Дата принятия: 22 декабря 2020г.
Номер документа: Ф03-5298/2020, А59-6708/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2020 года Дело N А59-6708/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от участвующих в деле лиц представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комплекс Лужники"
на решение от 26.06.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020
по делу N А59-6708/2019 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Комплекс Лужники"
к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, индивидуальному предпринимателю Кильдюшкину Егору Васильевичу
третье лицо: индивидуальный предприниматель Семиряжко Татьяна Евгеньевна
о признании торгов и договора недействительными, применении последствий недействительности сделки
Общество с ограниченной ответственностью "Комплекс Лужники" (ОГРН 1066501074793, ИНН 6501176158; адрес: 693010, г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, 10б-8; далее - ООО "Комплекс Лужники", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН 1026500520364, ИНН 6500000761; адрес: 693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 32; далее - Министерство) и индивидуальному предпринимателю Кильдюшкину Егору Васильевичу (ОГРНИП 307650112700071, ИНН 650110522167; далее - ИП Кильдюшкин Е.В., предприниматель) о признании недействительными торгов по продаже нежилых помещений общей площадью 263,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, 57, этаж 1, NN 1-12, 14-17, кадастровый номер 65:01:0310003:765, и заключенного ответчиками по их результатам договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2019 N 1/18-пр, а также применении последствий недействительности данной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Семиряжко Татьяна Евгеньевна (ОГРНИП 309650126000031, ИНН 650114827480; далее - ИП Семиряжко Т.Е.).
Судом на основании статьи 49 АПК РФ и пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в суде первой инстанции" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 13) не приняты к рассмотрению дополнительные требования общества о зачете в счет оплаты по договору купли-продажи от 27.12.2006 суммы оплаченной арендной платы в размере 4 620 000 руб. и признании за истцом права собственности на спорные помещения.
Решением суда от 26.06.2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020 без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.
В кассационной жалобе ООО "Комплекс Лужники" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами нарушены нормы материального права и сделаны несоответствующие обстоятельствам спора выводы, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению общества, суды сделали взаимоисключающие выводы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав и одновременно с этим об утрате им преимущественного права выкупа арендуемых помещений. Также суды необоснованно отказали истцу в принятии дополнительных требований. Полагает, что судами не дана надлежащая оценка его доводам о нарушении порядка проведения торгов по продаже спорных помещений. Настаивает на том, что ранее данные помещения уже были проданы Министерством обществу по договору купли-продажи от 27.12.2006, поэтому они не могли являться предметом торгов. Указывает на полную оплату выкупной стоимости по названному договору в виде арендных платежей за период с 2008 по 2018 годы. Дополнительно ссылается на злоупотребление правом со стороны Министерства. Считает, что решение суда по делу N А59-271/2017 не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку не лишает истца преимущественного права на приобретение спорного имущества. Кроме того, суды не приняли во внимание факт проведения истцом реконструкции арендуемых помещений и безосновательно отклонили ходатайства об истребовании доказательств по данному вопросу и об отложении судебного заседания, чем нарушили процессуальные права истца.
Министерство в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
От ИП Кильдюшкина Е.В. и ИП Семиряжко Т.Е. отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Министерством (арендодатель) и ООО "Комплекс Лужники" (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2010 N 457-02/10 обл., предметом которого выступают принадлежащие Сахалинской области на праве собственности нежилые помещения общей площадью 274 кв.м согласно плану-схеме в здании, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, 57, в том числе помещение на первом этаже площадью 175,5 кв.м и гараж-пристройка площадью 98,5 кв.м.
Пунктом 1.5 договора установлен срок его действия с момента подписания и до 30.05.2011. Дополнительным соглашением от 21.07.2015 стороны определили, что договор заключен на неопределенный срок.
Распоряжением Правительства Сахалинской области от 18.10.2018 N 582-р в прогнозный план приватизации государственного имущества на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов, утвержденный распоряжением Правительства Сахалинской области от 26.10.2017 N 614-р, внесены изменения и в перечень государственного имущества, планируемого к приватизации в 2018 году, включены арендуемые обществом нежилые помещения по ул. Украинской, 57 в г. Южно-Сахалинске, о чем на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru и на официальном сайте Министерства www.mizo.sakhalin.gov.ru опубликована соответствующая информация.
Далее распоряжением Министерства от 27.11.2018 N 1040-р принято решение о приватизации спорного имущества по начальной продажной цене, равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета от 07.11.2018N 10-18. Извещение о проведении торгов также размещено на официальном сайте Министерства, на сайте Правительства Сахалинской области, на сайте http://torgi.ru.
Ввиду отсутствия заявок аукцион по продаже имущества казны Сахалинской области признан несостоявшимся (протокол от 25.12.2018 N 1), в связи с чем распоряжением Министерства от 23.01.2019 N 44-р "Об условиях приватизации имущества казны Сахалинской области" принято решение о приватизации спорного имущества путем продажи посредством публичного предложения по начальной цене несостоявшегося аукциона в размере 10 100 000 руб. Данная информация размещена на сайте Министерства и Правительства Сахалинской области, а также на сайте http://torgi.ru.
Согласно протоколу от 04.03.2019 N 1 для участия в продаже имущества посредством публичного предложения поступило 2 заявки, претенденты признаны участниками продажи. Протоколом от 06.03.2019 N 2 победителем определен претендент N 2 - Кильдюшкин Е.В., которому предложено заключить договор купли-продажи имущества в период с 07.03.2019 по 14.03.2019. Сведения об итогах продажи спорного имущества опубликованы на сайте http:/torgi.ru и сайте Министерства.
