Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 января 2020 года №Ф03-6141/2019, А51-1500/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 января 2020 года Дело N А51-1500/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Ульяновой,
судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой
при участии:
от истца: В.С. Антропов, представитель, доверенность от 01.11.2018 N 25АА 2640113
от ответчика: О.В. Жембровская, представитель, доверенность от 17.12.2019 N 28/5-122
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока
на решение от 24.07.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2019
по делу N А51-1500/2019
Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Федоровой Лилии Владимировны
к управлению муниципальной собственности г. Владивостока
третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
Индивидуальный предприниматель Федорова Лилия Владимировна (ИНН 253904283838, ОГРНИП 311254011600026, далее - истец, ИП Федорова Л.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморской край, г. Владивосток, ул. Западная, 15, далее - ответчик, УМС, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 314-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), в соответствии с которым просила принять пункты 3.1, 3.3, 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10, 8 договора в следующей редакции:
"пункт 3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 135 539 руб. (без учета НДС)";
"пункт 5.3. За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3 настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности";
"пункт 5.6. В случае, когда Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара";
"пункт 5.7. Исключить";
"пункт 5.9. В случае расторжения договора Покупатель возвращает Продавцу, полученный по договору Объект";
"пункт 5.10. Исключить";
"пункт 8. Продавец:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока. Место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15.
Покупатель:
Индивидуальный предприниматель Федорова Лилия Владимировна, ИНН 253904283838, 690000, г. Владивосток, ул. Посьетская, 19, кв.18";
"Приложение N1 к Договору (график оплаты в рассрочку) исключить".
Судом в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ОГРН 1022501294551, ИНН 2536123449, адрес: 690106, Приморский край, г. Владивосток, пр-т Партизанский, 3, далее - третье лицо, МКУ "АПМЗН").
Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.07.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Оспариваемые пункты договора изложены в следующей редакции:
"пункт 3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 135 593 руб. (без учета НДС);
пункт 5.3. За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности;
пункт 5.6. В случае, когда Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара;
пункт 5.9. В случае расторжения договора Покупатель возвращает Продавцу, полученный по договору Объект".
Из текста договора исключены пункты 5.7 и 5.10.
В пункте 8 договора реквизиты сторон изложены в следующей редакции: "Продавец: Управление муниципальной собственности г. Владивостока. ИНН 2536097608. Место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15. Покупатель: индивидуальный предприниматель Федорова Лилия Владимировна, ИНН 253904283838, 690000, г. Владивосток, ул. Посьетская, 19, кв.18".
Управление, не согласившись с решением и постановлением апелляционного суда, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своих возражений заявителем кассационной жалобы приведены доводы о том, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого объекта обеспечена уполномоченным органом в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), ввиду чего, пункт 3.1 оспариваемого договора не может быть принят в редакции, предложенной истцом. Считает, что представленный предпринимателем протокол разногласий от 09.11.2018 фактически является изложением договора купли-продажи на условиях ИП Федоровой Л.В., что также не соответствует требованиям вышеназванного закона.
Предприниматель представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители Управления и предпринимателя поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.
Определением Арбитражного суда Дальневосточного округа в судебном заседании, состоявшемся 21.01.2020, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 27.01.2020 до 16 часов 00 минут.
После перерыва судебное заседание продолженно с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда. Представители сторон поддержали ранее изложенные позиции.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Федорова Л.В. с 2012 года являлась арендатором муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 76,8 кв.м (в здании (лит.1) номера на поэтажном плане 1-8 (IV), этаж подвал), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 16, в целях использования "офис, торговое".
В единый государственный реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016 внесены сведения об ИП Федоровой Л.В., присвоена категория субъекта малого и среднего предпринимательства - микропредприятие.
Предприниматель 10.08.2017 обратилась в Управление с заявлением на приобретение спорного помещения в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Законом N 159-ФЗ.
