Дата принятия: 15 декабря 2020г.
Номер документа: Ф03-5047/2020, А59-7400/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2020 года Дело N А59-7400/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи С.Н. Новиковой
судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова
при участии:
от департамента землепользования города Южно-Сахалинска:
- Евсюкова Е.Г., представитель по доверенности от 14.07.2020 N 34-Д.
от индивидуального предпринимателя Ли Сен Чун:
- Якимидина Н.А., представитель по доверенности.
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу департамента землепользования города Южно-Сахалинска
на решение от 22.07.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2020
по делу N А59-7400/2019 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780; адрес: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32)
к индивидуальному предпринимателю Ли Сен Чун (ОГРНИП 306650103900032, ИНН 650101151741)
о взыскании задолженности и пени по договору аренды
УСТАНОВИЛ:
Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ли Сен Чун (далее - ответчик, предприниматель, ИП Ли Сен Чун) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.04.2003 N 4216, в том числе 185 842,35 руб. основного долга по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.09.2019, 94 302,73 руб. пени за период с 21.06.2017 по 24.10.2019.
Решением от 22.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2020, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Заявитель настаивает, что арендная плата за земельный участок является регулируемой и подлежит пересмотру, в том числе при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ответчику 07.06.2017, следовательно, с этого момента у арендатора возникла обязанность по уплате арендных платежей в ином размере, а именно, исходя из ставки арендной платы (15 % от кадастровой стоимости земельного участка), установленной для земельных участков, предоставленных для эксплуатации существовавшего объекта недвижимости.
В отзыве на кассационную жалобу ИП Ли Сен Чун приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и предпринимателем Оксендлер И.Л. (арендатор) заключен договор от 16.04.2003 N 4216, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование с 01.04.2003 по 01.04.2004 земельный участок площадью 450 кв.м, расположенный по адресу: юго-восточнее перекрестка пр. Мира - ул. Больничная, по южной стороне ул. Больничной (пункт 1.1 договора).
Участок представляется для/под проектирования торгового комплекса с кафетерием и пунктом автосервисных услуг (пункт 1.2 договора).
Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в соответствии с Приложением к договору "Расчет арендной платы", которое является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.1 договора).
Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год (пункт 2.2 договора).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года (пункт 2.4. договора).
В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).
В соглашении от 20.05.2004 N 19146/1 к договору аренды от 16.04.2003 N 4216 указано на смену арендодателя на его правопреемника - департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска.
В соответствии с Положениями о ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска, утвержденного решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 N 611/38-12-4, правопреемником департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска стал департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска.
Впоследствии правопреемником департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска определен департамент землепользования г. Южно-Сахалинска на основании решения городской думы г. Южно-Сахалинска от 28.09.2016 N 579/31-16-5 "О Положении о департаменте землепользования города Южно-Сахалинска".
На основании соглашения от 08.09.2005 права и обязанности арендатора по спорному договору аренды переданы Ли Сен Чун.
Соглашениями от 06.12.2004 N 19146/2, от 31.01.2005 N 19146/3, от 22.01.2008 N 23345/7, от 31.01.2008 N 23345/6 установлен кадастровый номер земельного участка 65:01:0501002:0058, площадь в размере 1 324 кв.м, адрес: г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничной на участке между ул. Ленина и пр. Мира, целевое назначение: строительство объекта "торговый комплекс с кафетерием и пунктом автосервисных услуг".
Соглашениями от 20.05.2004 N 19146/1, от 06.12.2004 N 19146/2, от 27.05.2005 N 19146/4, от 23.03.2006 N 23345/1, от 11.05.2007 N 23345/4, от 22.01.2008 N 23345/7, от 31.01.2008 N 23345/6, 30.04.2009 договор аренды от 16.04.2003 N 4216 неоднократно продлевался вплоть до 15.05.2020.
Соглашения к договору зарегистрированы в установленном порядке.
27.11.2007 Ли Сен Чун выдано разрешение на строительство N RU65302000-0000000733, в соответствии с которым предпринимателю разрешено возведение торгового комплекса с кафетерием и пунктом автосервисных услуг по южной стороне ул. Больничная.
07.06.2017 предпринимателю выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 65-64701000-0000000733-2007 на построенный объект капитального строительства "Торговый комплекс с кафетерием и пунктом автосервисных услуг по южной стороне ул. Больничной на участке между пр. Мира и ул. Ленина. 1 очередь строительства - "Кафетерий с пунктом автосервисных услуг", расположенного на спорном земельном участке.
05.03.2019 предпринимателю выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 65-64701000-0000000733-2007-1 на построенный объект капитального строительства "Торговый комплекс с кафетерием и пунктом автосервисных услуг по южной стороне ул. Больничной на участке между пр. Мира и ул. Ленина. 1 очередь строительства - "Кафетерий с пунктом автосервисных услуг", 2 очередь строительства - "Торговый комплекс", расположенного на спорном земельном участке.
Письмами от 18.01.2018 N 343029, от 28.01.2019 N 355462 департаментом в адрес ответчика направлены расчеты арендной платы за 2018 и 2019 гг.
Согласно расчету за 2018 год оплате подлежит 206 232,15 руб. исходя из ставки равной 5% по виду разрешенного использования "Земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания, ресторанов, баров, кафе и развлечений".
Согласно расчёту за 2019 год оплате подлежит 215 098,45 руб. исходя из аналогичной ставки по виду разрешенного использования.
