Дата принятия: 01 февраля 2021г.
Номер документа: Ф03-6006/2020, А80-51/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2021 года Дело N А80-51/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2021 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.
при участии:
от участвующих в деле лиц представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу
на решение от 02.07.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2020
по делу N А80-51/2020 Арбитражного суда Чукотского автономного округа
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Город"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества
Общество с ограниченной ответственностью "Город" (ОГРН 1118709001278, ИНН 8709014054, адрес: 689000, Чукотский автономный округ, г. Анадырь, ул. Дежнева, 1; далее - ООО "Город", общество) обратилось в Арбитражный суд Чукотского автономного округа с заявлением о признании незаконным изложенного в уведомлении от 16.11.2019 N КУВД-001/2019-9573155/3 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН 1044900038391, ИНН 4909007240, адрес: 685000, Магаданская область, г. Магадан, ул. Горького, 15/7; далее - Управление Росреестра) в регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества и о возложении на ответчика обязанности совершить действия по регистрации права общества на здание, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, Анадырский район, пгт. Угольные Копи, ул. Советская, 24а.
Решением суда от 02.07.2020, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2020 без изменения, требования общества удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Управление Росреестра выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального права, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении требований общества - отказать.
Заявитель жалобы настаивает на том, что отсутствие в договоре купли-продажи спорного объекта недвижимости сведений о земельном участке (его кадастровом номере), на котором данный объект расположен, является достаточным основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации в силу статьи 554 ГК РФ. Кроме того, обращает внимание на то, что апелляционный суд применил положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые утратили силу с 01.07.2017 и не действовали на момент рассмотрения спора.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном интернет-ресурсе "Картотека арбитражных дел", однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права в пределах доводов поданной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, по результатам прямой реализации имущества в процедуре конкурсного производства на основании решения собрания кредиторов ООО "Северстрой" (продавец) с ООО "Город" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 17.06.2019, предметом которого выступает нежилое здание площадью 388,3 кв.м, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, Анадырский район, пгт. Угольные Копи, ул. Советская, 24а, кадастровый номер 87:04:000000:833.
Право собственности продавца на указанный объект зарегистрировано в установленном порядке 22.01.2008 за N 87-49-02/504/2007-445, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Обязательства сторон по передаче имущества и его оплате исполнены в полном объеме, что подтверждено актом приема-передачи от 17.06.2019 и платежным поручением от 19.06.2019 N 15.
ООО "Северстрой" в лице конкурсного управляющего Коваля П.В. и ООО "Город" в лице директора обратились в Управление Росреестра с совместным заявлением от 06.08.2019 о государственной регистрации перехода права на проданный объект недвижимости.
Уведомлением от 15.08.2019 государственная регистрация была приостановлена до 15.11.2019 по мотиву отсутствия в договоре купли-продажи и ЕГРП сведений о соответствующем земельном участке, в пределах которого расположен отчуждаемый объект недвижимости, и в связи с не устранением данных недостатков в установленый срок, впоследствии в регистрации перехода права собственности было отказано на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и пункта 7 части 26 раздела 3.2 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (далее - Порядок ведения ЕРГН N 943).
Не согласившись с принятым Управлением Росреестра отказом в регистрации, ООО "Город" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно пункту 3 статьи 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре является существенным и считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 522 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).
В силу требований статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).
Частью 1 статьи 26 Закона N 21-ФЗ установлены основания для приостановления государственной регистрации в том числе: не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).
Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Удовлетворяя заявленные требования и признавая оспариваемый отказ Управления незаконным, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что право собственности продавца на спорный объект зарегистрировано в ЕГРН; данный объект является ранее учтенным; договор купли-продажи от 17.06.2019 соответствует требованиям действующего законодательства и исполнен сторонами в полном объеме. С учетом установленного суды признали, что предусмотренных пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ препятствий для осуществления регистрации права собственности на объект недвижимости к покупателю у ответчика не имелось.
Доводы Управления Росреестра об отсутствии в договоре купли-продажи сведений о земельном участке, на котором расположен спорный объект, рассматривались судами обеих инстанций, получили должную правовую оценку и мотивированно отклонены.
В данном случае соответствующий земельный участок под проданным объектом в установленном законом не формировался и продавцу на каком-либо вещном или обязательственном праве не предоставлялся, сведений о таком участке в ЕГРН не содержится, что Управлением Росреестра не отрицалось.
При этом, проанализировав содержание пункта 1.1 договора купли-продажи от 17.06.2019, суды признали, что в нем содержатся необходимые данные, позволяющие идентифицировать спорный объект недвижимости, подлежащий передаче продавцу, в том числе адресные ориентиры и иные характеристики - площадь объекта, кадастровый номер, соответствующие сведениям, отраженным в ЕГРН.
Совокупность указанных сведений суды сочли достаточной для вывода о согласованности сторонами предмета купли-продажи и заключенности договора. Разногласия между сторонами о том, какое именно недвижимое имущество отчуждается и где оно располагается, отсутствовали.
Кроме того, апелляционным судом дополнительно отмечено, что согласно разъяснениям пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
В целом выводы судов об отсутствии в данном конкретном случае предусмотренных законом препятствий для регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости к продавцу лишь по мотиву не указания в договоре купли-продажи сведений о земельном участке признаются судом округа обоснованными и соответствующими подлежащим применению нормам материального права.
Отсутствие сформированного под объектом недвижимости земельного участка не лишает покупателя права требовать оформления соответствующих прав на необходимый для эксплуатации этого объекта участка в порядке статьи 552 ГК РФ и статей 39.3, 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ.
Приведенные в кассационной жалобе доводы Управления Росреестра не опровергают выводов судов по существу спора и не свидетельствуют о незаконности обжалуемых судебных актов.
Ссылки заявителя на пункт 7 части 26 раздела 3.2 Порядка ведения ЕРГН N 943 судом округа не принимаются, поскольку, как установили суды и подтверждается материалами дела, в данном случае спорный объект недвижимости является ранее учтенным, сведения о нем уже внесены в ЕГРН и право собственности на него зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке.
Ошибочное применение апелляционным судом утративших силу положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не повлияло на итоги рассмотрения спора, поскольку аналогичные положения о ранее учтенных объектах недвижимости в настоящее время закреплены в части 4 статьи 69 Закона N 218-ФЗ.
Поскольку доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судов обеих инстанций, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных часть 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации обжалуемые судебные акты отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 02.07.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2020 по делу N А80-51/2020 Арбитражного суда Чукотского автономного округа оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