МКУ "АПМЗН", действуя от имени и по поручению УМС на основании договора поручения от 20.06.2011 N 1/11 (в редакции дополнительных соглашений), 04.10.2018 направило в адрес ИП Федоровой Л.В. проект договора купли-продажи с указанием цены продажи арендуемого имущества в размере 4 606 779 руб. 66 коп. (без учета НДС) в соответствии решением Думы города Владивостока от 27.02.2018 N 9133 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" и на основании отчета N 180/18 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, площадью: 76,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 16, пом. IV".
Предложенная ответчиком редакция договора содержала, в том числе, следующие условия:
"пункт 3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС г. Владивостока от 04.10.2018 N 595/28 "О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного имущества", цена продажи арендуемого имущества составляет 4 606 779 руб. 66 коп. (без учета НДС).";
"пункт 3.3. Оплата стоимости арендованного имущества, указанная в п. 3.1 настоящего договора, осуществляется Покупателем в рассрочку, в течение 5 лет со дня заключения настоящего договора, ежемесячно, равными долями в срок, не позднее числа (без учета времени необходимого для прохождения межбанковских расчетов) каждого календарного месяца в соответствии с графиком (далее по тексту - график платежей), прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение N1)";
"пункт 3.6. Первый платеж по договору Покупатель обязан произвести в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего договора";
"пункт 3.7. Покупатель обязан полностью уплатить продавцу до "_" 202_ года сумму, указанную в утвержденном Сторонами графике платежей";
"пункт 3.8. Оплата стоимости арендованного имущества, указанная в п. 3.1 настоящего договора, с учетом уплаты процентов и пени, предусмотренных пунктом 5.3, в установленные настоящим договором сроки, производится на единый расчетный счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю на лицевой счет Получателя.
"Получатель" УФК по Приморскому краю (муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"), ИНН 2536123449, КПП 254001001, расчетный счет 40101810900000010002.
"Банк получателя": Дальневосточное ГУ Банка России г. Владивосток, БИК 040507001, ОКТМО 05701000, КБК 96611402043040000410. "Назначение платежа": с указанием "выкуп арендуемого муниципального имущества в рассрочку по договору купли-продажи N 314-ППВ за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 16 пом. VI";
"пункт 5.3. За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени начисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору";
"пункт 5.6. Просрочка свыше десяти календарных дней по оплате недвижимого имущества, считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате Объекта, установленных настоящим Договором. В этом случае, с момента истечения допустимой просрочки, Продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, вне зависимости от величины уже внесенных Покупателем по настоящему договору денежных средств, направив Покупателю письменное уведомление об отказе от договора. Отказ от договора вступает в силу с момента получения Покупателем уведомления Продавца об одностороннем отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым, имущество подлежит возврату в муниципальную собственность";
"пункт 5.7. Оформление сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего Договора не требуется. Данное положение считается добровольным соглашением сторон о внесудебном порядке расторжения договора купли-продажи и прекращении обязательств";
"пункт 5.9. В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу, полученный по договору Объект, а также денежные средства за пользование Объектом";
"пункт 5.10. За расторжение договора по вине Покупателя, последний выплачивает Продавцу штраф в размере 20% от цены продажи Объекта";
"пункт 8. Продавец: Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", ИНН 2536123449, КПП 254001001, УФК по Приморскому краю (муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" л/с 04203018460, расчетный счет 40101810900000010002 ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю, г. Владивосток, БИК 040507001, ОГРН 1022501294551 Место нахождения: 690106, г. Владивосток, Партизанский пр-т, 3 Почтовый адрес: 690106, г. Владивосток, Партизанский пр-т, 3 Покупатель: Индивидуальный предприниматель Федорова Лилия Владимировна, ИНН 253904283838, 690000, г. Владивосток, ул. Посьетская, 19, кв.18".
Истец 10.11.2018 направил ответчику подписанный проект договора N 314-ППВ совместно с протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с ценой реализуемого имущества и редакцией пунктов 3.1, 3.3, 3.6, 3.7, 3.8, 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10, 8.
