере 153 370 руб. 32 коп. за период с 06.09.2018 по 12.09.2018, а также заявил о досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке на основании подпункта 9.3.3 договора в связи с задержкой выплаты арендной платы более чем на 30 календарных дней, с указанием даты расторжения договора - 16.12.2018.
18.09.2018 указанная задолженность погашена, однако, несмотря это, ответчик продолжил вносить арендную плату в меньшем размере.
Впоследствии истец неоднократно направлял ответчику претензии от 09.10.2018 N 173, от 27.12.2018 N 385 с требованиями об уплате арендной платы и коммунальных услуг в полном объеме.
Запись в ЕГРН об ограничении (обременении) прав по договору аренды от 12.09.2016 N 1/4 прекращена 17.12.2018 по заявлению собственника спорных помещений.
Письмом от 24.12.2018 N 380 истец известил ответчика о необходимости возврата арендуемых помещений; 26.12.2018 последнему вручен для подписания акт приема-передачи; в письме от 16.01.2019 N 12 истец сообщил о том, что спорные помещения считаются принятыми 31.12.2018.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате задолженности по арендной плате и коммунальным расходам, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды обеих инстанций обоснованно руководствовались следующим.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).
В данном случае, проанализировав содержание пунктов 2.1, 2.3, 2.8 договора, суды первой и апелляционной инстанций, установили, что, предусмотрев условия, при которых арендная плата может быть снижена, стороны в то же время не определили иного, отличного от установленного пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, порядка изменения арендной платы (по соглашению сторон).
При этом, вопреки утверждению ответчика, пункт 2.8 договора не содержит указаний на то, что арендная плата подлежит безусловному снижению арендатором в одностороннем порядке и для этого не требуется согласия арендодателя, а также подписания дополнительного соглашения.
Поскольку такого дополнительного соглашения между истцом и ответчиком подписано не было, то суды признали, что в данном случае арендатором допущено нарушение условий договора и положений действующего законодательства.
Более того, оценив все имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды обосновано указали на то, что ответчик не подтвердил факт осуществления иными арендаторами, размещенными в торговом комплексе, аналогичной деятельности кинотеатров, киноаттракционов, кинобаров, в то время как договором не предусмотрено оснований для снижения арендной платы ввиду частичного или полного совпадения ассортиментного перечня продукции, реализуемой ответчиком или его субарендаторами. Существующие точки общественного питания были открыты до заключения сторонами спорного договора аренды. Следовательно, предусмотренные пунктом 2.8 договора условия, влекущие снижение размера арендной платы, в данном случае не наступили.
С учетом установленного суды признали, что ответчик обязан был в спорный период вносить постоянную часть арендной платы согласно условиям договора, в связи с чем правомерно взыскали образовавшуюся в результате одностороннего снижения данной платы задолженность в общем размере 3 857 786 руб. 69 коп.
Такие выводы судов в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению статьям 614, 622 ГК РФ, в силу которых обязанность арендатора вносить арендную плату сохраняется вплоть до момента возврата арендуемого имущества.
Доказательств того, что после заключения договора аренды от 12.09.2016 N 1/4 условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились, что позволяло бы арендатору требовать снижения арендной платы на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ, ответчик судам не представил.
Доводы кассационной жалобы в этой части касаются исключительно фактической стороны спора и результатов оценки судами имеющихся в деле доказательств, переоценка которых на стадии кассационного производства недопустима, поэтому такие доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Иное толкование ответчиком содержания пункта 2.8 договора также не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права.
Далее, в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ расходы на содержание арендуемого имущества по общему правилу возлагаются на арендатора. Иного сторонами в договоре от 12.09.2016 N 1/4 согласованно не было.
Напротив, пунктом 2.2.2 договора прямо предусмотрено, что ответчик обязан в качестве переменной части возмещать истцу расходы за обеспечение помещения коммунальными услугами по электроснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению.
Судами установлено и ответчиком не опровергнуто, что до возникновения между сторонами спора, указанные условия договора надлежащим образом исполнялись арендатором, в том числе в части внесения платы за сверхнормативное водоотведение. Ответчик ежемесячно подписывал акты на возмещение платы за потребляемые коммунальные услуги за период с августа 2017 года по июль 2018 года, не предоставляя мотивированных отказов от их подписания, подтверждая, тем самым, факт принятия коммунальных услуг и правомерность начисления истцом данных платежей по договору.
Правильно применив положения статей 2, 7 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении", пункты 123, 123 (4) Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644, суды признали, что ответчик при эксплуатации арендуемых помещений пользовался услугами водоотведения и должен возместить истцу расходы на оплату сброса загрязняющих веществ в соответствии с условиями 2.2.2 договора. Данная плата определена истцом на основании счетов-фактур, выставляемых к оплате МУП "Находка Водоканал", пропорционально занимаемой ответчиком площади.
Исключение из состава коммунальной услуги по водоотведению платы за сверхнормативный сброс загрязняющих веществ, на чем настаивал ответчик, признано судами необоснованным и противоречащим сложившимся между сторонами длительным правоотношениям.
Иной поход позволял бы возлагать на арендодателя бремя несения расходов по возмещению стоимости фактически потребляемых арендатором коммунальных услуг.
Проверив расчет требований по переменной части, суды признали его документально обоснованным и арифметически верным, в связи с чем удовлетворили иск в этой части в полном объеме, взыскав с ответчика долг в сумме 103 262 руб. 26 коп.
Ссылки в кассационной жалобе на то, что плата за сверхнормативное водоотведение носит штрафную природу; на недоказанность вины ответчика в загрязнении стоков; на наличие в торговом центре иных арендаторов, не свидетельствуют о незаконности обжалуемых судебных актов в данной части. Оснований для иных выводов по данному вопросу у суда округа не имеется.
Наличие в поведении истца признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) не нашло своего подтверждения в процессе рассмотрения настоящего дела.
Доводы заявителей жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка разрешения спора и о необходимости оставления заявленных требований без рассмотрения также не принимаются судом округа.
Претензионный порядок урегулирования спора является способом, позволяющим сторонам добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
Однако из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015).
Принимая во внимание последовательную позицию ответчика и возражения против предъявленных к нему требований у суда первой инстанции не имелось оснований для применения положений части 2 статьи 148 АПК РФ.
В целом все доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, получили должную правовую оценку и мотивированно отклонены в обжалуемых судебных актах как несостоятельные и бездоказательные.
Нормы материального права применены судами верно, нарушений положений процессуального законодательства, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), также судами не допущено, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 03.07.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу N А51-1193/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи С.Н. Новикова
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
