Дата принятия: 05 февраля 2021г.
Номер документа: Ф03-6014/2020, А73-2731/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2021 года Дело N А73-2731/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2021 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.
при участии:
от ООО "Берег": Мусаткина Н.Н., представитель по доверенности без номера от 08.06.2020; Видов И.А., представитель по доверенности без номера от 08.06.020
от ТСН "НЭО": представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников недвижимости "НЭО"
на решение от 31.08.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020
по делу N А73-2731/2020 Арбитражного суда Хабаровского края
по иску товарищества собственников недвижимости "НЭО"
к обществу с ограниченной ответственностью "Берег"
о расторжении договора аренды, взыскании 29 539 081 руб.
Товарищество собственников недвижимости "НЭО" (ОГРН 1062721098197, ИНН 2721143094, адрес: 680013, г. Хабаровск, ул. Ленина, 45; далее - ТСН "НЭО", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Берег" (ОГРН 1082724008256, ИНН 2724125375, адрес: 680014, г. Хабаровск, проспект 60-летия Октября, 210-304; далее - ООО "Берег", общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2009 и взыскании основного долга по арендной плате за период с 19.09.2009 по 19.06.2020 в размере 13 000 000 руб., неустойки за период с 01.01.2010 по 19.06.2020 в сумме 11 723 500 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2010 по 19.06.2020 в сумме 4 815 581 руб. с последующим их начислением по день фактического исполнения обязательства.
Решением суда от 31.08.2020, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020 без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.
В кассационной жалобе ТСН "НЭО" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, считает их незаконными и просит отменить, заявленные требования удовлетворить.
По мнению заявителя, судами неправильно применены статьи 200, 208, 604, 614 ГК РФ, статья 36 Земельного кодекса РФ и статья 36 Жилищного кодекса РФ при оценке условий договора аренды от 15.09.2009 в отношении длительности срока аренды и существенно заниженной арендной платы. Полагает, что настоящий спор не подведомственен арбитражному суду и рассмотрен без привлечения всех заинтересованных лиц. Настаивает на ничтожности спорного договора аренды ввиду злонамеренного соглашения сторон; причинения существенного ущерба арендодателю; отсутствия регистрации данной сделки; совпадения ее сторон в одном лице - Донских С.Г.; незаконного изменения целевого назначения придомовой территории. Ссылается на нарушение прав собственников жилых помещений МКД, поскольку в результате возведения ответчиком забора жильцы дома были лишены права пользования общим имуществом.
ООО "Берег" в отзыве на кассационную жалобу и дополнительных письменных пояснениях опровергает все приведенные заявителем доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 26.01.2021 объявлялся перерыв до 01.02.2021 (на 17 часов 40 минут).
В судебном заседании представители ответчика возражали против удовлетворения поданной истцом жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее, а также пояснили, что в настоящее время спорная придомовая территория используется в качестве автопарковки и доступ (в том числе проезд) жильцов к общему имуществу не ограничен.
ТСН "НЭО" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном интернет-ресурсе "Картотека арбитражных дел", однако явку своего представителя в суд не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы и с учетом возражений ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, на основании протокола общего собрания от 02.08.2009 между ТСН "НЭО" (арендодатель) и ООО "Новая заря" (арендатор) заключен договор аренды от 15.09.2009, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 27:23:030214:152 площадью 1 205 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов и являющиеся частью придомовой территории МКД по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, 45.
Срок действия договора определен в пункте 1.3 - по 15.09.2109 (на 100 лет), участок передан арендатору по передаточному акту (приложение N 1 к договору).
Договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке (запись от 19.02.2010 N 27-27-01/009/2010-784).
Впоследствии ООО "Новая заря" было реорганизовано 20.10.2015 в форме присоединения к ООО "Берег", к которому перешли все права и обязанности арендатора по договору от 15.09.2009 в порядке универсального правопреемства.
На основании соглашения от 26.04.2018 договор аренды от 15.09.2009 досрочно расторгнут сторонами.
