Дата принятия: 24 февраля 2021г.
Номер документа: Ф03-6288/2020, А51-25892/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2021 года Дело N А51-25892/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2021 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ООО "Прибой": Гайчук С.Ф., представитель по доверенности без номера от 14.12.2020
от УМС г. Владивостока: Грачева А.Ю., представитель по доверенности от 25.12.2020 N 28/5-11142
от Управления Росреестра по Приморскому краю: представитель не явился
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Прибой"
на решение от 08.10.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020
по делу N А51-25892/2019 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Прибой"
к Управлению муниципальной собственности города Владивостока, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
о признании незаконным распоряжения
Общество с ограниченной ответственностью "Прибой" (ОГРН 1092538003799, ИНН 2538129213, адрес (место нахождения): 690033, г. Владивосток, ул. Гамарника, 24В; далее - ООО "Прибой", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным изданного Управлением муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес (место нахождения): 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - Управление муниципальной собственности) распоряжения от 16.08.2019 N 789/28 об изменении вида разрешенного использования и утверждении схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:7, а также признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, адрес (место нахождения): 690090, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - Управление Росреестра) по государственному кадастровому учету образованных земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:67129 площадью 3 222 кв.м и 25:28:020033:7 площадью 46 789 кв.м.
Решением суда от 08.10.2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 без изменения, в удовлетворении заявленных обществом требований отказано полностью.
В кассационной жалобе ООО "Прибой" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и просит их отменить, оспариваемые ненормативный правовой акт и действия ответчиков признать незаконными.
В обоснование своей позиции общество приводит доводы о неправильной оценке судами имеющихся в деле доказательств, в том числе геодезического заключения, технического и кадастрового паспортов на сооружение - автодорога, на основе которых суды пришли к ошибочному выводу о том, что данная дорога расположена на арендуемом обществом земельном участке и используется для проезда к смежному участку, относящемуся к федеральной собственности, доступ к которому возможен и через иные участки. При этом, указывая на нарушение прав и законных интересов Российской Федерации, суды не привлекли к участию в настоящем деле уполномоченные органы, распоряжающиеся федеральной собственностью. Обращает внимание на то, что общество никогда не препятствовало в доступе к смежному участку. По мнению общества, произвольное изменение Управлением муниципальной собственности вида разрешенного использования спорного земельного участка без согласия арендатора недопустимо, поскольку лишает последнего возможности использовать данный участок по своему назначению, определенному в договоре аренды. Кроме того, в результате такого изменения увеличилась кадастровая стоимость спорного земельного участка, что напрямую влияет на размер арендной платы за его использование. Также общество ссылается на положения части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), статьи 7, 22, 42, 85 Земельного кодекса РФ и часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, в силу которых оно вправе использовать спорный участок в соответствии с ранее установленным целевым назначением. Настаивает на том, что Управление муниципальным имуществом в нарушение статей 450, 451, 615 ГК РФ фактически в одностороннем порядке изменило существенные условия договора аренды.
Управление муниципальной собственности в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. Полагает, что изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка и его раздел не нарушают прав и законных интересов общества, поскольку осуществлены правомерно в целях приведения в соответствие с действующей документацией по планировке территории полуострова Шкота Владивостокского городского округа, утвержденной Постановлением администрации города Владивостока от 25.12.2012 N 4478, Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 N 462, и Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 N 540 (далее - Классификатор).
Управлением Росреестра отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ООО "Прибой" поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против чего возражал представитель Управления муниципальной собственности по мотивам, приведенным в отзыве на жалобу.
Управление Росреестра извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов и возражений сторон, а также пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены в данном случае не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, администрация города Владивостока по договору аренды от 23.04.2001 N 3271 передала ИП Руденко А.В. во временное пользование на срок 49 лет (до 16.04.2050) земельный участок площадью 50 000 кв.м, расположенный в районе м. Токаревский, для целей строительства центрального пляжа и его дальнейшей эксплуатации. Границы участка обозначены на прилагаемой к договору схеме (приложение N 1).
Впоследствии указанный земельный участок был сформирован и 17.03.2006 поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 25:28:020033:7.
Далее, в результате состоявшихся последовательных переуступок (перенайма) все права и обязанности арендатора в отношении спорного земельного участка перешли к ООО "Прибой" по соглашению от 15.10.2009.
Согласно сведениям кадастрового паспорта от 05.06.2012 N 25/00-12-64171 земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:7 является собственностью муниципального образования "Город Владивосток", относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - для организации и обустройства мест массового отдыха населения.
