Дата принятия: 01 февраля 2021г.
Номер документа: Ф03-5768/2020, А04-1074/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2021 года Дело N А04-1074/2020
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи Лесненко С.Ю.
Судей: Захаренко Е.Н., Яшкиной Е.К.
при участии
без явки представителей лиц, участвующих в деле
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточная строительная компания"
на решение от 19.08.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2020
по делу N А04-1074/2020 Арбитражного суда Амурской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "РИАЛ"
к обществу с ограниченной ответственностью "Дальневосточная строительная компания"
третье лицо: государственная жилищная инспекция Амурской области
о взыскании 7 875 177 руб. 97 коп.
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "РИАЛ" (ОГРН 1152801008360, ИНН 2801212160, адрес: 675000, Амурская область, г.Благовещенск, ул.Северная, 54, корпус л-а; далее - ООО "РИАЛ") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дальневосточная строительная компания" (ОГРН 1052800098251, ИНН 2801106556, адрес: 675000, Амурская область, г.Благовещенск, пер.Угловой, 14; далее - ООО "ДСК") о взыскании 7 580 281 руб. 66 коп., в том числе: 5 938 834 руб. 96 коп. основного долга с 29.12.2016 по 30.09.2018, а также 1 641 446 руб. 70 коп. неустойки за период с 11.01.2017 по 05.04.2020 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена государственная жилищная инспекция Амурской области (ОГРН 1032800057146, ИНН 2801090539, адрес: 675000, Амурская область, г.Благовещенск, ул.Шевченко, 24; далее - жилищная инспекция).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 19.08.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2020, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ООО "ДСК", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд. В обоснование жалобы кассатор указывает на неправомерность взыскания с него расходов на содержание и ремонт общего имущества, ссылаясь на подписанное между сторонами дополнительное соглашение, освобождающее застройщика от оплаты услуг на содержание не переданных правообладателям жилых/нежилых помещений и соответствующую этим помещениям долю содержания общего имущества многоквартирного дома. Полагает не соблюденным обязательный досудебный порядок урегулирования спора, ввиду различия денежных сумм, указанных в претензии и в исковом заявлении. Обращает внимание арбитражного суда округа на ненадлежащее оказание истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
ООО "РИАЛ" в отзыве на кассационную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, однако явку своих представителей в суд округа не обеспечили.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, администрацией г.Благовещенска ООО "ДСК" (предыдущие наименование общества - "САР-холдниг") выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.11.2016 N 28-Ru 28302000-46-2016 в отношении МКД со встроенно-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Краснофлотская, 123.
Впоследствии, ответчиком (застройщик) и истцом (управляющая организация) заключен договор временного управления многоквартирным домом от 29.12.2016 N 2, по условиям которого управляющая организация по заданию застройщика обязуется обеспечивать управление, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном 3-х секционном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Краснофлотская, 123, обеспечивать предоставление в жилые и нежилые помещения в МКД коммунальных услуг, согласно условиям договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность, а застройщик обязуется обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги, за исключением коммунальных услуг (пункт 1.1 договора).
В отношении каждого жилого и нежилого помещения с момента выдачи
уполномоченными государственными органами разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и до дня передачи правообладателям жилого и/или нежилого помещения в МКД, застройщик обязуется оплачивать управляющей организации услуги на содержание не переданных правообладателям жилых и/или нежилых помещений и соответствующую этим помещениям долю содержания общего имущества МКД по тарифам, установленным в Приложении N 5 к договору, а также коммунальные услуги, предоставляемые энергоснабжающими организациями (пункт 3.1.5. договора).
Застройщик оплачивает управляющей организации оказанные услуги и выполненные работы в соответствии со стоимостью, указанной в Приложении N 5, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Для оплаты оказанных услуг и выполненных работ управляющая организация не позднее 25 числа текущего месяца выставляет застройщику счет и акт выполненных работ (пункты 4.1, 4.2 договора).
Стоимость работ и оказываемых услуг управляющей организации, выставляемых застройщику на основании Приложения N 5, изменяется пропорционально переданным жилым и нежилым помещениям правообладателям (пункт. 4.5 договора).
Дополнительным соглашением от 30.12.2016 N 1 стороны изложили пункт 3.1.5 договора в следующей редакции: "В отношении каждого жилого помещения и нежилого помещения с момента выдачи уполномоченными государственными органами разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до передачи правообладателям жилого и/или нежилого помещения в многоквартирном доме, застройщик освобождается от оплаты управляющей организации услуги на содержание не переданных правообладателям жилых и/или нежилых помещений и соответствующую этим помещениям долю содержания общего имущества многоквартирного дома по тарифам, установленным в Приложении N 5 к договору, а также оплаты за коммунальные услуги, предоставляемые энергоснабжающими организациями; управляющая организация не производит начислений в данной части и не требует оплаты ввиду данного соглашения".
