Дата принятия: 18 ноября 2019г.
Номер документа: Ф03-5291/2019, А51-204/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2019 года Дело N А51-204/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2019 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: М.Ю. Ульяновой,
Судей: В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой
при участии:
без явки представителей лиц, участвующих в деле
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Грачева Александра Сергеевича, индивидуального предпринимателя Теплоуховой Марины Владимировны, индивидуального предпринимателя Шуваевой Валентины Александровны, автономной некоммерческой образовательной организации дополнительного профессионального образования "Учебный центр "ВладДрайв"
на решение от 22.05.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019
по делу N А51-204/2019
Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Грачева Александра Сергеевича, индивидуального предпринимателя Теплоуховой Марины Владимировны, индивидуального предпринимателя Шуваевой Валентины Александровны, автономной некоммерческой образовательной организации дополнительного профессионального образования "Учебный центр "ВладДрайв"
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, обществу с ограниченной ответственностью "Будущее", Управлению муниципальной собственности города Владивостока
третье лицо: администрация города Владивостока
о признании недействительным договора аренды
Индивидуальный предприниматель Грачев Александр Сергеевич (ОГРНИП 317253600037098, ИНН 250314904526) (далее - ИП Грачев А.С.), индивидуальный предприниматель Теплоухова Марина Владимировна (ОГРНИП 317253600070215, ИНН 252600045205) (далее - ИП Теплоухова М.В.), индивидуальный предприниматель Шуваева Валентина Александровна (ОГРНИП 317253600080789, ИНН 253812421037) (далее - ИП Шуваева В.А.), автономная некоммерческая образовательная организация дополнительного профессионального образования "Учебный центр "ВладДрайв" (ОГРН 1132500003140, ИНН 2543970990, адрес: 690014, Приморский край, г. Владивосток, ул. Толстого, д. 32 А, оф. 408) (далее - АНОО ДПО "УЦ "ВладДрайв") (с учетом присвоения статуса соистца определением Арбитражного суда Приморского края от 30.03.2019) обратились в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес: 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22) (далее - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Будущее" (ОГРН 1072536006289, ИНН 2536187040, адрес: 690024, Приморский край, г. Владивосток, ул. Успенского, д. 56 Б, кв. 10) (далее - ООО "Будущее") (с учетом изменения процессуального статуса указанного лица на соответчика в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)), Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15) (далее - УМС, управление) (с учетом изменения процессуального статуса указанного лица на соответчика в порядке статьи 46 АПК РФ) о признании недействительным с даты начала его исполнения договора аренды от 15.05.2015 N01-Ю-19965 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:188 в части превышения размера коэффициента функционального использования, установленного для расчета арендной платы, над размером коэффициента в значении "4"; в части превышения размера арендной платы над размером арендной платы, исчисленным исходя из значения коэффициента функционального использования "4", применении последствий недействительности части сделки в виде обязания Департамента возвратить ООО "Будущее" все полученное по договору аренды от 15.05.2015 N01-Ю19965 в части превышения размера арендной платы над размером арендной платы, исчисленной исходя из значения коэффициента функционального использования "4".
Арбитражным судом Приморского края в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, пр. Океанский, д. 2) (далее - Администрация).
Решением от 22.05.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.
Соистцы, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратились в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просят их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своих возражений заявителями кассационной жалобы приведены доводы о доказанности наличия у истцов права и законного интереса для предъявления настоящего иска, обоснованности выбранного способа защиты права. Считают, что заключая договоры аренды с ООО "Будущее" в части определения составляющих арендной платы за помещения в торговом центре, истцы исходили из презумпции правильности и законности арендной платы, установленной спорным договором аренды земельного участка, а добровольное принятие истцами обязанности платы за землю именно по тем ставкам, которые указаны в действующей на дату заключения договоров редакции договора аренды земельного участка, не означает невозможности проверки правильности указанной арендной ставки и требования скорректировать ставку при обнаружении ее незаконности. Полагают, что возможность права требования с ООО "Будущее" неосновательного обогащения у истцов наступит лишь в случае признания судом незаконным применения повышающего коэффициента к расчету арендной платы за используемый земельный участок. Не согласны с выводами судов в части того, что указанный при заключении спорного договора аренды конкретный размер арендной платы носит информационный характер и не возлагает на арендатора обязанности по внесению арендной платы в указанном размере. Ссылаются на необоснованность выводов суда, связанных с правомерным применением в расчетах коэффициента функционального использования "4", поскольку здание, принадлежащее ООО "Будущее", не является объектом в отношении которого, применим данный коэффициент.
Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором выразила несогласие с доводами заявителей, указала на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Иными участниками спора отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Будущее" выдано разрешение от 07.11.20014 NRU25304000-52/2014 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "Торговый центр", по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Нейбута, дом 10в. Право собственности ООО "Будущее" на указанный объект зарегистрировано 11.12.2014.
