Дата принятия: 04 февраля 2021г.
Номер документа: Ф03-6083/2020, А59-2756/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2021 года Дело N А59-2756/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2021 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,
судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова
при участии:
от заявителя: О.Е. Ленский, представитель, доверенность от 11.01.2021
от администрации г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом: Е.А. Замотаева, представитель, доверенность от 25.02.2020 N Д07-0046
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Труд"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2020
по делу N А59-2756/2020
Арбитражного суда Сахалинской области
по заявлению акционерного общества "Труд"
к администрации города Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом
о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0701002:2852, выраженного в письме от 10.04.2020 N 013-01920-20/МУ-001/МУ; возложении обязанности повторно рассмотреть заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0701002:2852 по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, проспект Мира, площадью 224 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу
Акционерное общество "Труд" (ОГРН 1023801749212, ИНН 3812035570, адрес: 664017, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академическая, д. 5 А; далее - заявитель, АО "Труд", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к администрации города Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762, адрес: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 173; далее - Администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0701002:2852, выраженного в письме от 10.04.2020 N 013-01920-20/МУ-001/МУ; возложении обязанности повторно рассмотреть заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0701002:2852, расположенного по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, проспект Мира, площадью 224 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 21.09.2020 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2020 указанное решение отменено, в удовлетворении требований общества отказано.
АО "Труд", не согласившись с постановлением апелляционного суда, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Сахалинской области от 21.09.2020.
В обоснование своих возражений заявитель приводит доводы о том, что законодательных ограничений и запретов на выкуп спорного земельного участка не имеется. При этом установленный действующей градостроительной документацией новый вид разрешенного использования данного участка, отличающийся от фактического использования, в данном случае, по мнению общества, не препятствует реализации исключительного права на приобретение такого участка под принадлежащим ему объектом недвижимости.
Администрацией представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность апелляционного постановления.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители АО "Труд" и Администрации поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого апелляционного постановления с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела, АО "Труд" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 65:01:0701002:2505, общей площадью 914,5 кв.м, монолитное, количество этажей 8 (в том числе подземных 1), год завершения строительства 2016, год ввода в эксплуатацию 2017, находящееся по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 97.
Государственная регистрация права собственности осуществлена 30.10.2017 за реестровым номером 65:01:0701002:2505-65/001/2017-1.
Из представленных в дело выписок ЕГРН следует, что данный объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0701002:2852, общей площадью 224 +/- 5 кв.м, вид разрешенного использования которого указан как "деловое управление".
АО "Труд", полагая, что имеются основания, предусмотренные подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), для выкупа земельного участка без проведения торгов, 10.03.2020 обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации с заявлением от 05.03.2020 о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату для использования под "деловое управление". Одновременно в заявлении указано, что на испрашиваемом земельном участке расположено принадлежащее ему на праве собственности нежилое административное здание с кадастровым номером 65:01:0701002:2505.
По результатам рассмотрения данного заявления Администрация в лице его структурного подразделения Департамента по управлению муниципальным имуществом приняла решение, оформленное письмом от 10.04.2020 N 013-01920-20/МУ001/МУ, об отказе в предоставлении земельного участка со ссылкой на пункты 14 и 19 статьи 39.16 ЗК РФ.
В обоснование такого решения указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории городского округа город Южно-Сахалинск от 30.01.2013 испрашиваемый земельный участок расположен в зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-1), в связи с чем, в силу пункта 2 статьи 45 названных Правил на данном земельном участке могут располагаться объекты административно-делового назначения только при наличии разрешения на условно разрешенный вид использования. Однако информация о получении обществом такого разрешения отсутствует.
Кроме того, выявлено разночтение между сведениями о количестве этажей, указанными в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (количество этажей 7, в том числе 1 подземный) и в выписке из ЕГРН на объект недвижимости (количество этажей 8, в том числе подземных 1), в связи с чем, предложено привести в соответствие сведения о количестве этажей в данных документах.
В дополнение отмечено, что согласно пункту 2 статьи 45 Правил землепользования и застройки от 30.01.2013 в зоне многоэтажной застройки (Ж-1) определены параметры разрешенного использования объектов административно-делового назначения, которыми установлена, в том числе этажность объекта - до 6 этажей.
В силу изложенного Администрация пришла к выводу, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Полагая, что решение Администрации от 10.04.2020 не соответствует закону и нарушает исключительное право общества на приобретение спорного участка, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Признавая оспариваемый отказ незаконным и возлагая на Администрацию обязанность повторно рассмотреть обращение общества в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства, суд первой инстанции признал, что указанные ответчиком в решении от 10.04.2020 обстоятельства не соответствуют положениям пунктов 4, 14 статьи 39.16 и пункту 4 статьи 85 ЗК РФ.
При этом суд исходил из того, что разрешенное использование земельного участка "деловое управление" не противоречит реальным целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, апелляционный суд пришел к противоположному выводу о том, что несоответствие фактического использования виду разрешенного использования, закрепленному в нормативном порядке, не предоставляет собственнику объекта недвижимости права на выкуп земельного участка, используемого с нарушением действующих Правил землепользования и застройки.
Кроме того, апелляционный суд, сославшись на положения пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и разъяснения Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 14.11.2018, дополнительно отметил, что ввиду существующей возможности дальнейшей эксплуатации обществом спорного участка по договору аренды, права последнего не могут считаться нарушенными.
