Дата принятия: 04 мая 2021г.
Номер документа: Ф03-454/2021, А51-5792/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2021 года Дело N А51-5792/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2021 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи С.Н. Новиковой
судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова
при участии:
от управления муниципальной собственности г. Владивостока:
- Птушко П.А., доверенность от 25.12.2020 N 28/5-11149;
- О.В. Жембровская, доверенность от 25.12.2020 N 28/5-11143 (до перерыва).
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока
на решение от 02.09.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2020
по делу N А51-5792/2020 Арбитражного суда Приморского края
по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15)
к обществу с ограниченной ответственностью "Азимут" (ОГРН 1112538008483, ИНН 2538148449, адрес: 690002, Приморский край, г. Владивосток, пр-кт Острякова, 5-213)
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - ООО "Азимут", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 571 055, 35 руб., пени в размере 75 486,14 руб., всего - 646 541,49 руб., обязании освободить и передать земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:8899, площадью 1 823 кв. м, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Руднева, д. 11, по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением от 02.09.2020 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ООО "Азимут" основной долг в размере 380 535, 17 руб., пеню в размере 49 731,79 руб., обязал общество освободить и передать управлению спорный земельный участок по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении остальной части требований отказал.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда 30.11.2020 решение от 02.09.2020 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит изменить решение, отменить постановление апелляционной инстанции, требования управления удовлетворить в полном объеме. Заявитель полагает, что при расчете арендной платы в соответствии с пунктом 1.3.2 приложения N 1 к решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 "Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (далее - решение N 505) подлежит применению коэффициент функционального использования равный "1, 5". Отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:8899 предоставлен арендатору не в порядке пункта 2 статьи 39,6 Земельного кодекса РФ. Вывод судов о необходимости применения коэффициента равного "1", обоснованный заключением договора аренды после 01.03.2015, по мнению заявителя, противоречит земельному законодательству.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель УМС г. Владивостока поддержал свои доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения.
ООО "Азимут" явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
Как следует из материалов дел и установлено судами, между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО "Азимут" (арендатор) заключен договор аренды от 21.04.2015 N 04-Ю-20000, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1 823 кв.м с кадастровым номером 25:28:040011:8899, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Руднева, д. 11, для использования в целях, не связанных со строительством (стоянка автомобильного транспорта) (пункт 1.1 договора), сроком на 3 года с момента подписания договора (пункт 1.3 договора).
Ежемесячная арендная плата составляет 15 114, 89 руб. и вносится до 1-го числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды оплата производится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период (пункты 2.1, 2.3 договора).
Арендатор обязан по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению (пункт 3.4.11 договора).
За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2 договора).
Договор прекращает свое действие по окончании его срока (пункт 5.1 договора).
Согласно пункту 1.1 договора последний заключен на основании распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 24.02.2015 N 571-рз
По акту приема-передачи от 21.04.2015 земельный участок передан арендатору.
В приложении N 3 приведен расчет арендой платы, который исчислен исходя из кадастровой стоимости земельного участка (9 068 932, 79 руб.) и ставки арендной платы - 2%; годовая арендная плата составила 181 378,66 руб., ежемесячная - 15 114,89 руб.
В соответствии с выпиской из ЕГРН 15.05.2015 за ООО "Азимут" зарегистрировано право аренды на основании договора от 21.04.2015 N 04-Ю-20000.
В связи с принятием Закона Приморского края от 18.11.2014N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края", постановления администрации города Владивостока от 25.04.2019 N 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" с 01.05.2019 права и обязанности арендодателя по спорному договору перешли к УМС г. Владивостока.
По истечении срока действия договора УМС г. Владивостока направило в адрес ООО "Азимут" требование от 24.09.2019 N 28/16-7393 об освобождении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:8899, уплате основного долга в размере 571 055, 35 руб. и пени в размере 75 486,14 руб.
Оставление указанных требований послужило основанием для обращения УМС г. Владивостока в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора суды правомерно квалифицировали спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 "Аренда" ГК РФ, земельного законодательства, условиями договора аренды от 21.04.2015 N 04-Ю-20000.
При разрешении спора суд первой инстанции, установив истекшим срок действия договора от 21.04.2015 N 04-Ю-20000, признал обязательства по нему прекращенными, поэтому, руководствуясь положениями статьи 622 ГК РФ, обязал общество освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:8899 и возвратить его управлению по акту приема-передачи.
Выводы суда в этой части не оспорены.
Далее установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:8899 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Суды первой и апелляционной инстанций на основании приведенных положений признали, что договором N 04-Ю-20000 предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно оплачивать арендную плату за земельный участок, размер которой является регулируемой и подлежит определению на основании статьи 65, пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ.