Департамент, ссылаясь на то, что после ввода объекта в эксплуатацию - с 07.06.2017 арендатор продолжал вносить арендную плату, рассчитанную с применением ставки для строительства в размере 5 % от кадастровой стоимости, вместо установленной ставки под существующий объект в размере 15%, направил в адрес предпринимателя письмо от 09.10.2019 N 364224 с требованием о погашении образовавшейся задолженности.
Оставление указанных требований без удовлетворения послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), земельного законодательства, условиями договора аренды от 16.04.2003 N 4216.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В подпункте 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 этого же Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
С учетом приведенных норм права и анализа условий договора аренды от 16.04.2003 N 4216 арендная плата является регулируемой.
Установлено, что перерасчет арендной платы, подлежащей внесению предпринимателем с 2017 года, произведен департаментом на основании Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области", решения городской Думы г. Южно-Сахалинска от 25.11.2015 N 303/18-15-5 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" (далее - Порядок).
Согласно пункту 4 статьи 2 данного Порядка, арендная плата за земельные участки, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле: А = Кс x Ст x Ки, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; Ки - коэффициент инфляции; Ст - ставка арендной платы, установленная приложениями 1 - 3 к Порядку. При этом, ставки устанавливаются двух видов: Ст. 1 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости, Ст. 2 - ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости.
В подпункте 5 пункта 2 статьи 3 названного Порядка указано, что пересмотр размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке при вводе в эксплуатацию объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном в целях осуществления строительства (реконструкции). В этом случае ставка в виде процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка для строительства (реконструкции) (Ст. 2) изменяется на ставку в виде процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка под существующий объект недвижимости (Ст. 1).
Пунктом 5.7 Приложения 1 Порядка для земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественного питания (ресторанов, баров, кафе) и развлечений (ночных клубов, дискотек, бильярдных клубов, боулингов, развлекательных центров) определены ставки арендной платы в размерах 15,0% - Ст. 1 и 5,0% - Ст. 2.
К 07.06.2017 предприниматель ввел построенный объект в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением N 65-64701000-0000000733-2007.
В связи с чем департаментом произведен перерасчет арендной платы по договору с учетом ставки Ст. 1 в размере 15% (под существующий объект недвижимости), согласно которому плата за спорный период с 01.01.2019 по 30.09.2019 составила 185 842,35 руб.
Признавая применение указанного размера платы неправомерным, суды первой и апелляционной инстанций учитывали следующее.
Согласно разрешению на строительство N RU65302000-0000000733 Ли Сен Чун на спорном земельном участке в соответствии с проектной документацией предусмотрено возведение объекта - "Торговый комплекс с кафетерием и пунктом автосервисных услуг".
Разрешениями от 07.06.2017 N 65-64701000-0000000733-2007 предпринимателем возведен построенный объект капитального строительства 1 очереди - "Кафетерий с пунктом автосервисных услуг"; от 05.03.2019 N 65-64701000-0000000733-2007-1 - объект капитального строительства 2 очереди - "Торговый комплекс".
В соответствии с актами освидетельствования скрытых работ от 03.12.2019 N 1 КК, от 03.12.2019 N 2 КК, от 03.12.2019 N 3 КК, от 03.12.2019 N 4 КК, от 03.12.2019 N 5 КК, от 03.12.2019 N 6 КК, актом от 03.12.2019 N 7 КК, на объекте "Торговый комплекс с кафетерием и пунктом автосервисных услуг" вплоть до 2019 года проводились работы по его подключению к сетям водоснабжения и водоотведения, прокладке канализации на всей территории.
На основании изложенного, суды первой и апелляционной инстанций признали документально подтвержденным факт того, что введение в 2017 году объекта 1 очереди ("Кафетерий с пунктом автосервисных услуг") в эксплуатацию не повлекло его фактическое использование по целевому назначению ввиду производства различных работ по техническому обеспечению всего объекта, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о возможности применения при расчете арендной платы ставки в размере 15 % (под существующий объект недвижимости) только с момента ввода в эксплуатацию объекта в полном объеме - с 05.03.2019.
Доказательств того, что часть объекта - "Кафетерий с пунктом автосервисных услуг" с даты выдачи разрешения от 07.06.2017 N 65-64701000-0000000733-2007 самостоятельно использовалась предпринимателем в дело не представлено.
Поскольку арендные платежи за период с 01.01.2019 по 04.03.2019 уплачивались предпринимателем в размере, рассчитанном исходя из ставки равной 5,0%, суды констатировали, что за данный период задолженность по спорному договору отсутствует.
Признав, что с 05.03.2019 по 30.09.2019 арендная плата подлежит расчету исходя из ставки равной 15,0%, ответчик платежным поручением от 13.07.2020 N 808 погасил основной долг за период с 05.03.2019 по 30.09.2019, неустойку за период с 05.03.2019 по 24.10.2019 в общей сумме 31 862,51 руб. В связи с данными обстоятельствами, суды сочли заявленные департаментом требования не подлежащими удовлетворению и отказали в иске.
Доводы кассационной жалобы представляют собой ранее сформированную позицию по делу, в отношении которой судами сделаны соответствующие выводы, поэтому подлежат отклонению, поскольку не могут служить основанием для отмены состоявшихся судебных актов с учетом изложенных обстоятельств.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 22.07.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2020 по делу N А59-7400/2019 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.И. Гребенщиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