Соглашение вступает в силу с момента его подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 29.12.2016, и является неотъемлемой частью договора.
Истцом (управляющая организация) и собственниками в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания собственника, надлежащего содержания общего имущества в МКД, предоставления коммунальных и иных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся в этом доме лицам заключен договор управления многоквартирным домом от 30.11.2017 N 7УК-2017, по условиям которого управляющая организация по заданию собственника в течение срока действия договора за плату обязалась выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (пункт 2.2 договора).
Претензиями от 29.10.2018, от 08.11.2019 истец потребовал от ответчика оплатить задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту жилья, которые оставлены последним без удовлетворения.
Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО "РИАЛ" с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно положениям статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
Соответственно, с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объектов долевого строительства дольщикам (инвесторам) застройщик осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные нормы материального права, установив, факт оказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества здания в спорный период, при том, что ответчик как застройщик является собственником жилых и нежилых помещений, не переданных иным лицам, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате предоставленных ООО "РИАЛ" услуг, что, по уточненному расчету истца за период с 29.12.2016 по 30.09.2018 составило 5 938 834 руб. 96 коп., из которых: 1 396 332 руб. 71 коп. - долга по офисным помещениям, 700 515 руб. 42 коп. - по автоместам и 3 841 986 руб. 83 коп. - по квартирам.
Кроме того, учитывая доказанность факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества, арбитражные суды также сочли обоснованным предъявление истцом в порядке статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о взыскании неустойки в размере 1 641 446 руб. 70 коп., проверив ее расчет и признав арифметически верным.
При этом арбитражные суды, руководствуясь нормами статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали условие пункта 3.1.5 договора, в редакции дополнительного соглашения сторон, освобождающее застройщика от оплаты услуг на содержание не переданных правообладателям жилых/нежилых помещений и соответствующую этим помещениям долю содержания общего имущества многоквартирного дома, ничтожным, как противоречащим требованиям законодательства об обязательности внесения платы за содержание и ремонт общего имущества, а также посягающим на интересы иных собственников помещений.
Поддерживая указанный вывод судов и отклоняя аналогичный довод кассатора в жалобе, судебная коллегия считает необходимым отметить, что обязанность собственника помещения по несению расходов на содержание общего имущества возникает в силу закона и не может быть отменена каким-либо договором, в том числе, соглашением между собственником помещения и управляющей компанией.
Приведенный в кассационной жалобе довод о нарушении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, со ссылкой на то, что суммы, указанные в претензиях и в исковом заявлении, отличаются, отклоняется кассационной инстанцией.
Как указано в пункте 11 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, несовпадение суммы основного долга, сумм неустойки, процентов, указанных в претензии и в исковом заявлении, вызванное в том числе арифметической ошибкой, не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора.
В данном случае в качестве доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истцом в материалы дела представлены претензии, содержащие обстоятельства, на которых основываются требования истца. Более того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что для целей принятия и соблюдения мер по досудебному урегулированию спора обязательное приложение к претензии расчета задолженности, процессуальным законом не предусмотрено.
Ссылка ответчика в жалобе на ненадлежащее оказание истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома отклоняется судом округа как противоречащая имеющимся в деле доказательствам и установленным судами по делу обстоятельствам.
Как верно отмечено судами, материалы дела не содержат доказательств того, что у ответчика, как собственника имелись какие либо претензии или замечания относительно качества оказываемых истцом услуг. Кроме того, как правомерно указали арбитражные суды, ответчик не лишен возможности обратиться к истцу с самостоятельными требованиями при их наличии в установленном порядке.
Учитывая, что дело рассмотрено арбитражными судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Иных доводов, имеющих существенное значение для дела и влияющих на правильность принятых по делу судебных актов, заявителем в кассационной жалобе не приведено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом округа не установлено.
С учетом вышеизложенного, решение и апелляционное постановление подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 283, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Амурской области от 19.08.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2020 по делу N А04-1074/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление исполнения обжалуемых по делу судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.12.2020 N Ф03-5768/2020, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Ю. Лесненко
Судьи: Е.Н. Захаренко
Е.К. Яшкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
