Дата принятия: 21 декабря 2020г.
Номер документа: Ф03-4457/2020, А73-15984/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2020 года Дело N А73-15984/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего В.А. Гребенщиковой
судей С.Н. Новиковой, С.И. Гребенщикова
при участии:
от министерства - Леонова Н.В., представитель по доверенности от 05.03.2020 N 1.22-1506;
от ООО "Стройсистема", Лукас Н.П. - Норка М.А., представитель по доверенностям: б/н от 14.12.2020; от 21.07.2020 N 50 АБ 4580187, соответственно
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсистема"
на решение от 29.05.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020
по делу N А73-15984/2019
Арбитражного суда Хабаровского края
по иску министерства имущественных отношений Хабаровского края
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсистема"
о признании строения самовольной постройкой, об обязании осуществить снос самовольной постройки
УСТАНОВИЛ:
Министерство имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1152721001542, ИНН 2721215327; адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, д. 76; далее - министерство, уполномоченный орган, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсистема" (ОГРН 1112722006770, ИНН 2722104725; адрес: 680011, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Знаменщикова, д. 10, оф. 11; далее - ООО "Стройсистема", общество, ответчик) о признании здания магазина с кадастровым номером 27:23:0030115:1197, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Театральная, 14 (строительный адрес), самовольной постройкой, об обязании ООО "Стройсистема" снести самовольную постройку в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения судебного акта, вступившего в законную силу в течение тридцатидневного срока, наделить министерство правом совершить действия по сносу указанного здания магазина за счет средств общества и взысканием с него необходимых расходов (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Лукас Надежда Петровна (далее - Лукас Н.П., третье лицо), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее - управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.05.2020, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО "Стройсистема" просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора и представленным в деле доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что истцом в установленном порядке предоставлен земельный участок ООО "Стройсистема" исключительно для целей строительства. Полагает, что спорный объект возведен с учетом соответствующих разрешений и согласований. На момент заключения договора купли-продажи с Лукас Н.П. разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию как и зарегистрированное право общества министерством не оспаривались, недействительными не признаны. Здание не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям градостроительных регламентов, нормативным и техническим требованиям.
В отзыве на кассационную жалобу министерство (с учетом дополнений), возражая относительно приведенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Судебное заседание определением от 24.11.2020 по правилам статьи 158 АПК РФ откладывалось до 14 часов 30 минут 20.07.2020. Определением от 11.12.2020 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой, участвовавшей ранее в рассмотрении кассационной жалобы, на судью С.И. Гребенщикова.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Стройсистема" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, с которыми согласился представитель Лукас Надежды Петровны. Представитель министерства возразил относительно приведенных доводов, считает обжалуемые судебные акты принятыми в соответствии с законом, просит оставить их без изменения.
Управление Росреестра, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.
Проверив законность принятых судебных актов, рассмотрев доводы, приведенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным статьей 288 АПК РФ, с направлением дела на новое рассмотрение в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов судов обстоятельствам настоящего спора.
По материалам дела установлено, в собственности Хабаровского края находится земельный участок площадью 1831 кв.м, с кадастровым номером 27:23:0030115:13, имеющий разрешенное использование - для строительства административного здания, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Театральная, 14.
Названный земельный участок по договору аренды от 31.07.2012 N 691 передан ООО "ХабИнвестСтрой" как арендатору для строительства административного здания, на срок по 31.07.2015.
В рамках договора от 02.10.2012 ООО "ХабИнвестСтрой" передало права и обязанности по договору аренды от 31.07.2012 N 691 ООО "Стройсистема".
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
В последующем между министерством инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Стройсистема" (арендатор) заключен договор аренды от 10.11.2015 N 802, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030115:13 предоставлен арендатору для строительства административного здания, на срок по 31.08.2018.
В пункте 1.2 договора отражено, что на участке имеется хозяйственный блок административного здания, объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер 27:2360030115:1084, общей площадью 74,3 кв.м со степенью готовности 15%.
На указанном земельном участке обществом построен и сдан в эксплуатацию объект недвижимости - хозяйственный блок административного здания; объект возведен на основании разрешения на строительство N 27-23-201-2015, выданного администрацией г. Хабаровска 29.07.2015, сдан в эксплуатацию, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 N 27-23-56-2018.