Между тем, суд округа не может согласиться с указанными выводами апелляционного суда, положенными в основу обжалуемого постановления, поскольку они сделаны с неправильным применением норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам спора.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, согласно пункту 1 которой, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в статье 39.16 ЗК РФ, в частности согласно пункту 14 в предоставлении участка должно быть отказано в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что АО "Труд" является зарегистрированным собственником нежилого здания с кадастровым номером 65:01:0701002:2505, общей площадью 914,5 кв.м, монолитное, количество этажей 8 (в том числе подземных 1), год завершения строительства 2016, год ввода в эксплуатацию 2017, находящееся по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 97.
Данный объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0701002:2852, общей площадью 224 +/- 5 кв.м.
Спорный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0701002:2242, который, в свою очередь, образован из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0701002:35 и 65:01:0701002:9, поставлен на кадастровый учет 28.11.2019, имеет категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление.
Материалами дела также подтверждается, что строительство принадлежащего обществу на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером 65:01:0701002:2505 осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство от 17.09.2012 N RU-65302000-0000003140, выданным Администрацией в отношении объекта капитального строительства "Группа многоквартирных жилых домов с офисным зданием и подземными автостоянками северо-восточнее пересечения ул. Курильской и пр. Мира в г. Южно-Сахалинске. Вторая очередь строительства. Блок-секция N 5, офисное здание N 3а", расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 65:01:0701002:35 и 65:01:0701002:9.
Согласно градостроительному плану земельного участка от 05.09.2011 N RU65302000-0000000000002134, подготовленному ДАГУН г. Южно-Сахалинска по заявке АО "Труд" (застройщика объекта капитального строительства) в соответствии с градостроительным регламентом в составе Правил землепользования и застройки в городе Южно-Сахалинске, утвержденных Решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 29.09.2004 N 740/95-04-2, в числе основных видов разращённого использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0701002:35 указано "административно-управленческие и общественные здания".
Разрешением на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию от 25.08.2017 N 65-64701000-0000003140-2012-1 подтверждено, что строительство нежилого здания с кадастровым номером 65:01:0701002:2505, общей площадью 914,5 кв.м выполнено в полном соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что здание с кадастровым номером 65:01:0701002:2505, принадлежащее АО "Труд" на праве собственности, возведено на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка.
В данном случае наличие законодательно установленных запретов или ограничений, препятствующих предоставлению обществу испрашиваемого земельного участка в собственность, в том числе предусмотренных статей 27 ЗК РФ или пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), судами выявлено не было. Таких оснований в оспариваемом отказе Администрации от 10.04.2020 также не приведено.
Вместе с тем, исходя из позиции Администрации, поддержанной апелляционным судом, обстоятельством, препятствующим реализации обществом исключительного права на выкуп земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, является то, что фактическое использование данного участка "деловое управление" не соответствует основным видам разрешенного использования территориальной зоны Ж-1 "Зона многоэтажной жилой застройки", установленной Правилами землепользования и застройки в городе Южно-Сахалинске, утвержденными Решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 744/44-13-4.
Статьей 7 ЗК РФ определено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.
Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса РФ).
Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.
Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ).
В силу пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.
Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса РФ).
Такой подход в целом соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда РФ от 09.12.2015 N 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.
Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке Правил землепользования и застройки и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок и на использование как самого объекта, так и земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал, что в данном конкретном случае разрешенное использование участка с кадастровым номером 65:01:0701002:2852 "деловое управление" не противоречит реальным целям его использования, указанным в заявлении общества о его предоставлении, в связи с чем у Администрации не имелось предусмотренных пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ оснований для отказа АО "Труд" в выкупе спорного земельного участка.
Доказательств того, что эксплуатация принадлежащего обществу здания опасна для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, что с точки зрения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ являлось бы препятствием для дальнейшего использования спорного земельного участка с сохранением его фактического целевого назначения, Администрацией в материалы дела не представлено.
В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Поскольку судом первой инстанции фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно применены нормы материального права, тогда как выводы апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а постановление принято с нарушением норм материального права (допущено неправильное применение норм материального права, выразившееся в неправильном истолковании и применении закона), суд кассационной инстанции на основании частей 1 и 2 статьи 288 АПК РФ пришел к выводу, что постановление Пятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Сахалинской области - оставлению в силе.
При рассмотрении спора нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, влекущих в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ изменение или отмену судебного акта, не допущено.
Поскольку в результате рассмотрения кассационной жалобы общества принят судебный акт в его пользу, то судебные расходы за рассмотрение дела в кассационной инстанции относятся на Администрацию по правилам статьи 110 АПК РФ и с учетом разъяснений пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Руководствуясь статьями 104, 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2020 по делу N А59-2756/2020 Арбитражного суда Сахалинской области отменить.
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 21.09.2020 по делу N А59-2756/2020 оставить в силе.
Взыскать с администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762, адрес: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 173) в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом в пользу акционерного общества "Труд" (ОГРН 1023801749212, ИНН 3812035570, адрес: 664017, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академическая, д. 5 А) расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы в размере 1 500 руб.
Возвратить акционерному обществу "Труд" (ОГРН 1023801749212, ИНН 3812035570, адрес: 664017, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академическая, д. 5 А) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 01.12.2020 N 44964.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова
Судьи В.А. Гребенщикова
С. И. Гребенщиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