На основании межевого плана от 11.09.2019 Управлением муниципальной собственности издано распоряжение 16.08.2019 N 789/28, пунктом 1 которого изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:7 на "автомобильный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования", пунктом 2 утверждена схема расположения образованных в результате раздела земельных участков площадью 3 222 кв.м и 46 778 кв.м, относящихся к зоне улично-дорожной сети (Т-4) с установлением пунктом 3 для них вида разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования.
Указанные земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет; участку площадью 3 222 кв.м присвоен кадастровый номер 25:28:020033:67129; участок площадью 46 778 кв.м сохранен в измененных границах с кадастровым номером 25:28:020033:7; сведения об образованных участках внесены Управлением Росреестра в ЕГРН.
После этого Управление муниципальной собственности направило в адрес ООО "Прибой" письмо от 30.10.2019 N 28/9-8495 с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 23.04.2001 N 3271 в связи с изменением основных характеристик земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:7.
Полагая, что изданное Управлением муниципальной собственности распоряжение от 16.08.2019 N 789/28 не соответствует земельному и градостроительному законодательства, нарушает права ООО "Прибой" как арендатора спорного земельного участка и препятствует его использованию по своему целевому назначению, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Проверяя законность изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с пунктом 4 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте для каждой территориальной зоны (пункт 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).
В силу пункта 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам.
Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ).
В силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Пунктом 12 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что до 01.01.2021 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны были внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков.
По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка (пункт 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ).
Исследовав все фактические обстоятельства спора и оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что согласно действующим Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, а также карте градостроительного зонирования, спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:7 полностью расположен в территориальной зоне Т-4 "Зона улично-дорожной сети", в которой одним из основных видов разрешенного использования указаны участки (территории) общего пользования.
При этом на момент формирования данного участка в 2006 году вид его разрешенного использования был определен как "для организации и благоустройства мест массового отдыха населения".
Вместе с тем, в настоящее время такой вид разрешенного использования прямо не предусмотрен действующим Классификатором и не отнесен к основным видам разрешенного использования территориальной зоны Т-4.
Принимая во внимание, что спорный участок является муниципальной собственностью, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Управление муниципальной собственность правомерно изменило вид разрешенного использования спорного земельного участка на "автомобильный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования" в целях приведения его в соответствие с действующими Классификатором, Правилами землепользования и застройки, а также документацией территориального зонирования, что в целом согласуется с нормами пунктов 12, 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ.
При этом, вопреки ошибочному мнению заявителя жалобы, такое изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка не могло повлиять на его права как арендатора, поскольку первоначальный вид использования этого участка - "для организации и благоустройства мест массового отдыха населения" и цель его предоставления обществу - "для строительства центрального пляжа и его дальнейшей эксплуатации" свидетельствуют об отнесении такого участка к территориям общего пользования в силу прямого указания пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ, что соответствует измененному виду разрешенного использования - "земельные участки (территории) общего пользования" и не противоречит регламенту территориальной зоны Т-4.
Ссылки заявителя на положения части 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ и часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ не свидетельствуют о незаконности выводов судов, поскольку приведение вида разрешенного использования в соответствие с действующим градостроительным регламентом не исключает дальнейшее использование спорного участка по своему первоначальному назначению.
Кроме того, в данном случае территориальная зона, в границах которой расположен спорный земельный участок, Управлением муниципальной собственности не изменялась. Данная зона установлена Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, которые обществом не оспорены и не признаны недействующими в соответствующей части.
Вопрос об увеличении кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка (с 1 руб. до 86 442 522 руб.) выходит за рамки рассматриваемого спора и не влияет на законность обжалуемых судебных актов в этой части. При этом общество не лишено права оспорить достоверность такой кадастровой стоимости в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Позиция общества о нарушении Управлением муниципальной собственностью положений статей 450, 451, 615 ГК РФ, выразившемся в самовольном одностороннем изменении условий действующего договора аренды от 23.04.2001 N 3271 материалами дела не подтверждается и опровергается фактом направления арендатору предложения заключить дополнительное соглашение в связи с изменением основных характеристик земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:7
Таким образом, доводы кассационной жалобы о незаконном изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, отклонятся судом округа как противоречащие фактическим обстоятельствам спора и основанные на ошибочном толковании заявителем норм материального права.
Далее, отказывая обществу в удовлетворении его требований в части незаконности раздела спорного земельного участка и кадастрового учета образованных участков, суды обеих инстанций исходили из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).