Министерство, ссылаясь на то, что в рамках дела N А73-22709/2018 Арбитражного суда Хабаровского края признаны недействительными выданные обществу разрешения на строительство от 29.07.2015 N 27-23-201-2015 и на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018, и в этой связи полагая, что объект - хозяйственный блок административного здания является самовольной постройкой, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Таким образом, приведенная норма содержит следующие условия, при наличии которых постройка может быть признана самовольной: постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; постройка возведена без получения на это необходимых разрешений; постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
С учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, признавая спорный объект самовольной постройкой, посчитали достаточными для этого обстоятельства того, что разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатациюи в судебном порядке признаны недействительными.
Между тем данный вывод судов сделан без учета следующего.
По настоящему делу требования о признании самовольной постройкой и ее сносе заявлено фактически в отношении объекта - нежилого здания "Хозяйственный блок административного здания" площадью с кадастровым номером 27:2360030115:1197, расположенного по адресу: ул. Театральная, 14 в г. Хабаровске; ответчиком по делу привлечено лицо, осуществившее возведение этого объекта - ООО "Стройсистема".
То, что строительство объекта осуществлено ответчиком сторонами не опровергается.
Как установлено, спорный объект "Хозяйственный блок административного здания" возведен в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030115:13, имеющего разрешенное использование - для строительства административного здания и собственником которого является Хабаровский край (право публичной собственности зарегистрировано 28.11.2006).
В предусмотренном порядке собственник распорядился указанным земельным участком, предоставив его сначала ООО "ХабИнвестСтрой" по договору от 31.07.2012 N 691, сроком действия до 31.07.2015, затем - ООО "Стройсистема" по договору от 10.11.2015 N 802, сроком действия до 13.08.2018, для строительства административного здания. При этом в пункте 1.2 договора N 802 значится оговорка, что на участке имеется объект незавершенного строительства - хозяйственный блок административного здания общей площадью 74,3 кв.м, степень готовности - 15%; договор N 691 сведений о каких-либо объектах, в том числе объекте незавершенного строительства не содержит.
Договор аренды N 802, действующий с 10.11.2015, в установленном порядке не расторгнут, не признан недействительным.
Согласно выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 27.06.2019, зарегистрированное за ООО "Стройсистема" обременение в виде аренды сохранено на указанную дату.
Далее, установлено, что обществом в границах указанного земельного участка возведен объект - хозяйственный блок административного здания площадью 78,2 кв.м; объект возведен при наличии разрешения на строительство N 27-23-201-2015, выданного администрацией г. Хабаровска 29.07.2015, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 N 27-23-56-2018.
Право собственности на нежилое здание - хозяйственный блок административного здания общей площадью 78,2 кв.м зарегистрировано за ООО "Стройсистема" 31.08.2018.
Из названных документов следует, что строительство спорного здания начато при действии договора от 31.07.2012 N 691, закончено в период действия договора от 10.11.2015 N 802.
В рамках дела N А73-18941/2017 Арбитражного суда Хабаровского края по иску собственника земельного участка - министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края к ООО "Стройсистема" отказано в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства - хозяйственный блок административного здания с кадастровым номером 27:2360030115:1084 по мотиву заявленного истцом ненадлежащего способа защиты права.
По делу N А73-16394/2017 Арбитражного суда Хабаровского края вступившими в законную силу судебными актами отказано в удовлетворении требования министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края о возложении на ответчика - ООО "Стройсистема" обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030115:13. Суды установили, что в границах этого земельного участка обществом завершено строительство и введен в эксплуатацию объект недвижимости - хозяйственный блок административного здания, право собственности на который зарегистрировано за последним в установленном порядке, поэтому признали не подлежащими применению правила статьи 622 ГК РФ. При этом суды констатировали, что при заключении договора аренды собственник земельного участка располагал сведениями о наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства принадлежащего обществу, следовательно, дальнейшее использование этого объекта после завершения строительства не может быть признано противоречащим действующему земельному и градостроительному законодательству независимо от прекращения арендных отношений. Со ссылкой на разъяснения, приведенные в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее информационное письмо от 09.12.2010 N 143), суды отклонили доводы министерства относительно результатов спора по делу N А73-22709/2018 Арбитражного суда Хабаровского края.
Таким образом, спорный объект - хозяйственный блок административного здания возведен в границах земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды 10.11.2015 N 802, непосредственно для строительства административного здания.
По вышеназванному делу (N А73-22709/2018) вступившими в законную силу судебными актами признаны недействительными выданные обществу разрешения на строительство от 29.07.2015 N 27-23-201-2015 и на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018. Судами установлено, что земельный участок предоставлен ответчику в аренду только для строительства одного объекта капитального строительства (административное здание), договором аренды не предусмотрено использование земельного участка для строительства двух объектов капитального строительства, в том числе хозяйственного блока, перечисленные в градостроительном плане виды разрешенного использования (основные, условно-разрешенные и вспомогательные) также не содержат сведений об использовании земельного участка для размещения на нем такого объекта как "Хозяйственный блок административного здания".
Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 10 информационного письма от 09.12.2010 N 143, в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.
Как установлено, ответчиком приняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство спорного объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от уполномоченного органа; при оформлении договора аренды от 10.11.2015 N 802 сведения об объекте незавершенного строительства в виде хозяйственного блока административного здания площадью 74,3 кв.м со степенью готовности 15% внесены в пункт 1.2 договора; договор запрета на завершение строительства объекта "Хозяйственный блок административного здания" либо условие о его демонтаже не содержит.
В связи с этим общество могло полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства административного здания уполномоченный орган не возражал в отношении завершения строительства спорного здания.
Суды, признавая объект самовольной постройкой, названные обстоятельства не учли; не выяснили возможность эксплуатации данного объекта как административного, на что непосредственно указывает ответчик; не проверили, отвечает ли этот объект требованиям градостроительного законодательства и его эксплуатация не препятствует смежным землепользователям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Выяснение названных обстоятельств связано с возможность сохранения данного объекта, как объекта гражданских прав (статьи 129, 130 ГК РФ). При этом следует отметить, что земельный участок предоставлялся для строительства объекта, необходимого для ведения обществом предпринимательской деятельности. Доказательства того, что подлежащее строительству административное здание имело иную цель, не связанную с коммерческой деятельностью, в деле отсутствуют.
Кроме того, суды, возлагая на ООО "Стройсистема" обязанность по сносу самовольной постройки - здания магазина, не приняли во внимание следующее.
Как указано выше, в отношение спорного объекта хозяйственный блок административного здания общей площадью 78,2 кв.м за ООО "Стройсистема" 31.08.2018 в установленном порядке зарегистрировано право собственности.
В силу положений статей 209, 219 ГК РФ собственник такого объекта недвижимости вправе распорядиться им по своему усмотрению, т.е. с момента регистрации права собственности объект недвижимости может быть вовлечен в гражданский оборот.
Установлено, что сведения об основных характеристиках объекта недвижимости - хозяйственный блок административного здания общей площадью 78,2 кв.м внесены в ЕГРН; 31.08.2018 объекту присвоен кадастровый номер 27:23:0030115:1197 (ранее объект незавершенного строительства - хозяйственный блок административного здания имел кадастровый номер 27:23:0030115:1084).
03.11.2018 между ООО "Стройсистема" (продавец) и Лукас Н.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому покупатель приобрел в собственность объект недвижимости - нежилое здание: хозяйственный блок административного здания общей площадью 78,2 кв.м, имеющий кадастровый номер 27:23:0030115:1197.
Переход права собственности на данный объект от продавца к покупателю осуществлен на основании вступившего в законную силу судебного акта (решение от 23.05.2019) Центрального районного суда г. Хабаровска по делу N 2-3799/2019.
Следовательно, с момента регистрации перехода права собственности (24.07.2019) собственником спорного объекта со всеми вытекающими правами и обязанностями в отношении объекта стала Лукас Н.П.
Согласно выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 23.08.2019, объект с кадастровым номером 27:23:0030115:1197 имеет наименование - "магазин".
При этом договор купли-продажи в установленном порядке не признан недействительным.
По настоящему спору требования заявлены к ООО "Стройсистема" в отношении здания - магазин; Лукас Н.П. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 Кодекса). Снос строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.
В абзаце втором пункта 24 постановления от 29.04.2010 N 10/22 указано, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель.
Таким образом, в силу закона ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, возведшее постройку, а также лицо, владеющее этой постройкой и являющееся ее собственником. При этом следует иметь ввиду, что не исключено право лица, владеющего такой постройкой и являющееся ее собственником на защиту своих интересов, в качестве одного из таких способов защиты права статья 222 ГК РФ предусматривает признание права собственности на самовольную постройку.
Таким образом, решение о сносе постройки принято в отношении не того лица, которое в данном случае должно отвечать по иску.
В связи с тем, что в силу статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами, а поскольку изложенные выше обстоятельства, имеют значение для правильного исхода спора и необходимы для принятия законного и обоснованного судебного акта, то для устранения приведенного недостатка обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 29.05.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 по делу N А73-15984/2019 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, направить дело на новое рассотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Гребенщикова
Судьи С.И. Гребенщиков
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