Спорный участок по договору от 27.04.2018 передан ТСН "НЭО" в аренду ООО "Уют".
Вместе с тем вступившими в законную силу судебными актами по делу N А73-14736/2018 соглашение от 26.04.2018 о досрочном расторжении договора аренды от 15.09.2009 между ТСН "НЭО" и ООО "Берег" признано недействительным, применены последствия его недействительности в виде восстановлении в ЕГРН регистрационной записи от 19.02.2010 N 27-27-01/009/2010-784.
При этом в рамках названного спора ТСН "НЭО" предъявлялся встречный иск о признании договора аренды от 15.09.2009 недействительным по мотиву отсутствия решения общего собрания собственников МКД о его заключении, однако производство по делу в этой части было прекращено на основании части 2 статьи 49, пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ ввиду отказа истца от встречных требований.
Таким образом, суды признали, что до настоящего времени правоотношения сторон по использованию земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152 площадью 1 205 кв.м регулируются действующим договором аренды от 15.09.2009.
Пунктом 2.1 данного договора установлена арендная плата в виде затрат на содержание арендуемого земельного участка (95%) и собственной выгоды арендодателя (5%). Стороны предусмотрели следующий порядок определения арендной платы - по факту затрат на содержание земельного участка за прошедший расчетный период, которым является квартал.
Согласно пунктам 2.2, 2.3 договора арендодатель в течение десяти дней после окончания расчетного периода выставляет счет-фактуру (акт) с приложением расчета арендной платы и документов, подтверждающих произведенные расходы по содержанию земельного участка. Арендатор вносит плату ежеквартально, в срок не позднее пяти дней с момента предоставления арендодателем счета-фактуры (акта) за прошедший расчетный период (квартал) с подтверждающими документами.
В соответствии с пунктом 5.5 договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором установленного срока внесения арендной платы более чем за два периода подряд.
В уведомлении от 10.02.2020 ТСН "НЭО" сообщило ООО "Берег" о том, что арендная плата по договору от 15.09.2009 составляет 50 000 руб. и на стороне арендатора имеется задолженность в размере 6 750 000 руб., в связи с чем арендодатель заявил об одностороннем отказе от данного договора на основании пункта 5.4, пункта 3 статьи 450 ГК РФ и потребовал освободить спорный участок в срок до 17.02.2020.
Поскольку указанные требования ответчиком в добровольном порядке исполнены не были, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска с учетом его предмета (расторжение договора и взыскание арендной платы, неустойки, процентов) суды обеих инстанций руководствовались статьями 8, 309, 310, 425, 431, 450, 452, 606, 607, 610, 614, 619 ГК РФ и исходили из недоказанности факта нарушения арендатором (ответчиком) своих обязательств по спорному договору аренды от 15.09.2009.
Так, исследовав все фактические обстоятельства и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что стороны в пункте 2.1 договора согласовали условия и порядок определения арендной платы в виде фактических затрат на содержание арендуемого земельного участка, что не противоречит пункту 2 статьи 614 ГК РФ.
При этом истец, несмотря не неоднократные предложения суда первой инстанции, не представил в материалы дела документальных обоснований, подтверждающих относящиеся к спорному участку затраты арендодателя в сумме 50 000 руб., из которых определен размер предъявленных к взысканию требований.
Представленный истцом отчет об оценке от 10.07.2020 N 78/20, подготовленный ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества" не признан судами в качестве надлежащего доказательства, поскольку им определена рыночная арендная плата, что противоречит согласованным сторонами условиям договора аренды от 15.09.2009.
Доказательств того, что сторонами были изменены условия договора от 15.09.2009, в том числе в порядке пункте 3 статьи 614 ГК РФ, в результате чего арендная плата была установлена в размере 50 000 руб., истец судам не представил.