В МКУ "АПМЗН" 21.11.2018 поступил протокол разногласий по указанному договору, с приложением отчета об оценке, изготовленного по заказу истца.
Письмом от 04.12.2018 N 1-18/2476 предпринимателю в подписании договора с протоколом разногласий отказано.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Федоровой Л.В. в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском, удовлетворяя который суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Согласно правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции установлено, что ИП Федорова Л.В. с заявлением о выкупе арендуемого имущества обратилась в УМС 10.08.2017. При этом отчет о рыночной стоимости спорного помещения, на основании которого определена цена договора купли-продажи, составлен по состоянию на 07.03.2018.
Установив названные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о невозможности использования представленного УМС отчета об оценке для определения выкупной цены арендуемого имущества.
В свою очередь, предприниматель представил суду отчет об оценке рыночной стоимости N 19-01.22, подготовленный ООО "Геолого-геодезический центр", и экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой союз оценщиков" N 13169 от 25.04.2019, согласно которому указанный отчет соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, а также заданию на оценку.
Учитывая изложенные обстоятельства, проверив соответствие закону отчета об оценке, представленного предпринимателем, суд первой инстанции установил рыночную цену выкупаемого имущества в размере, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости N 19-01.22 (3 135 593 руб. (без учета НДС)).
Выводы суда первой инстанции полностью поддержаны апелляционным судом.
Рассматривая исковые требования в части урегулирования условий, приведенных в пунктах 5.3, 5.6, 5.7, 5.10 и пункте 8 договора, суды, руководствуясь нормами статей 330, 446 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", правильно исходили из необходимости сохранения баланса интересов сторон и исключения при этом извлечения какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой в связи с начислением денежных санкций.
Дав мотивированную оценку условиям договора, предложенным продавцом, и доводам, по которым против таких условий возражал покупатель, суды сделали правомерный вывод о необходимости установления разумного размера пени по ставке 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, изложив пункт 5.3. договора в соответствующей редакции и необходимости исключения из текста договора пункта 5.10., согласно которому за расторжение договора по вине покупателя, последний выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи объекта.
Рассматривая спор в отношении пунктов 5.6. и 5.7 договора, суды правомерно исходили из того, что указанные пункты в редакции продавца прямо противоречат положениям пункта 2 статьи 489 ГК РФ, в связи с чем изложили пункт 5.6 договора в редакции, установленном названной нормой закона, а пункт 5.7 исключили из текста договора.
Пункт 5.9 договора изложен в предложенной покупателем редакции, как соответствующей действующему законодательству и ввиду отсутствия соглашения сторон об ином регулировании данного вопроса.
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Принимая пункт 8 спорного договора в редакции истца, суды правомерно исходили из того, что собственником спорного имущества, является ответчик, а не МКУ "АМПЗН", который только заключает от имени и по поручению Управления за Продавца (собственника) договоры купли-продажи муниципального имущества на основании договора поручения от 20.06.2011 N 1/11 (в редакции дополнительного соглашения от 17.08.2015 N6).
Исключая из пункта 8 спорного договора банковские реквизиты для оплаты стоимости выкупаемого имущества, суд обосновано указал на содержание данных реквизитов в пункте 3.8 спорного договора.
В части требований истца, об исключении Приложения N1 к Договору (график оплаты в рассрочку), суды правомерно указали на то, что решение суда по настоящему делу по вступлению в законную силу будет являться основанием для согласования сторонами договора графика оплаты в рассрочку.
Иных доводов, имеющих существенное значение для дела и влияющих на правильность принятых по делу судебных актов, заявителем в кассационной жалобе не приведено.
В целом указанные выводы арбитражных судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71, частью 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы арбитражных судов о применении норм права соответствуют установленным ими обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражными судами также не допущено.
Таким образом, суд округа не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых решения, постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 24.07.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2019 по делу N А51-1500/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Ульянова
Судьи С.И. Гребенщиков
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка