Дата принятия: 26 ноября 2019г.
Номер документа: Ф03-5405/2019, А51-2227/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2019 года Дело N А51-2227/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2019 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: В.А. Гребенщиковой, М.Ю. Ульяновой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Примэкспо":
- Лазарева Т.Д., представитель по доверенности от 19.04.2019.
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Примэкспо"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019
по делу N А51-2227/2019 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Примэкспо" (ОГРН 1042503717420, ИНН 2538087852, адрес: 690033, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бородинская, 14)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Три кота" (ОГРН 1112539000573, ИНН 2539112357, адрес: 127486, г. Москва, ш. Коровинское, 2А-1737), публичное акционерное общество "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, адрес: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, 19)
о признании незаконным решения
Общество с ограниченной ответственностью "Примэкспо" (далее - ООО "Примэкспо", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю, управление) от 08.11.2018 N 25/001/011/2018-4428, от 08.02.2019 N 25/001/011/2018-4428 о приостановке и об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи о государственной регистрации аренды; об обязании осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи о государственной регистрации аренды в отношении права аренды на недвижимое имущество (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений от 20.05.2019).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Три кота", публичное акционерное общество "Сбербанк России".
Решением от 28.05.2019 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 решение от 28.05.2019 отменено; в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Примэкспо" просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решения суда первой инстанции. Заявитель настаивает на применение подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, полагая, что прекращение залога находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права. Ссылается на расторжение договора аренды и освобождении арендатором помещений. Кроме того, указывает, что на момент принятия уведомления от 08.11.2018 в ЕГРН отсутствовали сведения об обеспечительных мерах, принятых определением от 22.10.2018 Ленинского районного суда г. Владивостока.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель ООО "Примэкспо" поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого акта исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для его отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Как следует из материалов дела, ООО "Примэкспо" является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Бородинская,14, в том числе:
- здания ремонтно-механического цеха, лит. 4, 4А, 4Б общей площадью 2 506 кв.м, кадастровый номер 25:28:040003:459 (свидетельство о государственной регистрации права от 30.08.2013);
- здания временного сооружения хозяйственного блока с пристройкой, лит.6, 6А-пристройка, общей площадью 458, 4 кв.м, кадастровый номер 25:28:040003:460 (свидетельство о государственной регистрации права от 06.08.2013);
- здания склада цемента, лит. 9, общей площадью 80,8 кв.м, кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/9 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.01.2013);
- здания отделения добавок, лит. 15, общей площадью 174 кв.м, кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/15 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.01.2013);
- здания склада готовой продукции, лит. 17, 17А-пристройка общей площадью 283,8 кв.м, кадастровый номер 25:28:040003:458 (свидетельство о государственной регистрации права от 06.08.2013).
В отношении части имущества, а именно:
- нежилых помещений в здании с пристройками - ремонтно-механического цеха площадью 841,7 кв.м;
- нежилых помещений в здании с пристройками - ремонтно-механического цеха площадью 1 140,3 кв.м, номера на поэтажном плане 21-25, 2 этаж номера на поэтажном плане 1-8;
- здания временного сооружения хозяйственного блока с пристройкой общей площадью 458, 4 кв.м;
- здания склада цемента общей площадью 80,8 кв.м;
- здания отделения добавок общей площадью 174 кв.м;
- здания склада готовой продукции 159 кв. между ООО "Примэкспо" (арендодатель) и ООО "Три кота" (арендатор) заключен договор аренды от 21.08.2012 N 10-08/12, по условиям которого указанное имущество передано в аренду в целях использования для складских и торговых помещений, сроком на 10 лет.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 30.10.2012, рег. запись N 25-25-01/180/2012-415.
Письмом от 24.01.2017 N 572 арендатор имущества обратился к его собственнику о даче согласия на передачу права аренды в отношении вышеназванного имущества в залог, в целях обеспечения обязательств ООО "Три кота" перед Приморским отделением N 8635 ПАО Сбербанка России по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 26.12.2016 N 7001600135.
Соответствующее согласие выражено в письме ООО "Примэкспо" от 27.01.2017 N 4.
В обеспечение исполнения кредитных обязательств по кредитному договору, заключенному между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Три Кота", 26.12.2016 заключен договор ипотеки N 700160135-6, согласно которому в залог банку были переданы права аренды по договору аренды недвижимого имущества от 21.08.2012 N 10-08/12, заключенному между ООО "Три Кота" и ООО "Примэкспо". Ипотека права аренды зарегистрирована 15.06.2017 на срок с 15.06.2017 по 25.12.2019.
В связи с наличием задолженности по арендным платежам по договору аренды от 21.08.2012 N 10-08/12 между его сторонами по обоюдному согласию заключено соглашение от 23.10.2018 о расторжении договора аренды N 10-08/12; в пункте 2 соглашения отражено о возврате имущества и об отсутствии у арендодателя претензий к нему.
ООО "Примэкспо" в адрес регистрирующего органа направлено заявление о снятии с вышеперечисленных объектов недвижимости обременений в виде аренды.
Уведомлением от 08.11.2018 N 25/001/011/2018-4428 Управление Росреестра по Приморскому краю сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации по погашению регистрационной записи о государственной регистрации аренды на объекты недвижимости. При этом основанием для приостановления регистрационных действий явилось то обстоятельство, что в ЕГРН в отношении вышеуказанных объектов внесены записи о государственной регистрации запрета на распоряжение объектами, а также то, что государственная регистрация погашения записи о государственной регистрации аренды возможна при условии погашения регистрационной записи об ипотеке либо предоставления согласия залогодержателя.
В последующем, в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации управление в соответствии с правилами статьи 27 Закона N 218-ФЗ сообщило обществу об отказе в соответствующей государственной регистрации (уведомление от 08.02.2019 N 25/001/011/2018-4428).
ООО "Примэкспо", полагая, что приостановление и последующий отказ в государственной регистрации прекращения права аренды не соответствует действующему законодательству, нарушает права заявителя, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права просило обязать управление осуществить регистрационные действия по погашению регистрационной записи об аренде в отношении спорного имущества.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшим до 01.01.2017, и согласно частям 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующей с 01.07.2017, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
При этом согласно положениями части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ определено, что в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Государственная регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Суды, учитывая дату подачи заявления о погашении регистрационной записи - 25.10.2018, правомерно квалифицировали спорные правоотношения как регулируемые нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
В данном случае оспорены регистрационные действия по приостановлению, а затем отказу в погашении регистрационной записи об аренде в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды от 21.08.2012 N 10-08/12 в связи с его расторжением по соглашению от 23.10.2018. Основанием для приостановления регистрационных действий послужило наличие регистрации в отношении спорного имущества обременений в виде ипотеки, а также существующих записях в ЕГРН об обеспечительных мерах в виде ареста вышеназванного имущества со ссылкой на постановление от 27.04.2018 Ленинского районного суда г. Владивостока по делу N 3/6-155/2018, постановление от 02.03.2018 указанного суда по делу N 3/6-78/2018.
Указанные ограничения по сведениям регистрирующего органа зарегистрированы 09.02.2018, 16.03.2018, соответственно.
В материалы дела представлены:
- постановление от 25.01.2018 Ленинского районного суда г. Владивостока, дело N 3/6-25/2018, которым удовлетворено ходатайство старшего следователя первого отдела по расследованию особо важных дел (о преступлениях против личности и общественной безопасности) Следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Приморскому краю Атрошко М.Н. о наложении ареста, в том числе на вышеназванное имущество по уголовному делу N 739012, возбужденному в отношении Степанченко Ю.В., Берника В.Н. и неустановленных следствием лиц по признакам состава преступлений, предусмотренных частью 1 статьи 210, частью 4 статьи 159, частью 3 статьи 174.1 УК РФ;
- постановление от 02.03.2018 Ленинского районного суда г. Владивостока, дело N 3/6-278/2018, которым удовлетворено ходатайство о наложении ареста, в том числе на вышеназванное имущество по уголовному делу N 739012; арест наложен на срок до 03.05.2018;
- определение от 22.10.2018 Ленинского районного суда г. Владивостока, дело N 2-5369/2018 по иску ПАО Сбербанк России о взыскании задолженности по кредитному договору, которым удовлетворено ходатайство банка о принятии обеспечительных мер в виде запрета по отчуждению, распоряжению иным образом имущественными правами, принадлежащими ООО "Три кота", переданными в залог банку по договору об ипотеке от 26.12.2016 N 700160135-6.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации (пункт 37).
Согласно положениям статьи 27 Закона N 218-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
При разрешении спора суд первой инстанции, установив, что обязательства по договору аренды от 21.08.2012 N 10-08/12 прекращены по обоюдному согласию сторон и в связи с расторжением договора по соглашению от 23.10.2018 удовлетворил заявленные требования. При этом суд признал, что прекращение права аренды не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки, поскольку ООО "Примэкспо" не является участником залоговых правоотношений.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требований общества, исходил из следующего.
Как установлено судом, на момент подачи заявления о погашении регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в ЕГРН имелась регистрационная запись об обременении имущества арендой в пользу ООО "Три кота" по договору аренды от 21.08.2012 N 10-08/12, срок действия которого определен по 01.08.2022.
В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно пункту 1 статьи 5 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с пунктом 2 статьи 9 названного Закона предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (пункт 5 статьи 5 названного Закона об ипотеке).
Согласно статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
При этом пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрена необходимость получения арендатором согласия арендодателя на залог права аренды недвижимого имущества.
Судом установлено, что предметом залога являлось право аренды в отношении спорных объектов недвижимости, возникшее у залогодателя - ООО "Три кота" на основании договора аренды от 21.08.2012 N 10-08/12; собственником и одновременно арендодателем объектов недвижимости по названному договору выступало ООО "Примэкспо", которое, в свою очередь, выразило согласие на передачу права аренды в залог (письмо от 27.01.2017 N 4).
Таким образом, ООО "Примэкспо" на момент подписания соглашения от 23.10.2018 о расторжении договора аренды обладало сведениями о передаче в залог прав аренды в отношении спорного имущества.
Вместе с тем, доказательств того, что до подписания соглашения о расторжении договора аренды сторонами были предприняты меры по снятию обременения в виде ипотеки, либо по прекращению действия договора об ипотеке от 26.12.2016 N 700160135-6, в материалы дела не представлено. Суд учел письмо ПАО Сбербанк России от 17.10.2018, направленное в адрес ООО "Примэкспо" о необходимости получения согласия банка как залогодержателя при расторжении договора аренды и снятии зарегистрированных обременений.
Более того судом приняты во внимание обеспечительные меры, принятые определением от 22.10.2018 Ленинского районного суда г. Владивостока, в том числе в отношении имущества, являющегося предметом договора аренды от 21.08.2012 N 10-08/12.
С учетом установленного, а именно существующей в ЕГРН записи об ипотеке, отсутствия доказательств о прекращении обязательств по ипотеке, а также зарегистрированных ограничений в отношении спорного имущества на момент рассмотрения настоящего дела, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статьи 268 АПК РФ, правомерно признал оспариваемые действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации по погашению регистрационной записи об аренде и последующий отказ в регистрации соответствующими требованиям статей 26, 27 Закона N 218-ФЗ, поэтому отменил решение суда и отказал в удовлетворении требований ООО "Примэкспо".
Поскольку спор по настоящему делу рассмотрен судом полно и всесторонне, выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах и не противоречат им, неправильного применения норм права и нарушений положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены постановления и удовлетворения кассационной жалобы ООО "Примэкспо".
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 по делу N А51-2227/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи В.А. Гребенщикова
М.Ю. Ульянова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