Установлено, что на момент заключения договора от 21.04.2015 N 04-Ю-20000 расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Приморского края, подлежал определению на основании постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края".
В соответствии с указанным правовым актом расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. При этом ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно приложенному к договору расчету арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:8899 его кадастровая стоимость составляла 9 068 932, 79 руб.
Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" (вступило в силу с 01.01.2016) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года, согласно приложению N 1.
Согласно выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 30.10.2019, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:8899 составляет 8 959 206, 42 руб.
Далее установлено, что муниципальным правовым актом г. Владивостока от 10.08.2015 N 208-МПА установлен Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов, в котором приведена формула расчета ставки арендной платы, включающая: ставку земельного налога; коэффициент функционального использования; корректирующий коэффициент (пункт 2.4).
Согласно пункту 2.5. муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 N 208-МПА коэффициент функционального использования устанавливается думой города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.
В соответствии с решением думы г. Владивостока от 28.10.2015 N 108 "О земельном налоге в г. Владивостоке" для вышеназванного земельного участка налоговая ставка соответствует 1, 5%.
Приложением N 1 к решению думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 установлены величины корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке.
В частности, пунктом 1 приложения определены величины коэффициентов функционального использования, применяемые при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; пунктом 2 Приложения определены величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ.
По настоящему спору требования управления о взыскании задолженности по договору N 04-Ю-20000 заявлены за период с 01.11.2016 по 31.08.2019. При этом управление, рассчитывая сумму долга в размере 571 055, 35 руб., применило коэффициент функционального использования в размере "1,5", установленный в пункте 1 подпункта 1.3.2 приложения N 1 решения N 505 за земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок.
Суды, частично удовлетворяя требования в этой части спора, определили задолженность по арендной плате за спорный период в сумме 380 535, 17 руб. При этом признали подлежащим применению при расчете арендной платы коэффициент функционального использования, установленный в пункте 2 приложения N 1 решения N 55, равный "1".
Отклоняя позицию истца о применении коэффициента, установленного пунктом 1 приложения N 1 решения думы, суды проанализировали приведенные положения нормативного правового акта (решение N 505), вступившие в силу 10.08.2015, и установили, что бесспорный порядок определение коэффициента функционального использования применительно к рассматриваемому случаю отсутствует. Вместе с тем, учитывая, что договор аренды от 21.04.2015 N 04-Ю-20000 заключен после 01.03.2015 и без торгов, посчитали наиболее целесообразным применить коэффициент функционального использования, установленный пунктом 2 названного решения.
Между тем данные выводы сделаны без учета следующего.
Как указано выше, на момент заключения договора аренды от 21.04.2015 N 04-Ю-20000 вышеназванный нормативный акт не был принят; расчет арендной платы был исчислен из ставки арендной платы и кадастровой стоимости земельного участка.
Действительно, из буквального изложения положений пункта 1 приложения N 1 решения N 505 следует, что величины коэффициента функционального использования, установленные пунктом 1 подлежат применению при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ, которым предусмотрены переходные положения в связи с утратой силы с 01.03.2015 земельного законодательства, предусматривавшего возможность предоставления публичных земельных участков для строительства по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта.
Пунктом 2 этого же нормативного акта предусмотрены величины коэффициентов функционального использования, применяемые при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ.
По общему правилу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, действующих после 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Пунктом 2 названной статьи закона предусмотрены случаи приобретения земельного участка в льготном порядке, без торгов.
В данном случае, исходя из содержания пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, ООО "Азимут" не может быть признано субъектом права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером в льготном порядке, без торгов. Поэтому применение при расчете арендной платы коэффициента функционального использования, закрепленного в пункте 2 приложения N 1 к решению N 505, является ошибочным, поскольку прямо противоречит содержанию этого пункта приложения.
Как следует из условий пункта 1.1 договора N 04-Ю-20000, последний заключен на основании распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 24.02.2015 N 571-рз.
Судами данные обстоятельства не приняты во внимание; не установлено, в каком порядке и в соответствии с какими нормами права обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:8899.
Поскольку выяснение названных обстоятельств является необходимым для установления возможности применения положений пункта 1 приложения N 1 к решению N 505, и как следствие, для исключения преимущественного положения арендатора, заключившего договор по соответствующим нормам права, судебные акты в части установления задолженности, пени по договору N 04-Ю-20000 следует признать необоснованными, принятыми по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для его правильного разрешения, не отвечающие требованиям части 3 статьи 15 АПК РФ. В этой связи кассационная инстанция полагает, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые решение, постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить обстоятельства, необходимые для применения при расчете арендной платы за спорный земельный участок, и принять по делу законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 02.09.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2020 по делу N А51-5792/2020 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.И. Гребенщиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