Торговый центр расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:188.
Департамент (арендодатель) и ООО "Будущее" (арендатор) заключили договор аренды от 15.05.2015 N01-Ю-19965 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:188, площадью 2 109 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Нейбута, дом 10 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на северо-запад), вид разрешенного использования: под строительство торгового центра; цель использования: для обслуживания торгового центра, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком с 13.02.2015 до 12.02.2020 (пункты 1.1, 1.3 договора).
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора за пользование земельным участком установлена арендная плата в размере 312 794 руб. 86 коп. в месяц на основании расчета (прилагается), которая вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным.
В соответствии с пунктом 2.6 договора размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных актов Российской Федерации, Приморского края, администрации г. Владивостока, Думы г. Владивостока, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 26.01.2015 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:188 - под строительство торгового центра.
Между ООО "Будущее" (арендодатель) и ИП Грачевым А.С., ИП Теплоуховой М.В., ИП Шуваевой В.А., АНОО ДПО "УЦ "ВладДрайв" (арендаторы) заключены типовые договоры аренды нежилых помещений, расположенных в торговом центре.
Согласно пунктам 4.1 приведенных договоров аренды, одной из составляющих арендной платы истцов за арендуемые нежилые помещения, является арендная плата за земельный участок, занимаемый объектом, соразмерно площади арендуемого помещения к общей площади объекта (837,6 кв.м). Базой для расчета является размер платы ООО "Будущее" по договору аренды от 15.05.2015 N01-Ю-19965 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:188.
Полагая, что применение коэффициента функционального использования (далее - Кфи) 4 при расчете арендной платы по спорному договору незаконно, поскольку торговый центр не является объектом, предназначенным для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах, вследствие чего нарушаются права истцов, как арендаторов помещений, расположенных в торговом центре, поскольку в размер арендной платы за пользование помещениями включена арендная плата за земельный участок, истцы обратились с рассматриваемым иском в Арбитражный суд Приморского края.
Рассматривая возникший спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались нормами главы 34 ГК РФ об аренде, регулирующими сложившиеся между сторонами правоотношения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, решение которого поддержано апелляционным судом, исходил из того, что размер арендной платы, подлежащей внесению по договорам аренды помещений не находится в непосредственной связи с размером арендной платы, указанном в спорном договоре аренды земельного участка, а требование о признании его недействительным не приведет к защите прав истцов.
Поддерживая выводы судов, кассационная коллегия исходит из следующего.
В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В статье 606 ГК РФ закреплено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 N3668/05).
Предъявление иска обосновано необходимостью установления законности применения функционального коэффициента "4" к расчету размера арендной платы по спорному договору. По мнению заявителей, факт применения коэффициента, не соответствующего типу объекта, является основанием для перерасчета арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, заключенных с ООО "Будущее", т.к. арендная плата по договорам нежилых помещений зависит, в том числе от арендной платы за земельный участок, арендатором которого является ООО "Будущее".
Между тем, согласно условиям пункта 2.6 спорного договора размер арендной платы изменяется с принятием нормативно-правовых актов, т.е. является регулируемым.
Поскольку право требовать внесения арендной платы в размере большем, чем установленный соответствующими нормативно-правовыми актами, у арендодателя отсутствует, у арендатора в случае внесения арендной платы в большем размере, независимо от внесения изменений в договор аренды возникает право либо потребовать возврата излишне внесенной арендной платы как неосновательного обогащения в случае прекращения арендных отношений, либо зачета в счет будущих платежей при их продолжении, что соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 11.04.2019 N308-ЭС19-4147.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Несогласие заявителей с выводами суда апелляционной инстанции о том, что при заключении спорного договора аренды конкретный размер арендной платы носит информационный характер и не возлагает на арендатора обязанности по внесению арендной платы в указанном размере нельзя признать обоснованным, поскольку оно связано с неправильным пониманием механизма расчета и регулирования арендной платы.
Оценивая условия договоров аренды помещений, суды с учетом статьи 431 ГК РФ установили, что стороны согласовали включение в арендную плату возмещение расходов ООО "Будущее" по внесению арендной платы за земельный участок в размере, установленном действующим законодательством, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы, подлежащий внесению по договорам аренды помещений, не находится в непосредственной связи с размером арендной платы, указанном в спорном договоре аренды земельного участка.
Доводы заявителей кассационной жалобы о неправомерности вывода судов о законности применения к расчету размера арендной платы за земельный участок коэффициента функционального использования "4", в связи с тем, что принадлежащий ООО "Будущее" торговый центр не является объектом, в отношении которого применим данный коэффициент, отклоняется судом округа, как не имеющий правового значения, применительно к мотивам, по которым заявителям отказано в иске.
Кассационная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 22.05.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019 по делу N А51-204/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Ульянова
Судьи В.А. Гребенщикова
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