Между Министерством (продавец) и ИП Кильдюшкиным Е.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.03.2019 N 1/18-пр, по условиям которого предприниматель приобрел нежилые помещения, общей площадью 263,8 кв.м, этаж 1, по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, 57? NN 1-12, 14-17, кадастровый номер 65:01:0310003:765.
Право собственности покупателя ИП Кильдюшкина Е.В. на указанные помещения зарегистрировано 11.04.2019 в ЕГРН в установленном законом порядке.
Полагая, что в силу статей 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) общество как субъект малого предпринимательства и арендатор спорных нежилых помещений обладает преимущественным правом на их выкуп, в связи с чем Министерство незаконно продало данные помещения предпринимателю, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, отказывая в удовлетворении которых суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.
Судами установлено, что на основании заявления ООО "Комплекс Лужники" о реализации предусмотренного Законом N 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемых по договору от 01.06.2010 N 457-02/10 обл. помещений Министерством издано распоряжение от 18.07.2016 N 775-р об условиях приватизации данного имущества и в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи с указанием рыночной цены спорных помещений в размере 9 030 000 руб.
Вместе с тем общество не согласилось с предложенной выкупной стоимостью и 26.07.2016 направило в Министерство проект разногласий с указанием на необходимость уменьшения цены помещений до 3 922 000 руб. с учетом проведенных арендатором неотделимых улучшений, на что получен отрицательный ответ от Министерства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 17.07.2017 по делу N А59-271/2017 предложенная Министерством выкупная стоимость спорных помещений признана достоверной и не установлено оснований для ее снижения, в связи с чем в удовлетворении требований общества об урегулировании разногласий по данному вопросу отказано.
Согласно пункту 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (пункт 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
Поскольку ООО "Комплекс Лужники" реализовало свое преимущественное право на выкуп арендуемых помещений, однако не согласилось с предложенной Министерством ценой и после вступления в законную силу решения суда по делу N А59-271/2017 не подписало договор купли-продажи на первоначальных условиях в установленный срок, то в такой ситуации суды обоснованно признали, что указанное преимущественное право был утрачено обществом в силу приведенных выше положений статьи 4 Закона N 159-ФЗ.
Такие выводы судов в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам спора и сделаны с правильным применением норм материального права.
Последующая реализация Министерством спорных нежилых помещений на общих основаниях в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) не признана судами противоречащей нормам Закона N 159-ФЗ.
Доводы заявителя об обратном основаны на ошибочном понимании и толковании положений действующего законодательства, поэтому судом округа отклоняются как несостоятельные.
Позиция общества о том, что после разрешения спора по делу N А59-271/2017 оно осталось арендатором и не утратило преимущественное право выкупа занимаемых им помещений прямо противоречит пунктам 4, 4.1 и подпункту 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.
Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Поскольку в данном случае общество утратило преимущественное право выкупа спорных помещений, то в силу приведенных норм статьи 166 ГК РФ и разъяснений об их применении, оно также не вправе оспаривать заключенную между ответчиками сделку, стороной которой арендатор не является.
При этом пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Кроме того, суды обоснованно отметили, что спорная сделка в любом случае не подлежала признанию недействительной в силу пункта 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу которых продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки и в этом случае заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
Утверждение заявителя жалобы о противоречивости выводов судов об утрате им преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений и о необходимости избрания иного способа защиты нарушенного права противоречат содержанию обжалуемых судебных актов.
Поскольку факта нарушения прав истца в ходе рассмотрения настоящего спора установлено не было, то суды правомерно отклонили доводы последнего о возможных нарушениях процедуры проведения торгов по реализации спорного имущества, что согласуется с правовой позицией, отраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 15.07.2010 N 948-О-О и Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".
Оснований для иных выводов по данному вопросу суд округа также не усматривает, в связи с чем аналогичные доводы общества в этой части подлежат отклонению.
Ссылки общества на договор купли-продажи от 27.12.2006 как на основание возникновения у него права собственности на арендуемые помещения судом округа также не принимаются.
Истец не представил судам доказательств надлежащего исполнения данной сделки (в том числе по оплате выкупной стоимости) и регистрации перехода права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшим на момент заключения указанной сделки). Последующее поведение сторон, напротив, свидетельствует о наличии между ними арендных отношений, основанных на договоре от 01.06.2010 N 457-02/10 обл., на который истец ссылался в подтверждение наличия у него преимущественного права выкупа спорных помещений.
Кроме того, общество не подтвердило, что указанный им договор купли-продажи от 27.12.2006 был заключен в соответствии с требованиями Закона N 178-ФЗ.
Позиция заявителя относительно злоупотребления Министерством своими правами не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора. Доказательства того, что Министерство имело намерение причинить вред истцу, действуя в обход закона с противоправной целью, в материалах дела отсутствуют.
Отказ в принятии к рассмотрению дополнительных требований истца, вопреки его ошибочному мнению, соответствует положениям статьи 49 АПК РФ и пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 13, по смыслу которых не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, а также предъявление новых требований, которых не было изначально указано в исковом заявлении.
Проведение обществом реконструкции арендуемых помещений не имеет правового значения и не влияет на законность оспариваемой сделки, в связи с чем и доводы заявителя в этой части судом округа не принимаются. Отказ судов в истребовании дополнительных доказательств по данному вопросу не является процессуальным нарушением, которое привело к принятию неправильных судебных актов.
Поскольку нормы материально права применены судами верно и не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов, то оснований для удовлетворения кассационной жалобы ООО "Комплекс Лужники" не имеется.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 26.06.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020 по делу N А59-6708/2019 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи С.Н. Новикова
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