По общему правилу, закрепленному пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Одним из документов, на основании которых в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ осуществляется образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в том числе в пункте 6 настоящей статьи, согласно которому при разделе публичного земельного участка исходный участок сохраняется в измененных границах.
В соответствии с пунктом 4 статья 11.8 Земельного кодекса РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В данном случае судами установлено, что оспариваемым распоряжением от 16.08.2019 N 789/28 фактически осуществлен раздел спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:7 с сохранением последнего в измененных границах площадью 46 789 кв.м и образованием нового земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:67129 площадью 3 222 кв.м.
При этом суды констатировали, что такой раздел действительно затрагивает права общества как арендатора спорного земельного участка, поэтому в силу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ и пунктов 6, 16, 14.1, 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных руководителем Федеральной службы земельного кадастра России от 17.02.2003, границы образуемых в результате межевания земельных участков подлежали согласованию с обществом, которого получено не было.
Между тем суды сочли, что такое нарушение не является достаточным и безусловным основанием для удовлетворения заявленных требований в отсутствие доказательств нарушения прав и законных интересов общества.
Материалами дела подтверждено, что раздел спорного участка осуществлен в соответствии с действующей документацией по планировке территории, утвержденной Постановлением администрации города Владивостока от 25.12.2012 N 4478, что соответствует положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ.
Кроме того, при издании оспариваемого распоряжения от 16.08.2019 N 789/28 Управлением муниципальной собственностью принят во внимание сложившийся режим землепользования и учтено фактическое наличие на арендуемом обществом участке сооружения - муниципальной автодороги с кадастровым номером 25:28:000000:19494, что помимо прочего подтверждено геодезическим заключением от 09.09.2020, составленным МКУ "Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока" по результатам обследования спорного земельного участка, в ходе которого установлено наличие проезда к смежному участку с кадастровым номером 25:28:000000:94, находящемуся в федеральной собственности, представляющему собой единственно возможный доступ к Токаревскому маяку и объекту электросетевого хозяйства, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:124.
Именно в целях беспрепятственного использования указанной автодороги был образован (выделен) земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:67129 и в отношении него Постановлением администрации города Владивостока от 26.05.2015 N 7953 установлен публичный сервитут для обеспечения доступа граждан к водному объекту общего пользования - Амурскому заливу и его береговой полосе.
Несмотря на то, что пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ предоставляет арендатору право на дальнейшее использование образованных в результате раздела земельных участков, общество тем не менее не представило судам доказательств того, что на выделенном в результате раздела участке с кадастровым номером 25:28:000000:67129 имеется объективная возможность организации и эксплуатации центрального пляжа как это предусмотрено условиями договора аренды от 23.04.2001 N 3271.
Также общество не подтвердило, что раздел спорного земельного участка сделал невозможным или существенно затруднил использование оставшейся его части по своему целевому назначению.
С учетом изложенного несоблюдение формальных процедур, допущенное при проведении межевания и разделе спорного земельного участка, само по себе не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов общества и поэтому не может служить достаточным основанием для признания незаконными оспариваемых ненормативного правового акта и действий ответчиков с точки зрения статей 198, 200, 201 АПК РФ.
Нарушений при постановке образованных в результате раздела земельных участков на кадастровый учет со стороны Управления Росреестра судами в хода рассмотрения настоящего спора также не выявлено.
В целом выводы судов об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований соответствуют фактическим обстоятельствам данного конкретного спора и согласуются с правовой позицией, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.06.2013 N 450/13.
Несогласие общества с результатами оценки судами имеющихся в деле доказательств, в том числе геодезического заключения, технического и кадастрового паспортов, на основе которых суды установили факт наличия на спорном земельном участки автодороги, не влечет отмены обжалуемых судебных актов, поскольку переоценка данных доказательств на стадии кассационного производства недопустима в силу норм статей 284, 286 АПК РФ.
При этом следует отметить, что общество в кассационной жалобе не отрицает факт размещения данной автодороги на арендуемом участке, а лишь ссылается на отсутствие ограничений с его стороны в доступе к смежному участку федеральной собственности и указывает на наличие иных альтернативных проездов к нему.
Не привлечение к участию в деле уполномоченных органов Российской Федерации также не свидетельствует о нарушении судами норм частей 3, 4 статьи 288 АПК РФ и не привело к принятию неправильных судебных актов, поскольку они не затрагивают права и обязанности указанных лиц в отношении объектов федеральной собственности.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба общества - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 08.10.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 по делу N А51-25892/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи С.Н. Новикова
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