Кроме того, судами отмечено, что имеющимися в деле двусторонними актами сверки от 01.07.2015 N 302, от 30.09.2015 N 450, счетами-фактурами за период 2009-2016 годов, платежными поручениями, выписками по счетам, сводными таблицами подтверждено надлежащее исполнение ООО "Берег" своих обязательств по договору в размере, превышающем понесенные истцом затраты на содержание спорного земельного участка в заявленный период, что свидетельствует об отсутствии на сторонне ответчика взыскиваемой задолженности по арендной плате и исключает начисление неустойки, процентов.
Аналогичные обстоятельства, касающиеся перечисления ответчиком арендной платы в спорный период и принятия ее истцом, установлены при рассмотрении дела N А73-14736/2018.
Дополнительно суды констатировали истечение срока исковой давности по требованиям за период с 19.09.2009 по 31.12.2016, о применении которой заявлено ответчиком, что в силу статей 196, 199, 200 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.
С учетом изложенного выводы судов о недоказанности факта нарушения ответчиком своих обязательств по договору аренды от 15.09.2009 в части внесения арендных платежей в согласованном сторонами размере и об отсутствии в связи с этим оснований для удовлетворения заявленных истцом требований признаются судом округа соответствующими фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Приведенные заявителем доводы о неправильном применении судами статьей 200, 208, 604, 614 ГК РФ, статьи 36 Земельного кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения кассационной жалобы и отклоняются судом округа как основанные на ошибочном понимании и толковании приведенных истцом норм права.
Спорный договор аренды заключен ТСН "НЭО" на основании решения общего собрания собственников МКД от 02.09.2009, не оспоренного и не признанного недействительным в судебном порядке.
При этом в силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме (в том числе придомовая территория) могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Ссылки в жалобе на неподведомственность настоящего спора арбитражному суду и рассмотрение его без привлечения всех заинтересованных лиц также не принимаются судом округа, поскольку фактически спор возник из гражданско-правовой сделки, сторонами которой являются самостоятельные юридические лица.
В данном случае ТСН "НЭО" в отношениях с ООО "Берег" представляет законные интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом (статья 135 и пункт 8 части 1 статьи 138 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, вопреки мнению заявителя, настоящий спор по субъектному составу и экономическому характеру правоотношений отнесен к компетенции арбитражного суда в силу статей 27, 28 АПК РФ.
Доводы истца о ничтожности спорного договора аренды не относятся к предмету рассматриваемого спора и не подкреплены допустимыми доказательствами. Утверждение заявителя о злонамеренном соглашении сторон и причинении существенного ущерба арендодателю ничем не подтверждено. Отсутствие регистрации изменения арендатора после состоявшейся реорганизации не влияет на действительность сделки. Совпадения сторон договора в одном лице - Донских С.Г. (учредителя ООО "Берег") из материалов дела не усматривается.
Кроме того, ТСН "НЭО" в ходе рассмотрения спора по делу N А73-14736/2018 уже предъявляло встречный иск о признании недействительным заключенного с ООО "Берег" договора аренды от 15.09.2009, однако впоследствии отказалось от данного требования, реализовав тем самым свое право, предусмотренное статьей 49 АПК РФ.
Обстоятельства, связанные с изменением целевого назначения придомовой территории (организацией на спорном участке автопарковки) и возможным нарушением прав собственников жилых помещений МКД в результате возведения ответчиком забора, также выходят за рамки заявленных требований.
При этом истец не ссылался на указанные нарушения в качестве оснований для расторжения спорного договора аренды и не требовал от ответчика их устранения в досудебном порядке, как этого требуют положения статей 452, 619 ГК РФ.
Вместе с тем истец не лишен права устранения подобных нарушений, в случае их доказанности, в том числе в порядке статьи 304 ГК РФ в рамках отдельного судебного разбирательства.
Поскольку судами установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; представленные в дело доказательства исследованы судами в полном объеме и получили должную правовую оценку; иск рассмотрен исходя из предмета и оснований заявленных требований с правильным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения; процессуальных нарушений, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ судами не допущено, то в такой ситуации кассационная жалоба ТСН "НЭО" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 31.08.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020 по делу N А73-2731/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
